La articulación de lo antiguo con lo moderno potencia el producto pero es clave aggiornar el equipamiento tecnológico y remodelar los pisos
Cómo en todos los órdenes de la vida están las personas y hasta las organizaciones comerciales que a la hora de elegir optan por lo clásico, lo antiguo. Para muchos, este tipo de proyectos no sólo ofrecen un aire señorial sino que además proponen espacios amplios y ventilados, ambientes cálidos con techos altos, características que para algunas personas se traducen no sólo en un rasgo distintivo para la empresa sino también una característica que se traduce en un mayor confort para los empleados. Muchos de estos inmuebles que recuperaron su valor arquitectónico y también el comercial se encuentran en ubicaciones privilegiadas con buenos accesos los que los convierte casi en un objeto de deseo para los amantes de este tipo de propuestas.
Las necesidades de cada empresa o individuo que buscan una oficina son muy diferentes y de acuerdo a eso será la elección. Sin duda el estilo de la marca o compañía que se instale en el lugar influye en la elección. No es lo mismo una empresa tecnológica que un estudio de abogados; o una compañía de alimentos que un estudio de arquitectura. “Siempre existe un público que demanda las oficinas antiguas recicladas que es el que todavía disfruta de despachos con estructuras clásicas y conservadoras. Muchos de ellos son estudios de abogados o economistas, por mencionar algunos casos tradicionales”, cuenta Adrián Mercado CEO del Grupo Adrián Mercado.
Otro aspecto que influye a la hora de elegir estos inmuebles es su ubicación, dado que la mayoría de este tipo de oficinas están en la zona del Microcentro, es decir, en el corazón financiero de la ciudad. “Por otro lado, no podemos dejar de lado las excepciones. Por ejemplo si se piensa en un estudio reciclado, con una mezcla de estructura antiguas y decorados modernos, el escenario podría abrirse a disciplinas más descontracturadas, como podría ser un estudio de diseño”, sostiene Mercado.
Actualmente el mercado local cuenta con un puñado de inversores y desarrolladores que optan por la compra de viejos inmuebles y su puesta en valor, haciendo de ellos bienes preciados que rápidamente son absorbidos por la demanda. “No hay muchos proyectos de este tipo. En la zona del Distrito Tecnológico afortunadamente encontramos algunos ejemplos. Hubo un tiempo en que estos inmuebles eran ‘invisibles’. En ese momento tanto inversores como desarrolladores su principal objetivo parecía ser la construcción de nuevos proyectos, es decir que dónde se levantaban antiguos e interesantes edificios solo se veían lotes aptos para desarrollar algo nuevo. La protección de estos inmuebles por parte del gobierno y de asociaciones ha permitido conservar muchos de ellos”, comenta Mariana Stange, asesora inmobiliaria, especializada en el sector corporativo. Más allá del tipo de reciclado que se realice en los diferentes inmuebles lo que no puede faltar es el aggiornamiento tecnológico del edificio. “Hoy todo edificio de oficinas que ingresa al mercado deben estar dotado de todos los avances tecnológicos, esa es una condición ‘sine qua non’ que exige la demanda”, afirma Mercado.
Nueva tipología
En los últimos tiempos el mercado ofreció un nuevo tipo de proyectos de oficinas las cuales responden a una tendencia que se denomina ‘oficinas boutique’, un tipo de inmueble con una importante imagen estética donde predominan los amplios lugares y los avances tecnológicos. “Esta nueva categoría de edificios conjuga tecnología y servicio, con diseño y estética manteniendo su cáscara clásica y renovando por complejo tanto el interior como los servicios que ofrece. La articulación de lo antiguo y lo moderno potencia el producto final, causa un impacto visual, generando una imagen única. Se trata de una clase nueva en un mercado que crece y se posiciona en un mundo globalizado que le exige a los desarrolladores iniciativa y una cuota de vanguardia”, explica Stange.
Los brokers consultados coinciden en que, entre los beneficios, ofrecen se destacan la ubicación, la altura de los techos -que salen del común- y la imagen corporativa que ofrecen las cúpulas y fachadas. “Otra característica fundamental es la posibilidad de ocupar un block, casi una rareza en nuestro mercado, dado que lo usual es fundirse en un entramado de empresas anónimas dentro de una torre de oficinas donde suele perderse la identidad corporativa”, cuenta Stange. Para Mercado otra de las ventajas suele ser el precio. “Este tipo de oficinas, aunque depende de la ubicación, suelen tener valores más accesibles. Otro beneficio, para un gran sector del mercado, es que aún conservan una mayor cantidad de despachos individuales, una necesidad que sigue presente en muchas empresas y que está desapareciendo con la nueva tendencia de oficinas y espacios compartidos de trabajo”, cuenta el especialista.
El desafío del reciclado
Las diferencias entre reciclar un edificio y construir una obra nueva son muy notorias y eso también se refleja en los costos de obra que afrontan los desarrolladores. “La mayor o menor incidencia en el costo de la obra depende de cada caso. Hay edificios en que se puede aprovechar gran parte de la estructura, mientras que hay otros en los cuales el esqueleto debe reforzarse casi en su totalidad, debido a que se modifica la disposición de los ambientes y sus destinos. Además, se debe cumplir con todas las reglamentaciones vigentes, lo que lleva a ejecutar modificaciones que se exigen al momento de habilitar un edificio nuevo”, explica Luis María Perri, coordinador de obras de la firma Obras y Sistemas SRL, que llevó adelante la remodelación de un edificio ubicado en avenida de Mayo al 1100 y otro, en Bartolomé Mitre esquina Esmeralda. Y agregó: “En ambos casos por tratarse de edificios protegidos, debieron mantenerse las fachadas existentes que fueron restauradas con gran meticulosidad. En el caso del proyecto ubicado en Bartolome Mitre, donde antes funcionó el Banco de Tucumán, se pudo aprovechar gran parte de la estructura existente, lo que representó una gran ventaja y ahorro de dinero. Aunque como era lógico en un inmueble de esas características fue necesario ejecutar tareas de restauración de fachadas, cúpula y mansarda de pizarra. Cómo no todos los edificios cuentan con estas características a la hora de comprar un edificio que luego será puesto en valor hay que hacer una evaluación a conciencia de los trabajos de restauración a realizar y los costos estimados que estos demandarán. En esta obra como los desarrolladores querían sumar un segundo subsuelo fue necesario recalzar 36 columnas y profundizar su fundación dos metros aproximadamente, lo que representó un trabajo fuera de lo común, por lo tanto, se ejecutó un procedimiento constructivo con su correspondiente control de calidad para tomar todos los recaudos necesarios por cuestiones de seguridad. Lo que se tradujo en un mayor plazo de obra”, relata.
En la obra de avenida de Mayo al 1100, que tiene doble frente, se conservaron las fachadas existentes y se construyeron seis subsuelos, por lo que debió ser apuntalado el inmueble durante gran parte de los trabajos. En los subsuelos, tendrá un sistema de parking automatizado y computarizado proveniente de Alemania que, entre varias particularidades, se destacar la gran velocidad para estacionar los vehículos, con un tiempo máximo de un minuto y medio automóvil y una capacidad de estacionar 130 vehículos. “La excavación de los subsuelos, tanto en Avenida de Mayo al 1100 como en Bartolomé Mitre y Esmeralda, se tuvo que ejecutar mediante una cinta transportadora debido a que las dimensiones del terreno no permitieron ejecutar la excavación de forma tradicional, con un puente sobre la vereda para el retiro de tierra, que permitió la normal circulación de los transeúntes”, explica Perri. Los precios de una reforma son muy variables y tienen relación directa con la cantidad de metros cuadrados y la dimensión de la obra. Otra variable es si se trata sólo de modificaciones internas o si hay que invertir en la puesta en valor de la fachada. Mercado estima que si solo se trata de un interior con dos ambientes (podrían decirse dos despachos), de 20 m2 aproximadamente cada uno el precio rondará los US$15.000 incluyendo los pisos y agrega respecto a los precios de alquiler que varía según la ubicación. En Plaza Roma, Catalinas o Microcentro, la diferencia con los pisos modernos será de apenas US$5 menos. “Se valora la cercanía con el centro financiero de la ciudad. Allí los precios de las mejores oficinas están a US$36, lo cual podría descender en estos casos a US$30”, finaliza Mercado.
Por Leandro Murciego, Lunes 12 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION