El sistema de crowdfunding abrió el mercado de apuestas fuera del país. Con montos de U$S 100.000 se puede participar de negocios dirigidos al segmento premium.
EI inversor inmobiliario suele ser un actor económico inquieto, de mirada atenta, de pensamiento rápido que se deja llevar no sólo por el impulso sino también por su olfato del mercado. Él está siempre agazapado a la espera del momento preciso de salir al ataque. Sabe que debe ser rápido y que las oportunidades no lo esperan. Es por eso que cuando los mercados locales se encuentran desacelerados con poco margen de rentabilidad como sucede actualmente , la coyuntura favorece la inversión en el exterior. Y ellos saltan las fronteras en búsqueda de nuevas ocasiones comerciales.
Hasta hace un tiempo para invertir, en cual-quier rincón del mundo, la gran variable consistía en hallar una muy buena ubicación o una propiedad exclusiva. Adquirirla y permanecer a la espera de la revaluación de la zona fruto del desarrollo o rejuvenecimiento urbanístico o comercial. Hoy el escenario parece haber cambiado y los inversores, se mueven como jugadores temporales, entrando y saliendo en los diferentes escenarios con el objetivo de estar siempre en la cresta de la ola. Por eso, una de las principales características de este tipo de actores es estar atentos para encontrar qué lugar del planeta se presenta el “momentum”. Por ejemplo la Argentina en 2003 se había convertido en el centro de las miradas; seis años más tarde fue el turno de Miami y actualmente, desde comienzo de año, la nueva vedette del sector es España.
A la hora de evaluar qué inversión inmobiliaria realizar, los interesados deben tener en cuenta dos factores importantes la rentabilidad que surge de la plusvalía (valor de venta menos el precio de compra) más la renta por el alquiler de la propiedad. Sin duda este es uno de los primeros indicadores que le permite comenzar con el análisis a quién busca una jugada inmobiliaria.
En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. Existen cuatro ciclos económicos, pero el más estudiado es aquel que dura entre 9 y 10 años.
Según los especialistas los ciclos que vienen de caídas pronunciadas tienen en muchos casos importantes crecimientos que suelen manifestarse en una mejora progresiva durante un par de años. La continuación a esta etapa es el momento de confianza o prosperidad, lo que el metro cuadrado o las unidades empiezan a revaluarse. El tercer paso de este proceso, por lo general, antes del declive es el techo que llega de la mano de la emoción exagerada y la especulación.
Los primeros que reaccionen ante los más mínimos gestos de los diferentes mercados son aquellos que estarán en condiciones de obtener mejores dividendos de sus jugadas; mientras que para quienes no se mueven naturalmente en este medio existen compañías que brindan asesoría de inversiones inmobiliarias.
Una opción que apareció con fuerza en los últimos tiempos, entre los distintos tipos de inversiones es el crownfunding, una red de financiación colectiva que le abrió la puerta a las inversiones inmobiliarias a los pequeños y medianos jugadores. “Este sistema permite que más personas puedan ingresar a una inversión que hasta hace un poco sólo estaba reservada para quienes tenían mucho dinero. Hoy con montos promedio de US$100.000 se puede participar de un negocio que en la mayoría de los casos está dirigido al perfil premium. Nuestras propuestas se encuentran en Manhattan”, comentó Alejandro Schuff, director Comercial de la firma inmobiliaria Soldati. Actualmente la empresa cuenta con cinco obras , una de ellas abierta a los inversores . Se trata de Assemblage, un proyecto de US$ 90 millones de inversión ubicado en Nueva York sobre Park Avenue con un valor estimado de venta en US$120 millones ,y una renta proyectada de entre 12 y 16 por ciento anual , “La magia para el inversor minorista es la posibilidad de ingresar a un negocio importante”, detalló Schuff.
El proceso tiene diferentes etapas: se compra el inmueble, se lo pone en valor, se lo explota comercialmente durante un período y luego se vende a un fondo de inversión o a un gran banco. En el caso Assemblage se desarroIlará un proyecto de oficinas de coworking con un local gastronómico. “Quien invierte US$ 100.000 en cuatro años obtendrá entre US$ 160.000 y US$180.000”, especificó Schuff. “Este tipo de inversiones ofrecen retornos más altos en el mediano plazo, menos volátiles y más seguros que las inversiones convencionales. Históricamente, los activos inmobiliarios comerciales de Manhattan ofrecieron una de las mejores oportunidades de inversión debido a que su estructura de capital genera protección durante los tiempos de recesión y tiene potencial de proveer apreciación en tiempos de crecimiento económico”, afirmó Leonard Chinchay, VP a cargo de las relaciones con los inversores de Prodigy Network, firma dedicada a la inversión inmobiliaria. Y agregó: ‘Tenemos clientes en la Argentina que han comprado un departamento en Brickell, Miami en 2013 y liquidaron tres años después recibiendo un retorno anual cercano al 4,5 por ciento como resultado de combinar la plusvalía y el alquiler.
Los inversionistas argentinos que invirtieron en Nueva York la misma suma y año recibieron un retorno que supera el 16 por ciento anual y el riesgo es menor, ya que el propietario no debe preocuparse si esa unidad se queda sin inquilino o se estropea algún electrodoméstico”. Chinchay y Schuff, coinciden que lo que busca el argentino en el exterior es seguridad y rendimiento. “Nueva York no solo ofrece la seguridad, sino que los retornos son más altos de lo que obtienen los inversionistas individuales al participar en otras formas de inmuebles o incluso a través de sus banqueros privados en la bolsa de valores”, afirmaron.
Los registros de los especialistas revelan que cada vez son más los argentinos que buscan “resguardarse” en la Gran Manzana.
Por Leandro Murciego, Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION