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El nuevo tipo de cambio modificó las reglas de juego: se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta

La disparada del dólar que generó una devaluación del 60 por ciento en lo que va del año enfrió el mercado inmobiliario. Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5 por ciento contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5 por ciento respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30 por ciento mes a mes. “El aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo”, anticipa José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En este contexto, en el sector, identifican los diez cambios que reflejan un escenario con temperatura bajo cero.

• Hay un mayor margen para negociar los precios. La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, estima que varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes habla de un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto. La oferta y la demanda está desencontrada. El aumento de las tasas de las líneas de crédito achicó el universo de personas con poder adquisitivo para acceder al techo propio. Por otro lado, quienes aún tienen capacidad económica para comprar prefieren dilatar la decisión especulando con un reacomodamiento de los precios. “Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explica Sebastián Friedman, director de la desarrolladora Brody Friedman.

• Se desacelera el aumento de los valores. En junio el precio medido en dólares se incrementó un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, según datos relevados por Zonaprop. “En los últimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante”, afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del año, los valores siguieron en alza. En la primera mitad de 2018, el precio medio de las propiedades acumula un incremento de 6.7 por ciento con un metro cuadrado que promedia los US$2532, según datos del mismo relevamiento. “Hasta ahora los valores se mantuvieron sólidos pero hay una expectativa de baja”, admite Damián Tabakman, presidente de la CEDU, la Cámara que nuclea a las principales desarrolladoras.
• Bajó el costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20 por ciento en los primeros seis meses del año. “Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad”, analiza Rozados. Tabakman alerta que la clave para determinar cuánto podría durar esta baja estará determinada por el plazo en el que la devaluación se traslade a precio.

• Las cuotas de los créditos casi duplican la de un alquiler. Los créditos UVA actualizan las cuotas y el capital en base a la inflación. Este tipo de préstamo se compone por una tasa que varía entre el 6 y el 10 por ciento más el ajuste de las cuotas correspondiente al índice de precios. Además, estas no pueden superar el 25 por ciento de los ingresos del tomador. Esta ecuación genera que el alquiler mensual de un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Buenos Aires ronde los $8000 y la cuota para afrontar la compra con crédito de ese inmueble sea exactamente el doble: $16.138, según datos de Reporte Inmobiliario. “Al fuerte salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio más la apreciación en dólares de la propiedad que, hasta mayo, fue cercana al 10 por ciento interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de interés de los créditos bancarios, que buscaron la corrección hacia un nivel más acorde a la actual coyuntura financiera”, explica las razones, Rozados.
• Para acceder a un préstamo, se requiere el doble de ingreso. Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese número más que duplica al monto necesario en mayo del año pasado. El cálculo se realizó para créditos UVA con plazo a 30 años del Banco Nación con un préstamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad. “Si bien está la posibilidad de sumar salarios, esto generó que haga falta un ingreso que es un 176 por ciento más alto que el que era necesario en mayo 2017. Ya se requiere más del doble que hace un año atrás para calificar para comprar”, analiza Rozados, para quien la demanda está en retirada .
• Se impone el retasado. La paralización de las operaciones realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. “Por eso quienes quieran vender, deberán retasar sus inmuebles”, explican en el mercado. Una devaluación interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje en el proceso de obtención de un crédito hipotecario, el motor de la generación de un mercado dinámico. La necesidad de retasar tiene relación con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado. “En caso contrario quedan posicionamientos teóricos. Hay una oferta que antes valía lo que valía porque había alguien que lo podía comprar con crédito y que hoy quedan fuera del radar”, profundiza Rozados. Pero la realidad es que a la hora de revisar los datos, los vendedores, por ahora, se están resistiendo a retasar las propiedades. Por caso, en Serinco, una de las tres empresas más importantes en tasaciones realizó sólo tasó 52 departamentos en la Capital contra los 948 relevados en el mismo mes del año pasado. La merma arrancó en marzo: tasaron 434 propiedades, menos de la mitad de los numeros de marzo de 2017 cuando fueron 943. Si se analiza la evolución hasta junio: el año pasado habían realizado 5135 mientras que este sólo 2393. Son números que están en sintonía con la caída del 60 por ciento de los créditos UVA en los últimos dos meses dados a conocer por el Banco Central.

• Surge el dólar “ladrillo”. Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. “Desde que el dólar se estableció alrededor de los $29, se han cerrado operaciones con un dólar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreción de la operación, en un contexto que, de otra manera, conduciría a su cancelación”, confiesan desde los departamentos de créditos de las entidades bancarias. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirma que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. “Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación”, relata el broker. Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que los acuerdos para tomar un tipo de cambio intermedio se llevan a cabo en al menos la mitad de las operaciones que se hicieron desde que comenzó la volatilidad del dólar. Esto ocurre en las operaciones que rondan los US$300.000 o más donde los compradores buscan mudarse a un espacio de mayor calidad o superficie, no para comprar una primera vivienda
• La demanda bajó las pretensiones. Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. “Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza”, sentencia Boquete.
• Los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura. Así se ha quitado la tasación en algunos casos y se lanzaron canales digitales para que los clientes puedan gestionar los créditos por la web.
• Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos. La volatibilidad cambiaria, la falta de financiación -créditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generación de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcción medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000/m2. “Puede ser negocio para quien compró la tierra hace cuatro o cinco años porque lo que le paga la ganancia probablemente sea la diferencia que le hizo a la tierra”, explica Federico Gagliardo, presidente de la desarrolladora Vitrium Capital. Para Ignacio Camps, director de la compañía de servicios inmobiliarios Evoluer, también es clave acortar los plazos para escriturar unidades a estrenar o modificar la letra chica para que se pueda instrumentar un crédito para unidades con la última revisión de fin de obra. Esto aumentaría la oferta de unidades apto crédito en forma inmediata y así bajarían los precios de las usadas.