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Los inmobiliarios sostienen que según las legislaciones, en el país se abona entre un 35% y 50% del valor del inmueble en gravámenes; esto reduce el margen de ganancia de los desarrolladores.

Sabido es que el mercado inmobiliario se encuentra atravesando un presente poco alentador. Según algunas estadísticas revelan que tanto 2014 como el primer trimestre de 2015 dan cuenta de los índices más bajos del sector en los últimos 15 años. En medio de este escenario donde reina la baja rentabilidad se escuchan tanto algunos desarrolladores como inmobiliarios quejarse por la elevada presión impositiva, que según ellos -en muchos casos- desalienta la inversión en nuevos proyectos tanto residenciales como comerciales.

De hecho, un estudio técnico que realizó la consultora Evaluecon buscó determinar qué porcentaje del valor de la propiedad+terreno se lo lleva el Estado, por el simple hecho de pagar diferentes tributos que inciden tanto en los ingresos como en los gastos. “Vale decir que se incluyen en la estimación tanto los tributos que se aplican en forma directa como aquellos que se abonan de forma indirecta al estar contenidos en el precio de los bienes y servicios”, explicó Santiago Debé, secretario de prensa y vocero del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

Según el informe, el valor de una propiedad conlleva una serie de impuestos que terminan impactando en el precio final. “Los desarrolladores que se enfrentan a un negocio inmobiliario deben responder a una larga lista de cargas impositivas, entre las que se destacan los siguientes impuestos: al valor agregado, a los bienes personales, a las ganancias, a la transferencia de inmueble y a los ingresos brutos. Además también tienen que hacer frente como empleadores a aportes personales, contribuciones patronales, sin dejar de lado los impuestos inmobiliarios, a los sellos, al monotributo y demás gastos y honorarios adicionales”, comentó Debé.

Más de una vez

Y agregó: “En algunos casos hay impuestos que se tienen en cuenta más de una vez. Para ser más claros, tanto el ingeniero de obra como el arquitecto pueden pagar impuesto a las ganancias (lo que trasladan a sus honorarios) así como la inmobiliaria que participó en dicha operación. Lo mismo sucede con las empresas transportistas que tributan en los impuestos del automotor y en los combustibles, los cuales luego son llevados a los costos de sus servicios”.

El informe de la consultora asegura que en una vivienda, la suma de todas las cargas impositivas ronda entre el 44 y 50% promedio. “Lo que evidentemente hace cada vez más difícil el acceso a una vivienda nueva para cualquier familia en nuestro país, no tanto por cómo crecen los valores de las propiedades, sino por el alto impacto que tienen los impuestos y gastos adicionales en el precio final”, dijo Debé, que para clarificar grafica con un caso testigo (ver recuadro al margen).

Tanto para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y directivo de Cucicba, que aporta un análisis profundo sobre la venta del inmueble en su libro Evaluación de proyectos inmobiliarios (de Bienes Raíces Ediciones), como para Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina: “Una transacción inmobiliaria está alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) -si el que vende es persona física no habitualista- o por los impuestos a las ganancias y de sellos”, aclaró el broker.

Y amplió: “En el caso del impuesto a las ganancias, el régimen fiscal (y por lo tanto, los montos por pagar en concepto de impuestos) es distinto si se trata de personas físicas o de personas jurídicas. Las personas físicas tributan por la teoría de la fuente. Esto significa que el sujeto que obtiene esa ganancia debe ser habitualista, es decir que los rendimientos que se obtengan deberán cumplir con tres características: periodicidad, permanencia y habilitación de la fuente generadora. Si la persona física no es habitualista abona ITI”.

En cambio, las personas jurídicas tributan por la teoría del balance. “Esto implica que están alcanzados por el impuesto los rendimientos, las rentas y los beneficios obtenidos por las sociedades”, detalló.

En el caso de las personas físicas que sean habitualistas se aplicará una escala creciente en función de sus ganancias anuales. Mientras que si se trata de sociedades pagarán siempre la alícuota del 35 por ciento.

El ITI tiene una alícuota uniforme del 1,5% y se calcula sobre el valor de transferencia sobre el inmueble (y es el escribano quien retiene el 100% del impuesto). En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa propia, los titulares deben solicitar a la AFIP el certificado de no retención, con carácter de declaración jurada cuando se trate de un inmuebles cuyo precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000. En el caso de estar casado, para solicitarlo ninguno de los cónyuges deberá estar inscripto en el impuesto sobre bienes personales. “En la ciudad de Buenos Aires, el impuesto al sello cuenta con una alícuota del 3,6%, aunque están exentos los inmuebles destinados a vivienda única de los adquirentes, cuyo valor fiscal o valor de operación sea igual o inferior a $ 460.000; de ser mayor queda gravado el excedente.

Para Arévalo, el caso de los terrenos es un asunto de similares características que el de las propiedades. “Quizás en este caso la situación es un tanto más compleja, dado que cada jurisdicción aplica tasas diferenciales para los terrenos rurales, terrenos urbanos válidos y otros tipos. Incluso hay jurisdicciones provinciales donde se crearon los impuestos inmobiliarios rurales”, explicó el titular de la cámara.

En el caso de las viviendas que provienen de una herencia, Arévalo explicó: “En algunas provincias argentinas han establecido gravámenes sobre la transmisión gratuita de bienes. Y los casos de las provincias de Buenos Aires y Entre Rios son los más emblemáticos.

En los lugares donde se establecen gravámenes (los cuales recaen sobre el beneficiario) se establece una alícuota progresiva que oscila entre el 4 y 21,92%, según el parentesco del beneficiario y la base imponible.

Un modelo poco rentable

“Por ejemplo, si se compra un terreno de unos 200 m2 y allí se construye una vivienda de 80 m2 (con dos dormitorios, cocina, living y garaje) se debería pagar lo siguiente: en la compra del lote $ 200.000 por lo cual se abona, $ 4000 por honorarios escribanía (2%), $ 5000 impuesto de sellos (2,5%), $ 3000 ITI (1,5%), gastos adicionales relacionados con la compra del terreno $ 7960, impuesto a los bienes personales $ 2500 (0,5% -posee además mínimamente un vehículo, por lo que sumando valor tributa este impuesto-). En lo que se refiere a la construcción, edificar 80 m2 demandaría una inversión estimada de 580.200 pesos, a lo que habría que sumarle los honorarios profesionales de la construcción que rondan los 37.600, los aportes personales, contribuciones patronales e impuestos (IVA, impuesto automotor, impuesto a los combustibles, etcétera), que trasladan empresas constructoras al precio final: $ 250.000. A esto se le añade el ajuste inflacionario que ronda los 49.300 pesos. “De vender la propiedad en $ 1.350.000 debería pagar de ITI $ 20.250, sellos $ 33.750, $ 5200 de plano mensura y $ 141.750 de IVA. Es decir que la ganancia no alcanzaría a 9500 pesos”, concluyó Debé.

Por Leandro Murciego y José Luis Cieri, Sábado 2 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION