Con realidades dispares, cinco desarrolladores analizan el ciclo del actual gobierno y cómo las medidas adoptadas impactaron en el real estate local.


A escasos días de las elecciones primarias, abiertas y obligatorias a nivel nacional y a pocos meses de lo que será el fin del actual ciclo de gobierno, algunos desarrolladores analizaron un repaso de lo que deja la administración Macri.

Para Ezequiel Chomer, director de Grupo Chomer, el balance arroja elementos positivos y negativos. Como positivo destaca el fin del cepo, el intento por ampliar el mercado del crédito hipotecario y la readecuación impositiva para fideicomisos y fondos de inversión inmobiliarios. Como negativo, lo relacionado a materia impositiva: la reforma impuso una alícuota del 15% de ganancias sobre diferencia entre compra y venta que, con la devaluación, queda totalmente licuada. Asimismo, el retorno del impuesto a los Bienes Personales fue una suerte de traición a quienes ingresaron al blanqueo de 2016

En la misma línea, opina Fernando J. Romay, CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, para quien el ciclo podría resumirse así: “Un buen comienzo en 2016 por expectativas sobre el nuevo gobierno; un 2017 que fue un buen año en ventas, pero con reducción creciente del margen de utilidad por inflación de costos constructivos y atraso cambiario; un buen comienzo en 2018 hasta mayo, cuando se disparó el tipo de cambio derrumbándose las ventas e incrementándose los costos de materiales y mano de obra en pesos; y desde junio 2019 un cambio lento en esta tendencia, con un leve incremento en las ventas y consultas”.

Por su parte, Ari Milsztejn, vicepresidente de la rosarina G70, señala que es difícil de evaluar debido a las distintas coyunturas muy marcadas, que van desde la aparición y cambio de paradigma del préstamo hipotecario con el UVA, hasta la total desaparición del mismo, pasando por incertidumbre electoral y hoy con una buena cosecha a la espera de la liquidación. “En resumen un mercado movido con altibajos y cambios de escenario permanentes”.

EL DESEMPEÑO DE CADA COMPAÑÍA

Más allá de la coyuntura, las opiniones de los empresarios difieren entre sí. Chomer no duda: “Afortunadamente nuestra compañía creció mucho en estos casi cuatro años, lo que más ayudó fue el blanqueo, que introdujo un fuerte caudal de fondos legítimos a la economía permitiendo un crecimiento sostenido del mercado, hasta mediados de 2018. A partir de ahí, la crisis nos ha impactado como a todos, pero en nuestro caso bastante menos que a la mayoría. Nuestras ventas han evolucionado de 2015 a 2018 en el orden del 70% anualizado en dólares, por poner algún promedio, en gran medida por la elección acertada de proyectos que hemos realizado. El año pasado y éste se han frenado algunos proyectos, pero hemos continuado con otros. La crisis nos ha vuelto más selectivos a la hora de considerar un negocio”.

Mientras tanto, Damián G. Garbarini, de DG Negocios inmobiliarios, indica: “Creamos la Red777, decidimos salir de Canning y probar nuevas zonas (Dolores, Los Molles, etc), además de pensar una empresa B. Pero el mercado en líneas generales (exceptuando algún nicho en particular) ha sufrido una baja importante en ventas en los últimos cuatro años. Los valores siguen a la baja y eso lo sabemos todos, ¿hasta cuándo o hasta dónde?, esa es la pregunta del millón”.

En el caso de Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, la situación es particular: “La realidad es que nuestro producto ha trascendido al gobierno actual y al anterior. Tenemos un producto que se sostiene en el largo plazo y los inversores no sólo han encontrado un refugio en Casa Campus sino una inversión atractiva. Nuestras ventas no explotaron con los créditos UVA ni se pararon con la devaluación y la posterior recesión. Estamos a semanas de las PASO y seguimos cerrando operaciones. Los inversores a veces plantean sus dudas ante un panorama incierto, pero cuando conocen en profundidad el modelo de negocio eso pasa a segundo plano en la mayoría de los casos”, sostiene el ejecutivo.

Romay divide claramente el rendimiento de su compañía en ciclos, señalando que fue de mayor a menor: “El 2016 incrementamos un 15% el volumen de ventas año contra año; en 201, un 6%; en 2018 descendió un 24%, año contra año; y en 2019 descendieron las ventas un 8%”.

EXPECTATIVAS

Sobre las expectativas para el nuevo ciclo que iniciará en diciembre, los empresarios coinciden en la necesidad de ajustar la macroeconomía, brindar previsibilidad y dar garantías a los inversores. Chomer se muestra confiado en que el país retomará el sendero de crecimiento y habrá una gran cantidad de demanda contenida de estos últimos meses que, por fin se volcará nuevamente al mercado. “Para ello tiene que haber un panorama electoral ya despejado y, fundamentalmente, una macro ordenada. Será esencial la renegociación de deuda soberana para el próximo año, que ya damos por descontado que tendrá que ocurrir, gane quien gane”, afirma.

También Garbarini se muestra optimista y señala que siempre las expectativas son positivas para los vendedores. El sector está cambiando como nunca antes y eso repercute fuerte, sobre todo en las PyMES

A su vez, Romay explica que en el caso de una reelección del presidente Macri y la gobernadora Vidal ya tienen acordados con un grupo inversor extranjero el desembolso de una importante inversión para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en GBA Oeste. “En caso de ser electo Fernández, dependerá de las medidas macroeconómicas, cambiarias y fiscales que vayan tomado y de cómo ello repercuta en la expectativa de los agentes del mercado inmobiliario”, puntualiza.

Ari Milsztejn espera que, en alguna medida, haya estabilidad económica y un mercado mucho más tranquilo, donde el comprador / inversor pueda proyectar a futuro, sabiendo que en un escenario estable puede cumplir con los compromisos asumidos. “Argentina es un país que de a poco va madurando, que en gran parte pasa por un mercado de capitales activo, con un comprador más conocedor y demandante, y para eso nos estamos preparando”, sostiene

Por último, el representante de Casa Campus señala: “estamos con lanzamientos programados de nuevos desarrollos. Y creemos que nuestra situación va a mejorar por crecimiento de nuestro inventario y porque vamos a tener tickets de inversión aún más atractivos”.

Lunes 5 de agosto de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Por Roberto Ledo*

“Tras el 13 de agosto, los teléfonos comenzaron a sonar más seguido: surgieron más consultas de consumidores finales, de familias que quieren dejar de alquilar, de pequeños inversores que apuestan a una renta e incluso llegaron propuestas de importantes desarrolladores que vislumbran proyectos exitosos en el horizonte argentino.”

Por primera vez después de muchos años, el humor cambió dentro del sector inmobiliario argentino. Se siente un clima positivo, alumbrado por esperanza, colmado de proyectos… Y no es casual este repentino cambio tras los resultados de las elecciones primarias.

Tras el 13 de agosto, los teléfonos comenzaron a sonar más seguido: surgieron más consultas de consumidores finales, de familias que quieren dejar de alquilar, de pequeños inversores que apuestan a una renta e incluso llegaron propuestas de importantes desarrolladores que vislumbran proyectos exitosos en el horizonte argentino.

Para el sector Real Estate, el resultado fue positivo y se espera una nueva buena noticia de cara al 22 de octubre. Dentro del mercado inmobiliario, necesitamos certidumbre y seguridad, ya que esta no es un área especulativa, sino de inversión cierta. Un nuevo triunfo del oficialismo le permitiría hacer las reformas estructurales que consolidaría un crecimiento económico ordenado.

En estos últimos dos años, al mercado inmobiliario le han dado herramientas para reactivarse: los nuevos préstamos hipotecarios, las líneas de créditos para desarrolladores, el principio del control de la inflación y la eliminación del cepo. Entonces, el mercado inversor está avizorando un cambio; por lo tanto, se adelantan en la toma de decisiones: muestra de ello es la fuerte demanda en terrenos, anticipando nuevos desarrollos.

Dentro de la industria, creemos que el cambio de expectativas presionará sobre el mercado, generando un mayor flujo de transacciones y, por ende, un mejoramiento en los precios. Esto beneficiaría no sólo al mercado privado, sino también a las inversiones que recibirá el Estado y sus respectivos puestos de trabajo, así como a aquellos habitantes que hoy no poseen su vivienda propia y podrán hacerlo a través de herramientas facilitadoras del Gobierno.

Roberto Ledo (abogado, corredor inmobiliario y martillero público. Actualmente, es el director ejecutivo de la Inmobiliaria Bullrich.)

Acerca de Bullrich

La inmobiliaria Bullrich es una compañía de capitales nacionales con una fuerte experiencia y prestigio en el sector bienes raíces. Se dedica a ofrecer soluciones integrales basadas en el profesionalismo, la ética y la confianza acreditada a lo largo de su trayectoria. Cuenta con un amplio mix de servicios: tasación, alquiler y venta de casas, departamentos, barrios cerrados, lotes, campos y estancias; comercialización de emprendimientos residenciales, desarrollos urbanos y comerciales; asesoramiento integral para el desarrollo de proyectos, consultoría, valuaciones y administración de activos inmobiliarios. La empresa fue pionera en la comercialización residencial y en la implementación de showrooms de venta.

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Publicado el Lunes 18 de septiembre de 2017
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Los presidenciables buscan establecer las condiciones para volver a crecer e invertir en la industria nacional.

A pocos días de las elecciones generales que pueden sellar el nombre del presidente que gobernará al país hasta 2019, o confirmar a los dos que diriman la cuestión en un ballotage, se consultó a los candidatos como a sus equipos técnicos, para ver que impulsarán para volver a generar las vías que la industria necesita para retomar el crecimiento y se motorice la generación de empleo.

Sergio Woyecheszen, del área de desarrollo económico y productivo, de la Fundación Desarrollo Argentino (DAR), el espacio que formó la propuesta del candidato Daniel Scioli del Frente para la Victoria, puntualizó que para mantener el crecimiento, se requieren varias cuestiones para crear las condiciones necesarias para el dinamizar los procesos productivos. Para ello, hemos pensado apostar en la infraestructura, mejorar la red vial y ferroviaria, enfocarse hacia los corredores bioceánicos, profundizar los recursos con el gas, la energía, por ejemplo. La demanda es fuerte, y necesitamos consolidar el mercado interno para incentivarlo y que sea bien pujante”.

“Mucho se ha hecho para sostener este mercado, pero miramos hacia adelante, para volver a crecer, para animar con medidas a los sectores privados con un apoyo institucional fuerte y donde las cámaras también sean protagonistas, como las incubadoras, los centros de servicios y la banca de desarrollo, entre otras instituciones”, amplió.

Hay que plantear algo coordinado, entre todas, las áreas del gobierno, como los fideicomisos, el Banco de Inversión y Desarrollo (BICE), el Banco Nación, entre otras entidades. Crear tasas subsidiadas, para los proyectos, tanto para que los puedan tomar las grandes empresas y las Pymes”, dijo Woyecheszen.

Massa, apuesta por quitar la presión tributaria.

En 10 puntos esenciales

Mientras que Francisco Cabrera, jefe de los equipos de la Fundación Pensar, la institución que impulsa las propuestas del PRO y Cambiemos (junto con la Unión Cívica Radical y la Coalicción Cívica) que tiene como candidato para presidente a Mauricio Macri, puntualizó que desde su espacio se crearon 10 aspectos básicos para apuntalar lo productivo y económico, y que este, sea a escala nacional para que no sólo se centralice en una o algunas regiones del país. “En cuanto a la industria, las políticas de desarrollo productivo deben enfocarse en un objetivo central: crear más y mejor empleo. Hoy el país tiene serios problemas, ligados a la baja calidad y a la falta de oportunidades. Hay 6 millones de argentinos en la informalidad o con trabajos de subsistencia. Además, hay más de 1,5 millones de desocupados que buscan trabajo y no lo encuentran”.

“Para ampliar las oportunidades laborales necesitamos un sector privado dinámico y pujante que vuelva ser el motor de crecimiento del empleo. Esto se va a lograr con una batería de medidas que apunten a aliviar la carga fiscal y burocrática de los sectores productivos, a corregir desarreglos institucionales, a insertarnos estratégicamente a nivel global, a promover las inversiones, a fomentar la innovación y a educar para el futuro a las próximas generaciones. Otra acción que queremos implementar es el plan de primer empleo, para que durante los primeros cinco años de la historia laboral los empleados no paguen aportes personales y los empleadores no paguen contribuciones patronales. Queremos incentivar la creación de nuevos empleos formales y a la vez incentivar el empleo para los jóvenes, que son los que más sufren la falta de oportunidades.

Para Woyecheszen será vital la infraestructura.

La matriz productiva

Sergio Massa, candidato a presidente por el espacio UNA, desde hace tiempo hizo foco en lo industrial en su propuesta. “Hay que recuperar el diálogo entre los sectores públicos, privados y los sindicatos, y así apostar por el ciclo de inversiones, algo que hoy, por el actual gobierno, está casi cortado. Será vital reducir la presión impositiva: hay que brindar un tratamiento diferencial en el impuesto a las ganancias para que las utilidades reinvertidas por parte de las Pymes sean reconocidas, y eliminar las retenciones industriales para las pequeñas y medianas empresas, sacarle esa soga que aprieta al sector y no lo deja crecer”, destacó.

También, el candidato, propone que se “impulse un financiamiento barato para los sectores que produzcan bienes de la canasta familiar para aumentar capacidad de producción y así bajar los precios al consumidor. Apostar por la creación de una banca de desarrollo utilizando el BICE y la promoción de un sistema financiero que vuelque mayores recursos al sector productivo, a través de líneas de créditos blandas; prefinanciación de exportaciones, entre otros, y a su vez, la promoción del mercado de capitales, el uso de las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR) como de instrumentos financieros no bancarios”.

En los tiempos que corren, es vital, “promover la innovación tecnológica como mecanismo de mejora de la productividad, y encarar políticas específicas a las realidades sectoriales. Además, los problemas particulares de cada sector dentro de la industria deberán ser encarados con medidas específicas”, dijo Massa.

Cabrera confía en la creación de más empleo.

La competitividad, un aspecto a tratar

La misión del próximo gobierno no será fácil, hay que tratar de resolver el problema con los holdouts, el atraso cambiario, las inflación, el tipo de cambio, los subsidios, entre otros temas. Distintas cuestiones que también enfocaron los presidenciables y sus equipos.

En esa posición, el rol de la industria será vital para el crecimiento del país. Al respecto, Roberto Mionis, jefe de los equipos técnicos de Progresistas, el espacio que lleva como candidata a la presidencia a Margarita Stolbizer, puntualizó que la condición necesaria para iniciar un verdadero proceso de desarrollo es generar un marco macroeconómico previsible. “Con baja inflación, acceso a las importaciones, estabilidad cambiaria, tipo de cambio compatible con las necesidades del sector productivo, entre otros factores, que inicien el crecimiento. Este proceso, es realizable únicamente de manera gradual, es el inicio. La competitividad y la productividad son los elementos esenciales para motorizar la industria. Para eso, el Estado tiene que atacar las principales obstáculos para el despegue: un plan de energía sustentable, bajar los cortos de logística a través de un plan de transporte, comunicaciones e infraestructura portuaria y concentrarnos en la calificación de la mano de obra”.

Se concentrarán en una primera etapa en los rubros de alta productividad que son los que generan más empleos. “También la profundización de la mejora de la calidad en la cadena de valor en el sector de agronegocios. Todas las áreas vinculadas al transporte y la energía también deben ser incluidos como parte de los rubros industriales”, dijo Mionis.

Mientras que desde el Frente de Izquierda y los Trabajadores (FIT), que postula a Nicolás del Caño, precisó que después de doce años de kirchnerismo, el 70% de las 500 principales empresas es extranjera. “La gran burguesía argentina está entrelazada y subordinada al capital mundial y es incapaz de tener una orientación para el desarrollo nacional. En sus manos, estamos destinados a profundizar el camino de la dependencia y la fuga de capitales. En los 70 y los 80 vivieron como contratistas del Estado. En los 90 se aliaron a los capitales especulativos o directamente vendieron sus empresas. Hoy viven a expensas de los subsidios estatales. La clase trabajadora es la única que puede tener un programa y una orientación para una industria al servicio de las necesidades del país y no del lucro de unos pocos, para salir de la dependencia, nacionalizando las principales ramas de producción que se nieguen a ser parte de una planificación y a garantizar un salario mínimo equivalente al costo de la canasta familiar, el blanqueo y la estabilidad laboral. La creación de una banca nacional estatal única que concentre el ahorro nacional, servirá para otorgar créditos baratos para los pequeños productores y comerciantes”.

También desde el FIT, plantean que todas las ramas de la industria deben estar ligadas a la construcción, al servicio de un plan nacional de obras públicas. En la industria ferroviaria no puede ser que teniendo técnicos y trabajadores de alto nivel, se importe de China. Queremos recuperar esa industria bajo el control de los trabajadores al servicio de nuevas inversiones para garantizar un transporte público cómodo, eficiente y rápido”, dijo Del Caño.

Los rubros y los parques fabriles

Sergio Woyecheszen (FpV), sostuvo que la agroindustria, la minería y la energía, serán rubros de gran avance. “Vamos a tratar de que sean segmentos que apalanquen el desarrollo. Consideramos que hay que tratar de generar 450.000 empresas que provean a todos los rubros y mantener el eje en la sustitución de las importaciones. Las cadenas de valor ( autopartes, metalmecánicas, entre otras) serán protagonistas del futuro fabril. También crearemos exenciones y beneficios impositivos en todo el país”.

Mientras que Francisco Cabrera, de Cambiemos, dijo que es vital apostar por los polos productivos y los parques industriales, como también crear distritos productivos en todo el país. Una apuesta, será la Agencia de Inserción Internacional, que nos permita integrarnos al mundo. Nuevamente el Estado debe acompañar y facilitar el camino de las empresas y emprendedores que busquen internacionalizarse y a la vez, tiene que lograr canalizar en forma virtuosa las inversiones externas que buscan ingresar a nuestro país”.

Por su lado, Sergio Massa, de UNA, explicó que “el impuesto a las ganancias debe volver a su formato original, en donde los que deben pagar, son los ejecutivos o los que tienen sueldos altos. No puede ser que a una persona que gana 18.000 pesos haya que aplicarle este impuesto que destruye el bolsillo y la capacidad de consumo o de ahorro de miles de argentinos. Nosotros planteamos la corrección, ya que el salario no es ganancia. Y ese bache fiscal se va a cubrir con el crecimiento por mayor actividad económica.”

Por José Luis Cieri, Lunes 19 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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