Caen fuerte costos de obras por devaluación

El último índice de costos de Reporte Inmobiliario muestra una caída del 45% en dólares con respecto a mayo del 2017. Ya son 16 la cantidad de meses en que los costos se mantienen en niveles más bajos.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras se ubicaba según la cotización del dólar del último día hábil de agosto en U$S BNA 647,62 para cada m2 vendible

Luego de haber llegado a los 1188 dólares para cada metro cuadrado vendible en mayo del 2017, el costo se redujo hacia fines de agosto de este año en un 45,5% debido a al incremento diferencial sufrido por los costos en pesos y el de la cotización del dólar, siendo este ya el décimo sexto mes consecutivo en el que los costos se mantuvieron en niveles más bajos medidos en moneda americana (moneda de venta de los deptos.).

Cuando el sector sufrió la devaluación los desarrolladores no tocaron las listas de precios pensando que rápidamente los costos en pesos iban a ir más rápido que la cotización del dólar, por lo que la ventaja se perdería en poco tiempo. Luego ya de 16 meses y con una devaluación más acelerada en estos días es claro que esto no ocurrió, por lo que ya se comienzan a ver nuevos desarrollos en etapa de lanzamiento que se promocionan con valores más bajos de los que estaban en el mercado.

El modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción responde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada.

Incluye variación en pesos, en dólares oficiales BNA y en dólares marginales con actualización mensual desde Agosto 2008, variación en porcentaje, índice base 100 desde Agosto 2008, Valor en $ y U$S discriminado para superficie total y para superficie vendible, detalle de costo por rubro de obra, soporte gráfico y acceso a link para bajar planilla Excel.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2019, martes 17 de septiembre de 2019

El mercado inmobiliario espera la reactivación en 2019

Los desarrolladores y brokers coinciden en que la ilusión de pensar los precios en pesos ajustados duró poco y esperan una reactivación en 2019.

El mercado inmobiliario se perfilaba como uno de los sectores ganadores del modelo económico implementado por el gobierno nacional pero, en pocos meses, la devaluación del peso y el amesetamiento de los créditos hipotecarios cambió las reglas de juego y marcó el inicio de una nueva etapa: los compradores finales desaparecieron del mapa y los inversores que buscan proyectos top refugiar su capital florecieron.

Además, según los especialistas la moneda estadunidense volvió a ganar protagonismo en las negociaciones inmobiliarias. “Hoy volvemos a pensar en dólares” declara Santiago Tarasido, presidente de Criba, la constructora que, en algunos casos, también participa del negocio de los desarrollos. El ejecutivo lamenta que “la ilusión de volver a pensar en pesos ajustados duró poco” y reconoce que “los proyectos con menos volatilidad y que hoy se ven beneficiados por el contexto, son los complejos premium, vuelven a ser la alternativa más viable para los desarrolladores frente a un momento de volatilidad y complicación operativa. Lo cierto es que en este contexto, el mercado tiende a concentrarse, aquellos que transmitan seguridad y solvencia tomarán el liderazgo del sector”. En esa dirección, Germán Tavella, broker inmobiliario, sostiene: “El mercado está totalmente dolarizado y sufre sus vaivenes. Razón por la que en lo que queda de 2018 va a estar ‘viendo y esperando’. A diferencia de otras crisis ésta es más especulativa, ya que los inversores están líquidos aguardando por el acomodamiento de los valores. Por lo que posiblemente cuando la cotización del dólar logre más previsibilidad, el mercado comenzará a dar señales de reactivación. Algo que no ocurrirá antes de los primeros meses de 2019”.

Ante un mercado que se está moviendo frente a oportunidades concretas ya sea por buenos precios o por barrios con proyección, Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, describe lo que está pasando en los emprendimientos de alta gama de Puerto Madero: “el dólar alto generó un buen escenario de inversión por la baja del costo de la construcción en unidades en pozo. Hoy los inversores consiguen hasta un 25 por ciento de descuento en operaciones puntuales, lo cual hace atractivo al sector nuevamente, para anclar ahorros sin volatilidad, obtener una renta que vuelve a ser interesante por la baja del precio de inversión inicial y permitir además una apreciación del activo inmobiliario, que creemos se estabilizará a partir de mediados del año que viene”.

Alberto Hoyos, responsable de la división residencias del Grupo Adrián Mercado, pone sobre la mesa las variables macro y afirma que la reactivación llegará de la mano de la implementación de nuevas políticas que logren la estabilización del tipo de cambio y detengan el avance inflacionario. “Esto se produciría en el primer trimestre del año próximo, siempre que se lo acompañe con crédito hipotecario, a tasas blandas o bien medidos en UVA”, afirma el especialista y aclara que “hoy no es que esté paralizado pero la renta financiera a veces obnubila a hora de la toma de decisiones”.

La política ocupa las mesas de debate sobre el futuro del sector. De hecho, Luis Ramos, director de L. J. Ramos afirma que gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. “La falta de credibilidad en el gobierno hace que el mercado siga paralizado. La ley de alquileres solo complica más las cosas y desalienta al sector de la construcción”. Analía Grecco, gerente de la sucursal Palermo de la misma inmobiliaria agrega: “Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. Seguramente la reactivación del crédito podría ayudar. Hay consultas y tasaciones, mientras los valores se están estabilizando en baja”. Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, añade que los inversores son conscientes de que el mercado tardará como mínimo entre cuatro y cinco meses para reactivarse. “Las oportunidades no están solo en negociar el valor del m2 sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Sábado 10 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Efecto devaluación: los 10 cambios que sufrió el mercado inmobiliario

El nuevo tipo de cambio modificó las reglas de juego: se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta

La disparada del dólar que generó una devaluación del 60 por ciento en lo que va del año enfrió el mercado inmobiliario. Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5 por ciento contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5 por ciento respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30 por ciento mes a mes. “El aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo”, anticipa José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En este contexto, en el sector, identifican los diez cambios que reflejan un escenario con temperatura bajo cero.

  • Hay un mayor margen para negociar los precios. La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, estima que varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes habla de un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto. La oferta y la demanda está desencontrada. El aumento de las tasas de las líneas de crédito achicó el universo de personas con poder adquisitivo para acceder al techo propio. Por otro lado, quienes aún tienen capacidad económica para comprar prefieren dilatar la decisión especulando con un reacomodamiento de los precios. “Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explica Sebastián Friedman, director de la desarrolladora Brody Friedman.
  • Se desacelera el aumento de los valores. En junio el precio medido en dólares se incrementó un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, según datos relevados por Zonaprop. “En los últimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante”, afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del año, los valores siguieron en alza. En la primera mitad de 2018, el precio medio de las propiedades acumula un incremento de 6.7 por ciento con un metro cuadrado que promedia los US$2532, según datos del mismo relevamiento. “Hasta ahora los valores se mantuvieron sólidos pero hay una expectativa de baja”, admite Damián Tabakman, presidente de la CEDU, la Cámara que nuclea a las principales desarrolladoras.
  • Bajó el costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20 por ciento en los primeros seis meses del año. “Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad”, analiza Rozados. Tabakman alerta que la clave para determinar cuánto podría durar esta baja estará determinada por el plazo en el que la devaluación se traslade a precio.
Los proyectos, en espera. La baja del costo de construcción no alcanza para que arranquen las obras
  • Las cuotas de los créditos casi duplican la de un alquiler. Los créditos UVA actualizan las cuotas y el capital en base a la inflación. Este tipo de préstamo se compone por una tasa que varía entre el 6 y el 10 por ciento más el ajuste de las cuotas correspondiente al índice de precios. Además, estas no pueden superar el 25 por ciento de los ingresos del tomador. Esta ecuación genera que el alquiler mensual de un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Buenos Aires ronde los $8000 y la cuota para afrontar la compra con crédito de ese inmueble sea exactamente el doble: $16.138, según datos de Reporte Inmobiliario. “Al fuerte salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio más la apreciación en dólares de la propiedad que, hasta mayo, fue cercana al 10 por ciento interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de interés de los créditos bancarios, que buscaron la corrección hacia un nivel más acorde a la actual coyuntura financiera”, explica las razones, Rozados.
  • Para acceder a un préstamo, se requiere el doble de ingreso. Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese número más que duplica al monto necesario en mayo del año pasado. El cálculo se realizó para créditos UVA con plazo a 30 años del Banco Nación con un préstamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad. “Si bien está la posibilidad de sumar salarios, esto generó que haga falta un ingreso que es un 176 por ciento más alto que el que era necesario en mayo 2017. Ya se requiere más del doble que hace un año atrás para calificar para comprar”, analiza Rozados, para quien la demanda está en retirada .
  • Se impone el retasado. La paralización de las operaciones realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. “Por eso quienes quieran vender, deberán retasar sus inmuebles”, explican en el mercado. Una devaluación interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje en el proceso de obtención de un crédito hipotecario, el motor de la generación de un mercado dinámico. La necesidad de retasar tiene relación con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado. “En caso contrario quedan posicionamientos teóricos. Hay una oferta que antes valía lo que valía porque había alguien que lo podía comprar con crédito y que hoy quedan fuera del radar”, profundiza Rozados. Pero la realidad es que a la hora de revisar los datos, los vendedores, por ahora, se están resistiendo a retasar las propiedades. Por caso, en Serinco, una de las tres empresas más importantes en tasaciones realizó sólo tasó 52 departamentos en la Capital contra los 948 relevados en el mismo mes del año pasado. La merma arrancó en marzo: tasaron 434 propiedades, menos de la mitad de los numeros de marzo de 2017 cuando fueron 943. Si se analiza la evolución hasta junio: el año pasado habían realizado 5135 mientras que este sólo 2393. Son números que están en sintonía con la caída del 60 por ciento de los créditos UVA en los últimos dos meses dados a conocer por el Banco Central.
Por la suba del dólar, construir es entre 10 y 20% más barato
  • Surge el dólar “ladrillo”. Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. “Desde que el dólar se estableció alrededor de los $29, se han cerrado operaciones con un dólar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreción de la operación, en un contexto que, de otra manera, conduciría a su cancelación”, confiesan desde los departamentos de créditos de las entidades bancarias. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirma que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. “Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación”, relata el broker. Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que los acuerdos para tomar un tipo de cambio intermedio se llevan a cabo en al menos la mitad de las operaciones que se hicieron desde que comenzó la volatilidad del dólar. Esto ocurre en las operaciones que rondan los US$300.000 o más donde los compradores buscan mudarse a un espacio de mayor calidad o superficie, no para comprar una primera vivienda
  • La demanda bajó las pretensiones. Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. “Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza”, sentencia Boquete.
  • Los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura. Así se ha quitado la tasación en algunos casos y se lanzaron canales digitales para que los clientes puedan gestionar los créditos por la web.
  • Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos. La volatibilidad cambiaria, la falta de financiación -créditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generación de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcción medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000/m2. “Puede ser negocio para quien compró la tierra hace cuatro o cinco años porque lo que le paga la ganancia probablemente sea la diferencia que le hizo a la tierra”, explica Federico Gagliardo, presidente de la desarrolladora Vitrium Capital. Para Ignacio Camps, director de la compañía de servicios inmobiliarios Evoluer, también es clave acortar los plazos para escriturar unidades a estrenar o modificar la letra chica para que se pueda instrumentar un crédito para unidades con la última revisión de fin de obra. Esto aumentaría la oferta de unidades apto crédito en forma inmediata y así bajarían los precios de las usadas.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Se recupera el optimismo tras la devaluación del dólar

Los brokers inmobiliarios reconocen que, aunque con más esfuerzo y un mayor margen para negociar los precios, las operaciones se cierran.

Como el resto de los sectores, el inmobiliario no permanece ajeno a las cimbronazos macroeconómicos. La aprobación del crédito del FMI por US$50.000 millones, la reclasificación de la Argentina como mercado emergente y los cambios en el gabinete económico fueron percibidos como buenas señales por los brokers . “La realidad está sobre cualquier estrategia. Pero hay una percepción en el mercado de que todo se va regularizar en muy poco tiempo. Son etapas de acomodamiento”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades para quien las operaciones se están cerrando aunque “con mucho esfuerzo y negociación”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide y afirma que los márgenes de negociación varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. “Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas”, explica. Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria da números: una unidad que hace diez años en San Telmo cotizaba en US$1100 por metro cuadrado, hoy puede venderse en US$2200. Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario fue lo que permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. “Las unidades usadas se venden igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis. Sin ir más lejos pasamos el cepo cambiario, tiempos con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, una inflación real del orden del 40 por ciento y reglas de juego poco claras”, explica el especialista.

Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, en cambio, afirma que un escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar genera que la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza. Además marca un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha lo que demora más del doble de tiempo de negociación. Una situación que nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación”, confiesa. Hasta el cimbronazo cambiario, los brokers afirman que en el 80 por ciento de los casos, no era necesario juntar a las partes para resolver una operación. Hoy la relación es inversa y ese es el porcentaje de las operaciones que requieren un encuentro personal. “Si antes teníamos que estar cerca, ahora tenemos que estar prácticamente ‘pegados'”, grafica Seeber. En definitiva, la nueva realidad plantea tiempos de resolución más largos, menos compradores y más agresivos en sus ofertas. Altgelt reconoce un menor número de consultas y de visitas. “También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”, aclara.

Crédito: Shutterstock

La forma de pago también influyó en las decisiones. Las operaciones en efectivo, en general, no se cayeron. En el caso de las compras con créditos algunas desistieron, otras se renegociaron.

Desde las entidades no todas registran una caída en el otorgamiento de los créditos. Por caso, en los primeros cinco meses del año -es decir considerando mayo-, el Banco Ciudad desembolsó un 30 por ciento más de préstamos que en igual período del año anterior, mientras que las solicitudes crecieron un 41 por ciento en 2018 respecto al 2017. En el banco reconocen que si bien en los primeros 15 días de mayo, se observó una baja del 13 por ciento respecto a la primera quincena de abril. Esa caída se compensó durante la segunda mitad del mes que permitió cerrarlo con una suba de 4 por ciento respecto al mes anterior. En junio, esperan un comportamiento similar al observado en mayo. Respecto a las reprogramaciones, reconocen que “la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota ingreso, que es de un máximo del 25 por ciento en las líneas en UVA, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”. De todas formas, el banco está definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $2,8 millones.

Por Carla Quiroga, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

¿Que pasaría en el sector inmobiliario si se devalúa?

Varios especialistas del sector y economistas se refirieron sobre lo que puede ocurrir en el futuro, si el próximo gobierno decide aplicar las medidas para corregir lo macro, y, que efectos generarían en el mercado.

La época de fin de gobierno se acerca. En esta situación crecen las expectativas, y, a la vez, la incertidumbre de lo que pueda ocurrir ni bien se apliquen las medidas que busquen recomponer varios aspectos de nuestra economía, que hoy presentan dificultades. En las propuestas de los dos candidatos presidenciables se estima, que puede haber algún tipo de devaluación al iniciarse el próximo ciclo, sea gradual o en shock, el sector inmobiliario se prepara y trata el tema para sincerarse y resurgir con dinamismo.

Según el profesor de Economía y Finanzas de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, Juan J. Cruces, históricamente, las grandes devaluaciones que fueron duraderas, generaron una gran baja en los precios de los inmuebles (1982 y 2002). “Brasil hizo recientemente una gran devaluación, pero no es obvio que la Argentina, necesite tamaña corrección cambiaria o que el nuevo gobierno quiera, o inclusive pueda, hacerla”.

En tanto, para el economista Miguel Ángel Boggiano, CEO de Carta Financiera, el próximo gobierno necesitará una devaluación en términos reales, sino, tendría que aumentar el poder adquisitivo del dólar para que la Argentina se vuelva más barata. “Si la devaluación se traslada en igual proporción a la inflación, no hay efecto real. Lo destacable, es que, hay una relación inversa entre el valor del metro cuadrado y el poder adquisitivo del dólar. Así, probablemente caiga el valor de las propiedades porque, caerá el costo de producir nuevos metros cuadrados en dólares”.

Respecto de la venta de propiedades, “si hay una devaluación del peso en el corto plazo, no vemos una importante variación de los precios en dólares. Hoy, el mercado inmobiliario ya ajustó sus precios con un dólar de referencia del orden de los $15, y no habría un efecto importante sobre los departamentos en venta. Y, a mediano plazo, el aumento por el componente de insumos importados que tenga la obra, se trasladará al precio. Esto afectará a los departamentos en pozo y a estrenar por efecto reposición y a los usados, por competencia”, dijo Martín Roel, el gerente general de Vizora Desarrollos Inmobiliarios.

Mientras, el Lic. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE, sostuvo que si en política económica sólo se diera una devaluación, los precios de los inmuebles deberían disminuir, pero esto, sería transitorio. “Según la intensidad en la modificación del tipo de cambio, se espera como primer efecto, el ingreso de capitales y, se habla de un eventual blanqueo de fondos en el exterior. Así, los precios en dólares de las propiedades de calidad estándar, deberían mantenerse o subir. Y, las propiedades de alta gama, en un mercado algo inelástico, proseguirían una trayectoria ascendente. En este contexto, probablemente, haya un significativo aumento en pesos, en los valores de emprendimientos desde el pozo”.

Según el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general del Grupo Portland, hoy en el mercado hay 3 tipos de segmentos: el de los usados, el más afectado por la situación actual, está dolarizado en un 100% y el cepo lo afecta de manera directa; a estrenar, muy sólido y con el valor de venta en dólares, no sufrirán un cambio significativo, y, en pozo, que dependerán de la variación en los costos de construcción. “La mejor decisión es comprar ahora, hubo un pico de ventas en los últimos 6 meses. Aprovechar las oportunidades del mercado y capitalizarse en m2”.

Al hablar de cifras, ante una devaluación inferior al 20%, los especialistas señalan que no tendría un efecto significativo en la inflación de costos, pero, si es mayor, se achicaría la brecha cambiaria, se tendería a un dólar único (también para usar en los cálculos para la construcción) y con acceso a su compra, habría un escenario de certidumbre y se dinamizaría el mercado inmobiliario.

Soluciones necesarias

Este mercado atraviesa desde hace cuatro años con el cepo cambiario, reglas de juego a las que ha debido acomodarse, ante esto, el representante de la Inmobiliaria Bullrich, Roberto Ledo, indicó que si se adopta una modificación de tipo de cambio, se implementará con un plan integral y un apoyo externo, “de los Organismos Multilaterales de crédito, modificación de la política de retenciones, libre giro de utilidades para las empresas que deseen invertir en el país, reforma tributaria y un plan serio de blanqueo. Este plan, sincerará la política cambiaria y consiguientemente levantar el cepo cambiario, que tanto afectó a nuestro mercado, permitiendo que las transacciones inmobiliarias no padezca más la retracción sufrida hasta hoy”.

Entre las opiniones de los expertos, apuntan a que quienes hoy tienen dólares, podrían cancelar las deudas adquiridas en esta moneda con proveedores del exterior y adelantar las compras de bienes o servicios importados, si no pueden ser sustituidos por los locales. Y, como probablemente caiga el costo en dólares de la construcción, deberían esperar para construir. En tanto, el que tiene una propiedad, va a sentir el precio del metro cuadrado. “La mejor decisión de los desarrolladores fue haber hecho landbanking y posicionarnos en terrenos en muy buenas zonas. Y, para el inversor, haber adquirido propiedades en los últimos dos años, porque van a revalorizarse muy bien en el próximo ciclo económico. Y, como el negocio tiene un componente financiero muy grande, por esto, hay que iniciar las obras cuando ya están calzadas y con un respaldo económico fuerte detrás. Para dar certezas, confianza y seguridad al inversor y al comprador final”, afirmó Guido Wainstein, el director del Grupo KWZ.

En este punto, hoy, “seguramente antes de iniciar una obra, lo más aconsejable sea esperar que se defina el nuevo gobierno e implemente las primeras medidas, sobre todo, en materia de tipo de cambio. Comenzar una obra y tener una devaluación en el medio, impactaría directo en el costo de esa obra”, señaló Mariano Galeazza, el director comercial, del Grupo Monarca.

A tener en cuenta
Conceptos para alentar la mejora del mercado
  1. Posibilidades: frente a la incertidumbre de las medidas futuras de política económica y sus consecuencias, “los propietarios de inmuebles son renuentes a ofertar y quien demande, encontrará poca disponibilidad de unidades. Pero, si hay una propiedad a buen precio, a comprarla. También, las unidades a construir con cuotas en pesos serían interesantes y si está en un plan, sería óptimo adelantar cuotas”, aportó Theller.
  2. Comparativa: Ledo señaló que en nuestro país los valores son inferiores a otros mercados de la región como Santiago de Chile, Lima, Bogotá y Montevideo, donde la vivienda social cotiza a U$S 2000/m2. Así, si se toman las medidas indicadas, “invertirán en el mercado inmobiliario argentino. Con planes serios, fortalecerán el sector y, el de propiedades, pasará a ser el de inversión por excelencia, como en otros países donde el Real Estate, es el refugio de valor del dinero”.
  3. Las expectativas: ante el cambio de gobierno, son las mejores. Ante una política de inversiones seria, se reactivará el mercado y se recuperará la confianza. “El mercado llega con un repunte en ventas, mucho más dinámico, con muy buena oferta. Si la Argentina se integra al mundo, generará el ingreso de divisas y los bancos ofrecerán herramientas para financiar la compra venta de inmuebles”, concluyó Wainstein.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 14 de noviembre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION