Qué hay que saber antes de alquilar una casa de veraneo

Si bien en Pinamar y en Cariló los alquileres aumentaron 10 por ciento respecto a la temporada anterior, la oferta en los barrios cerrados de zona Norte incrementó los precios 25 por ciento; las opciones.

Foto: LA NACION / Mauro V. Rizzi

La experiencia de los propietarios en las últimas temporadas indica que basta con alquilar durante una quincena del mes de enero la segunda casa o departamento ubicado en la costa para cubrir los gastos de mantenimiento anuales del inmueble. Respecto a qué busca la demanda, en la elección de la zona, la composición familiar es la que manda. Quienes tienen niños pequeños suelen buscar barrios tranquilos, alejados del centro o incluso de la playa, puesto que de todas maneras suelen moverse en auto por sus hijos. Cuando en el grupo familiar priman los adolescentes, estar cerca del centro del balneario elegido es fundamental.

Por caso, en Pinamar, hay familias que eligen el Norte, por su cercanía con las playas abiertas, en la zona de La Frontera, ya un clásico con sus médanos que acogen a los amantes de los vehículos 4×4 y los imponentes chalets. El valor de los alquileres varía entonces de acuerdo a estas preferencias. Según Lucio Vera Tapia, de la inmobiliaria Vera Tapia y Asociados, en la zona del centro un departamento de dos ambientes con cochera ronda $ 38.000 en el mes de enero. En la zona Norte, para ese mismo período una casa con tres dormitorios con servicios completos se consigue por $ 72.000, mientras que en el área zona de la Iglesia una casa con cuatro dormitorios más dependencias de servicio, a una cuadra del mar, se alquila por $ 130.000 todo enero. Los alquileres se incrementaron alrededor de un 10 por ciento respecto de la temporada anterior.

En Cariló el aumento de los valores es similar, con la excepción de aquellas propiedades que no se alquilaron la temporada anterior y que hoy se ofrecen sin ajuste de tarifa. Jorge Santamarina, de la inmobiliaria homónima, explica que el principal atractivo son las casas, puesto que allí predominan las familias numerosas o los padres mayores que alquilan para sus hijos y nietos. Las propiedades con piscina climatizada o jacuzzi son las más demandadas. También las que tienen parrilla o buenas galerías. Y las casas que integran el área de servicios o estar, vital punto de encuentro para las familias. Para esta temporada, una casa de tres dormitorios se alquila entre $ 35.000 y $ 40.000 la quincena. Si tiene pileta climatizada, la cifra asciende a los $ 80.000 o $ 90.000. Con la cercanía al mar, el valor de la propiedad aumenta considerablemente, con alquileres a partir de los $ 150.000 y de hasta $ 250.000 por quincena.

Foto: LA NACION / Mauro V. Rizzi

Durante la última década, los balnearios de la costa fueron adaptándose a las tendencias de los argentinos a la hora de vacacionar. “Las tendencias de desarrollos en Pinamar cambiaron en los últimos cinco años. Antes, la gente alquilaba una casa por 30 días, o en su defecto por 15, y esas eran prácticamente las únicas vacaciones programadas. Hoy se elige vacacionar varias veces en el año, por períodos más cortos de entre tres y siete días. La tendencia se registra tanto entre los turistas que alquilan como en los propietarios que hacen uso de su inmueble”, explica Iván Renkine, de la inmobiliaria Dinamismo. Además la demanda exige cada vez más edificios con amenities porque nadie quiere ir a trabajar mientras vacaciona sino que se busca el pleno disfrute y descanso. Son valorados entonces los servicios completos como la pileta climatizada, el gimnasio, sauna, playroom y kínder, entre otros. Todo esto fue interpretado por los desarrolladores inmobiliarios, que actualmente proponen a los inversores la compra de unidades en pozo, con departamentos de dos ambientes de 50 m2 o de tres ambientes con alrededor de 75 m2, además de cocheras cerradas y espacios para guardar cuatriciclos. Estas unidades se comercializan en un promedio de US$ 2500/m2 en casi todas las áreas del partido de Pinamar, con la excepción de las propiedades ubicadas en la Avenida Bunge y/o frente al mar, en donde los precios ascienden a los US$ 2700 y hasta US$ 3400/m2. La financiación para la compra de estas unidades suele hacerse en 30 cuotas y, de acuerdo con declaraciones de los agentes inmobiliarios, “la toma de inmuebles o vehículos de menor valor como parte de pago es moneda habitual de comercialización”.
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Cerca de la ciudad

En los últimos años, otra de las opciones que fueron creciendo como alternativa para quienes vacacionan en familia son las casas quinta o las propiedades en barrios cerrados. Son muchos los que necesitan permanecer en la ciudad por trabajo pero prefieren escaparse los fines de semana a descansar en familia. Alquilando una vivienda cerca de la ciudad, los hijos pueden disfrutar a tiempo completo de una pileta y aire libre mientras ellos aún no pueden tomarse las vacaciones de corrido. Respondiendo a esta demanda, quienes ofrecen sus propiedades son familias que residen permanentemente y que aprovechan para tomarse vacaciones durante el período de alquiler o bien para generar un ahorro para futuros viajes. En menor medida se ofrecen casas de fin de semana. Pero en todos los casos la renta de estos alquileres les permite costear el mantenimiento de las propiedades durante todo el año. El perfil de quienes alquilan son familias medianas o grandes; parejas con niños pequeños, familias ampliadas -incluyen hijos y nietos-; quienes deben trabajar en Capital y quieren que sus hijos disfruten de una casa con seguridad; también argentinos residentes en el exterior que buscan reencontrarse con sus familias y amigos. Un dato interesante es que respecto de la temporada anterior, los precios de los alquileres en casas quinta y countries se incrementaron hasta un 25 por ciento. Las casas más buscadas están en la zona Norte del Gran Buenos Aires, especialmente en Tigre, Pilar y Escobar. Y el alquiler se ha vuelto también popular como alternativa para celebrar las fiestas de fin de año en familia. En cuanto a las opciones más buscadas se destacan las propiedades con buenos accesos, pileta -se valora mucho si es cercada-, seguridad las 24 horas, WiFi y aire acondicionado. Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Pilar de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, detalla que en los barrios cerrados de zona Norte el promedio de alquiler mensual ronda entre $ 65.000 y $ 100.000. Y que las propiedades con vista al agua pueden llegar a los $ 150.000. Los precios varían de barrio en barrio: en Pilar hay opciones como Martindale -$ 132.000 incluyendo expensas, jardinero y piletero por una casa desde el 27 de diciembre hasta el 31 de enero-, Los Lagartos Country Club -$ 70.000 más gastos por mes-, Ayres de Pilar -$ 130.000 la semana de las fiestas y todo enero-, El Lucero -$75.000 más gastos por el mismo período- o Villa Olivos -$ 78.000 el mes de enero-. En Tigre, una casa en el barrio San Francisco se alquila a $ 80.000 más gastos -que implican alrededor de $ 10.000- durante enero, mientras que en Santa Bárbara se puede ocupar una casa desde las fiestas hasta fines de febrero por US$ 20.000 más gastos. Así las cosas, la oferta prueba que alejarse del cemento tiene su costo.

Por Aixa Rocca, Sábado 2 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Un mercado que crece con los años

Los complejos top con servicios durante todo el año proponen una oferta de unidades que seduce a los inversores; cuánto se revalorizaron los emprendimientos.

El mercado inmobiliario de la costa está cumpliendo las promesas. Los proyectos presentados durante temporadas pasadas avanzan, cierran etapas e inauguran nuevos ciclos. Costa Esmeralda es el proyecto que Eidico lanzó en 2004. Es un master plan de 1000 hectáreas, 850 se destinaron ala generación de 3800 lotes.

“Durante el lanzamiento vendíamos los primeros lotes a US$ 5000 que se financiaban a tres años y que hoy se ofrecen a US$ 25.000”, explica Mateo Salinas, presidente de la desarrolladora y agrega que en el caso de las tierras más cercanas al mar, el ticket en el 2009 oscilaba los US$ 60.000 y hoy se venden a US$ 200.000. El proyecto está ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, entre Pinamar y Cariló. Posee distintos barrios y áreas residenciales diseñadas de forma que quedan bien delimitadas las áreas de alta densidad de las de baja. Hoy desarrollan el primer complejo de cuatro edificios que ofrecen departamentos dedos, tres y cuatro ambientes con terraza en donde el valor del m2 promedia los US$ 2200 que pueden adquirirse por suscripción. Tres ya están colocados y se está presentando el cuarto con 35 unidades de 73 m2 promedio. “Este emprendimiento de descanso junto al mar surgió como solución a la saturación estructural que experimentan Cariló y Pinamar”, señala Juan Carlos Bartolomé, director del proyecto que en julio lanzó y suscribió el 100 por ciento del barrio Maritimo 3, 160 lotes con acceso directo y a pocos metros de la playa. “En un mes se suscribió por completo, lo que es un claro reflejo de que la gente sigue apostando al mercado inmobiliario”, afirma Bartolomé.

Salinas agrega que desde el lanzamiento del proyecto en 2004 se suscribieron US$120 millones, que hoy producto de la revalorización del proyecto representan US$ 300 millones.

“Esa ganancia fue de las personas que suscribieron”, agrega Salinas. El emprendimiento tiene 1200 casas terminadas, se construyen un promedio de 300 por año. “Esta temporada hay 7000 familias veraneando. Hay veinte familias que viven en forma permanente. La conectividad y trabajo freelance permiten esa posibilidad””, concluye el ejecutivo.

Otro proyecto del área es El Salvaje que demandará US$ 15 millones yen el que ya se invirtieron US$ 5 millones. Un emprendimiento de chacras marítimas en 379 hectáreas ubicado en el kilómetro 427 de la ruta 11 del que ya se vendió el 50 por ciento de los lotes en la primera etapa. Es un predio abierto, está implantado en una zona residencial extraurbana aprobada por el Municipio de Villa Gesell y se proyectó en función de una muy baja densidad de población. Cuenta con tres zonas de uso residencial unifamiliar, áreas deportivas y club náutico, zona comercial de cuatro hectáreas y zona hotelera, que se acceden en forma directa desde la ruta.” Hay 120 familias que ya son propietarias. Las obras de la primera etapa están avanzadas en un 90 por ciento y para mediados de 2017 se comenzarán a construir las primeras propiedades”, explica Guillermo Cervini, titular de BPK, empresa desarrolladora y constructora con experiencia en el mercado residencial, industrial, comercial y de salud entre otros.

Pensado para otro tipo de demanda, en San Bernardo, Debra García, titular de la inmobiliaria homónima, menciona que actualmente cuenta con departamentos a estrenar de uno a cuatro ambientes, en venta con amplias facilidades y financiación. “La oferta va dirigida a un sector integrado por asalariados que pueden pagar una cuota”, define la broker con un portfolio integrado también por departamentos en otros balnearios cercanos como Mar de Ajó y Costa Azul, además de San Bernardo. ¿Precios? El rango es amplio: desde los US$ 41.000 hasta los US$125.000, monto este último que corresponde a departamentos de calidad, muy bien ubicados y con cochera. “Son unidades nuevas Aue compiten con lo viejo del mercado, prácticamente al mismo valor”, aporta García.

Finalmente, Mar del Plata presenta una situación similar. Según informa el vicepresidente del colegio de martilleros y corredores públicos local, Horacio Espatolero, actualmente se está haciendo entrega de las unidades premium, con desarrollo en auge durante los últimos años. “¿Barrios privados o urbanizaciones cerradas? Nada nuevo, aunque sé que hay algunos proyectos en espera de aprobación por la zona de Los Acantilados”, contesta al ser consultado por estos productos.

Con más de 600.000 habitantes -es la séptima ciudad de la Argentina en términos poblacionales; la tercera de la provincia-, también en Mar del Plata hay expectativas por las repercusiones positivas que traería consigo el blanqueo de capitales, Pero así como ante el futuro cercano hay optimismo en parte del sector, también están los escépticos. Según dicen, temen el impacto negativo que tendría la suspensión de los fines de semana largos sobre el mercado. “Aquellos que buscan rentabilidad, desistirán de Invertir en un departamento en la costa ante la falta de potenciales turistas”, reflexionan. “Aquí, cualquier cosa que afecte al turismo golpea a cualquier otra actividad”, sintetizan.

Por Victoria Aranda, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION