Con subzonas bien definidas, las viviendas unifamiliares y clásicas conviven en armonía a pocos pasos de las modernas torres.
Los porteños que superan los 30 o 35 años saben que hasta no hace tanto, los barrios en el norte de la Capital mostraban fronteras bastante más rígidas y menos fragmentadas que las actuales. Palermo nada tenía que ver con Hollywood o el SoHo; Belgrano, como mucho, se dividía en C y R; en Núñez apenas se diferenciaba el Barrio River. Ahora, en cambio, sólo en este último sector de la ciudad podemos reconocer: Barrio River, Lomas de Núñez, Altos de Núñez, Núñez Central y, créase o no, subzonas de estas fracciones.
Que los barrios se extiendan en los clasificados fuera de sus límites legales y que proliferen subdivisiones suele explicarse en términos económicos. “Son barrios cotizados, todos quieren vivir ahí; entonces?” o “son inventos de los desarrolladores” se ha dicho y escrito más de una vez. Los intereses comerciales pueden, sin duda, dar razón de estos hechos. Pero vale considerar otros motivos; por ejemplo, los que vincularían el tema con el sentido de pertenencia a un lugar. El hogar no se limita a las paredes de una vivienda, sino a su entorno, ese espacio público que rodea la casa, punto de encuentro con los otros.
Ya hacia fines del siglo XX, el arquitecto y urbanista Donald Appleyard demostró que las fronteras del hogar son distintas para quienes tienen su casa en calles muy transitadas y para quienes la tienen en calles con poco tráfico. Según los estudios de este profesor de la Universidad de California, los primeros conocen a pocos vecinos, se juntan en grupos pequeños, consideran como hogar sus departamentos o los edificios donde viven, y describen las cuadras cercanas a sus casas sin dar mayores detalles. Los segundos, en cambio, poseen casi tres veces más amigos y conocidos del barrio, interactúan en grupos mayores, consideran parte de la geografía hogareña la cuadra completa y cuando hablan de su calle cuentan minuciosamente acerca de frentes, jardines, etcétera.
Sobre las barrancas
Todo esto viene a cuento de lo que dijo Marcelo Araujo. Este joven fotógrafo vive en una casa tradicional de Núñez, una de esas construcciones empinadas sobre las Barrancas, desde donde alguna vez la vista debió de alcanzar el río. Consultado sobre su barrio dice: “Núñez es mi hogar. Nací aquí, fui al cole y al club en el barrio, mis amigos son de la zona y ahora hasta tengo estudio y clientes acá”. Una síntesis que parece resumir la de otros muchos habitantes del lugar. Y agrega: “Aunque cuando digo Núñez me refiero a este sector con casas importantes, cercano al verde y a la posibilidad de hacer deporte, ajeno al ruido, pero con oferta de diversión y consumo de calidad a pocos pasos. Mi Núñez se ubica alrededor de la plaza Félix Lima, entre Vilela, Cabildo, Libertador y General Paz”, concluye.
En realidad se refiere a las Lomas de Núñez, también conocidas como Lomas de Rivadavia. Es decir, al sector que Gustavo Graziadio, presidente de G+ Desarrollos Urbanos, define como “residencial y elegante, cercano a la estación Rivadavia del Mitre, donde las casas cotizan entre 300.000 y 600.000 dólares”.
Algo menos subjetivos que Marcelo, los brokers consultados coinciden con Silvia Bacino, gerente de Tizado, en que “las fronteras oficiales de Núñez pasan por Cabildo, Crisólogo Larralde, Zapiola, Congreso, Avenida del Libertador, Udaondo, Lugones y la avenida General Paz inclusive”.
En definitiva, 4,5 km2 en los que, si se sigue la teoría de Appleyard, podrían generarse muy diferentes nociones de hogar. ¿Por qué? Porque en esta breve geografía hay cabida para distintos paisajes urbanos. Así, los entrevistados reconocen dentro de estos confines a Lomas de Rivadavia y, además, al Barrio River, Núñez Central y Altos de Núñez. Diferenciando lo que sucede en estas fracciones de lo que ocurre comercialmente en las avenidas y en el corredor del río. Juan Ignacio Mel, de Ventas de Raúl Mel Propiedades, comenta que se llama corredor del río “al sector este, a la franja ubicada entre el río, Libertador, General Paz y Udaondo. Es un área dedicada a organismos estatales y clubes deportivos, con mucho verde y posibilidad de aprovechar el río a través de los clubs náuticos”.
Mariano Bellagamba, director de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, completa la idea y dice: “Aquí prácticamente no existen propiedades para comercializar, pero se localizan grandes espacios verdes que son un lujo para todos los porteños”.
Casas más, casas menos
En los alrededores del estadio Monumental se encuentra otra de las codiciadas subregiones de Núñez, el Barrio River. Como en las Lomas, aunque menos empinados, aquí también predominan los chalets, las buenas cotizaciones y las familias arraigadas. Un público diferente del que elige los Altos de Núñez, sector menos tradicional, para el que Gustavo Graziadio traza límites “al oeste de Cabildo, entre Vilela, General Paz y Superí”.
“Es un sector -agrega Hernán Oppel, titular de Oppel SA- que se cuenta entre los preferidos por jóvenes que priorizan la tranquilidad, presenta edificios de baja altura, con nuevas construcciones del estilo PH urbano o de diseño. Tiene inmejorables accesos al centro y norte de la ciudad, además de estar a pocas cuadras de una avenida muy comercial como Cabildo”.
“¿Costos? Aquí los inmuebles nuevos cotizan entre 2000 y 2300 dólares el m2”, concluye Graziadio. Pero no es todo, todavía falta recorrer un amplio sector de Núñez, el Central, tal vez el más arduo de describir. Silvia Bacino lo ubica entre “Manuela Pedraza y Vilela, desde Libertador hasta Zapiola” y diferencia aun otras subzonas: “Desde Manuela Pedraza hasta Vilela y de las vías a Libertador, donde se encuentran edificios y complejos con importante estructura de servicios (Chateau Libertador, Centennial, El Olivo, Torres Brunetta, Jardines del Libertador) requeridos por un público de muy buen nivel adquisitivo. Desde Manuela Pedraza hasta Vilela y de las vías a Cabildo, una suerte de zona mixta. Muy cerquita de la estación de trenes de Núñez muestra edificios entre medianeras y casas recicladas. Y finalmente, desde Manuela Pedraza hasta Vilela y de Cabildo a Zapiola, zona que cobija el bulevar García del Río, una suerte de corredor verde que favoreció el desarrollo de emprendimientos, cercanos al subte”.
Por supuesto, definir valores en un área con propuestas tan diversas no es fácil. Antonio Pécora, gerente de MPC Desarrollos Inmobiliarios y titular de Convertir Inmuebles, con local en el corazón de Núñez Central, explica: “En los más conspicuos de los edificios sobre Libertador, por ejemplo en el Chateau, el m2 puede superar los 3500 dólares. Valores lejanos a los de inmuebles en otras avenidas del mismo barrio, como Cabildo, Congreso, Larralde o Cramer, con un volumen importante de unidades de departamentos con una buena demanda y rotación en el mercado. Entendiendo que hay excepciones y dependiendo de la cantidad de servicios comunes que ofrezcan los complejos, los departamentos nuevos suelen rondar entre los 2000 y 2500 dólares el m2 y los usados, alrededor de 2000 dólares”, finaliza Pécora.
Paula Gómez, 11 de junio de 2011.
Publicado por La Nación.