Villa Urquiza – Donde todos encuentran su lugar para vivir

Con la extensión de la línea B de subte, la zona adquirió gran impulso con el desarrollo de nuevos emprendimientos, que alternan con las típicas casas del barrio.

Los Casale somos de Urquiza. La familia ha ido cambiando, nuestras vidas también, pero ninguno se mueve del barrio, hay un sentido de pertenencia que, se me ocurre, tiene que ver con el estilo, el movimiento propio de la zona que, a pesar de lo mucho que crece, sobre todo en alto, mantiene su espíritu, la relación entre los viejos vecinos, un ritmo ajeno al de barrios como Palermo o Belgrano que reciben mucha gente que va a trabajar o hacer compras. Acá hay de todo, buenos colegios, variedad de restaurantes, ropa de las mejores marcas, muy buenos comercios en general, pero en su mayoría funcionan con el público del Urquiza”, dijo María Laura, 34 años, abogada.

Y continuó: “Mis abuelos paternos crecieron en la zona y aún conservan la casona del bulevar Mendoza donde se criaron mi papá y mis tíos. Allí todavía suelen realizarse las reuniones familiares más ruidosas que puedas imaginarte. Cuando se casaron, siendo todavía estudiantes de Derecho, con ayuda de ambas familias, mis padres compraron un departamento de tres ambientes chicos, pero con un balcón terraza alucinante. Es en la calle Bucarelli. Al cumplir yo 10 años -mi hermana María Eugenia tenía 8 y mi hermano menor, Ezequiel, acababa de nacer- decidieron ponerlo en alquiler. Entonces nos mudamos a un piso muy amplio, que los más jóvenes fuimos dejando, pero que todavía ocupan papá y mamá, sobre Blanco Encalada. Hace un par de años, Euge se recibió y decidió mudarse con su novio, entonces el departamento de Buarelli dejó de rentarse y lo ocupan ellos. Eze, hace un mes, vive solo en otro departamento que alquila a pasos de Monroe y yo, hace ocho años, contraje matrimonio y con Damián compramos una planta baja atípica, una suerte de PH nuevo, con cuatro ambientes muy luminosos y un considerable jardín que disfrutan nuestros hijos, Emma y Tiziano. Estamos todos cerca. A unos y otros no nos separan más de diez cuadras, y cada uno tiene un tipo de vivienda distinta y a la medida de sus necesidades. Eso es Urquiza, un barrio que crece al ritmo de las familias vecinas, donde todos podemos encontrar la propiedad acorde con la etapa de la vida que transitamos”, concluyó María Laura.

Uno de los brokers con importante presencia en el lugar, Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades, coincidió con la entrevistada y agregó: “Es que Urquiza, sobre todo a partir de la apertura de las estaciones de subte de la línea B, crece mucho y de manera sostenida sin perder su identidad barrial y manteniendo también las características que distinguen a retazos muy identificables de la zona. Hay un sector residencial con las casas más tradicionales en la arboladísima Mendoza. Otro sector de viviendas unifamiliares en el cuadrado que limitan las avenidas Constituyentes y Triunvirato, entre Congreso y Roosevelt. Entre las calles Echeverría, Barzana y las avenidas Olazábal y Triunvirato, las casonas conviven en armonía con propiedad horizontal de categoría. Hoy por hoy, a Urquiza no le falta nada. Está bien comunicado, tiene muy buenos colegios, todo tipo de restós, bares, confiterías, negocios de indumentaria y supermercados. Esto hace que los vecinos del barrio no quieran dejarlo y que muchos jóvenes lo elijan a la hora de independizarse”. Seguí leyendo “Villa Urquiza – Donde todos encuentran su lugar para vivir”

Punta del Este – Otro ritmo, pero el mismo atractivo

Los brokers son optimistas, aunque admiten que la costa oriental sufre el efecto de la economía argentina.

Punta del Este, esa magnífica ciudad tan cercana y atractiva para los argentinos, padece como Buenos Aires un amesetamiento en la actividad inmobiliaria. La consecuencia es naturalmente la menor afluencia de argentinos en la vida esteña. Aunque parece que existen además otras razones.

¿Qué opinan los brokers a todo esto? Daniel Zulamian, director de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios, afirmó: “Con respecto a la desaceleración del ritmo de ventas surge también de la idea que tiene la gente acerca de que Miami tiene mejores precios y es un mercado seguro. Creemos que no siempre será así, ya que los precios en el norte de Miami cotizan por unidades nuevas o próximas a estrenar desde 7000 dólares el m2 en Aventura y llegan a 10.000 y 15.000 dólares el m2 en zonas como Hallandale, Sunny Isles, que son costeras. Estas son las áreas que se pueden comparar con Punta del Este, donde nuestros valores en los mejores puntos como Playa Mansa o avenida Roosevelt rondan los 3000 o 3500 dólares el m2. Nuestro mercado -más allá de estar más lento- sigue siendo seguro, reservado, y nuestro sistema jurídico si bien es un poco pesado brinda seguridad”.

Por su parte, Jorge Curbelo, titular de la desarrolladora Invergroup, expuso: “La situación de incertidumbre de la Argentina, en menor medida, también suma o más bien resta en las elecciones en nuestro país, que si bien nadie cree que se puedan dar grandes cambios, independientemente de quien gane, sí saca de foco la posibilidad de hacer inversiones importantes”.

No obstante, Zulamian es optimista: “Para la próxima temporada volverán a agilizarse las ventas y serán como siempre una muy buena inversión para los compradores. No olvidemos que Punta del Este es un lugar exclusivo, seguro y cercano a la Argentina y Brasil. Además tenemos buenos planes de financiación para facilitar la compra”.

Julio Villamide, CEO de Julio Villamide & Asoc, coincidió con la recuperación: “Punta del Este es una prolongación del territorio inmobiliario argentino, por lo que está hoy sujeto a restricciones similares que el mercado en la ciudad de Buenos Aires. Cuando éste se recupere, quizás en 2016, también se reactivará Punta del Este. Mientras tanto se agota muy gradualmente el stock”. Aportó luego un dato interesante: “Hay un 30% menos de obras en ejecución y a medida que se terminan no se reemplazan por nuevas. La ocupación en la construcción, en Maldonado, bajó 12,5% respecto de un año atrás, pero estamos todavía un 8,3% por encima de 2009. La demanda ha caído, particularmente de compradores argentinos. Sin embargo -y esto siempre sucede- cuando el argentino se retrae, aparece el comprador uruguayo, que de todas formas nunca lo sustituye totalmente”.

El desarrollador extranjero no concurre a Uruguay para construir nuevos edificios. Pero sí vende departamentos o locales comerciales. “Apuntamos a la estabilidad para estos compradores. Los developers uruguayos seguimos con las obras porque vivimos de eso, y aquí trabajamos desde hace 25 y 30 años, y aquí seguiremos. Pero nuestro volumen y aspiración es mesurado y racional. Esta situación equilibra bastante la oferta y la demanda”, amplió Zulamian.

En relación con las obras, Curbelo añadió: “Los proyectos iniciados continúan con ritmo desigual. No hay construcciones detenidas, pero ha decrecido el inicio de obras nuevas. La demanda se muestra más lenta para la adquisición de departamentos en pozo y en construcción. Además, en Punta del Este existe una combinación entre inversores y usuarios finales. También se consolidan los desarrollos de la Universidad de la República de la Regional Este, Universidades Privadas junto al Centro de Convenciones del Jagüel, que alterarán de forma favorable la estacionalidad de la ciudad. Ante estas expectativas hay inversores que apuestan hacia departamentos chicos y medianos, bien ubicados y con buenos servicios. También tenemos al usuario final; incluso muchos evalúan radicarse en la zona”.

Si se piensa en el perfil de la demanda, todo indica que la mitad de los compradores son argentinos, y entre otros se encolumnan brasileños, franceses, norteamericanos, algunos ingleses, chilenos, paraguayos y, por supuesto, uruguayos, muchos que viven en el exterior y otros son montevideanos y del interior. En Punta del Este existen los mismos valores que las zonas de alta residencia de Montevideo, como Malvín y Punta Carretas.

Los precios en general se mantienen firmes, en dólares, sin subas significativas en los últimos 12 meses. “Según la categoría y ubicación de los departamentos oscilan entre los 2100 y 4900 dólares el m² (compuesto el m² por área de alfombra, paredes, ductos, terrazas y áreas de circulación)”, opinó Curbelo.

Por su parte, Villamide expresó: “En promedio, las unidades nuevas rondan los 4000 dólares el m2 y estos valores suben un 20 o 30% si el proyecto está en primera línea. En una ubicación exclusiva puede hacer trepar bastante los valores. En unidades usadas, los precios cotizan alrededor de los 2500 dólares el m2, pero con bastante dispersión según la zona, antigüedad y los servicios”.

Según Zulamian, en Rambla del Puerto el promedio es de 5500 a 6000 dólares el m2. “Estas cifras reflejan que hemos adoptado mesura y razonabilidad en los precios para favorecer la inversión, junto con buenos planes de financiación.”

Algunos de los proyectos que están en obra hoy en la costa esteña son Complejo Greenlife, un proyecto de 30.000 m² con dos torres de 19 pisos cada una, locales comerciales y 2500 m² de amenities, con departamentos de uno, dos y tres dormitorios. También Casino Tower, sobre La Mansa, con unidades entre dos y cuatro dormitorios, de 120 a 300 m2. Se están desarrollando, además, edificios de vivienda de Interés Social, mientras están avanzadas las obras en Punta Carretas del hotel Vivaldi, que se comercializará como condohotel.

Sábado 16 de agosto de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Exposición – Casa FOA en un espacio único

La abadía de San Benito, escenario de espiritualidad, en el ámbito religioso de los benedictinos y rodeada de áreas verdes, abrirá sus puertas el próximo 10 de octubre.

Siempre internarse por el laberinto de cualquier obra es una oportunidad para descubrir esos secretos en la intimidad de las estructuras. Pero cuando se trata de la preparación de una nueva exposición de Casa FOA tiene un significado diferente: es un antes y un después que implica la refuncionalización de espacios que tendrán nuevo destino cuando la muestra baje el telón.

Los organizadores y directivos Verónica Guerrero, gerente de Comunicación y Diseño de Casa FOA, Ana Astudillo, gerente de arquitectura y diseño y Alberto Robredo, gerente de marketing, eligieron esta vez un espacio único (al que nunca se tuvo acceso), donde anidan el misterio, la religiosidad y el ámbito espiritual en conexión con la vida natural representados por jardines y parques, que tapizan la barranca que cae hacia Gorostiaga hasta Luis María Campos, en la abadía de San Benito. Un dato que interesa -y que aporta Ana Astudillo- es que la iglesia se terminó de construir en 1914, con la colaboración de donaciones.

En ese ámbito de sosiego y bienestar, una charla con los directivos transita una tarde agradable, mientras el sol de primavera se filtra por la arboleda en un pequeño patio. La historia revela que el punto de partida de lo que fue después la abadía comenzó con una pequeña casa de oratorio, en la zona de las barrancas, pero el crecimiento paulatino se consolidó con importantes donaciones de familias tradicionales de Buenos Aires.

A través de diferentes períodos se construyeron los sectores de la abadía sobre un predio que había pertenecido a don Joaquín Anchorena y que se pudo adquirir gracias al aporte de Matilde Mesquina Luro de Meyer Pellegrini. Ella, su esposo y amigos del matrimonio formaron la primera comisión para la construcción de la futura abadía benedictina. El hecho de que el lugar tan anhelado por los monjes fuera propiedad de Joaquín de Anchorena fue providencial, ya que Sara Mesquila Luro era la hermana de Matilda, estaba casada con Federico Madero, cuñado de don Joaquín.

Muestra

Allí, en Las Cañitas, la exposición nacional de arquitectura, industria, diseño interior y paisajismo tiene además un costado solidario. Todo lo recaudado se destina a beneficio de la Fundación Oftalmológica Argentina.

En este predio la exposición ocupará 5000 m2, donde los visitantes podrán recorrer 50 espacios intervenidos por los mejores diseñadores y arquitectos del país que podrán exhibir las tendencias en paisajismo, arte y diseño interior. Verónica Guerrero detalla que “como todos los años participarán las ganadoras de la Beca Casa FOA y se exhibirán los seleccionados del concurso Bancos Urbanos, que año tras año cobra mayor importancia dentro de la muestra. Se toma como premisas la sustentabilidad, el uso adecuado del material, comodidad del usuario y la viabilidad productiva. Los concursantes deberán apelar a la imaginación y creatividad para la realización de un banco urbano”. Entre las novedades que contará esta vez Casa FOA incluye los viernes por la noche y hasta las 24, el acceso a la abadía para disfrutar con música en vivo, que le pondrá vida a los espacios de la muestra. Los viernes a las 21, la cantante Cinth estará presente en el predio para musicalizar la exposición con canciones de jazz auspiciado por Barugel Azulay. Como es habitual cada intervención de Casa FOA deja su huella en el área intervenida que luego tendrá otro destino: en este caso, en un centro cultural. Otra huella igualmente importante -dice Robredo- es el trabajo solidario de las campañas de atención sanitaria (oftalmológica) como la que se realizó en marzo atendiendo a un grupo de aborígenes en Corrientes (incluye operaciones y estudios oftalmológicos) y que se repetirá en otra localidad en noviembre próximo. “Queda una huella más, vital en estos tiempos que consiste en afianzar el concepto de sustentabilidad durante la obra, aprender a reciclar lo que se deshecha”, destaca Guerrero.

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 27 de septiembre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres

Nuevas marcas inauguraron espacios en distintos puntos de la Capital y en el interior. En su mayoría, el cálculo de la inversión supera los 200.000 pesos.

Aunque en muchos focos comerciales los índices reflejen que la vacancia de los inmuebles va en aumento, un sistema que opera dentro del circuito económico del país se mantiene en buen nivel de operaciones: el de las franquicias.

Las marcas apostaron definitivamente por este método, que contribuye en forma notable para que se motoricen las búsquedas y se concreten los alquileres de los locales (ya que en su mayoría domina este tipo de acuerdos), tanto en la Capital como en el interior.

Al respecto de la marcha del sector, Lucas Secades, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), puntualizó: “Sin duda se vio afectado por la economía, pero mejor preparado para cualquier crisis dado que el sistema se basa, entre otras cosas, en la economía de escala. Aunque haya un escenario con inflación, el impacto en las franquicias se ve amortiguado por las características del sistema. Se han desarrollado nuevos proyectos, se han sustituido importaciones y existen ofertas puntuales, entre otros; estos efectos favorecen a que las marcas sigan invirtiendo en el rubro”.

En la AAMF tienen registradas 160 empresas asociadas y es un número el cual debería crecer y se trabaja para eso.

“Para una empresa, apostar a un sistema de franquicias significa, fundamentalmente, apuntar a la expansión planeada por un tercero de la mano de un formato de negocio estandarizado y que se aplica en procesos productivos. Para el franquiciado, la ventaja que este modelo de negocio ofrece principalmente es que se incorpora a un sistema con pautas y lineamientos claros y estudiados para la mejor gestión de su futuro negocio”, expresó Yanina Lépore, responsable de atención a inversores de Centrofranchising, una consultora especializada en el sector originaria de Córdoba con representaciones en varios puntos del país y en Chile.

Las franquicias se expanden por todo el país. Las marcas que se encuentran en el interior se radican en Buenos Aires y viceversa, pero la tendencia es salir a mercados internacionales, en especial los de América latina. Los locales que se buscan, dependiendo del tipo de franquicia, por lo general oscilan entre los 50 y 350 m2. “Se trata de ubicar espacios en esquinas con fácil acceso y buen tránsito peatonal y vehicular”, amplió Lépore.

“La inversión promedio para acceder a una franquicia oscila entre los 350.000 y 2 millones de pesos”, afirmó Secades. Por su parte, Lépore opinó: “Entre los clientes franquiciantes con los cuales trabajamos tenemos en cuenta tres rangos: alto, medio y bajo, y las inversiones parten de los 350.000 dólares (los más costosos), desde 1.200.000 pesos (las inversioens estándar) y de 70.000 a 300.000 pesos (los más accesibles). La inversión es por todo concepto: fee de franquicia, obra civil, equipamiento y stock inicial”. Seguí leyendo “Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres”

Necesidad de usar otras herramientas

Siempre se ha dicho que el sector inmobiliario es procíclico. Cuando la economía crece, el sector acompaña, pero a un ritmo superior; cuando la economía se detiene, el efecto en el mercado inmobiliario se ve potenciado. Está claro que la macroeconomía no ayuda.

No obstante es en estas coyunturas cuando más debemos agudizar el ingenio también para el sector inmobiliario que debe recurrir a las herramientas de la microeconomía, entre las que se encuentra el Cedin, que ayudó a que se concretaran operaciones que probablemente nunca se hubiesen realizado. Fueron 500 millones de dólares, no es la panacea, pero sin el Cedin serían miles de operaciones menos.

Desde el sector inmobiliario se está trabajando para agilizar las operaciones haciendo un mejor uso de esta herramienta de pago para que sea más difundida y aceptada por las partes, y que se genere a través del Cedin mayor cantidad de transacciones comerciales. Por eso -y a fin de promover su uso- se solicitó que se amplíen los casos en que los Cedin se puedan aplicar, es decir, transformados en dólares billete. Entre otras medidas se sugirió extender su utilización a las cesiones de boleto de compraventa y a los contratos de adhesión a fideicomisos ya terminados, con entrega de posesión y precio íntegramente pago.

También se busca un mecanismo de verificación, aplicación y pago ágil, ya que hoy es frecuente que el procedimiento lleve no menos de 4 o 5 horas, lo que genera mucha inquietud a las partes involucradas en la operación. Es necesario implementar cambios para que el uso de los Cedin logre cautivar a los interesados, ya que la reactivación de la actividad inmobiliaria es fundamental para el desarrollo económico del país.

Esta semana también asistimos al regreso de los planes de ahorro inmobiliarios, una herramienta dirigida a la clase media, que permiten mes a mes ir construyendo un capital y al cabo de un tiempo acceder al dinero para comprar o construir un inmueble por sorteo o licitación. Es un instrumento muy utilizado en el sector automotriz. Todos queremos condiciones más favorables; mientras tanto, no bajemos los brazos y utilicemos las herramientas que tenemos a nuestro alcance para que el mercado no se detenga.

Por Mario Gómez (director de especialización de desarrollo de emprendimientos inmobiliarios del ICI) para LA NACION, Sábado 26 de julio de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION