Publicado el

En alquileres, la Zona Norte se cotiza

Por el precio de un 2 ambientes en Zona Norte (promedio $29.388) es posible alquilar un 3 ambientes (promedio $27.420) en Zona Oeste – Sur.

Un informe realizado por el portal de clasificados Zonaprop revela que un alquiler de 2 ambientes en Zona Norte cuesta un 7% más que el de un 3 ambientes en Zona Oeste-Sur.

A su vez, el estudio informa que en Zona Norte una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 39.080 pesos mensuales. Por otra parte, en Zona Oeste – Sur el precio promedio de alquiler solicitado por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 20.621 pesos por mes.

LOS BARRIOS DE VALOR MÁS ALTO

Los barrios de Zona Norte que tienen el valor más alto de alquiler son Lagoon Pilar (52.083 pesos mensuales), Vicente López (44.766 pesos mensuales) y La Lucila (44.291 pesos mensuales). En contraposición, se encuentra el barrio de José C. Paz con el precio de alquiler más económico (17.333 pesos mensuales), seguido por Del Viso (19.537 pesos mensuales) y Los Polvorines (19.751 pesos mensuales).

En Zona Oeste-Sur, los barrios de Canning (24.873 pesos mensuales), Sáenz Peña (24.589 pesos mensuales) y San Antonio de Padua (24.534 pesos mensuales) representan el segmento de alquileres más elevados. Gregorio de Laferrere (11.000 pesos mensuales) se posiciona como el barrio con el precio más bajo, seguido por Paso del Rey (13.575 pesos mensuales) y La Tablada (13.865 pesos mensuales).

MERCADO DE COMPRA-VENTA EN GBA

En Zona Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un valor solicitado por propietarios de 115.500 dólares. Por otro lado, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 161.700 dólares. El precio medio por m2 alcanza los 2.312 dólares, valor que demuestra un descenso del 0,6% respecto al mes previo. En este sentido, a lo largo del último año los precios de esta zona acumularon una baja del 3.8%.

En Zona Oeste – Sur un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio solicitado de 83.500 dólares. Por su parte, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 111.100 dólares. El precio medio en este área es de 1.671 dólares por m2,  cifra que representa una baja del 1,3% respecto al mes de noviembre. En este caso, durante 2020 los precios de venta acumularon una baja de 6,3%.

Por último, el informe demuestra que, en promedio, los precios de GBA descendieron un 5,05%.

Martes 19 de enero de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Verano y pandemia, la dupla ideal para la suba de precios en los alquileres temporales

El verano pandémico trajo un escenario inesperado que es la elección de casas y quintas con pileta en un entorno verde, cerca de la Ciudad. 

Veranear en Argentina, para los argentinos, nunca fue barato en comparación con las alternativas ofrecidas en los países vecinos como Uruguay y Brasil. Y la situación de pandemia expuso aún más los altos valores para alquilar en esta temporada de verano. 

Con la incertidumbre que nos rodea ante la pandemia, desde hace unos meses, se generó una alta demanda en el alquiler de quintas, casas en countries y barrios cerrados, por lo que motivó a los propietarios una suba de los valores, incluso de más del 50% con respecto al año anterior.

Pese a esto, hoy ya es difícil encontrar disponibilidad de estas unidades, incluso casas que antes de esta crisis no encontraban su espacio dentro del mercado o tenían valores muy por debajo de los solicitados en la actualidad.  En su mayoría se alquilaron e incluso, temiendo una extensión de la crisis sanitaria, los contratos no solo abarcan los meses de verano sino que en muchos casos se extienden  hasta  un plazo de un año con el fin de tener asegurado espacios de recreación en las afueras de la ciudad, ante una nueva cuarentena estricta.

En este contexto en la mayoría de los countries y barrios cerrados hay lista de espera, las zonas más requeridas son las que tienen conectividad con la Ciudad de Buenos Aires para poder ir a los lugares de trabajo.  

Los precios de las casas en barrios cerrados y countries tradicionales, en promedio arrancan en  los u$s 3000 mensuales lo que muestra un incremento de un 50% en dólares respecto del año anterior. 

¿Qué ocurre con los centros turísticos de la costa?  El sector  turístico es uno de los más golpeados a nivel mundial por la pandemia, y ante la noticia en nuestro país, de que finalmente habrá temporada  de verano 2021, comenzaron  las especulaciones de los precios. 

Si bien las vacaciones son esperadas con ansias, este año tiene un plus muy especial, ante el encierro  vivido  por  el  covid-19, en tan solo 3 días, se tramitaron más de 125.000 permisos para viajar a la costa atlántica, el último fin de semana largo,  lo que implica 1700 por hora, según datos suministrados por el Ministerio de Producción de la Provincia.

Aun no se sabe que ocurrirá en la temporada, ya que la incertidumbre, y las restricciones provocaron la indecisión en los turistas, que hoy en día realizaron un 95% menos de reserva comparado con el 2019.

Según una encuesta publicada por Adeco, un 53% de los argentinos no quiere tomarse vacaciones, y en el contexto actual prefiere quedarse en su casa y el 47% restante ve como una alternativa más viable, hacerlo en un distancia que no supere los 100 km desde su lugar de residencia.

Esto complica la reactivación esperada en la costa. En cuanto a los valores de los departamentos tuvieron un incremento que va del  30% al 40%, con relación al año anterior.  Aun no hay muestras de una alta demanda, particularmente en Mar del Plata que es el centro turístico de nuestra costa que atrae a la mayor cantidad de turistas, actualmente la concreción de alquileres está por debajo del 50% en comparación al 2019, según datos brindados por el Colegio de Martilleros Marplatense.

En la última semana de noviembre el Colegio de Martilleros publicó los valores  sugeridos  para la temporada: departamentos de un ambiente, para dos o tres personas, desde $ 23.000 por quincena; de 2 ambientes, para tres o cuatro personas, desde $ 29.500; los de 3 ambientes, para cinco o seis personas, desde $ 35.000, y los chalés de 3 ambientes, desde $ 42.000. Sin embargo, en el mercado las tarifas están por encima de esos valores. Por ejemplo, por un departamento de 1 dormitorio, en zona céntrica y a dos calles del mar, los valores van desde $ 3.000 a $ 5.000 por día en promedio, según equipamiento y calidad. Una semana, desde $ 21.000. Una casa en la zona de La Perla, con patio y garaje para un auto, desde $ 6.000 por día. 

La pandemia no solo modificó los hábitos cotidianos, sino que también cambio las necesidades de los inmuebles buscados para vacacionar, transformando los parques, el verde, arboleda, aire libre, en características esenciales al momento de elegir un alquiler. 


Martes 8 de diciembre de 2020
Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Publicado en Real Estate Data

Publicado el

Los alquileres en CABA acumulan una suba de 31,8%

“A partir de noviembre, la dinámica de los alquileres mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley, con incrementos similares a la inflación”, según un estudio del portal Zonaprop.

A partir de la sanción de la nueva ley de alquileres, estos aumentaron un 31,8%. A su vez, en lo que va del 2020, su precio acumula una suba del 52,3%, es decir, el doble que la inflación. Pero, ¿qué ocurre con la velocidad de ajuste? Hay señales que indican que continúa en disminución y que el impacto de la nueva regulación ha finalizado. De todos modos, la dinámica de los alquileres, mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley – porcentajes similares a la inflación – a partir de noviembre.

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR EN CABA?
 
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 28.913 pesos por mes, es decir, sube un 4,1% con respecto al mes de septiembre. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 40.153 pesos mensuales. En octubre, el incremento mensual continúa a la baja en relación al pico de julio (7,9%) y agosto (6,5%), por lo que parece converger a valores previos a la sanción de la nueva ley. Como consecuencia de ello, en los últimos 6 meses, los alquileres se ajustaron a una velocidad del 76% anual, se trata del mayor incremento desde el inicio de la serie.
 
Si se detallan los montos de alquiler, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de 59.125 pesos por mes, seguido de Palermo (34.946 pesos por mes) y Núñez (33.994 pesos por mes).

En la zona media de precios se encuentran: Villa Ortuzar (29.916 pesos por mes), Parque Chas (28.772 pesos por mes), Villa Crespo (28.204 pesos por mes), Villa del Parque (26.985 pesos por mes) y Boedo (26.370) pesos por mes).

Los barrios con alquileres más económicos se encuentran en: Villa Luro (24.330 pesos por mes), Constitución (24.246 pesos por mes) y, por último, Liniers (24.114 pesos por mes).
 
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,7%), seguido de Boedo (72,7%) y Núñez (72,0%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Villa Crespo (50,9%), Monserrat (49,2%) y Constitución (44,0%). Cabe destacar que en el 75% de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires el incremento de precios en 2020 fue superior al 50%.
 
COMPRA- VENTA: LOS PRECIOS CONTINÚAN EN BAJA
 
El precio promedio de compra-venta de un departamento, en la Ciudad de Buenos Aires, permanece en caída y se sitúa en 2.584 dólares por metro cuadrado, cifra que registra un descenso del 0,9% con respecto al mes de septiembre. En consecuencia, el año 2020 se perfila como aquel que presentará la mayor caída de precios desde el inicio de la serie.
 
De esta manera, los precios acumulan una baja del 5,6% en lo que va del año. A su vez, el 95% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que en la Zona Sur y Oeste de la Ciudad la disminución de precios opone una mayor resistencia.
 
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por COVID-19. Los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 7,7% desde aquel entonces.
 
El informe también revela que, actualmente, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 135.309 dólares; mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 190.363 dólares.
 
En cuanto al rango de precios, el barrio que presenta el mayor precio es Puerto Madero con un valor de 5.838 dólares el m2, seguido de Palermo (3.368 dólares/ m2) y Belgrano (3.218 dólares/ m2).

En la zona media de la ciudad se encuentran los barrios de Saavedra (2.634 dólares/ m2), Almagro (2.442 dólares/ m2), Monte Castro (2.378 dólares/ m2), Boedo (2.271 dólares/ m2) y Villa Real (2.104 dólares/ m2).

Por último, los barrios que tienen un menor precio son: La Boca (1.783 dólares/m2), Lugano (1.149 dólares/m2) y Villa Soldati (819 dólares/m2).

Martes 17 de noviembre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Efectos de la crisis en los alquileres

Luego del impacto que tuvo el resultado de las elecciones primarias en la economía nacional, los brokers consultados, al analizar el segmento alquileres, apuntan que “no se vio tan afectado”.

El mercado de alquileres, históricamente muy activo en Argentina debido a la falta de crédito, también se ha hecho eco de la fuerte devaluación y suba de la inflación que se produjo en el último mes. Varios brokers inmobiliarios porteños relatan cómo ha impactado la crisis en el este segmento.

Con respecto a la situación actual, para Ariel Champanier, presidente de RE/MAX PREMIUM, “habrá un antes y un después en el tema alquileres. Si bien la renta es baja al día de hoy, el contexto del dólar es más estable. Parecería ser que en el futuro próximo esto se va a ir modificando y mejorando”.

Para Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el impacto en el segmento de las medidas tomadas por el gobierno post Paso, apenas se ha notado: “El mercado de alquileres residenciales no se ve afectado por estas medidas. Es probable que aumente la oferta y la demanda ya que muchos se volcarán nuevamente al alquiler”.

En la misma línea opina Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, para quien “la situación no es diferente. Los alquileres, tanto residenciales como comerciales, se siguen concretando en los mismos términos en que lo hacían antes del 11 de agosto. No hemos tenido retiro de la oferta por parte de los propietarios ni tampoco modificaciones en las condiciones en que la oferta estaba formulada”.

En cuanto a las renegociaciones de los contratos de alquiler en curso, Champanier señala que “hoy muchos propietarios prefieren bajar su rentabilidad pero mantener la propiedad ocupada. El porcentaje de incremento se toma un poco por encima de lo que venía siendo”. Altgelt apunta que “las renovaciones dependerán de cuán desfasado quedó el precio del alquiler. Hoy los contratos se están haciendo con actualizaciones semestrales de entre el 15 y el 18%”.Sobre la demanda actual subraya que los departamentos de uno y dos dormitorios, con expensas accesibles y con cercanía a los medios de transporte son los más demandados para alquiler.

A su vez, Champanier indica que los valores de los alquileres “son muy variables pero, por ejemplo, un ambiente en Palermo se ubica en $15.000; y 2 ambientes entre $ 20.000 y 30.000

En materia de precios  Di Mitrio precisa que los departamentos de un ambiente van entre $9.000 y $11.000; de dos ambientes entre $ 11.000 y $ 13.000; tres ambientes, entre $ 14.000 y $ 16.000; y cuatro ambientes, entre $ 17.000 y $ 20.000”. Además, el broker agrega que la mayor demanda se concentra en las unidades de 3 y 4 ambientes, probablemente producto del excedente de unidades de 1 y 2 ambientes existente en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Sábado 28 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Los alquileres, por debajo de la inflación

Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires siguen en aumento: en marzo se dispararon 2,7 por ciento y cerraron el trimestre con una suba del 7,1 por ciento -por debajo de los números de inflación estimada, para ese período en 11 por ciento-, según datos de Zona Prop. En tanto quienes están pagando un crédito UVA tuvieron que asumir una suba mayor de la cuota que los inquilinos: en estos casos el incremento fue de 3 por ciento en marzo.

El dato alentador es que ese porcentaje también está por debajo del índice de inflación estimada en 4 por ciento para el tercer mes del año. De esta forma, las líneas de financiamiento cerrarán el trimestre con un aumento acumulado de 9,1 por ciento. “Es decir, dos puntos por arriba del valor acumulado para los alquileres y dos puntos por debajo de la inflación proyectada para el trimestre”, detalla el informe. A la hora de evaluar los alquileres por zonas, el 80 por ciento de los barrios registran un valor promedio de alquiler que se ubica entre $13.300 y $15.800 para un departamento de dos ambientes. En el caso de las unidades de tres, este valor asciende a $20.088. Al analizar la variación de precios por zonas, el corredor Norte y Noroeste son los que presentan el mayor incremento mensual, con 3,2 y 2,9 por ciento, respectivamente.

Por otra parte, Puerto Madero es el barrio con la oferta más cara con alquileres que promedian los $25.185. En tanto, Colegiales, Villa Crespo y Devoto manejan precios medios con montos de $15.815, $14.949 y $13.897, respectivamente. Mientras que las áreas más accesibles son Floresta con un alquiler promedio de $11.998, Liniers con $11.931 y Constitución con $11.319. Si se analizan las zonas de mayores incrementos: en Chacarita, Puerto Madero y San Cristóbal, los valores subieron 50 por ciento en el último año.

Por Carla Quiroga, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION