Se encuentran en desarrollo casi 200 mil m2 en 75 manzanas. Por segundo año consecutivo se registra una baja en los valores. 17° relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre la zona que rodea al parque Rivadavia
El barrio de Caballito figura secundando al de Palermo al tope del ranking donde más edificios en propiedad horizontal se construyeron pos crisis del 2001/2002.
Dentro de ese barrio Reporte Inmobiliario relevó por 17° año consecutivo la zona que rodea al Parque Rivadavia. Concretamente el área analizada se encuentra comprendida entre las calles Del Barco Centenera, Av. Rivadavia, Av. La Plata y Av. Directorio.
Dentro de la zona que involucra alrededor de 75 manzanas se detectaron actualmente 67 emprendimientos, de los cuales sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta, otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad de emprendimientos sobre el frente del lote pero sin haberse iniciado y los restantes 63 concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.
La zona con la demanda más alta y más fiel de la ciudad es centro de atención de los desarrolladores que buscan terrenos para construir los proyectos; los precios y qué área aún tiene valores accesibles.
Es una de las zonas más buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene “hinchada propia”: es uno de los barrios más localista de la capital. De hecho está en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aledañas, un canal para llegar a la demanda premium. La movida también se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrredón. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonomía y unir definitivamente dos áreas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.
Con 200 años de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios más deseados. Nació como zona de quintas y hoy captó la atención de un público muy fiel. “Dicen que quien vivió en Caballito no se va más”, asegura Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa -colegios-, además de opciones de entretenimiento y recreación. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso rápido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Además en el barrio se encuentra la línea del ferrocarril Sarmiento, la Línea A y la E de subte, además de numerosas líneas de colectivo.
La zona también cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hectáreas de vegetación, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. “Caballito reúne todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastronómica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podría decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida”, detalla sus bondades, Siwacki.
Mapa inmobiliario
Caballito lideró el ránking de los barrios más demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. También estuvo en lo más alto del ranking de los barrios más buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.
Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayoría de los barrios, el último trimestre del año pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del dólar y la falta de crédito. “Sin embargo, al comenzar el año notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achicó la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble está bien tasado”, sostiene Luís D’Odorico, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades.
Para Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes económicos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. “En Caballito, el mercado se reactivó en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debió a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del año pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores”, comenta Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.
Fuente: LA NACION
A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio está dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y José María Moreno hacia el Sur. Un área del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las vías laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores más demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la vía del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores más bajos. “En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte está dada el valor de la tierra. En el último caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos últimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podría decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que están en el Sur”, señala D’Odorico. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400/m2 versus los US$3000/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000/m2 para el Norte y unos US$2600/m2 s para el Sur.
Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la División de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adrián Mercado, asegura que las unidades más buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con más de 30 años porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los orígenes del proyecto. “Esta situación deja en evidencia porqué cada vez más gente elige proyectos en pozo”, asegura Mercado que hace poco más de un año abrió una sucursal en el barrio. En términos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas próximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.
Nuevos proyectos
La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. También hay obras en las calles aledañas como Malvinas Argentinas, Puán, Víctor Martínez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapaligüe hay muchos emprendimientos en ejecución y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzarán la construcción de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo código: se permite construir hasta 12 pisos, razón por la que está en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. “En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos varía entre los US$700 y US$1200/m2, y teniendo en cuenta que la construcción media cuesta entre US$900 y US$1100/m2, el precio de venta del pozo oscilaría entre los US$2800 y los US$4000/m2, dependiendo de la ubicación y de si el edificio tiene amenities”, aclara D’Odorico.
A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000-. Los que tienen un ambiente y medio -de 38/42 metros cuadrados- se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados- parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes -de entre 65 y 75 metros- defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adrián Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcción a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que está emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes -de 88 m2 y 114 m2 respectivamente-, y el ticket arranca en los US$2300/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. También propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 /m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Está ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los próximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800/m2.
Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversión. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregará en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.
Por otra parte, el Estudio Azcuy lanzó una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos están en proceso de construcción pero además, la firma también adquirió dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.
¿Quiénes compran?
“Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos pequeños para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos”, relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. “Hay una parte de la población que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del área metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, más y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida”, agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las más efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.
D´Odorico aclara que si bien los departamentos pequeños son los más buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. “Por el valor del dólar, la rentabilidad se achicó a parámetros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorización al propietario una satisfacción pero está no es suficiente para para el mercado inversor”, señala. Coincide con esta mirada Diego González Casartelli, presidente de Rukan. “Los inversores no están comprando porque esperan precios más bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorización de la propiedad”, analiza.
Pedro Goyena,un emblema del barrio
Ancha, de arboleda frondosa, es el corazón residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. “En los últimos años, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcción pareja y de categoría. Además, se ha formado un polo gastronómico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante”, cuenta D´Odorico.
Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: “un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que están alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando está terminada”, señala. Además asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fenómeno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.
En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecución oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos recién terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero también, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. “Por ejemplo, José Bonifacio -paralela al corredor-, se ha ido poblando de nuevos edificios de categoría, como así también las calles Valle, Thompson y Calasanz”, asegura D´Odorico.
La ampliación de la oferta gastronómica sumó al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los últimos años se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los hábitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. “Inclusive a los jóvenes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad”, asegura Walger y agrega que: “en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos días”.
Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. “Los inquilinos, en general, es público joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que también elige Caballito”, señala D´Odorico. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.
En un futuro inmediato, muchas de las obras que están en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectarán el desarrollo de la zona. En especial, la eliminación de pasos a nivel del tren serán claves para unir barrios, agilizar el tránsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la línea Sarmiento unirá a Caballito Norte y Sur y generará homogeneidad en el barrio. “Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenció a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa área. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes”, cuenta Walger. Siwacki alerta que “en este momento la obra del Sarmiento está paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorización del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tránsito a nivel. Además los espacios verdes y recreativos diseñados en la superficie le darán un nuevo pulmón al barrio y se convertirá en un corredor verde que valorizará todas las propiedades de los alrededores”.
“También se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido últimamente en especial en los tramos cercanos a la intersección con la avenida de Donato Álvarez, el establecimiento de un centro comercial daría movimiento y valorización a toda la inmediación del club”, finaliza D´Odorico.
Por Silvina Vitale, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El desembarco de cervecerías, bares y pastelerías de moda impulsa el crecimiento del barrio que cuenta con 190 locales de comida.
Foto: Santiago Cichero / AFV
El corazón de la ciudad sigue creciendo a gran velocidad, los edificios se multiplican. A media mañana cuando el tránsito merma y la tranquilidad retorna en algunos sectores de Caballito, se puede oír el ritmo de las obras en construcción, el nuevo pulso del lugar que día a día cambia su fisonomía y suma, propuestas comerciales.
De ese barrio tranquilo, de calles adoquinadas, sólo algunas arterias parecen mantener el eco de aquellos tiempos. Uno de esos rincones porteños es el que se erige sobre Valle, en el tramo que está delimitado por las calles Del Barco Centenera y Hortiguera, allí en esos casi 500 metros se fueron instalando en los últimos tiempos diferentes propuestas gastronómicas que no sólo jerarquizan la zona sino que además fueron modelando su nueva identidad urbana.
“En los últimos años, en el centro de la Ciudad de Buenos Aires se formó un nuevo polo gastronómico que se denomina el renacimiento de Little Horse. Es una revolución que se vive entre manzanas de casas bajas, pasajes con calles cortadas y espacios reducidos donde comenzaron a ubicarse nuevos restaurantes y delis”, explica Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.
El desarrollo de la calle Valle según algunos especialistas de la zona surge como un desborde natural del crecimiento tanto de la avenida Pedro Goyena como de Del Barco Centenera. Hoy este pequeño tramo cuenta con seis particulares propuestas comerciales gastronómicas. Alicia M. una antigua vecina del barrio cuenta que: “por la zona pasan tocando timbre o dejando volantes y tarjetas todas las semanas, una y hasta dos veces, diferentes representantes de inmobiliarias con propuestas comerciales para los dueños de las viviendas. Buscan casas viejas ubicadas en las esquinas”, comenta. Y agrega: “Alguna de las alternativas que sugieren es comprarnos la parte inferior de la vivienda, la planta baja; reformarla con el objetivo de instalar un local -casi siempre gastronómico- y luego construirnos un piso más arriba para que los propietarios no perdamos metros cuadrados, ni calidad de vida -dicen-“.
El primero que desembarcó en esa calle que bordea al conocido barrio inglés fue Le Blé, la cadena abrió un local en la esquina de Emilio Mitre y Valle. Más tarde llegó El Podio, en Centenera y Valle, y un tiempo después Nucha -en Valle al 1000- que aportó propuestas de comidas rápidas y frescas. También desembarcó Fabric Sushi, en la esquina de Cachimayo y Valle. “Ofrecemos comidas fusión peruana-japonesa, pero además tenemos la particularidad de escuchar a los clientes y poder adaptarnos a sus necesidades y gustos”, explica Nicolás Montañes, encargado del segundo local de la firma, que nació en Palermo.
No lejos de allí en la esquina de José A. Terry y Valle, en una vieja casona de dos plantas que mantiene su techo original de tejas se encuentra Es Ruiz Cafetín, una creación del maestro pastelero y campeón argentino Eduardo Ruiz. El espacio es uno de los cafés porteños más lindos que propone un viaje en el tiempo llevando a los comensales a las casas de las familias acomodadas de la década del 50. “Cuando pensamos en abrir un local comercial sabíamos que debía ser sí o sí en la zona de Caballito. Nuestro enfoque principal era poner una pastelería. El barrio no tenía oferta y el potencial era muy grande. Y al tiempo de abrir nos dimos cuenta que debíamos ofrecer algo más y fue así que apuntamos a hacer un buen café, es por eso que contamos con nuestro propio blend de café”, comenta Diego Seijas, encargado del local.
Foto: Santiago Cichero / AFV
La elección de la casona fue casi fruto del azar. “Nuestra idea era empezar primero por la pastelería y un día cuando estábamos rumbo hacia el local de Centenera al 500, donde finalmente se instaló el punto de venta al paso de nuestras especialidades, nos encontramos con esta hermosa casa que se encontraba con el cartel de alquiler. Nos encantó el lugar, la vivienda y entendimos que las oportunidades cuando te aparecen hay que aprovecharlas. Así que hicimos algunas evaluaciones, y todo nos hizo pensar que debíamos dar el siguiente paso. Varios factores colaboraron a la hora de la toma de la determinación como que se trataba de una vivienda hermosa, que era conocida en el barrio y que además había sido una locación de una novela muy vista hacía unos años atrás. Era evidente que debíamos cambiar de planes y así lo hicimos, con un muy buen resultado”, cuenta Seijas. El espacio cuenta con 110 cubiertos en primavera-verano utilizando la vereda, mientras que en invierno ofrece 80 o 90 lugares.
Pero ellos no se quedaron con la apertura de estos dos locales y fueron por más. “Hicimos una apuesta grande y abrimos no sólo este local sino también la pastelería que se encuentra en Centenera al 500 y simultáneamente una planta de elaboración de 500 m2 en La Paternal. Salió todo salió muy bien: el primer fin de semana tras la inauguración hubo tan buena respuesta de la gente que no dimos abasto para atender, fallamos con los tiempos de entrega de muchos pedidos y con algunos otros temas que con el tiempo fuimos ajustando, pero lo cierto fue que ese día bonificamos casi el 50 por ciento de las mesas. Algo que nos marcó un muy buen primer paso, pero no es algo sólo nuestro, cuando uno pasa por Café Martínez, ubicado en Valle al 300 también está lleno, lo mismo sucede con Le Blé, Nucha, Fabric Sushi y El Podio. Evidentemente la zona está en ascenso”, concluye Seijas.
Un análisis aparte merece lo que está sucediendo en la avenida Pedro Goyena. En los últimos tiempos , el corredor, fue sumando otro tipo de propuestas y a los ya tradicionales restaurantes y espacios de sushi. Por caso se sumaron las cervecerías artesanales como Antares y Bélgica. “Además de este tipo de propuestas se nuclearon una gran cantidad de bares, cafés -algunos pertenecientes a grandes cadenas- y lugares dedicados a las delicatessen dulces. Los cuales representan hoy el 20 por ciento de los espacios comerciales”, detalla Schiaffino. Y agrega: “Caballito cuenta con casi 190 locales gastronómicos y sólo en Goyena se concentra el 15 por ciento de ellos”.
La oferta comercial de esta arteria, una de las más arboladas de la ciudad de Buenos Aires, se completa con parrillas, locales con comidas regionales y de espacios dedicados para los amantes del sushi. Entre los nuevos sitios se destacan la bombonería Rapa Nui y Sushi Woman. Este último es una marca que nació en Haedo como delivery hace más de ocho años. ” Desembarcó hace poco más de doce meses en Caballito con el objetivo seguir creciendo”, explica Aldo Mazza, titular de restaurante.
Fiel al perfil localista de quienes viven en el barrio, para poder ir a muchos de los nuevos restaurantes es preciso hacer reservas. “Antes, en muchos casos, para salir a la noche debíamos ir a Palermo, hoy no es necesario. En cierta forma esto también cambio la manera de vivir, para ir a cenar no es preciso mover el auto, se puede ir a pie y vivir aún más el barrio”, explica Claudio Melani, broker de Lepore y vecino de la zona. En la calle Valle, los valores de alquiler pueden oscilar entre los $ 50.000 y $ 75.000 mensuales según las características y la ubicación del local. “En la avenida Pedro Goyena el valor promedio de alquiler del metro cuadrado es de US$ 45, aproximadamente US$ 20 menos de los que se paga en Acoyte y Rivadavia y US$ 17 más de lo que cuesta el m2 en la avenida Directorio, otro de los puntos que en los últimos tiempos comenzó a crecer bastante”, dice Schiaffino.
Según Melani en Goyena los locales libres no duran ni un día con carteles de alquiler. “Tal es la demanda que en cuanto se pone el cartel o el aviso te lo quitan de las manos. En muchos casos ni llegan a ofrecerse para alquiler dado que existen lista de espera de firmas o comerciantes interesados en desembarcar en estos polos. Un fenómeno que redunda en un desborde a otras arterias de la zona. Actualmente contamos con esquinas pedidas para varias cadenas de cafés y hasta con reservas hechas a un año”, dice el especialista. Y amplía para finalizar: ” Los precios de venta de un local de 50 metros cuadrados en Goyena oscilaría los US$ 200.000, mientras que los de 75 metros podrían trepar hasta los US$ 390.000 y los ubicados en las esquinas llegarían, según el caso, hasta US$ 1,2 millones de dólares, pero rara vez sucede que los dueños quieran desprenderse de estos espacios, dado que son minas de oro”.
PorLeandro Murciego, Lunes 30 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Las pocas calles angostas que hay en la ciudad suelen otorgar una sensación de barrio de otra época; radiografía de un mercado con poca oferta de propiedades y baja rotación; cuáles son los más buscados.
El Barrio Inglés en Caballito. Foto: LA NACION / Soledad Aznarez
Los más de 100 pasajes que conviven en la ciudad otorgan pequeños paréntesis de tranquilidad, silencio y en muchos casos una ventana a la estética constructiva de antaño, cuyos habitantes suelen mantener con empeño. Brinda una sensación de barrio de otra época, en la que los chicos salían a jugar a la vereda, aun encontrándose a pocos metros de alguna arteria neurálgica del tránsito vehicular.
“El pasaje ofrece tranquilidad, un clima residencial y un ambiente libre de contaminación y tránsito. Pero lo más importante es la luminosidad porque sí existe alguna edificación en altura generalmente se debe a alguna normativa pasada”, explicó Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades.
Los pasajes no llegan al 10 por ciento del total de calles de la Ciudad de Buenos Aires, la explicación de porque la variedad de oferta es baja. A este dato, hay que sumarle el condimento de la poca rotación. La razón es que quien logró acceder a una propiedad ubicada en una de esas calles, no suele querer desprenderse de ella.
El encanto de los pasajes porteños y sus curiosidades. Foto: LA NACION / Soledad Aznarez
Al momento de encontrar un inmueble en esta ubicación hay barrios que llevan la delantera en cuanto a preferencia. Federico Despalanques, gerente de la sucursal Palermo de Lepore Propiedades, destacó que “los pasajes más buscados están ubicados en Palermo, Caballito, Almagro y San Telmo”. En cuanto al perfil de los compradores, el especialista describe que en general “son matrimonios con hijos que aún desean que se diviertan en la veredao o jugar a la pelota en la calle. Una forma de vida distinta que además permite estar a pocos metros de centros comerciales, avenidas y clubes”. D’Odorico agregó que “la mayoría de los compradores son jóvenes familias que remodelan el interior de estas antiguas casonas, pero que se toman la tarea de restaurar los frentes, resaltando sus detalles arquitectónicos y conservando las fachadas originales. Muchas de las casas no ofrecen cochera o garaje y son muy pocos los casos en los que la suman. Los interesados prefieren mantener el estilo y dejar sus vehículos en la calle o en los estacionamientos en las proximidades. Por ello también cualquier edificio de la zona tiene fuerte demanda de cocheras”.
Sobre los valores Despalanques agregó: “No hay una regla directa. Todo depende del pasaje aunque en las zonas más buscadas como por ejemplo Palermo pueden incrementarse entre 15 y 20 por ciento”.
El encanto de los pasajes porteños y sus curiosidades. Foto: LA NACION / Soledad Aznarez
Los más buscados
En Caballito se mezclan las casas de estilo inglés, con chalets alemanes e italianos, junto con PH y nuevos edificios. Si buscamos sus pasajes, la mayoría se encuentran dentro de la zona denominada barrio inglés, comprendida entre la avenidas Juan B. Alberdi y Pedro Goyena, y las calles Centenera y Víctor Martínez. Allí se destacan los pasajes Antonino Ferrari, Nicolás Videla, Terry, Bertres y La Nave. Fuera del barrio inglés los más importantes son Chirimay, Matorras, Craig, La Mar, El Maestro y el Pasaje República de Indonesia en las inmediaciones al Parque Rivadavia. Se trata de una zona de la ciudad en la que el valor del metro cuadrado de una unidad a estrenar varía entre US$ 2600 y US$ 3200, mientras que un departamento usado cotiza entre US$ 2000 y US$ 2500/m2. Mientras que en el caso de los alquileres la oferta es muy baja. Los valores rondan desde $ 8000 para una unidad de dos ambientes a pisos de cuatro dormitorios por $ 25.000 mensuales.
Se presenta como un rincón encatador y mágico de la Capital Federal. Foto: Soledad Aznarez
En Palermo los pasajes de calles adoquinados tienen poco tránsito vehicular -algunos peatonales- y se diferencian de las tradicionales calles de moda famosas por su actividad comercial y vida nocturna. Algunos de los más buscados son Santa Rosa, Soria y Russell, mientras que en el barrio de Belgrano se destacan los pasajes Malasia, Zavalia y Volta. En este caso, la oferta de propiedades también es muy limitada ya que los dueños evitan desprenderse de sus viviendas, en general inmuebles en lote propio. Buscadas por artistas, bohemios o extranjeros, en su mayoría, las casas o PH independientes son adaptados para uso comercial y profesional, evitando el rubro gastronómico que está restringido por la zonificación municipal en Palermo. Sobre los valores de venta, el arquitecto Gregorio Berberian, de Shenk Inmobiliaria, detalló que si bien en Palermo depende de la propiedad, pueden rondar entre US$ 2000 y 3000/m2 y los alquileres desde $ 15.000 a $ 20.000 en adelante, de acuerdo al metraje y las características. Por ejemplo, en el pasaje Soria al 4900, una casa de 8,66 x 30 en dos plantas y 300 metros cuadrados cubiertos se vende a US$ 700.000. Los pasajes en Belgrano -Malasia, Zavalia y Volta- son propiedades de alto valor, dadas las características de las residencias. En la mayoría de los casos superan los US$ 700.000 de venta y los alquileres de estas propiedades estarían por arriba de los $ 80.000 mensuales.
En San Telmo los pasajes tienen otra dinámica, destacándose Giuffra y San Lorenzo, donde se encuentra la casa más angosta de la ciudad, cotizándose como la mejor calle del barrio. “Acá el pasaje tiene otro valor. Una casa en muy buen estado tiene un valor adicional. Puede llegar a los US$ 2500/m2. Un dato es que es una zona en la que no se puede construir por ser casco histórico”, explicó Hilda Lew, titular de la empresa de Inmuebles Especiales que lleva su nombre. Por otro lado, sobre la emblemática calle Defensa el valor del metro cuadrado oscila entre US$ 2000 y 2300 dólares.
A tener en cuenta
Al momento de elegir un pasaje es crucial evaluar el tema de la seguridad, cualquiera sea el barrio elegido, ya que por la noche pueden surgir ciertas características que de día no se ven. “La inseguridad también es un tema que el interesado considera al comprar. Algunos pasajes pueden ser “una boca de lobo”. Hay barrios y zonas en la que los pasajes son muy oscuros y a veces riesgosos para vivir en ellos”, comentó Berberian.
Con las mejoras del Ministerio de Ambiente y Espacio Público los pasajes van recuperando su valor. Uno de los trabajos es la incorporación de luminaria LED en más de 80 pasajes en toda la ciudad, mejorando la calidad y la cantidad de iluminación. Tal es el caso del Pasaje del Carmen, en el marco de la obra Área Ambiental Tribunales, donde se realizó la nivelación de calzada, la colocación de bolardos, para fomentar la prioridad peatón y se está trabajando en el soterrado de cables, en la renovación de veredas. Además se colocaron farolas ornamentales con iluminación LED. El mismo esquema se repite con el pasaje Sargento Cabral, que está en la obra de Área Ambiental Retiro. Desde el Ministerio de Ambiente y Espacio Público expusieron que las obras se realizan por zonas y proyectos, y si en esas áreas hay pasajes se trabaja en ellos.
Por Azalía Rivero Pomarino, Sábado 30 de septiembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Con poco más de 4000 unidades en oferta en la ciudad de Buenos Aires, la tipología es la más demandada; las claves de un negocio distinto.
Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados.
No son casas aunque tampoco departamentos. Los tradicionales PH se ofrecen en múltiples variantes pero todos ellos tienen en común que son las “figuritas difíciles” del mercado ya que la demanda de este tipo de unidades supera ampliamente la oferta disponible en el mercado porteño y su entorno.
Según índices elaborados por ZonaProp, sitio web especializado en la comercialización de bienes inmobiliarios, los PH son los inmuebles de mayor escasez relativa en la Ciudad de Buenos Aires. La oferta de este tipo de propiedades es de sólo de 4300 unidades en la ciudad -número a diciembre de 2016- y re-presenta apenas un 8 por ciento de los 55.000 departamentos que hay en oferta en venta en ese ámbito. Sin embargo, los PH capturan el15 por ciento del total de la demanda -contactos efectivos que los compradores hacen con los vendedores a través de esta plataforma-.
“Este tipo de inmuebles son los que reciben mayor demanda por anuncio en la ciudad. Los avisos de venta de PH reciben más del doble de contactos que los departamentos convencionales. Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados de toda la base ya que registran seis veces más demanda que la media. Es pan caliente”, afirma Federico Barni, CEO de ZonaProp.
“En términos generales el consumidor del clásico producto de PH está dispuesto a resignar zona y la seguridad que le brinda el departamento en altura y los cambia por espacios exteriores propios y bajas expensas. En tanto, el desarrollador busca sacar provecho del FOT en los distritos residenciales con restricciones de FOT, FOS y altura. Buscan inversiones con fondeos de la tierra que puedan manejar ellos mismos, sin necesariamente recurrir a inversores, con salida y/o rotación de la inversión mucho más rápida mediante plazos menores de ejecución de obra. Los riesgos en este tipo de operación son mucho más acotados y podrían sostener el desarrollo de la obra, aunque el mercado no les responda 100 por ciento conforme a las expectativas de preventa”, explica Mario Korn, titular de Korn Propiedades.
Respecto a la escasez de la oferta, Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles, argumenta: “Muchos PH y casas fueron demolidas transformándolos en edificios por la alta incidencia del terreno, por lo que hoy se encuentran mayoritariamente solo en las zonas donde la construcción tiene grandes limitaciones”.
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, suma su perspectiva: “Son productos de nicho. Están los amantes de los PH y los que de ninguna manera vivirían en uno. Estas son las viviendas de los clásicos barrios porteños. Entre sus atributos está el vivir como en una casa, donde prácticamente no se paga expensas por tratarse de un conjunto de viviendas que no tiene gastos comunes. Entre sus contras, suelen ser oscuros y los lugares comunes bastantes descuidados. Ante la escasez de tierra, poco a poco muchos PH con buen FOT son vendidos para desarrollos de nuevos edificios”.
En tanto, para el desarrollador, la construcción de PH “puede ser interesante en los lotes de bajo FOT. El costo tiende a ser más bajo al no necesitar los servicios de un edificio y también es atractiva la realización de refacciones ya que muchos son utilizados como oficinas o espacios de trabajo”, agrega.
Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, ” De lo que se construye y se construirá en el futuro habrá una menor proporción de ellos que de edificios en altura, mientras que la demanda de PH seguirá en ascenso”.
En general los PH de la ciudad se ubican en barrios de baja densidad, alejados del centro, macrocentro y del corredor norte. No existe concentración sino más bien que están repartidos.
Acorde a los estudios de Zonaprop, Villa Urquiza y Palermo son los barrios con mayor oferta de PH en venta, representan cada uno el 7 por ciento del total de la Capital Federal: Villa Devoto, Caballito y Flores concentran cada uno un 5 por ciento. Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Mataderos cierran el top 10 con un 4 por ciento de la oferta cada uno. En cambio, los barrios centrales como Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Abasto y Tribunales registran escasa oferta de esta tipología, en ningún caso representan más del l por ciento de la oferta.
El Gran Buenos Aires también suma
En cuanto al Gran Buenos Aires, se incorporaron datos de Vicente López y San Isidro, con una oferta de 800 y 350 unidades, respectivamente. En conjunto incrementan la oferta de la Capital un 30 por ciento.
” En las zonas de baja densidad los desarrolladores consideran esta tipología como primera opción a la hora de realizar un nuevo proyecto inmobiliario. Este tipo de alternativa propone un capital moderado y se proyecta una salida o rotación rápida del negocio”, destaca Korn.
Para el equipo económico del portal inmobiliario, los PH son los más buscados en la ciudad de Buenos Aires por tener mayor superficie descubierta que los departamentos, estos cuentan con 25 m2 en promedio, más del triple que la media de las unidades que ofrecen los edificios. Además, juega a favor que cuentan con muy pocos gastos, dado que en general no cuentan con encargado ni ascensores. Además otro valor agregado es que pueden expandir su superficie mediante la realización de refacciones.
“Muchos de los compradores son vendedores de casas porque se están achicando y les resulta duro pasar a un departamento o, por el contrario; también están los que venden un departamento para buscar mayor espacio y no llegan a una casa y recalan en este tipo de viviendas”, agregó Oppel.
Algunas singularidades
En la ciudad de Buenos Aires, el PH promedio tiene una superficie de 95 metros cubiertos. Mientras que el barrio con PH de mayores dimensiones es Congreso con una media de 180 m2 de superficie total, 80m2 por arriba del promedio. Por el contrario, el centro y microcentro es la zona con PH más pequeños-alrededor de 70 m2 de superficie cubierta-. En Vicente López y San Isidro estas tipologías van entre 105 m2 y 120 m2 de superficie total, respectivamente.
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 25 de febrero de 2017 Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
