Qué comprar para hacer un buen negocio

Cuáles son las tipologías con mayor demanda; las características de la unidad que mejoran su colocación; el peso de la zona y qué exige el mercado a la hora de alquilar; la renta de cada barrio.

En general, aquel que invierte en ladrillos suele buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros o ganancias. Pero, también, están aquéllos que además de protección intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni más ni menos, que una buena renta. Si bien hoy los inversores que apostaron a los ladrillos obtienen una rentabilidad promedio que Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios estima entre 3 y 5 por ciento anual en dólares, hay casos que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. “En el hipotético caso de que sólo contemplemos la tipología como variable de comparación, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversión no sólo porque ofrecen una excelente ecuación entre su costo y rentabilidad sino, también, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a dive-sos públicos: solteros, parejas jóvenes, estudiantes, divorciados, profesionales”, detalla Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “De esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que ésta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada”, completa.

Según explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenzó operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuquén, un departamento chico siempre es la mejor inversión. De hecho, la empresa registró como marca a los “microdepartamentos”, inmuebles de entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los US$ 50.000. “En principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos “microdepartamentos”. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, hay que destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos estándar y el alquiler de un microdepartamento”, sintetiza. Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires, contextualiza la inversión: “En momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades pequeñas y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o más, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposición con las unidades chicas que han proliferado en los últimos años, se construyeron muy pocos con estas características”. ¿Cuáles son los riesgos de las unidades pequeñas? Según explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplia. “Esta situación no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor.

Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales”, aconseja Sánchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, la zona de influencia de la Facultad de Medicina “tiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos” y barrios como San Nicolás, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nuñez y Caballito que son “importadores de público”, por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una “inmigración natural” desde otras zonas.