En un contexto volátil y complejo, con la suba del dólar y la disminución de los créditos, qué recomiendan los brokers a la hora de comprar o invertir en propiedades, a pesar de la coyuntura actual.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador, si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.

Asimismo, agrega que hay que tener en claro qué se busca, ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios. Y precisa que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuáles estaría dispuesto a sacrificar.

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversión ‘’quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.

APUNTAR AL LARGO PLAZO

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal, es cauteloso y resalta: ‘’Todo dependerá del intervalo temporal que se considere, en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha, revalorizando su cotización en aquella moneda; en el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.’’

Sin embargo, Di Mitrio recomienda ‘’sin dudas’’ comprar: ‘’Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el Sur de la ciudad, concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios, con entrega hacia el 2020, y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha”.

Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, advierte que ‘’para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Pero también precisa que tanto la ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’. Además, señala que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ como Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados con la Villa Olímpica; ‘’el que apuesta allí hará un excelente negocio’’, vaticina.

Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: ‘’si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura”.

Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, también considera que en toda época el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversión: ‘’los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en términos de bien escaso por su ubicación, y la construcción, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales’’. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad ‘’en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra. En momentos como éste, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.

QUÉ COMPRAR Y DÓNDE

Según Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja. Además indica que ‘’los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos’’. Y puntualiza que si la compra es para inversión es importante analizar la renta: ‘’en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemeja a esa renta’’.

Por su parte, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado’’. ‘’El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con buenos materiales y a valores que, en muchas ocasiones, no llegarían a su real costo de reposición’’.

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga: ‘’en un monto de entre U$20.000/U$30.000, la opción es la compra de cocheras en zonas de alta densidad, ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora, considera que en el contexto actual, la inversión ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona, hay que ser más cuidadosos que antes, ya que cada propiedad responde distinto’’. Hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto: ‘’hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responder estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de la ciudad será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso”.

PLAZOS Y RENTABILIDADES

En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad ‘’para un pase de manos’’. Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: ¿por qué creo yo que este inmueble subirá de valor en ese plazo?’’.

Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Y comenta que el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.

‘’Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura’’ afirma Chomer. Y agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta: ‘’para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Por ejemplo, comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión. Y otro consejo final: “no atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo”.

Jueves 30 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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La capacidad ociosa de producción actual comparada con los meses anteriores, y en la sumatoria de las empresas, disminuyó 2 puntos. En el periodo septiembre-octubre hemos crecido estimativamente un 5% comparando los despachos de julio y agosto pasados.

La marcha sana de la economía de un país es clave para el desenvolvimiento correcto de los sectores productivos. Nuestro territorio ha sufrido varios vaivenes en los últimos tiempos, pero se confía en que 2018 será un año de despegue total para el ámbito de la construcción.

Para el Grupo Unicer, las últimas dos temporadas mostraron cautela y buenas intenciones. Los principales desafíos surfearon los obstáculos generados por las acciones de la actual administración gubernamental para tratar de encarrilar la economía.

Al respecto, Angel Di Benedetto, el director del Grupo Unicer, puntualizó sobre la entidad, que, “tras la caída del 40% de la actividad vivida en 2016 y 2017, tuvimos dos desafíos importantes, el primero fue el sostener las fuentes de trabajo del personal y el segundo el no aumento de precios en los productos, soportando el aumento de los costos operativos y una caída en la rentabilidad. Tuvimos como meta ser cada día más eficientes en todas las áreas producción, ventas, desarrollos de nuevos productos, fidelización de la red de distribución. De esta manera, conseguimos ser competitivos en un contexto recesivo”.

Pero también hubo buenas noticias en estos tiempos, “los tres logros fueron: primero, mantener nuestro capital humano, segundo conservar la eficiencia de las plantas productivas actualizando los equipos para prepararnos para la reactivación del mercado. Y como tercer logro, nuestro lanzamiento como Grupo a través de la marca Unicer, desarrollando el departamento de sustentabilidad y la comunicación de nuestros productos fortaleciendo la imagen corporativa y generando sinergia entre las distintas plantas regionales para facilitar y aunar voluntades para encausar la revalorización del ladrillo cerámico como la opción sustentable para la construcción, a través del lanzamiento de nuevos ladrillos que permiten consumir menos energía y reducen el tiempo de montaje de una obra”.

Balance y exigencias

Después de los tres primeros trimestres, “que fueron muy difíciles para nuestra industria, después de elecciones PASO, luego de agosto, notamos una mayor confianza en nuestro sector a través de las diferentes medidas tomadas por el gobierno como por ejemplo los instrumentos crediticios hipotecarios que dieron un resultado positivo en el segmento. Y en este último trimestre avizoramos una recuperación, que nos permite ser optimistas para lo que viene”, dijo Di Benedetto.

También el directivo de Unicer se refirió sobre lo que viene tanto para la compañía como para el país y la región: “Creemos que va ser un año de crecimiento y positivo para el sector de la construcción, ya que entendemos que se consolidarán los instrumentos crediticios hipotecarios, se fomentará el trabajo que traerá una reducción del índice actual de la pobreza, y esto generará una mayor confianza plasmada en nuevas obras públicas como privadas”.

Entre los reclamos de este sector, los empresarios que operan en este rubro reclaman que el gobierno actual emprenda medidas que avancen en la reducción de los costos logísticos y la baja de tasas de interés, que esto posibilite y encamine el proceso productivo más que la inversión en materia financiera.

Además, dio su enfoque sobre la compañía, y dijo que están en un proceso de análisis de nuevas inversiones y proyectos. “Estamos planeando estratégicamente la ampliación de nuestras plantas productivas regionales como Cerámica Rosario, Cerámica Fanelli, en La Plata, y Later-Cer, en Pilar, como también la actualización de estos inmuebles con nuevas maquinarias de alto rendimiento que permitirán crecer en productividad y en el desarrollo de nuevas manufacturas. La inversión estimada es de 30 millones de dólares en obras y equipos que proyectamos para el binomio 2018-2019. Esto aportará para el mercado de la construcción una propuesta de vanguardia en productos de ladrillos cerámicos que permitirán una mayor eficiencia energética y mejorar la velocidad en ejecución de las obras. Asimismo, estamos desarrollando alianzas estratégicas con empresas representativas del mercado de la construcción para concebir una mejora cualitativa y cuantitativa en la ejecución de muros”, concluyó Di Benedetto.

En números

El siguiente cuadro muestra la producción de septiembre y octubre, y la cantidad de toneladas que se fabricaron en las empresas que integran el Grupo Unicer.  Hemos crecido estimativamente un 5% comparando los despachos de julio y agosto pasados.

PRODUCCION SEPTIEMBRE OCTUBRE
LATER 39.232,43 37.450,49
PALMAR 47.237,00 45.160,86
FANELLI 30.120,00 40.832,00
QUILMES 6.790,74 18.876,57
CUNMALLEU 19.005,90 25.131,20
ROSARIO 16.613,28 19.261,00
Total 158.999,36 186.712,11

.
En resumen se fabricaron 158.999,36 toneladas en septiembre y 186.712,11, en octubre, mientras que la variación o discriminación por los productos elaborados en las plantas que integran Unicer está segmentado en el siguiente cuadro:

Tipo de Ladrillo OCTUBRE SEPTIEMBRE
Cerramientos 76% 74%
Portantes 20% 22%
Techo 4% 5%

.
Mientras que la variación de precios de los productos durante septiembre y octubre último, arrojaron que el precio promedio real de septiembre es de $1310.20/Tn y el promedio real de octubre es de $1321.30/ Tn Variación de precios: 0.85%

También en ese bimestre, la variación salarial marcó un aumento del 7% según las paritarias de FOCRA.

La capacidad ociosa de producción actual comparada con los meses anteriores, y en la sumatoria de las empresas, disminuyó 2 puntos.

Acerca del Grupo UNICER

UNICER es un grupo nacional conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, creado en 1995, con la misión de ofrecer a sus clientes un servicio de excelencia a nivel integral. Su principal compromiso se basa en la concientización de un sistema constructivo eficiente que pondere la innovación y la calidad del ladrillo cerámico. La ubicación estratégica de cada planta industrial responde a una extensa red de distribución comercial, para satisfacer la demanda del producto a lo largo y a lo ancho del país. Se trata de las firmas Later-Cer (Pilar), Cerámica Quilmes (Quilmes), Palmar (Córdoba), Cerámica Cunmalleu (Rio Negro), Cerámica Fanelli (La Plata) y Cerámica Rosario (Rosario).
+Info: www.unicer.com.ar

Publicado Buenos Aires, 20 de diciembre de 2017,
Contacto de prensa
Empatía Comunicación | Lic. Claudia Armesto
prensa@empatiacomunicacion.com.ar
(+51 011) 5272-2315

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El segundo cuatrimestre del año finalizó con aumentos en la producción y en el despacho de ladrillos cerámicos huecos en comparación a los primeros cuatro meses del año.

Durante el mes de julio, el Grupo UNICER fabricó 140.800 toneladas de ladrillos cerámicos huecos, cifra que aumentó el mes siguiente un 17%, totalizando 167.900 toneladas producidas en agosto. Este aumento, a su vez, fue acompañado por los niveles de despacho: en julio, fueron 158.500 las toneladas vendidas y en agosto 171.000.

Estas cifras concuerdan con el último Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC – elaborado por el INDEC), que asegura que, en agosto, la venta de ladrillos huecos aumentó un 9,5% en términos interanuales. A su vez, también coincide con las positivas cifras del Índice Construya de respectivo mes, que asegura que el despacho de materiales para la construcción creció un 24,3% respecto al mismo mes de 2016.

De esta forma, durante el segundo cuatrimestre del año, el mercado se expandió: el acumulado de productos vendidos por el Grupo UNICER durante estos últimos cuatro meses es de 647.000 toneladas, un 12% más durante el primer cuatrimestre del año. Sin embargo, los precios se mantuvieron estables, con una variación menor a un punto.

De las fábricas del Grupo, Cerámica Fanelli (La Plata) fue la que más producción significó con 28.464 toneladas, seguida por Later Cer (Pilar) con 27.687 y, completando el podio, la cordobesa Palmar con 25.304. En cuanto a los tipos de productos despachados, la tendencia fue igual en ambos meses: del total, 72% fueron ladrillos de cerramientos, 23% portantes y 5% para techos.

Sin embargo, la capacidad ociosa de las plantas del Grupo UNICER continúa en un 29%, alcanzando picos del 45% en La Plata, del 42% en Cunmalleu y del 29% en Pilar; mientras que en Quilmes es del 24%, en Rosario del 18% y en Córdoba del 15%. “Esto nos obliga a ser eficientes en los análisis de los costos y a hacer todo lo posible para incrementar las ventas”, afirman desde el Grupo UNICER

“De todas formas, el crecimiento de la inversión pública y privada en vivienda, acompañado del histórico desempeño de los créditos hipotecarios, nos da la esperanza de estabilizar la producción a nuestras posibilidades”, aseguran, esperando con positivas expectativas el último trimestre del año y el prometedor 2018.

Acerca del Grupo UNICER

UNICER es un grupo nacional conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, creado en 1995, con la misión de ofrecer a sus clientes un servicio de excelencia a nivel integral. Su principal compromiso se basa en la concientización de un sistema constructivo eficiente que pondere la innovación y la calidad del ladrillo cerámico. La ubicación estratégica de cada planta industrial responde a una extensa red de distribución comercial, para satisfacer la demanda del producto a lo largo y a lo ancho del país. Se trata de las firmas Later-Cer (Pilar), Cerámica Quilmes (Quilmes), Palmar (Córdoba), Cerámica Cunmalleu (Rio Negro), Cerámica Fanelli (La Plata) y Cerámica Rosario (Rosario). +Info: www.unicer.com.ar

Empatía Comunicación | Departamento de Prensa | Contacto: Claudia Armesto
Tel. 5272-2315 | 11-3826-1965 | prensa@empatiacomunicacion.com.ar

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