La ejecución de los proyectos que se realizarán en los terrenos subastados por el Estado transformará ese submercado.
En los próximos años el mercado corporativo de Catalinas Norte contará con 174.000 m2 nuevos de oficinas premium y habrá 70.000 personas que trabajarán allí, más del doble que las 32.000 actuales, según las proyecciones que realizan desde la consultora inmobiliaria CBRE Argentina. El mayor stock disponible que se prevé, será producto de las obras actualmente en construcción pero, sobre todo, de los proyectos que se desarrollarán en los terrenos que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) subasta desde el año pasado en la zona denominada Catalinas II, un ex playón ferroviario delimitado por las avenidas Antártida Argentina, Eduardo Madero y las calles San Martín y Cecilia Grierson. Para concretar estos remates, ese predio fue dividido en siete parcelas, seis de las cuales ya tienen dueño: tres pertenecen a Consultatio, dos a un grupo extranjero identificado como Fideicomiso BAP y una a TGLT. Solo resta un terreno por colocar, que es el que se ubica en avenida Madero 855/955, cuya superficie es de 3200 m2. Según la agenda de ese organismo, esta subasta se definiría el 29 de octubre con un precio base de US$ 45 millones. Un dato, ninguno de los edificios a construir allí podrá superar los 139 metros de altura.
Lo recaudado por las ventas de estos terrenos del Estado -hasta ahora, más de US$220 millones – en gran parte se utiliza para financiar la construcción del Paseo del Bajo, obra vial del Gobierno porteño que avanza a toda máquina y también promete transformar la vida en la zona. Se trata de una autopista de siete kilómetros de longitud que mejorará la conectividad entre el Norte y Sur de la Capital Federal, al unir las autopistas Presidente Arturo Illia y Buenos Aires-La Plata. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, se muestra optimista por la transformación que vendrá: “Se desarrollarán 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. En un futuro cercano será la zona que sumará más cantidad de metros nuevos. Veremos la refundación de Catalinas con los nuevos proyectos que se harán sobre Catalinas II. Esto cambiará el skyline de la Ciudad y dará una nueva identidad a esta zona”. En tanto, Matías Celasco Correa, analista de Investigación de CBRE, coincide y destaca: “Las expectativas para la zona de Catalinas Norte son prósperas. El incremento que se proyecta en el tránsito de personas y vehicular llegaría también con mayor disponibilidad de servicios en la zona. Se necesitará incorporar nuevos servicios gastronómicos, bancos e incluso espacios de estacionamiento para clientes y proveedores. De este modo, esta ampliación del mercado es una gran oportunidad de desarrollo a futuro. En cuanto al skyline, el impacto no será radical debido a que las nuevas torres serán similares en altura a las ya construidas pero se creará una nueva identidad en la silueta urbana. Se brindarán mejoras tanto tecnológicas como a nivel de eficiencia, lo que incrementará la calidad de vida de los trabajadores”.
La zona es una de las más consolidadas del negocio corporativo. Más allá de la devaluación y la crisis financiera de los últimos meses, la oferta, la demanda y los precios se mantienen estables con un promedio de alquiler que varía entre US$ 32,23 y US$35 por metro cuadrado y una vacancia de entre 3,5 y 5 por ciento para edificios de Clase A/A+. Respecto al precio de venta, si bien depende del tipo de inmueble, oscilan entre US$5000 y US$5200 por metro cuadrado. “El submercado de Catalinas es actualmente resiliente a la condición económica actual manteniendo precios y vacancia inmóviles desde trimestres anteriores”, apunta Celasco. “Catalinas sigue siendo la zona más importante de oficinas clase A de la Ciudad y con la incorporación del stock de Catalinas II se consolidará como el centro de negocios más relevante. Tiene las vacancias históricamente más bajas y los valores más altos”, agrega Domingo Speranza, socio de Newmark Grubb Bacre.
Varias son las obras y proyectos en danza en esa área de la ciudad. Dentro del tradicional circuito de Catalinas Norte, específicamente en Della Paollera al 200, IRSA construye su torre Catalinas en un terreno que era parte de su portfolio desde hace varios años. El edificio constará de 35.468 m2 rentables distribuidos en 30 pisos de oficinas premium y 316 cocheras. Cada planta tendrá 1434 m2 de superficie y, como forma de apalancar la inversión inicial de construcción, vendieron cuatro pisos a la empresa tecnológica Globant. El proyecto demandará una inversión de US$101millones y se prevé finalizar su construcción en diciembre de 2019.
Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de esta compañía, opina que a partir de la venta de terrenos de Catalinas II y la mejora en las infraestructuras del transporte que se implementan, “la circulación mejorará notablemente y el área seguirá siendo estratégica” para este mercado. En tanto, frente a esta zona financiera consolidada, se encuentran las siete parcelas que conformaban un ex playón ferroviario del Estado. El año pasado Consultatio se quedó con tres de ellas que suman 9.600 m2 de superficie y por las que pagó un total de US$140,3 millones. Allí estudian desarrollar oficinas triple A por un total de aproximadamente 135.000 m2, con basamento comercial. Invertirán US$ 450 millones y estiman tener el final de obra a fines de 2021. El proyecto buscará tener un “carácter representativo e icónico hacia la Ciudad con los más altos estándares de calidad y prestaciones. En principio, se prevé hacer un proyecto unificado en los tres lotes y constituir el desarrollo de oficinas más grande de la Argentina, con más de 90.000 m2 de fuste. La zona se verá valorizada por el desarrollo de nuevos proyectos de primera línea”, señala Gonzalo de la Serna, director financiero de la empresa de Eduardo Costantini. Otro de los protagonistas del cambio en la zona será TGLT, compañía que también en 2017 se quedó con otro de estos lotes rematados por el Estado. Se trata de una parcela de 3200 m2, por la que pagaron US$ 40,5 millones. La empresa -que ya se encuentra oficialmente fusionada con la constructora Caputo- analiza construir allí aproximadamente entre 41.000 y 44.000 m2.
En tanto, 2018 trajo la subasta de otras dos parcelas de Catalinas II que fueron adquiridas por un consorcio de capital extranjero identificado como Fideicomiso BAP. Por el terreno ubicado en San Martín 1355 -de 3.955 m2- se comprometieron a desembolsar US$ 23.025.000 mientras que el lote lindero que se ubica en la avenida Madero 1255 -de 3188 m2- se lo quedaron por US$ 25.050.000.
Pero estas obras y proyectos no son los únicos que prometen cambiar el skyline de la zona. Cerca de allí, en el vecino barrio de Retiro, avanza otro mega proyecto privado de usos mixtos: Quartier Puerto Retiro. Este emprendimiento ocupa dos terrenos -uno de ellos es el del ex Hospital Ferroviario- delimitados por el Paseo del Bajo, Zanni y la avenida Presidente Ramón Castillo. En total, son 15.000 m2 de tierra por la que pagaron más de US$ 50 millones. El complejo estará integrado por tres edificios: studios, 14 pisos con unidades flexibles, anexables, para uso residencial, alquiler temporario u oficina comercial; lofts, nueve pisos de viviendas aptas para uso profesional donde se refuncionalizará la arquitectura del antiguo Hospital Ferroviario que allí se emplaza; y Plaza, un edificio de nueve pisos de oficinas AAA con plantas de 3600 m2 libres -4000 m2 de superficie locativa-, bajo normas Leed. En total, se construirán 492 unidades residenciales -entre los edificios lofts y studios-, 32.400 m2 de oficinas – con pisos de 3600 m2 con perímetros de ambos lados de courtain wall -, habrá un paseo comercial de 3500 m2 de superficie y un parking para 427 vehículos. Para llevar a cabo la totalidad del proyecto -que comprende la construcción de 115.000 m2- se invertirán US$240 millones. La primera de las etapas comenzó en agosto con la construcción de los edificios lofts y studios. El de oficinas aún no se puso a la venta porque, según contó Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, “durante el último trimestre de este año se lanzará un nuevo fondo común de inversión cerrado que comprará un porcentaje del edificio corporativo. Esto es algo innovador porque será un fondo exclusivo para la compra de este activo”. El ejecutivo estima concluir la construcción del proyecto entre 2020 y 2021. El precio de venta actual de las unidades en los edificios lofts y studios parte de US$3750 por m2, si bien el valor promedio ronda los US$4600. Además, otras inversiones anunciadas en el entorno Catalinas-Retiro-Plaza San Martín que transformarían el mercado comprenden al hotel Sheraton de Retiro y al vecino Park Tower Hotel. En enero de este año el grupo PointState Argentum, el fondo de inversión accionista de la desarrolladora inmobiliaria TGLT, compró ambos hoteles de la cadena por US$ 100 millones y, según había trascendido, pretenden renovar ambos edificios y construir oficinas.
Por otra parte, entre los proyectos de iniciativa pública a realizar en la zona están las remodelaciones de las estaciones terminales ferroviarias de Retiro y la idea de mudar allí al Banco Central. El Poder Ejecutivo aprobó la solicitud del BCRA a la AABE de adquirir el predio ubicado entre las avenidas de los Inmigrantes 2509, Comodoro Py 2250, Presidente Ramón Castillo y calle Alberto Mortz para concentrar allí las oficinas que tiene dispersas en la Ciudad. Asimismo, sigue pendiente de definición la concesión y futura modernización de la terminal de transporte de pasajeros de Retiro y del puerto de Buenos Aires.
Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 1 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION