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Claves para invertir en un negocio gastronómico en Miami

La ciudad estadounidense presenta oportunidades para pequeños inversores en pooles con desembolsos desde US$100.000; qué formatos funcionan y las claves para realizar un buen negocio


Con precios ya recuperados y una crisis inmobiliaria que quedó para los libros de historia, el pequeño inversor que busca comprar por US$100.000 tiene cada vez menos inventario. Sin embargo, por ese monto se puede ingresar en nada menos que locales de Starbucks con un pool de inversores. La propuesta viene de la mano de StarTouch One Corp, una compañía de real estate del argentino Pablo Hoberman que ofrece desembolsar en la licencia del local de cafés más importante del mundo, e ir recuperando capital más intereses en los siguientes diez años.

“La gente entra con entre US$100.000 y no más de US$300.000. Nosotros compramos como cualquier inversor el 10 por ciento del fondo. Nos ocupamos del llave en mano completo. Hacemos todo el proceso de abrir el local, la arquitectura y construcción, entrenar los empleados por gente de Starbucks, y prender la luz el primer día”, cuenta Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate Corp y StarTouch One Corp.

El empresario, que llegó a los Estados Unidos en 2001, empezó esta rama del negocio como efecto colateral a su core business. Su empresa, Urbis, compra bloques de edificios en forma mayorista y vende minorista, principalmente en el rubro comercial como oficinas. A su vez también se lanzó a la construcción de un condo-hotel boutique en Miami Beach que está por inaugurarse. Fue justamente allí que logró negociar el primer Starbucks para poner en el hotel con salida a la calle. “Iniciamos una buena relación con la división licencias de Starbucks, y en el proceso logramos firmar dos localizaciones más”, relata Hoberman. Dada esta nueva división nació StarTouch One, dedicada por ahora solamente a las licencias de la sirena con dos colas exclusivamente en el estado de La Florida.

Además de dicho local, en los próximos meses abrirá uno en el sanatorio privado Holly Cross en Fort Lauderdale, con un público cautivo además de unos 3500 empleados; y en Aventura Park Square, un desarrollo de lujo que ocupa cuatro manzanas con negocios, oficinas, un hotel, y 130 departamentos. “Allí compramos dos pisos de oficinas que comercializamos a nuestros clientes, y nos quedamos con un local para un Starbucks”, detalla Hoberman.

Los fondos son a diez años, ya que es el tiempo que se otorga la licencia. Según el empresario, la rentabilidad va a ser variable en base a la que arroje el local. “Estimamos un promedio del 10 por ciento anual. Es estimación y no es asegurada, pero proyectamos en base a la experiencia. Estamos hablando de la marca número dos de restaurantes en el mundo con 28.700 locales”, cuenta, y asegura que el estado de La Florida es bastante virgen en el desarrollo de esta cadena. Se ubica número 18 en el ranking de estados americanos en cantidad de locales.

StarTouch One tiene la master franquicia para La Florida y está negociando seis localizaciones nuevas. El inversor participa del negocio dentro de un pool, si bien el dueño de las decisiones es Starbucks. StarTouch One, que también compra un 10 por ciento de dicho fondo, está confiado en que el mercado está ávido de abrir locales, mientras busca nuevas locaciones en hospitales y universidades.

“Pagamos en forma trimestral, es decir que la gente recupera una parte del retorno de capital y su ganancia cada trimestre. Todos nuestros fondos de inversión están auditados por estudios legales importantes, y trabajamos con política de libros abiertos, el inversor puede analizar los balances cuando quiere”, advierte.

Si bien se puede ingresar al negocio como persona física, lo más recomendable es hacer una corporación o LLC, ya que en caso de fallecimiento, la persona física extranjera va a sucesión, lo cual es un trámite y paga más impuestos que como compañía.

Lincoln Road combina la oferta de indumentaria con locales de comida

Los fondos en pooles son funcionales para aquellos que no tienen la capacidad monetaria nilas ganas de tomar una licencia completa, mientras que permite atomizar el riesgo. Un esquema similar aplicará KAO Sushi and Grill, la marca Sushi Club de Argentina que abrió hace un año su primer local en Estados Unidos, en la ciudad de Coral Gables en Miami.

“Es un poco complejo el tema de las franquicias, por eso Novecento que tiene presencia hace muchos años acá nunca lo pudo llevar a cabo. Nosotros haremos un sistema mixto de licencia. Es como un alquiler de marca con un acompañamiento de gestión y transferencia de know how. En algún momento vamos a llegar a hacer franquicias propiamente dichas, pero en este caso, para el segundo y tercer local que queremos poner el año que viene, se tratará de grupos inversores que se asocien con nosotros, que somos quienes lo administraremos hasta que esté bien aceitado. Estamos conversando con grupos grandes, pero me está resultando más fácil con inversores chicos que quieren tener una menor porción, y hacer un pool”, cuenta Matías Pagano, director de KAO Sushi and Grill. El empresario habla de un piso de US$200.000, y asegura que la idea partió de los pequeños inversores que le están “golpeando la puerta” para participar de la apertura de nuevos locales.

El próximo KAO estará en Miami Beach probablemente en un hotel, y el siguiente abrirá en un lugar con fuerte comunidad argentina en Miami como Weston o Aventura. “Hay proyectos para otras ciudades y estados pero primero tengo que tener una estructura armada que sea funcional a todo, e ir creciendo despacio”, cuenta Pagano.

El desembarco de Sushi Club en Miami no fue fácil, empezando por su nombre. La palabra “club” en Estados Unidos se asocia a lugares de salida nocturna. A su vez en la mente de los americanos el club requiere una membresía. Por eso cambió a KAO Sushi and Grill. “Venían esperando un japonés al ser un lugar de sushi y nos terminaba perjudicando. No venían predispuestos a comer una carta de pastas, parrilla o postre. Por otro lado a mucha gente le atrajo que fuéramos argentinos, por eso al poner el grill en el nombre le agregamos la otra pata al negocio”, explica Pagano.

Franquicias completas

En Estados Unidos, la inversión en franquicias se adapta a todo tipo de bolsillos. Eduardo Chianea, CEO de Franchise Master Group, especialista en franquicias, alerta que hay algunas que básicamente son un trabajo, solo que sin estar en relación de dependencia. “El sueño de que pongo una franquicia con poca plata y me produce plata sin hacer nada, no existe. A mayor inversión es más estructura de gente y ahí sí podes estar sin trabajar. Con US$50.000 tenés que trabajarla vos”, aconseja.

A sus clientes, una de sus premisas es que no solamente se fijen en los porcentajes de rentabilidad. “Pueden ser del 5 o el 20 por ciento. Lo importante es cuánto dinero deja sobre la inversión. Tal vez una deja el 10 por ciento y otra el 20 por ciento, pero en la primera invertí US$100.000 y en la otra 400.000”, explica. También hace ver el negocio en su conjunto. No es lo mismo una franquicia que deja US$10.000 de utilidad con 10 empleados, y otra que deja US$10.000 con dos empleados. “Tal vez a igual inversión y rentabilidad, conviene más una que otra. Son varias cosas que uno mira”, enseña.

Para Chianea, una de las opciones que recomienda para EE.UU. hoy es la gastronomía peruana. “Es lo mejor actualmente. Es algo que no hay, porque si llevo parrilla a Estados Unidos, por ejemplo Miami, encuentro muchos steakhouse, si llevo pizza ni hablar. Pero gastronomía peruana hay muy poco”, y menciona entre algunas con potencial: Segundo Muelle, Restaurante Fiesta, Tanta u Osaka, que oscilan entre US$400.000 y US$ 800.000 de inversión.

Por Lucila Marti Garro, Lunes 24 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las 10 claves para entender el nuevo mercado

Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium.

El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.

1. Los inversores ganan protagonismo

Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. “Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra”, explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.

2. La vuelta al producto premium

Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. “El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada”, relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.

3. Las negociaciones, más flexibles

Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, “los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas”. “Es el mejor momento para hacerlo”, agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a “regalar metros”.

4. El tenedor de dólares, el ganador

Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. “Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad”, resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.

5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media

Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. “Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. “Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos”, sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. “Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA”, agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.

El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano Crédito: Shutterstock

6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán

Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. “Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra”, detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.

7. El costo de construcción bajó.

Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.

8. Los precios de los usados se estabilizarán

Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. “Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. “Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre”, explica. Las realidades son distintas según el segmento.

Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. “Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye”, aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. “, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. “En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor”, afirma.

9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará

El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: “El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita”. En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. “En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?”, se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.

10. Invertir en pozo, una oportunidad

Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. “Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos”, apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. “Hoy con los mismos dólares comprás más UVA”, explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.

Por Carla Quiroga, Sábado 19 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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10 claves para entender el mercado que viene

Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

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Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION