En diciembre el Concejo Deliberante aprobó la ejecución de 34 nuevos emprendimientos en la ciudad platense; cuáles son las unidades más buscadas por los compradores finales.

Los analistas del real estate platense sostienen que es un mercado que se caracterizó por tener una alta vocación a las inversiones inmobiliarias. Esta tendencia parece sostenerse bajo la premisa de que el ladrillo es un refugio de capital seguro y la preferida por los inversores que son conservadores. “En la historia económica reciente están claramente definidos los ciclos expansivos de la economía en periodos que suelen tener entre seis u ocho años, y que culminan en momentos críticos de ajuste forjando la vocación del inversor .En el caso argentino, por ejemplo, se observa una tendencia a invertir en la economía real, especialmente en activos inmobiliarios como resguardo de valor ante la incertidumbre de los mercados financieros en momentos como el actual”, explica Patricio Rodríguez Dacal, gerente general de Dacal Bienes Raíces especializada en el mercado platense. El ejecutivo agrega que “en los ciclos del real estate predominan ‘los inversores optimistas’. Las propiedades no tienen un mercado de futuros como por ejemplo las commodities, en donde ‘los pesimistas’ operan a la espera de una baja y moderando las subas. Además, en el sector inmobiliario se observa un factor que se describe como un rezago entre oferta y demanda que acentúa los desequilibrios generando ciclos de abundancia de unidades. Los precios altos se prolongan porque los desarrolladores demoran dos o tres años en culminar los proyectos y en poner en venta las nuevas unidades en el mercado. Este rezago si es persistente queda por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado absorbe la oferta adicional”.

Según Roberto Vivaldo, presidente y CEO de la red inmobiliaria Century 21 Argentina, el mercado en la ciudad de La Plata no está excluido de la realidad economía e inmobiliaria en general. “A pesar de que el segundo semestre 2018 y el primer trimestre de 2019 se caracterizaron por la devaluación, los precios sostenidos en dólares, el estancamiento del crédito y la inestabilidad cambiaria -que generaron una vertiginosa caída de la cantidad de operaciones-, la ciudad de las diagonales está viviendo un record de proyectos aprobados por el Consejo Deliberante, mejoras de infraestructura y grandes jugadores que apuestan por el potencial de la zona”, explica.

En diciembre pasado, se aprobaron en la Legislatura 34 proyectos inmobiliarios, que se suman a otros tantos que están hoy generando la oferta de departamentos. “En la actualidad la zona que está creciendo más fuertemente en el casco urbano es la que está entre las avenidas 1 y 19, y 38 a 66. En lo que respecta al área suburbana se destaca la zona de Gorina, Hernández, City Bell, Gonnet, Las Quintas, San Carlos, y Olmos hacia el Norte del casco y Villa Elvira, Altos de San Lorenzo, Los Hornos y Parque Sicardi al Sur”, detalla.

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Los brokers consultados coinciden que lo que más se vende en el mercado de los usados es lo que se encuentra en un segmento medio y que cuenta con una muy buena cotización. “El tipo de unidades que más se demandan están centralizadas en departamentos de una y dos habitaciones, que corresponden a edificios construidos por los desarrolladores platenses. Mientras que la oferta de unidades más grandes tiene una demanda más acotada. Los compradores son familias jóvenes, del segmento ABC1 que suelen acceder a la primera vivienda. Otro de los grupos que mueve el mercado son los adultos mayores que dejan sus casas, en general, ubicadas en el casco urbano y alrededores, para mudarse a departamentos más chicos”, cuenta Rodríguez Dacal. Y agrega: “El pequeño inversor está a la espera de nuevos proyectos desde el pozo. Esta demanda se acelerará debido a que el metro cuadrado de construcción ha bajado entre 25 y 30 por ciento en dólares, por efecto de la devaluación, obteniendo precios finales más competitivos para la venta”.

Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado de las unidades a estrenar en la zona ronda entre los US$1350 y US$2000, mientras que en los proyectos de pozo los precios van entre los US$1100 y US$1500. Por otra parte, este mercado sostiene una fuerte demanda de alquileres, por tal motivo las renegociaciones de los contratos se realizan a precios altos, con ajustes semestrales que oscilan entre el 15 y 20 por ciento. “El precio de los alquileres de los monoambientes parten desde los $6000 mensuales, mientras que las unidades de un dormitorio van desde los $7000 hasta los $12.000, y los departamentos de dos dormitorios oscilan entre los $13.000 y los $20.000. Mientras que las casas de hasta 90 metros cuadrados arrancan en $14.000. Quienes optan por vivir en barrios privados deben afrontar alquileres más altos: una vivienda de entre 120 y 150 metros cuadrados se renta desde los $45.000 mensuales”, cuenta Vivaldo. Tanto Rodríguez Dacal como Vivaldo coinciden en que para generar ventas en este mercado, las inmobiliarias deben contar con propiedades en exclusiva, bien tasadas y ocuparse de lograr una relación fluida con el propietario que le permita trabajar en un plan de marketing del inmuebles que se ofrece. Exponer la misma en todos los portales y fomentar el matching con campañas de adwords, usar las redes sociales y por sobre todo compartirlas son la clave para vender a pesar del escenario macroeconómico.

Los especialistas afirman que las crisis representan puntos de renovación; si bien actualmente existe una demanda contenida por los factores macroeconómicos, esta sigue estando a la espera de mejores condiciones comprar. “La Plata es un sector con mucho potencial no explotado y con nichos de mercado aun por descubrir”, coinciden Vivaldo y Rodríguez Dacal.

Por Leandro Murciego, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Con precios bajos y una renta anual del 11% que se incrementa desde 2010, el país ibérico atrae el interés de quienes están líquidos.

Cómo en un momento fue la Argentina, más tarde fue Miami hoy es el turno de España. Este país en los últimos meses se convirtió en una de las niñas bonitas del mercado inmobiliario,  no sólo europeo sino también mundial, y comenzó a recibir consultas de inversores de todos los rincones del planeta, y los argentinos no están al margen de ello.

Hasta hace muy poco sólo parecía estar viviendo un resurgir Madrid y Barcelona, dos ciudades que por su peso propio sólo necesitan de un pequeño empujón para comenzar a hacer girar la rueda del mercado inmobiliario. Ahora el lento pero persistente crecimiento económico de aquel país parece ser el principal responsable para que ya no sólo se presenten como alternativa de negocios esas dos grandes urbes, sino también Sevilla y Mallorca.

“España está viviendo el momento del ciclo inmobiliario que todo inversor busca para entrar en el mercado de real estate con precios históricamente bajos y consolidación del crecimiento económico: 3,2 por ciento en 2015, el doble de la zona euro. Un dato que garantiza importantes retornos a corto y medio plazo.

Entre 2007 y 2013 los valores han bajado una media del 45 por ciento, iniciándose en 2014 la recuperación, alcanzando en 2016 una rentabilidad media anual del 10,9 por ciento según Banco de España”, declaró Job Carrera Díaz, socio fundador de Spain Time unacompañía que se dedica a asesorar a quienes quieren hacer de sus ahorros una inversión. En el primer semestre de 2016, Spain Time experimentó un 80 por ciento de crecimiento respecto del año anterior y estima un incremento similar para el segundo semestre. Mientras tanto, España espera cerrar el año con más de 450.000 viviendas vendidas, 100.000 más que en el periodo anterior , igualando casi a 2010, año en el que se cerraron 440.000 operaciones de compraventa. “El crecimiento del PBI, el incremento del empleo, la reactivación del crédito hipotecario, el gap existente con el mercado financiero que ofrece rentabilidades casi nulas; el turismo , un sector que este año espera 72 millones de visitantes y el aumento de la demanda extranjera, hacen de España gran escenario para invertir”, afirmó Carrera Díaz.

Los argentinos

La coyuntura político-económica ayuda a que los argentinos reparen en el mercado español aún más que otro tipo de inversores. Uno de los factores fundamentales para que esto suceda es el efecto producido por el efecto blanqueo, dado que si se destinan los fondos a la adquisición de inmuebles registrables en el exterior se podrá extraer el importe necesario sin necesidad de dejar bloqueado el dinero los seis meses que establece la normativa. En línea con esto, Silvina Capuya, partner de Spain Time concluyó: “Conocemos el mercado y sabemos que busca el inversor argentino. En general los particulares suelen enfocarse principalmente en departamentos, mientras que el pool se orienta más a locales comerciales en rentabilidad o pequeños edificios a refaccionar y explotar. En el caso de los desarrolladores, ante el escenario previsto para 2017 donde se espera un fuerte incremento de la obra nueva, buscan lotes o edificios a remodelar en zonas claves para usos residenciales, hoteleros o de oficinas”.


RADIOGRAFÍA DE UN MERCADO EN ALZA

El 2015 fue un año con récord histórico de operaciones con más de 12.000 millones de euros en el mercado de la vivienda superando los 9.000 millones de 2007, número más alto de la historia. Además, luego de más de 7 años de caída, el precio medio de la vivienda, tuvo durante el año pasado un incremento del 2.4 por ciento anual. El índice de rentabilidad anual de un negocio del sector ronda el 11 por ciento y crece lenta pero sostenidamente desde 2011, año en el que era del 6,4 por ciento. En 2015 alcanzó el 8,8 por ciento y promete más.

Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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