El Bicentenario de la Patria parece vivirse con más fuerza en los denominados primeros barrios: San Telmo, San Nicolás y Monserrat, lugares donde la historia vive en cada una de sus esquinas. En estos sectores porteños, donde reinan las calles angostas y la arquitectura española e italiana con reminiscencias clásicas, conviven antiguas casas de viviendas, algunas reconvertidas en inmuebles comerciales (oficinas, espacios gastronómicos, locales u hoteles boutique), destinadas tanto a los turistas como a los vecinos de la zona.
“El casco histórico de la ciudad es uno de los testigos vivos de la historia de nuestro país. Conocer sus edificios, lugares, calles, nos ayuda a comprender quiénes somos. Los inmuebles que hoy quedan brindan a San Telmo, Monserrat y San Nicolás una atmósfera única. Por otro lado, el casco histórico cuenta con cientos de edificios, una superficie mucho mayor al sector histórico de otras ciudades como la Ciudad Vieja de Montevideo, Cartagena de Indias o la antigua Lima”, explica Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
El primer barrio que nació en la vieja Buenos Aires fue Monserrat. Sus calles adoquinadas, sus iglesias (Santo Domingo, San Francisco, San Ignacio, San Roque, San Juan Bautista, todas del siglo XVIII), la Casa Rosada, el viejo Cabildo, la Catedral, la Plaza de Mayo y la Manzana de las Luces son mudos testigos de gran parte de la historia de nuestro país.
En la actualidad, ahí se destacan muchos edificios con reminiscencias hispanas. La Avenida de Mayo reúne justamente la mayoría de esos inmuebles y se reconoce esa arteria como el rincón madrileño por excelencia en Buenos Aires. Entre los que más captan la atención de los turistas se destacan La Inmobiliaria (complejo de oficinas y viviendas de la ex Compañía de Seguros La Inmobiliaria) y el Palacio Barolo (homenaje a la Divina Comedia . Al igual que la obra, está dividido en tres partes: Infierno, Purgatorio y Cielo).
Desde el GCBA existe un programa que tiene como objetivo mejorar la calidad ambiental, paisajística y edilicia. “En los últimos años se trabajó sobre el patrimonio construido, su protección y puesta en valor recalificando el barrio. Y esto colaboró a la recuperación de los precios del mercado inmobiliario de la zona”, explica Gómez.
Para Guillermo Vinelli, de la Inmobiliaria Vinelli, el público que busca Monserrat es muy variado. Desde artistas, estudiantes, empresarios hasta empleados públicos que trabajan cerca del lugar. “Los que tienen vinculaciones con el arte suelen priorizar propiedades donde montan lugares de trabajo o ateliers”, dice.
En la actualidad existen unos 33.000 m2 en construcción en el barrio ubicándose en el 20° puesto del ranking de edificación de la ciudad. Allí, según los registros de los brokers, más del 70% de las operaciones inmobiliarias que se realizan son ventas. La cotización promedio del m2 ronda los US$ 1400, sobre todo los que fueron reciclados o que están muy bien mantenidos. “En la zona hay muy poco a estrenar, pero a pesar de esto la demanda es constante por la proximidad con el centro porteño”, detalla Vinelli.
Otro de los barrios históricos es San Telmo, donde predominan las edificaciones bajas, las cuales no superan los cinco pisos. Según un informe realizado por la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial perteneciente al GCBA, existen unos 1336 edificios; 778 de ellos (lo que representa el 58,2%) están desarrollados hasta en dos plantas. Apenas 101 edificios, es decir, el 7,6%, superan los diez pisos. “Las mayores alturas corresponden a las edificaciones que se encuentran sobre Paseo Colón, Independencia y San Juan. En la zona comprendida entre Paseo Colón y Eduardo Madero predominan parcelas de gran tamaño, ocupadas por edificios de oficinas, de la administración pública y corporativos, estacionamientos y de enseñanza”, refleja el informe.
Y agrega: “Entre los inmuebles de usos residenciales predominan las viviendas multifamiliares (83,2%), aunque la presencia de las unidades unifamiliares (14,2%) refleja la baja densidad de población del barrio”.
Sobre el tema residencial Arturo Grieben Saubidet de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios agrega: “San Telmo tiene ocupación mixta. Un 80% corresponde a vivienda permanente y el 20 restante temporaría. En el sector comercial, en esta zona, predominan los negocios de antigüedades”.
Los habitantes de San Telmo tienen un perfil común bien definido. Suelen ser bohemios, amantes de la cultura o artistas. Los expertos coinciden en que el turismo llegó al barrio hace unos 20 años y generó un cambió fisonómico que comenzó a explotar más su perfil comercial. En la actualidad, dentro de la superficie del barrio se encuentran casi unos 1200 locales a la calle y unos 215 en galerías, la mayoría sobre la calle Defensa.
“Desde que San Telmo fue declarado zona de protección histórica comenzaron a remozarse las fachadas de las casas y edificios, y poco a poco, los valores subieron más que en otras zonas”, sostiene Fernando Giesso, titular de Inmobiliaria Giesso.
Los precios oscilan entre los 1300 y 1700 dólares por m2. Se realizan ventas entre 60.000 y 120.000 dólares. “En los dos últimos años los valores se amesetaron bastante”, agrega Giesso.
Allí hay mucha demanda de alquileres de PH, pero la oferta es escasa. Aunque se brinda alquiler temporario para extranjeros y gente joven. Hay edificios chicos, de pocos pisos que se hicieron recientemente en San Telmo, en la zona no declarada patrimonial.
“San Nicolás se ubica entre los seis barrios donde menos se construyó en 2009 (no llega a los 10.000 m2). Este nivel de construcción implica una caída del 87% respecto al año último (dos veces y media la caída promedio de la ciudad)”, afirma Gómez.
Y amplía: “No se espera un desarrollo de nuevos emprendimientos pues hay pocos terrenos y muchos edificios protegidos. Sin embargo, creemos que en la medida que mejore el mobiliario urbano y la seguridad de la zona, se consolidará especialmente por la dualidad que ofrece al inversor de renta pensando en un departamento que pueda ser alquilado como oficina, es decir, con un destino comercial”.
Renovación
Según los brokers, la puesta en valor de las fachadas y los edificios elevó la cotización del metro cuadrado; esto se debió, en gran parte, a la declaración de varios sectores de estos barrios como zonas históricas.
Monserrat
En este sector de la ciudad conviven joyas arquitectónicas de estilo europeo junto con construcciones de líneas coloniales. El edificio Otto Wulf, en la esquina de avenida Belgrano y Perú, que se caracteriza por sus colosos, es una de las joyas del barrio.
San Telmo
Gran parte de la historia de Buenos Aires se escribió aquí. En ese barrio, que debe su nombre al beato Pedro Gonzalo Telmo, desembarcaron en lo que era la desembocadura del Riachuelo (Brasil y San Juan) Pedro de Mendoza y Juan de Garay, en 1536 y 1580, respectivamente.
San Nicolás
El nombre de este barrio se remonta a la capilla fundada en 1733 por don Domingo de Acassuso, en la esquina de las actuales avenidas Carlos Pellegrini y Corrientes. Ahí, en 1812 se izó por primera vez en Buenos Aires el pabellón nacional, hito que recuerda el Obelisco.
J.L. Cieri, L. Murciego y J. Reyes
22 de mayo de 2010. Publicado en La Nación.
