El modelo permite obtener un lugar a cambio del pago de una membresía; se puede alquilar desde una oficina cerrada hasta un lugar en una mesa.
El objeto de deseo en la oficina moderna mutó en todos los sentidos posibles: de la corner office u “oficinas de esquina” con sus dos paredes exteriores y sus ventanas al sillón cómodo con la mesa ratona en un espacio abierto. Si los lugares de trabajo se asemejan cada vez más a un café cool de Palermo, no debería ser extraño que los espacios de coworking triunfen entre emprendedores, freelancers pero también entre compañías asentadas que desean expandir sus escritorios. Mientras tanto, seducen a inversores que comienzan a mirar con buenos ojos el desarrollo de espacios para ser utilizados con este fin. En una ciudad como Buenos Aires con una oferta de oficinas ajustada, la construcción de edificios destinados al coworking es una tendencia incipiente que recibió impulso con la llegada del jugador más grande a nivel global, WeWork, que ya funciona en una torre de 12.000 metros cuadrados en Esmeralda y Paraguay y hacia fin de año sumará otro edificio en el barrio de Vicente López El concepto del “cotrabajo” se venía perfilando como una de las grandes tendencias en lo laboral, pero explotó en la Argentina en el último bienio. De acuerdo con Gasani Inmobiliaria, a inicios de 2017 había unos 87 espacios de este tipo en el país, contra unos 38 que existían en 2014. A nivel global se contabilizaban más de 11.300 espacios y más de 835.000 miembros a nivel global en 2016, de acuerdo con cifras de la publicación Deskmag, que proyecta un crecimiento mundial del sector del 22 por ciento hacia fines de este año.
El modelo de coworking es simple: cada persona o compañía que desee obtener su lugar en una oficina de este tipo paga una membresía mensual que varía según se alquile un escritorio privado, un asiento en mesas colaborativas o una oficina cerrada. Además, este tipo de espacios ofrece generalmente amenities como terrazas, salas de reuniones y livings donde todos los que trabajan allí pueden intercambiar experiencias. ¿Por qué conviene desarrollar proyectos para este modelo? “La renta de un edificio normal de oficinas va del 6% al 10% anual sobre la inversión en dólares -señaló Alejandro Gawianski, presidente del grupo HIT y moderador de un panel sobre coworking en la Expo Real Estate-. En cambio, en las de cotrabajo, se ubica entre 15 y 20 por ciento”. El ejecutivo admite que aún resta mucho por evangelizar al respecto. “Además de los buenos números, nuestros espacios tienen asegurada una ocupación al 100 por ciento en menos de seis meses”, apuntó. HIT Coworking recurre a cuatro modelos para desarrollar sus espacios. En el primero, el grupo construye una oficina, la equipa y la alquila como oficinas para una compañía, de manera tradicional. En el segundo, ellos ponen el equipamiento y los desarrolladores, el edificio.
En el tercero, el dueño del inmueble hace la inversión en equipamiento y en el último, le cobran un porcentaje mensual de la facturación a un espacio equipado que desea que el grupo le ofrezca sus servicios de management y comercialización.
La diferencia entre el alquiler en oficinas vacías y las equipadas es de casi el doble por metro cuadrado, es por eso que Gawianski recomienda a los desarrolladores optar por el tercer modelo, es decir, por la inversión en el espacio y en los muebles. Su empresa posee “sedes”, entre otros barrios, en Microcentro, Bajo Belgrano y Núñez. Dentro de esos tres lugares trabajan casi 800 personas. Entre sus desarrollos próximos se encuentran Olivos, Nordelta y Avellaneda.
Por su parte, el gigante mundial WeWork llegó al continente de la mano de Patricio Fuks, fundador de la cadena de hoteles Fën y hoy gerente regional para América latina de la marca. “Teníamos el desafío de firmar cinco edificios en un año y ya tenemos firmados 24. En México y Brasil nos encontramos con sobreoferta de edificios de oficinas y, cuando los tomamos, tienen su capacidad llena antes de que los abramos”, afirmó.
El escenario en Buenos Aires es un tanto distinto: “Históricamente, los desarrolladores de oficinas en la Argentina necesitaban ‘cortar la pizza’ en porciones chicas para poder financiarse con inversores individuales. Nosotros nos encontramos con una falta de oferta a medida, porque las oficinas acá son de planta chica, pero a medida que resurge el sector y la inversión, creo que van a verse cada vez más edificios grandes ocupados por espacios de coworking”, predijo Fuks.
La compañía, fundada en Estados Unidos y presente en 16 países, abrió su primera sede en Buenos Aires este año, inaugurará otra a fin de 2017 y ya está en conversaciones con desarrolladores que podrían tener proyectos listos hacia fines de 2018 y mitad de 2019. “No hay competidor. No hay nadie que esté tomando 12.000 metros cuadrados: las empresas grandes, que podían llegar a ocupar edificios amplios, están empezando a alquilar espacios de coworking por la flexibilidad y las facilidades que tienen”, dijo.
El especialista añadió: “Les tomamos todo el edificio y somos un inquilino muy sólido. Los desarrolladores no se preocupan más”. Las negociaciones que WeWork realiza en cada país del mundo son diferentes. En Buenos Aires, la compañía está yendo hacia un modelo en el que la inversión para acondicionar el edificio está hecha en un 50 por ciento por el dueño y en otro 50 por ciento por la empresa. “No buscamos ningún edificio en especial: plantas libres y techos altos es lo mejor que nos puede pasar”, aclaró Fuks.
El modelo de “cotrabajo” representa también un llamado de atención para las oficinas tradicionales. Si estas no se aggiornen a los espacios abiertos y cálidos, los expertos afirman que podrían cada vez perder más terreno contra edificios que sí lo hagan y que quizás sean un espacio de coworking, donde las grandes empresas recurren cada vez más.
¿Por qué el modelo tiene oportunidades para crecer? Un informe de Wix y OfficeVibe estima que hacia 2020 el 40 por cieno de los trabajadores será freelance, independientes o emprendedores, todos públicos muy importantes para el coworking. A esa tendencia se le suma la falta de espacio en las ciudades, que cada vez recibirán más habitantes. La clave será la optimización de recursos, y actualmente la Fundación Ellen MacArthur, que impulsa la “economía circular” -es decir, un modelo que prioriza la reutilización y el reciclaje- calcula que la oficina media solo se usa entre el 35 y el 50 por ciento del tiempo, incluso durante el horario laboral.
Para Fuks, el crecimiento de WeWork está basado en su propia misión: generar comunidad. “Además de los espacios en común y los amenities, tenemos un equipo y una app global que se encargan de que los vecinos -y aquellos que están en otras sedes del mundo- interactúen entre sí”, resaltó. En un plano más general, explicó que la frase que inmortalizó Juan Domingo Perón, “de casa al trabajo y del trabajo a casa”, ya no funciona con los millennials, los nacidos entre 1980 y 1995: “Ellos quieren estar felices donde estén”. Y para estar felices, esos jóvenes tienen una serie de requisitos. “Se habla de la era ‘co’: colaboración y ‘coompetencia’ –coopero y compito a la vez- y esta es la generación que no desea dejar la vida por su trabajo”, resaltó Alejandro Melamed, director de Humanize Consulting. Con ese concepto en la mira, el experto opinó que las oficinas mutarán hacia un espacio que se comparte y donde primará la conexión interpersonal. “La agilidad y la diversidad son los conceptos clave: ¿quién me puede asegurar que la mejor idea va a salir de un escritorio aislado?”, apuntó.
Finalmente, al modelo de coworking muchas veces se lo cuestiona por los espacios abiertos y compartidos que pueden incitar a la distracción. Fernando Rivera, representante de la compañía de muebles de oficina Steelcase, aseguró que, si bien los millennials son la generación más “distraída” hasta el momento -a su juicio, son los representantes de un fenómeno conocido como “atención parcial” por su rechazo a estar encerrados y su gusto por estar “donde suceden las cosas” -se pueden encontrar soluciones intermedias para no recurrir a la mesa comunal-. De ese modo, las nuevas tendencias en oficinas de coworking se asemejan más a la sala VIP de un aeropuerto, un espacio grande con lugares semi privados y divisiones suaves y flexibles.
Por Sofía Terrile, Lunes 28 de agosto de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
