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Los proyectos de coworking se expanden en el norte

El partido de Vicente López concentra la oferta; la ubicación, los accesos, y el entorno verde impulsan la elección geográfica.

Da a poco, la zona Norte del Gran Buenos Aires se está transformando en un polo de espacios coworking.De hecho, los proyectos que ofrecen espacios de trabajo flexibles se multiplican. Buscan abastecer a una demanda que va desde profesionales independientes hasta Pymes y grandes compañías. Los emprendimientos de estas características tienen un denominador común: Lugares amplios, luminosos, confortables, y una ubicación que conjuga la cercanía al verde y el río y por supuesto bien lejos del bullicio del microcentro.

We Work es una de las firmas que más fuerte apostó a esta modalidad de trabajo o de estilo de vida en el país. A nivel internacional, la compañía tiene 200.000 miembros en 68 ciudades de 20 países del mundo. En el país cuenta con una sede en el microcentro porteño, más específicamente en la Torre Bellini que abrió sus puertas en mayo del año pasado. La empresa desembarcó en el verde de Vicente López en enero de este año con un emprendimiento ubicado en la avenida Libertador al 1000. El edificio tiene 14 pisos, 12.000 metros cuadrados y capacidad para 2300 personas, y se ubica a en las inmediaciones de la estación del Ferrocarril Mitre y a tres cuadras del paseo costero. “Elegimos Vicente López porque es una zona donde hay muchos profesionales, empresas con proyectos y mucho impulso para la cultura a emprendedora. Además, cuenta con excelentes accesos desde todos los puntos de Buenos Aires”, señala Patricio Fuks, CEO de We Work para Latinoamérica.

Para Martín Orlando, CEO & Co Founder de La Maquinita Co., otro de los coworking que llegó a la zona, la ubicación estratégica es su fuerte: “Vicente López es el primer partido que une la capital con el corredor Norte, y es ideal para todos aquellas empresas que quieren estar cerca de la Capital pero con espacios más amplios, menor contaminación y una infraestructura menos colapsada. Se puede decir que Vicente López reúne los beneficios de la Capital y la Provincia en un mismo partido”. La Maquinita Co. nació en 2014. Su primera sucursal se abrió en el barrio de Palermo, en marzo de 2015 desembarcaron, en Vicente López y en septiembre del año pasado abrieron otro espacio en La Lucila.

Despachos Vicente fue otra de las compañías que apostó por el modelo de coworking en el Norte. Se instaló en octubre de 2016, la obra duró dos meses y cuenta con un espacio de 380 metros cuadrados. “El corredor Norte, nos interesó especialmente por el auge de la construcción de edificios de oficina, a metros de Panamericana. Además es una zona que ofrece muy buenos accesos a la Capital y al conurbano y cuenta con todos los transportes públicos. Además, grandes empresas están mudando sus oficinas allí, convirtiéndolo en un importante polo corporativo.

El gran desarrollo de la zona genera la apertura de nuevos emprendimientos y servicios, cómo restaurantes, bares, comercios y bancos. Un gran beneficio es que estamos ubicados a metros del espacio verde más importante de zona Norte como lo es la costanera”, relata Irene Starosielski, socia de la firma.

“La masificación de estos espacios en la zona tiene que ver con que la propuesta es muy atractiva para emprendedores y pymes ya que les permite dar sus primeros pasos sin la necesidad de comprometerse con el pago de los gastos fijos tradicionalmente asociados a un alquiler como la comisión inmobiliaria, el depósito en garantía y la compra de mobiliario, etc. El disponer de un espacio fijo no solo mejora la imagen y productividad de estos negocios sino que también les permite variabilizar su estructura de costos. Por ejemplo, si el negocio acompaña y necesitan contratar una nueva persona pueden hacerlo sin dificultades, solo necesitan contratar un escritorio adicional en el momento que surja la necesidad”, explica Ignacio Crisafio, gerente de OfficeClub.

Espacios abiertos donde se comparten actividades y experiencias

El coworking impulsa una nueva forma de encarar las obligaciones conectando trabajo y ocio, con todo resuelto en un mismo lugar. Estos espacios incluyen desde seguridad y limpieza, recepción, impresión y papelería, refrigerios, lugares de meditación o juegos y en algunos casos terrazas con vista al río.

En el caso de Wework, su propuesta es también pet-friendly y la membresía permite acceso a cualquier sede de la compañía del mundo. Pero para Fuks, lo más importante que ofrece la empresa es su comunidad. “Tenemos un equipo 100% dedicado a conectar a nuestros miembros, y hacerles sentir como en casa. Se organizan eventos todas las semanas para fomentar el networking y el crecimiento personal y profesional. Es un equipo entrenado para ayudar a nuestros miembros a conectarse a nivel local y global con otras personas o empresas que los ayuden a crecer sus ideas. Contamos con una app global que permite interactuar con la comunidad mundial, por lo que 70 por ciento de los más de 200.000 miembros que tenemos hoy en la red, alguna vez generaron un negocio entre sí. Por ejemplo, si hace falta un diseñador web, un abogado o un asesor, impulsamos que lo busquen en esta plataforma”. La empresa tiene membresías mensuales que arrancan desde los $3750 más IVA.

Otro jugador del mercado es Office Club. La empresa realizó una inversión inicial de US$250.000 y hoy cuenta con un piso de 200 metros cuadrados de oficinas con un estilo muy corporativo. Los abonos arrancan en los $2390 mensuales para escritorios individuales, pero también tienen oficinas privadas para equipos de trabajo de 4 a 12 personas a partir de $12.000. Mientras que algunos clientes solo alquilan las salas de reuniones por hora con un costo de $350. La Maquinita Co. tiene un espacio de 1500 metros cuadrados y demandó una inversión de U$$600.000. “Para instalarnos buscamos espacios de entre 800 y 2500 m2 en plantas lo más amplías posibles, no necesariamente en una arteria principal pero si con cercanía a transporte público”, cuenta Orlando, quien ofrece oficinas privadas para equipos de 2 a 25 personas, puestos de trabajo fijos por persona y para equipos de hasta 8 personas y sala de reuniones. Los precios van desde $2800 más IVA por mes hasta $4500 más IVA. Fuks relata que en su caso, son muy selectivos en los edificios que se instalan. “Tenemos un equipo que se dedica exclusivamente a esto y estamos constantemente en la búsqueda de nuevos edificios para alcanzar nuestro agresivo plan de expansión. Es fundamental que tengan como mínimo 6000 m2 rentables, idealmente con plantas libres de más de 600 m2. La ubicación y facilidad de acceso a través de transporte público y las principales avenidas también es un factor clave”, aclara.

En el caso de Despachos Vicente López buscan propiedades amplias para generar distintos espacios de trabajo que incluyan áreas compartidas y espacios de distensión. “Es fundamental que tengan mucha luz y excelente vista”, señala Starosielski de la compañía que invirtió US$100.000 en Vicente López. En cuanto a los precios, los puestos de trabajo para una persona van desde los $3500, las oficinas privadas con capacidad para dos a cinco personas desde $10.500 y las salas de reunión $330 la hora.

Por Silvina Vitale, Lunes 12 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cuánto cuesta vivir en la avenida Callao

Impulsados por la alta demanda de la oferta usada, los desarrolladores buscan oportunidades en el emblemático corredor; la ubicación y su amplitud mejora la luminosidad y las vistas de las unidades; los precios.

El Congreso, el bar notable Los Galgos, la Confitería del Molino, la Escuela Normal Sarmiento y la plaza Rodríguez Peña. La emblemática avenida Callao concentra algunos de los edificios históricos más reconocidos de la ciudad de Buenos Aires. Por su buen acceso y su mix de oferta educativa, comercial y oficinas, e l clásico corredor logró convertirse en una de las zonas predilectas de los porteños de nivel socioeconómico alto, sobre todo en el tramo que va desde desde la avenida Santa Fe hacia el Bajo. “Desde Córdoba hasta Libertador, se convierte en una zona residencial de categoría o de prestigio, elegida por familias numerosas o con alto poder adquisitivo”, explica Valeria Soldati, gerente de la sucursal Recoleta de la inmobiliaria Soldati. Sin duda, una de las principales fortalezas del corredor es su ubicación central y su fácil acceso tanto a la zona Norte y al centro de la ciudad, además de su proximidad con avenidas estratégicas como Libertador, Santa Fe, Córdoba, Corrientes y Rivadavia. Los inmobiliarios se animan a marcar cuatro segmentos diferentes con usos y targets bien específicos: desde Rivadavia hasta la avenida Corrientes, el perfil es más comercial y residencial con gran influencia del Congreso y del movimiento bancario. Entre Corrientes y la avenida Santa Fe, hay gran oferta de actividades educativas, con componentes comerciales y residenciales de target medio. A partir de la propia Santa Fe y hasta Las Heras conviven la oferta comercial y residencial del segmento medio y medio alto con una mayor afluencia de propuestas de gastronomía de mayor nivel que en el anterior tramo. Mientras que desde Las Heras y hasta Libertador se concentran los edificios residenciales de target alto.

Tomás Seeber, vicepresidente de la inmobiliaria RG Montes, añade algunas características más: “Tiene una amplitud poco frecuente en Recoleta que mejora la luminosidad y las vistas. En el cordón que va hasta Quintana, las unidades que dan al frente incluso tienen panorámicas al río. Asimismo, tiene muy buenos edificios construidos en la belle époque y una tradición de categoría que genera un aspiracional de pertenencia”. “Su tradición ha sido siempre residencial y se caracteriza por los edificios construidos por los mejores arquitectos de época, el mantenimiento en general y los locales comerciales la hacen especial”, analiza Carmen Baigorri. gerente de la sucursal Recoleta de Toribio Achaval, quien agrega que en 2009 la avenida fue declarada área de protección histórica por el Gobierno de la Ciudad.

3300 dólares es el valor promedio del metro cuadrado de los pisos ubicados sobre Callao entre Libertador y Santa Fe Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez

Lo viejo, lo antiguo y lo nuevo

Callao está dividida tradicionalmente en tres zonas, y así lo detalla Soldati. La primera va desde la avenida Libertador hasta Santa Fe, donde el precio por m2 de las unidades usadas, en promedio, está en los US$3300. “Allí se encuentran edificios compuestos, en su mayoría, por pisos o semipisos que van desde los 140 hasta los 300 metros cuadrados, con algunos que exceden esos metrajes”, detalla y añade: “En esta área hay pocos inmuebles con unidades más pequeñas, que son muy solicitadas tanto por usuarios finales como por inversores, con valores que en muchos casos superan los US$3800 y US$4000 por m2”. Baigorri agrega que los departamentos medianos de entre 120 y 150 m2 también son muy requeridos. “La oferta nueva entre Las Heras y Libertador se ofrece entre US$5200/m2 y US$ 7100/m2”, detalla.

Desde la avenida Santa Fe hasta Córdoba, el metro cuadrado baja hasta los US$2600, afirma Soldati, y desde allí hasta Corrientes, a los US$2300. “En esta zona hay una mezcla de pisos y unidades un poco más pequeñas y también hay algunos casos de unidades comerciales o con utilización mixta”, apunta. Finalmente, desde Corrientes hasta Rivadavia, el metro cuadrado promedia los US$2000. “Allí la mayoría de las unidades están destinadas a oficinas y los tamaños son muy variados”, describe.

Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, Callao es una avenida donde “lo usado bueno tiene más valor que lo nuevo”. Señala que, en la zona delimitada desde Las Heras hasta la calle Posadas, puede haber departamentos de hasta US$7000 por m2. “Esas unidades tienen que estar recicladas y bien mantenidas. Son como joyas, propiedades únicas, porque no hay otra avenida como Callao y además no hay posibilidad de repetir esos edificios en otros lugares de la ciudad. El corredor tiene el valor de lo clásico y lo suntuoso, que no tiene que ver con una elección de gente mayor sino que también hay personas jóvenes que valoran los techos altos, las molduras buenas y el estilo de antaño”, apunta.

Callao fue declarada en 2009 cómo un área con protección histórica por el Gobierno de la Ciudad Fuente: LA NACION - Crédito: I. Sánchez

A su vez, Goldszer resalta el dinamismo del mercado del usado impulsado por los créditos . “Las unidades usadas se demandan porque tienen valor de mercado, son departamentos apto crédito porque están terminados y escriturados aunque claro está depende de los montos ya que están atados a los límites que establecen los bancos”, afirma Goldszer.

Seeber reconoce que es una avenida “con pocos terrenos como para modernizar su oferta residencial desde cero”, pero que sí puede darse “una tendencia que se ve en ciudades como Nueva York o Madrid” en la que desarrolladores compran edificios de categoría residenciales y los reciclan íntegramente, “incluso a veces con la división de unidades grandes en más chicas” y con la incorporación de amenities. “Creo que esta tendencia se viene demorando en el país porque a diferencia de los Estados Unidos o Europa, donde encontrás edificios enteros en manos de un solo propietario, como por ejemplo los fondos de pensión, acá no abundan esos ejemplos y a la hora de negociar hay que hacerlo con un consorcio de propietarios con distintos intereses”, relata.

Un dato interesante es que el corredor también promete cambios en el mix comercial. De hecho la esquina de Santa Fe y Callao donde supo estar el local de la marca de ropa Desiderata fue desocupado el año pasado y sus vidrieras ya tienen los carteles de “alquilado”. El rumor es que se instalará una importante marca de tecnología. Por otro lado, la esquina de Córdoba tendrá un nuevo café de una cadena local. Seeber destaca su oferta gastronómica, con restaurantes que van desde el fast food hasta lo gourmet en versiones peruana o italiana, entre otras, como uno de los pilares de la avenida. Imagina un futuro cercano “en el que se reactive el consumo en la Argentina” y se acerquen “las grandes marcas de indumentaria” a la zona y una gastronomía aun más superadora.

El proyecto Callao Clásico, llevará el sello de épocaFuente: LA NACION

De estreno

Dos nuevos emprendimientos residenciales premium cambiarán su fisonomía. A la altura de la avenida Alvear se construye Callao Clásico desarrollado por CP Group. El proyecto contará con quince plantas y una terraza privada con vistas a Callao, Libertador y el río. Tendrá unidades de dos, tres y cuatro ambientes con o sin dependencia de servicio. En el subsuelo tendrá un gimnasio de última generación, una cava, sauna y spa. Graciela Muradas, gerente de emprendimientos urbanos de Toribio Achaval agrega que a pocos metros de la avenida Callao, sobre Las Heras avanza la construcción de Aberg Cobo que integra una casona de principios del siglo XX. La casa seguirá en el mismo lugar, albergará oficinas en el primer piso y en un segundo viviendas, y pasará a ser la puerta de entrada de un proyecto de diez pisos que se construirá en la parte trasera, “En este caso el metro cuadrado se vende entre US$3690 y US$6700/m2”, detalla la broker.

En el predio del ex Cine América se construirá OM Recoleta, con una inversión de US$80 millones Fuente: Archivo

Otro emprendimiento es OM Recoleta en el que la desarrolladora Northbaires destinará US$80 millones de inversión. El proyecto de usos mixtos de 42.000 metros cuadrados integrará sectores comerciales, de oficinas y residenciales. Tendrá entrada por Marcelo T. de Alvear para las viviendas y por Callao para las oficinas. Matías Botello, director comercial de la compañía, explica que el proyecto hizo un fuerte foco en el estacionamiento, al que dedicó cinco subsuelos. Las 110 unidades, que pueden ser de uno, dos, tres, cuatro o cinco ambientes se entregarán a partir de 2021. En este momento, el metro cuadrado residencial tiene un valor aproximado de US$ 4700. En las oficinas, adelanta Botello una importante universidad privada instalará su escuela de negocios. El proyecto se ubica en el terreno de 3000 metros cuadrados donde supo funcionar el mítico Cine América durante 34 años hasta que cerró en el 2002. “Fueron tres años de negociación -detalla Botello-. En un principio, el propietario de la tierra quería venderla con fines comerciales, pero nosotros pensamos que un proyecto de usos mixtos podía solucionar la escasez de viviendas aggiornadas a la vida actual”. Para el ejecutivo, la avenida Callao tiene “edificios antiguos” de gran metraje que permiten tener cuatro ambientes con dependencia, pero que carecen de espacio suficiente de cochera y que tienen un alto costo de mantenimiento. OM Recoleta también contará con los amenities de un edificio contemporáneo: terraza, SUM, pileta y gimnasio, entre otros. La desarrolladora, mientras tanto, mira otras ubicaciones en Callao hacia el lado de Bajo para un posible segundo proyecto en la zona.

Por Sofía Terrile, Sábado 10 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Las diez avenidas más caras del mundo para instalar una marca

Los nombres de las marcas más elegantes y exclusivas destacan en marquesinas luminosas y sus veredas están repletas de compradores y soñadores que miran vidrieras con diseños suntuosos. Las avenidas más caras del mundo están en América del Norte, Europa y Asia. Las míticas como la Quinta Avenida en Nueva York comparten el top 10 con otras menos insertadas en el imaginario popular, como Myeongdong, en Seúl. El reporte Main Streets Across the World (Principales calles del mundo) es elaborado anualmente por Cushman & Wakefield y toma datos de 451 calles de 68 países.

Mientras tanto, en el ránking regional, realizado por Colliers, las dos economías más grandes -México y Brasil- lideran la tabla con avenidas en San Pablo y en la ciudad de México, mientras que en Buenos Aires la calle Florida pierde su esplendor contra la intersección entre Rivadavia y Acoyte en el barrio de Caballito.

La Quinta Avenida, Nueva York, EE.UU.

Este corredor es “hogar” de edificios míticos neoyorquinos como el Empire State o el Rockefeller Center y de tiendas como Tiffany y Saks Fifth Avenue. A la hora de analizar los precios, hacia el Norte, entre las calles 49 y 60, los alquileres rondan los US$34.022 por metro cuadrado al año.

“Es el alquiler más alto tanto localmente, en Manhattan, como a nivel global. En junio de 2017, los precios no variaron en el año, pero sí constituyen un aumento de alrededor del 20 por ciento en los últimos cinco años, lo que los lleva a los niveles previos a la crisis financiera global de 2008/2009”, señala el informe de Cushman & Wakefield.

Causeway Bay, es uno de los distritos de compras más grandes de Hong Kong Crédito: Shutterstock

Causeway Bay, Hong Kong

De tierras ganadas al mar a la segunda avenida más cara del mundo: Causeway Bay, también romanizada como Tung Lo Wan, es uno de los distritos de compras más grandes de Hong Kong. En su parte comercial principal, tiene alquileres que llegan a los US$30.889 por metro cuadrado al año. Sin embargo, en esta avenida los alquileres bajaron: de acuerdo con el reporte, lo hicieron en un 6 por ciento en junio de 2017 con respecto al mismo mes del año anterior por el descenso de visitantes desde China. Añade que los alquileres deberían tocar piso y estabilizarse.

New Bond Street, Londres, Reino Unido

En 1683, Sir Thomas Bond compró una mansión en Piccadilly conocida como Clarendon House, que luego derribó para dar lugar a la calle que luego sería conocida como Old Bond Street hacia el Sur y New Bond Street hacia el Norte, hoy es el tercer corredor comercial más caro del mundo con un alquiler de US$19.519 por metro cuadrado al año.

La New Bond Street tuvo suerte: desde junio de 2016 hasta el mismo mes del año siguiente los alquileres de los locales en la calle crecieron casi un 40 por ciento.

Via Montenapoleone, Milán, Italia

Con un alquiler anual de US$16.265 por metro cuadrado y un precio estable en 2017 con respecto a 2016, es la cuarta en el ránking y la segunda en Europa.

En sus veredas se puede ver a compradores ricos y no es casualidad: el origen de la avenida está ligado al dinero. En 1783, la institución financiera Monte Camerale di Santa Teresa puso su sede en el lugar. Cerró en 1796 pero reabrió en 1804, cuando Milán era capital de la Italia napoleónica, con el nombre de Monte Napoleone, y así bautizó a la avenida.

Champs Elysées, los alquileres anuales son de US$15.970/m2 Crédito: Shutterstock

Champs Elysées, París, Francia

En la mitología griega, los Campos Elíseos era el lugar sagrado donde las almas de los hombres y mujeres virtuosos y de los héroes disfrutaban de la eternidad después de la muerte. En París, es una avenida de casi 2000 metros de longitud que remata en el mítico Arco de Triunfo.

La avenida, típica postal de París, tiene alquileres por alrededor de US$15.970 al año por metro cuadrado. De acuerdo con el informe, se vio beneficiada por una “recuperación del turismo receptivo en 2017” y podría revalorizarse con la llegada de las Galerías Lafayette, las tiendas departamentales que se espera estén abiertas hacia octubre de 2018.

Ginza, en Tokio, en 2017 sumó un centro comercial Crédito: Shutterstock

Ginza, Tokio, Japón

Ginza tuvo novedades en 2017: abrió el centro comercial Ginza 6, hogar de más de 240 marcas locales e internacionales, la mayoría de ellas de lujo. “Los alquileres en Ginza parecen haber alcanzado un pico”, aclara el informe.

Otro origen ligado al dinero: en 1612 se construyó una casa de moneda en la zona que le dio el nombre a la avenida y al área que la rodea. Ginza significa “lugar de la plata” y quienes la recorren y entran a sus tiendas lo confirman.

Pitt Street Mall, Sidney, Australia

El tramo peatonal de la Calle Pitt es el lugar donde se pueden encontrar la mayoría de las tiendas insignia de las marcas de fast fashion más famosas. Con un alquiler anual de alrededor de US$11.352 por metro cuadrado, la avenida comercial marca el ritmo de la ciudad australiana.

“Con un sector del retail maduro y el resurgimiento de la vida urbana, las calles comerciales céntricas tendrán más demanda en el futuro cercano. La extensión del horario de atención en algunas ciudades australianas, y la posibilidad de que eso suceda en Sidney y Melbourne da un impulso adicional”, resalta el documento.

Myeongdong, Seúl, Corea del Sur

El alquiler anual de US$10.359 por metro cuadrado coloca a Myeongdong en el octavo lugar del ránking. La traducción de su nombre es “túnel brillante” y no es casualidad: se trata del principal área comercial de la ciudad surcoreana, muy atractiva para los turistas chinos.

El informe aclara: “A pesar del contexto económico desacelerado actual y el débil crecimiento de los alquileres, los inversores globales continúan ingresando al mercado coreano, que es lugar de prueba para las marcas que buscan expandirse en la región”.

Bahnhofstrasse, Zurich, Suiza

La traducción de Bahnhofstrasse es “calle de la estación”, y fue bautizada así porque uno de los extremos de la avenida comienza frente a la Estación Central de Zúrich. Tras 1,4 kilómetros de recorrido, termina en el lago de Zúrich. Los alquileres alcanzan los US$10.012 anuales por metro cuadrado.

La apreciación del franco suizo frente al euro puso en aprietos al comercio, dice el informe pero, no obstante, los “minoristas de lujo continúan pagando un alto precio por las tiendas en la Bahnhofstrasse”. De ese modo, las vidrieras con marcas reconocidas completan la vista de la calle atravesada por el tranvía.

Kohlmarkt, Viena, Austria

La décima del ránking tiene un alquiler sustancialmente menor comparado con el resto de las avenidas: anualmente, se pagan alrededor de US$5.566 por metro cuadrado por estar en la calle céntrica de Viena que desemboca en la Michaelerplatz o Plaza de San Miguel y tiene vistas al Palacio Imperial de Hofburg.

El principal “culpable” de los altos precios de alquiler es el turismo. En esa pequeña calle, las marcas de lujo se pelean por abrir tiendas, porque la disponibilidad es “muy baja”, señala el documento de Cushman & Wakefield. “En el futuro, las mejoras económicas, las reformas impositivas recientes y la inmigración deberían impulsar el consumo”, predice el relevamiento.

En la región, Buenos Aires es tercera

Colliers elaboró un ránking de las avenidas más caras de la región que encabeza la ciudad de México, con la avenida Presidente Masaryk, bautizada en honor a Tomás Masaryk, el primer presidente de Checoslovaquia y hogar de los restaurantes y las tiendas más top de la ciudad. Sus alquileres alcanzan los US$90 por metro cuadrado al mes -US$1080/m2 al año-.

La calle Oscar Freire, en San Pablo, está en segundo lugar con un alquiler promedio de US$ 75 por metro cuadrado al mes. Buenos Aires aparece en tercer lugar con dos calles que se pisan los talones: la intersección entre Rivadavia y Acoyte, en Caballito, destronó a la calle Florida con US$ 64 contra US$ 63 por metro cuadrado al mes.

Por Sofía Terrile, Lunes 5 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cuáles son las ciudades preferidas del interior para abrir nuevos hoteles

Salta, Tucumán, Bariloche y Neuquén son los destinos preferidos por las cadenas pero también crecen ciudades menos turísticas

La conectividad aérea no significa solamente más facilidad para llegar a un determinado lugar: son negocios que surgen y viajeros que conocen nuevos destinos. Con ellos, además de las personas, arriban los hoteles, y el interior de la Argentina, en medio de un plan para aumentar la cantidad de conexiones hacia 2019. Los datos del Ministerio de Turismo indican que a fines del año pasado había en construcción 113 nuevos establecimientos de alojamiento turístico por un monto total de inversión de, aproximadamente, $9000 millones.

Dentro de ese monto, y según los últimos datos de noviembre de 2017, unos $4500 millones corresponden a emprendimientos que serán inaugurados bajo franquicias o management de cadenas internacionales, y otros $2000 millones son de cadenas nacionales. Los anuncios de proyectos hoteleros eran, en ese momento, 81 por un monto de $8300 millones. Salta, Tucumán, Bariloche y Neuquén lideran con importantes anuncios o aperturas recientes de cadenas de renombre, pero también crecen ciudades que no son destinos típicos de viajes o negocios, como en el caso de San Francisco (Córdoba) o Santa Rosa (La Pampa).

Las grandes capitales del interior están en proceso de expansión hotelera. Salta fue la sede elegida por las cadenas Accor y Álvarez Argüelles. La primera, internacional, inaugurará en 2020 un hotel de la marca Mercure de 72 habitaciones en un proyecto mixto en el barrio de San Lorenzo. La segunda, local, también apostó por un desarrollo de usos mixtos de 8600 metros cuadrados en el centro de la ciudad con residencial y oficinas para su marca Brizo, que abrió el año pasado con 70 habitaciones.

Proyecto del Hotel Mercure en Salta

“El noroeste argentino (NOA) es un mercado que tiene oferta pero entendemos que necesita una nueva hotelería, una más actual. Nuestro hotel en Salta tiene un esquema de funcionamiento más adaptado a los tiempos actuales. En uno de los últimos niveles se está construyendo un espacio de trabajo colaborativo, y de esa manera sus espacios tiene usos complementarios”, explica Héctor Arias, gerente de Desarrollo de Álvarez Argüello, sobre el Brizo en el centro de la ciudad.

Neuquén es otra gran ciudad del interior con novedades: a fines de este año allí se inaugurará un Hilton Garden Inn, un proyecto de la cadena internacional que ya funciona en Tucumán y que en el caso de la ciudad patagónica pretende convertirse en el hotel preferido de los viajeros de negocios. “Es el centro de petróleo y gas más importante de la Patagonia pero es una ciudad, como muchas otras del interior, donde hay demanda pero no hay oferta que acompañe en cantidad ni en calidad. En la mayoría de estas ciudades, los hoteles se construyeron hace más de 30 años”, señala Fabián Rodríguez Suárez, director gerente de Desarrollo de la compañía.

Para mediados de este año, Rosario espera la inauguración de otro hotel de 160 habitaciones de la cadena Álvarez Argüelles, en la zona de Puerto San Martín. En 2017 también tuvo su apertura con un hotel Dazzler, perteneciente a la cadena internacional Wyndham, en el centro de la ciudad. Sin embargo, explica Jimena Faena, directora de Marketing de la empresa, la estrategia de la compañía no es ir tanto por las grandes ciudades sino más por las “secundarias”, es decir, aquellas con un tamaño considerable pero que no son capitales ni centros grandes de negocios o culturales.

En Rosario, la firma internacional Wyndham inauguró un Dazzler en 2017 Fuente: Archivo

“La principal oportunidad en la Argentina es la falta de hoteles confortables en ciudades secundarias del interior”, detalla, y añade que el año pasado la cadena también inauguró un Howard Johnson en San Francisco, Córdoba, y un Esplendor en la Estancia Fangio de Balcarce. La marca Days Inn de la cadena desembarcará este año con más hoteles en ciudades del interior del país.

Santa Rosa, por su parte, tiene un nuevo hotel de 72 habitaciones y 3000 metros cuadrados, también de la cadena Álvarez Argüelles. “La Pampa es uno de los tantos mercados que hay en la Argentina que tienen posibilidades de desarrollo”, indica Arias.

Hotel Dazzler, en Rosario Crédito: Dazzler Rosario

Mariano Carrizo es director ejecutivo de SFC Worldwide, una consultora especializada en negocios hoteleros, pronosticó los destinos que pueden despertar el interés de los hoteleros. Uno de ellos es San Martín de los Andes, una ciudad patagónica “secundaria” en comparación con Bariloche que recientemente renovó su aeropuerto. Tucumán y Salta, en el noroeste, también “mejoraron su conectividad aérea” -en el segundo caso, ya hay vuelos directos a Lima, Perú- y así cada vez hay más interés en mejorar su oferta de alojamientos. En sentido inverso, el ejecutivo señala que Ushuaia tiene un alto potencial de ser un destino muy atractivo por sus largas temporadas de esquí y por el turismo del resto del año, además de su actividad económica, pero que le faltan cadenas hoteleras por la distancia. “Son tres horas de avión para llegar. La conectividad mejoró pero tiene mucho por hacer, porque los pasajes en algunos momentos del año son caros. Además, es un destino que cayó con la crisis en Brasil, pero ahora hay expectativa de que va a ir mejorando”, expresa.

¿Hay ciudades más o menos rentables? Sí, y los datos que elaboró la consultora sobre la base de la Encuesta de Ocupación Hotelera (EOH) del Indec arrojan que, por el cruce entre la tasa anual compuesta de crecimiento de oferta y demanda, los destinos donde más “falta” alojamiento son La Falda (Córdoba); Tucumán; Villa La Angostura (Neuquén); Viedma (Río Negro); Ushuaia e Iguazú. Entre las posiblemente complicadas, Carrizo señala a aquellas ciudades que tienen un perfil vinculado a un solo sector de la economía y no al turismo, como Comodoro Rivadavia y Añelo.

El ejecutivo de SFC ve una fuerte posibilidad de crecimiento de las cadenas en el interior: “Hoy el 80% del alojamiento en la Argentina es independiente, y hacer rentable un negocio de esa manera es difícil. Eso va a hacer que, con el tiempo, esos independientes terminen integrándose a una cadena o a poner su propia franquicia”, expresa.

Proyecto del Hotel Mercure en Salta

¿Qué es un hotel moderno? La tendencia es que el proyecto sea parte de un complejo de usos mixtos, con residencia y oficinas, para que todas las partes puedan utilizar amenities en común y así aprovechar mejor los espacios. Tal es el caso de Brizo y Mercure en Salta. “Incluir las marcas en este tipo de proyectos inmobiliarios es una tendencia global de hace unos cuantos años, aunque en la Argentina es incipiente”, describe Arias, de Álvarez Argüelles. Las ventajas, además del uso de los espacios, tiene que ver con la posibilidad de que los hoteles “ganen” clientes que van desde los familiares que visitan a quienes residen en el lugar hasta trabajadores de la oficina lindante. Carrizo añade la segunda: la posible “refuncionalización” de los edificios. “En hotelería es muy difícil por todos los requerimientos que existen, pero el desarrollador que hace el proyecto sí puede pensar en una salida en caso de que el plan original no funcione. Lo normal es transformarlo en un apart hotel o en departamentos para alquiler”, finaliza.

Por Sofía Terrile, Lunes 26 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Oficinas: los edificios históricos tienen su propia demanda

La articulación de lo antiguo con lo moderno potencia el producto pero es clave aggiornar el equipamiento tecnológico y remodelar los pisos

Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV

Cómo en todos los órdenes de la vida están las personas y hasta las organizaciones comerciales que a la hora de elegir optan por lo clásico, lo antiguo. Para muchos, este tipo de proyectos no sólo ofrecen un aire señorial sino que además proponen espacios amplios y ventilados, ambientes cálidos con techos altos, características que para algunas personas se traducen no sólo en un rasgo distintivo para la empresa sino también una característica que se traduce en un mayor confort para los empleados. Muchos de estos inmuebles que recuperaron su valor arquitectónico y también el comercial se encuentran en ubicaciones privilegiadas con buenos accesos los que los convierte casi en un objeto de deseo para los amantes de este tipo de propuestas.

Las necesidades de cada empresa o individuo que buscan una oficina son muy diferentes y de acuerdo a eso será la elección. Sin duda el estilo de la marca o compañía que se instale en el lugar influye en la elección. No es lo mismo una empresa tecnológica que un estudio de abogados; o una compañía de alimentos que un estudio de arquitectura. “Siempre existe un público que demanda las oficinas antiguas recicladas que es el que todavía disfruta de despachos con estructuras clásicas y conservadoras. Muchos de ellos son estudios de abogados o economistas, por mencionar algunos casos tradicionales”, cuenta Adrián Mercado CEO del Grupo Adrián Mercado.

Otro aspecto que influye a la hora de elegir estos inmuebles es su ubicación, dado que la mayoría de este tipo de oficinas están en la zona del Microcentro, es decir, en el corazón financiero de la ciudad. “Por otro lado, no podemos dejar de lado las excepciones. Por ejemplo si se piensa en un estudio reciclado, con una mezcla de estructura antiguas y decorados modernos, el escenario podría abrirse a disciplinas más descontracturadas, como podría ser un estudio de diseño”, sostiene Mercado.

Actualmente el mercado local cuenta con un puñado de inversores y desarrolladores que optan por la compra de viejos inmuebles y su puesta en valor, haciendo de ellos bienes preciados que rápidamente son absorbidos por la demanda. “No hay muchos proyectos de este tipo. En la zona del Distrito Tecnológico afortunadamente encontramos algunos ejemplos. Hubo un tiempo en que estos inmuebles eran ‘invisibles’. En ese momento tanto inversores como desarrolladores su principal objetivo parecía ser la construcción de nuevos proyectos, es decir que dónde se levantaban antiguos e interesantes edificios solo se veían lotes aptos para desarrollar algo nuevo. La protección de estos inmuebles por parte del gobierno y de asociaciones ha permitido conservar muchos de ellos”, comenta Mariana Stange, asesora inmobiliaria, especializada en el sector corporativo. Más allá del tipo de reciclado que se realice en los diferentes inmuebles lo que no puede faltar es el aggiornamiento tecnológico del edificio. “Hoy todo edificio de oficinas que ingresa al mercado deben estar dotado de todos los avances tecnológicos, esa es una condición ‘sine qua non’ que exige la demanda”, afirma Mercado.

Nueva tipología

En los últimos tiempos el mercado ofreció un nuevo tipo de proyectos de oficinas las cuales responden a una tendencia que se denomina ‘oficinas boutique’, un tipo de inmueble con una importante imagen estética donde predominan los amplios lugares y los avances tecnológicos. “Esta nueva categoría de edificios conjuga tecnología y servicio, con diseño y estética manteniendo su cáscara clásica y renovando por complejo tanto el interior como los servicios que ofrece. La articulación de lo antiguo y lo moderno potencia el producto final, causa un impacto visual, generando una imagen única. Se trata de una clase nueva en un mercado que crece y se posiciona en un mundo globalizado que le exige a los desarrolladores iniciativa y una cuota de vanguardia”, explica Stange.

Los brokers consultados coinciden en que, entre los beneficios, ofrecen se destacan la ubicación, la altura de los techos -que salen del común- y la imagen corporativa que ofrecen las cúpulas y fachadas. “Otra característica fundamental es la posibilidad de ocupar un block, casi una rareza en nuestro mercado, dado que lo usual es fundirse en un entramado de empresas anónimas dentro de una torre de oficinas donde suele perderse la identidad corporativa”, cuenta Stange. Para Mercado otra de las ventajas suele ser el precio. “Este tipo de oficinas, aunque depende de la ubicación, suelen tener valores más accesibles. Otro beneficio, para un gran sector del mercado, es que aún conservan una mayor cantidad de despachos individuales, una necesidad que sigue presente en muchas empresas y que está desapareciendo con la nueva tendencia de oficinas y espacios compartidos de trabajo”, cuenta el especialista.

La remodelación: la planificación y los tiempos son clave para que no se dispare la inversión Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV

El desafío del reciclado

Las diferencias entre reciclar un edificio y construir una obra nueva son muy notorias y eso también se refleja en los costos de obra que afrontan los desarrolladores. “La mayor o menor incidencia en el costo de la obra depende de cada caso. Hay edificios en que se puede aprovechar gran parte de la estructura, mientras que hay otros en los cuales el esqueleto debe reforzarse casi en su totalidad, debido a que se modifica la disposición de los ambientes y sus destinos. Además, se debe cumplir con todas las reglamentaciones vigentes, lo que lleva a ejecutar modificaciones que se exigen al momento de habilitar un edificio nuevo”, explica Luis María Perri, coordinador de obras de la firma Obras y Sistemas SRL, que llevó adelante la remodelación de un edificio ubicado en avenida de Mayo al 1100 y otro, en Bartolomé Mitre esquina Esmeralda. Y agregó: “En ambos casos por tratarse de edificios protegidos, debieron mantenerse las fachadas existentes que fueron restauradas con gran meticulosidad. En el caso del proyecto ubicado en Bartolome Mitre, donde antes funcionó el Banco de Tucumán, se pudo aprovechar gran parte de la estructura existente, lo que representó una gran ventaja y ahorro de dinero. Aunque como era lógico en un inmueble de esas características fue necesario ejecutar tareas de restauración de fachadas, cúpula y mansarda de pizarra. Cómo no todos los edificios cuentan con estas características a la hora de comprar un edificio que luego será puesto en valor hay que hacer una evaluación a conciencia de los trabajos de restauración a realizar y los costos estimados que estos demandarán. En esta obra como los desarrolladores querían sumar un segundo subsuelo fue necesario recalzar 36 columnas y profundizar su fundación dos metros aproximadamente, lo que representó un trabajo fuera de lo común, por lo tanto, se ejecutó un procedimiento constructivo con su correspondiente control de calidad para tomar todos los recaudos necesarios por cuestiones de seguridad. Lo que se tradujo en un mayor plazo de obra”, relata.

En la obra de avenida de Mayo al 1100, que tiene doble frente, se conservaron las fachadas existentes y se construyeron seis subsuelos, por lo que debió ser apuntalado el inmueble durante gran parte de los trabajos. En los subsuelos, tendrá un sistema de parking automatizado y computarizado proveniente de Alemania que, entre varias particularidades, se destacar la gran velocidad para estacionar los vehículos, con un tiempo máximo de un minuto y medio automóvil y una capacidad de estacionar 130 vehículos. “La excavación de los subsuelos, tanto en Avenida de Mayo al 1100 como en Bartolomé Mitre y Esmeralda, se tuvo que ejecutar mediante una cinta transportadora debido a que las dimensiones del terreno no permitieron ejecutar la excavación de forma tradicional, con un puente sobre la vereda para el retiro de tierra, que permitió la normal circulación de los transeúntes”, explica Perri. Los precios de una reforma son muy variables y tienen relación directa con la cantidad de metros cuadrados y la dimensión de la obra. Otra variable es si se trata sólo de modificaciones internas o si hay que invertir en la puesta en valor de la fachada. Mercado estima que si solo se trata de un interior con dos ambientes (podrían decirse dos despachos), de 20 m2 aproximadamente cada uno el precio rondará los US$15.000 incluyendo los pisos y agrega respecto a los precios de alquiler que varía según la ubicación. En Plaza Roma, Catalinas o Microcentro, la diferencia con los pisos modernos será de apenas US$5 menos. “Se valora la cercanía con el centro financiero de la ciudad. Allí los precios de las mejores oficinas están a US$36, lo cual podría descender en estos casos a US$30”, finaliza Mercado.

Por Leandro Murciego, Lunes 12 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION