El bimestre septiembre-octubre de 2021 mostró un 59,4% de aumento en la cantidad de locales vacíos, según un relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios.
Los datos del último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios – CAC arroja como resultado que durante el quinto bimestre de 2021 se detectó un total de440 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas, equivalente a un 59,4%, en relación al bimestre previo a la pandemia.
En cuanto a la última medición, correspondiente al periodo julio-agosto, se vio un leve incremento del 1,6%, ya que en ese momento los locales vacíos sumaban 433.
El análisis específico de la situación de los locales ofrecidos en alquiler y en venta, muestra que en el primer caso hubo una suba del 59,2%, en cuanto a la cantidad de los que se ofrecían previo al inicio de la pandemia, y en relación a los que se ofrecían en venta, este último periodo evaluado arroja un incremento del 162%.
La CAC realizó este estudio teniendo en cuenta el comportamiento de este tipo de inmuebles en las principales arterias comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. En este sentido, aquellas avenidas que evidenciaron aumento de vacancia son: Córdoba (4000-5300); Pueyrredón (0-1200); Santa Fe (700-5300); Rivadavia (2000-2800; 4900-5400; 6300-7400; 11000-11600); Corrientes (200-6800) y en la peatonal Florida. Como contrapartida, las avenidas Corrientes (200-6800) y Avellaneda (2800-3800), mostraron una leve baja de locales vacíos durante el bimestre. Tomando como base el estudio llevado adelante por la Cámara Argentina de Comercio, la Federación de Mayoristas y Proveedores del Estado de la Provincia de Buenos Aires (FEMAPE), realizó un relevamiento en la Ciudad de La Plata, el cual mostró un total de 91 locales en desuso. Esta cantidad equivale a un aumento del 71,1% en los meses de septiembre –octubre en relación al relevamiento realizado previo a la pandemia. Como dato positivo, en cuanto al último bimestre analizado, se evidencia una caída del 7,1% de locales desocupados, mostrando una leve recuperación.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 9 de Noviembre de 2021 Publicado en Real Estate Data
Las redes sociales destacan el poder de la imagen y las marcas reconvierten las fachadas de sus puntos de venta para llamar la atención
No todo es location, location, location en lo que respecta a locales comerciales. Hay un mantra que cada vez cobra más fuerza: fachada, fachada, fachada. En la era del impacto visual, de Instagram y las fotos que se comparten, las “caras” de los puntos de venta de las marcas cobran cada vez más relevancia. Para llamar la atención o generar intriga, y para atraer consumidores, una buena portada puede ser un condimento clave.
En la historia de la arquitectura de locales comerciales, la era de la imagen y de Instagram suma un nuevo capítulo y obliga a los espacios de las ciudades a reconfigurar sus frentes para hacerlos más atractivos. Las fachadas de locales comerciales son un hit en Instagram y hay cuentas como @the_shopkeepers (que suma 126.000 seguidores) y @storefront dedicadas exclusivamente a encontrar los más lindos en las diferentes ciudades del mundo.
Las imágenes muestran fachadas que van desde el minimalismo con líneas limpias, pasando por las que apuestan por el neón como carnada para potenciales compradores hasta las que respetan la arquitectura original de las áreas más tradicionales de ciudades como Londres y Edimburgo.
Mientras tanto, en el mundo del marketing se habla del término photo opportunity o photo op (“oportunidad fotográfica”), una “carnada” visual que sirve para que las imágenes de un evento o de un lugar se compartan más rápidamente en las redes sociales. Por ejemplo, el festival de música Lollapalooza utiliza una gigantografía de su logo como spot para que los asistentes se tomen fotos.
Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Spivacow / AFV
En la intersección entre el marketing y el real estate, los locales comerciales buscan ser más “instagrammeables” y apuestan por las fachadas excéntricas para captar el ojo de los jóvenes -y no tan jóvenes- habituados a la lluvia de imágenes en las redes.
Una de las marcas pioneras fue Arredo, que recurrió a los jardines verticales para “vestir” las fachadas de sus locales. “El frente del punto de venta es nuestro primer contacto con la gente, es parte de nuestro aporte al barrio y a los vecinos. Y es, sobre todas las cosas, una de las formas más importantes de comunicar la marca”, explica Agustín Sasson, Director de Comunicación y Producto de la firma.
La empresa apostó más de 20 veces por ese tipo de “revestimiento” no solamente por lo visual, sino también por su sustentabilidad: “Está comprobado que los jardines verticales aportan un montón de beneficios: absorben ruido, polvo y gases nocivos, y además oxigena. De hecho, el m² de cobertura vegetal genera el oxígeno requerido por una persona durante un año”, detalla Sasson. Otra marca que hace hincapié en lo llamativo de sus locales es Cuesta Blanca. Por ejemplo, solo el que está ubicado en Santa Fe y Ayacucho costó US$3,5 millones. Por su parte, el de Florida y Perón, en la extienda Gath y Chaves, ganó el premio Retail Innovation of the Year que otorga la Visual Merchandising Store Design (VMSD).
Crédito: Diego Spivacow / AFV
A cargo de esa remodelación estuvo el estudio de arquitectos Botner-Pecina. “La fachada es lo primero que uno ve entonces tiene que tener un factor sorpresa”, dice Daniel Botner, uno de los socios. Sin embargo, les advierte a las marcas que no hay que enfocarse solo en el exterior: “Adentro, tiene que tener un lenguaje similar porque la fachada siempre genera expectativa”. La idea para los locales de Cuesta Blanca fue generar un espacio para una marca de ropa a precio accesible “en un entorno de una marca lujosa”, explica Botner. “Buenos Aires tiene buena arquitectura, pero muchas de las marcas no tienen muy claro que la fachada vende o no quieren embarcarse en los costos que implica hacer un buen frente. En Nueva York o Londres eso se tiene muy en cuenta”, apunta. Señala que Buenos Aires es una ciudad “con mucho zócalo comercial” y que la tendencia de las fachadas llamativas siga creciendo por la necesidad de diferenciarse. “Se dará en las zonas donde hay marcas más establecidas, ya que en los comercios con mucha rotación esto es muy difícil. Sin embargo, no tiene tanto que ver con un costo caro, sino con pensar que la fachada transmita lo que la marca quiere”, argumenta.
En el mundo de la gastronomía, las fachadas también están picando en punta. Desarmadero es uno de los bares que está haciendo una apuesta: convocó al artista Alfredo Segatori para crear un frente que emula la cara de una persona mayor. Para “hacer juego” con el nombre del local, la obra está hecha con chatarra. “La idea surgió porque, a la hora de abrir el bar, sabía que debía llamar la atención o generar intriga. Quería lograr un primer impacto desde lo visual para atraer a la gente y luego engancharlos con la propuesta gastronómica”, explica Carolina Ochoa, socia propietaria de Desarmadero. Para el bar, además, fue una buena estrategia comunicacional. “La fachada aún sigue teniendo repercusiones, tanto en redes sociales como en persona con gente que se acerca a verla. De hecho, nos han sumado dentro del mapa de recorrido de murales para turistas. Todas las tardes recibimos un grupo de turistas que viene especialmente a ver la obra”, apunta Ochoa. La emprendedora va a abrir una ampliación del bar en un local enfrente del bar original, con el mismo concepto: la fachada será intervenida por otro artista, Martín Ron. Para terminar, Botner da un consejo: hay que tener en cuenta la “experiencia de compra”, es decir, el “viaje” que realiza el cliente cuando ingresa al espacio porque la fachada lo atrapó. “Uno tiene que sentirse bien y pasar dentro del local el mayor tiempo posible, porque eso da más posibilidades de compra”. Para eso, no basta solo la fachada sino también la temperatura, la musicalización, los aromas y la atención de la gente, entre otras variables.
Por Sofía Terrile, Lunes 6 de mayo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La ambientación y la arquitectura de las parrillas o hamburgueserías son tan importantes como la presentación de una innovadora carta.
Desde el menú y la ambientación muchos locales se animan a conquistar nuevos paladares a partir de propuestas novedosas. ¿Cómo innovar sobre los clásicos?
Los primos Nicolás Wolowelski y Juan Martín Migueres -creadores del restó Benaim y de Tetuán brasero marroquí- se caracterizan por la identidad distintiva de cada uno de sus emprendimientos. Jagüel, su más reciente apuesta en Palermo, en el local donde estuvo el emblemático bar Olsen, le da un nuevo formato a la parrilla: se trata del primer patio parrillero de la ciudad con modalidad auto-servicio. Ahí se ofrece una selección de carnes de alta calidad -entre las que destacan la entraña, el ojo de bife o la arañita, y siempre alguna opción kosher- a un valor accesible, para ordenar y retirar desde la barra. El menú se completa con una barra de ensaladas estilo Ottolenghi que incluye creativas combinaciones que salen del molde, y son una excelente opción para acompañar o como menú vegetariano. Sí, la reinvención del clásico incluye un refresh en las alternativas veggies. Wolowelski cuenta que el local del ex Olsen, fue un gran hallazgo por su enorme belleza, pero también planteó retos. “Partimos de la idea de convertirlo en un “jardín público”, en un bosque. Fue un desafío transformar un local con perfil alto en un espacio que se abra a todo el mundo. Decidimos darle mucha más fuerza visual a la comida, algo que es indispensable en un lugar a la barra, con autoservicio. Mucho más quizás que en restaurantes con servicio de mesa”, relata.
Con ese objetivo, montaron las parrillas en el salón, donde se pueden ver desde que se ingresa. Además, usaron la barra de coctelería del local anterior como barra de ensaladas y vinos de bodegas boutique. Agrega que desde los materiales jugaron con la idea de rusticidad y realzaron su sentido en la naturaleza. Para esto, resaltaron mucho las características naturales del espectacular jardín verde de doscientos metros cuadrados que tiene el espacio, y le dieron su propia impronta. “Cambiamos todo lo que tenía que ver con el minimalismo que había en el local anterior, retiramos el piso y colocamos durmientes de quebracho y mulch, como de camping. Las mesas también acompañan ese juego. Con la iluminación no quisimos hacer algo muy electrónico ni moderno, por eso elegimos las guirnaldas”, dice el socio de Jagüel.
El resultado fue espectacular, y el enorme jardín con altos árboles, paredes recubiertas de enredaderas y un gran pasillo de durmientes es uno de los puntos más atractivos del local. Las mesas y bancos de madera son ideales para compartir con grupos de amigos o en familia. En el interior del local hay mesas para dos o más personas y mucha vegetación natural. Ahí, dice Wolowelski destaca el corazón de Jagüel: una gran parrilla que potencia los sentidos, junto a un horno a leña que complementa a las carnes con guarniciones cocidas ahí mismo.
En el barrio de Núñez, en Quesada y Arribeños, la parrilla Solomía aporta una nueva frescura a los clásicos. Además de los típicos cortes como el asado u ojo uruguayo, sorprende con cortes especiales como el cowboy steak, con 500 gramos de ojo de bife con hueso y el chori-chipa, choripan en pan de queso. Tomas Caruso, dueño de Solomía, define la propuesta como una parrilla moderna, tanto desde los cortes que trabajan, como desde la decoración. Explica que el espacio se adapta a la propuesta, y para que la misma tenga éxito, es importante no sólo un buen servicio, sino que el lugar acompañe funcional y estéticamente. La parrilla a la vista es un ingrediente crucial, dice, ya que “los comensales pueden observar al maestro parrillero. También escuchar el ruido de las brasas chispeando o las carnes humeando. La excitación de los sentidos que genera el espacio hace a la propuesta”, dice. Cuenta que en el interior se trabajó con materiales como madera, ladrillos a la vista, cajas de vino antiguas, leña, cadenas oxidadas y algunas plantas decorativas. “Buscamos generar un espacio cálido, pero que también sea rústico, con materiales nobles y básicos. Así como puede ser un pedazo de carne. Simple, pero contundente”, describe. La iluminación juega un papel decisivo según el dueño de Solomía, quien destaca la importancia de una iluminación ambiental tenue, pero puntual, presente sobre todas las mesas, para que cada cliente pueda ver lo que come. Así, dice, se logra un clima relajado, pero sin sacrificar la visibilidad.
Hamburguesas gourmet y algo más
Con clima distendido y abiertas a una diversidad de públicos, las hamburgueserías encuentran nuevas opciones para los amantes de la carne. Lassen Burger Haus & Co., por ejemplo, la hamburguesería gourmet con locales en Pilar Maschwitz y Luján, se distingue por una completa propuesta gastronómica de hamburguesas y sándwiches preparados con recetas propias de estilo casero. La ambientación y la arquitectura son tan importantes como las buenas ideas gastronómicas, y en Lassen, el espacio adquiere gran protagonismo. Es que el nombre de la marca surge en honor a Louis Lassen, el inmigrante alemán responsable de llevar la primera hamburguesa desde Hamburgo, su lugar de origen, a los Estados Unidos, donde se convirtió en el emblema de la cocina americana. Como Lassen vendía las hamburguesas en el puerto, la marca decidió jugar con este concepto, y sus locales están construidos a partir de containers marítimos reciclados. Algo que además resulta muy bienvenido en términos de sustentabilidad.
Con la frescura de una empresa joven, Lassen apunta no sólo a ofrecer una experiencia distendida y agradable para los sentidos, sino también a concientizar, difundir y promover prácticas sustentables en el cuidado del medio ambiente y de la comunidad que la rodea. “El concepto de sustentabilidad no sólo está aplicado a la utilización de containers en desuso como esqueleto del local, sino también en la conformación del equipamiento y revestimientos con maderas recicladas, desperdicios de chapas, mallas y tubos estructurales, y otros elementos de deshecho, y en medidas de ahorro energético, como la iluminación de bajo consumo y el piso vinílico simil madera” cuenta Cristian Arana, el creativo chef de Lassen.
En la zona de Las Cañitas, en Belgrano, Dixton también apuesta a deleitar a los amantes de la carne con propuestas modernas entre las que se incluyen hamburguesas gourmet que se complementan con una serie de platos tipo fingerfood. Ignacio Pérez Colman, gerente del local, cuenta que la arquitectura a cargo del Estudio GWG, apuntó a generar un clima acorde a la propuesta gastronómica, utilizando conceptos de arquitectura tipo rústica industrial, que se pueden ver en áreas áreas gastronómicas de New York o Chicago, en Estados Unidos. “Se trata de un local rectangular, como si fuese un galpón, con techos altos, muy espacioso. Intentamos generar distintos espacios que se adapten a las distintas situaciones del consumidor: livings con sillones para los que quieren estar más relajados, mesas altas en la vereda para quienes disfrutan salidas con amigos o mesas grandes y comunitarias para quienes buscan espacio. La idea es sentirse como en casa, o mejor”, dice, y apunta que la elección de materiales como maderas antiguas, chapa, oxido, cuero y ladrillo aportan versatilidad y calidez. Combinados con los colores y la iluminación, conforman una armonía perfectamente equilibrada.
Las cervecerías artesanales, muy en boga, también suelen encontrar en la carne argentina un gran aliado. La Choppería, por ejemplo, en la esquina de Ciudad de la Paz y Santos Dumont, amplió recientemente su carta con opciones a las brasas. Una propuesta que se completa con una estética que apunta al arte urbano en una fachada en la que destacan imágenes coloridas, pintadas y stencils.
De autor
Degustar nuevos sabores que salgan de lo tradicional es siempre bienvenido y la carne argentina ofrece gratas sorpresas para paladares exigentes. El bistró Roux, creación del reconocido chef Martín Rebaudino en la esquina de Peña y Azcuénaga, en Recoleta, se destaca con una propuesta de cocina mediterránea de autor con productos argentinos y de estación. Rebaudino define el espacio como “un pequeño bistró decorado con estilo parisino, muy sobrio, con platos muy elaborados y técnicas aprendidas en los viajes en Europa, pero con productos argentinos. “Es una linda fusión de la cocina mediterránea con productos argentinos”, afirma. La decoración acompaña de manera armoniosa: mesas revestidas con manteles blancos y decoradas con flores, cómodas sillas de madera y sillones de cuero, y un clásico piso de parquet. Los amplios ventanales, que aportan claridad y luz natural, en sintonía con los colores claros del techo y las paredes y un espejo colgante de forma rectangular, contribuyen a dar amplitud al ambiente. El cuidado al detalle, con una cocina a la vista, delicadas lámparas de techo y fotos de los inicios gastronómicos de Martin junto a su familia en la Cumbre, suman calidez y potencian el disfrute. Es claro que, cuando se trata de carne, no está todo dicho, y siempre hay nuevas y deliciosas opciones para descubrir de la mano de espacios que acompañen.
Por Gabriela Koolen, Lunes 1 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El mercado del retail sortea un período de pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones; qué pasará este año.
La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del dólar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las características de 2018. La actual coyuntura obligó a muchas pequeñas y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aledañas y menos transitadas, por consiguiente más económicas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adueñarse de las posiciones más anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. “Dejamos atrás uno de los años más complicados para el sector desde la crisis de 2001. El año pasado, la demanda de locales cayó, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en dólares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, más teniendo en cuenta que es un período electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un país de las características de la Argentina”, explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina.
Para Miguel Grehan, director de la división locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuará en la misma senda de 2018. “Siguiendo con la tendencia del último semestre del año pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tamaños medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorción de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el último semestre los costos de inversión en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la caída del consumo, la presión impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversión (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversión) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del país”, explica Grehan. Y amplía: “Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados serán el motor que dinamice la absorción de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercanía, de barrio o de galerías comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibición, sin ser alquilados”.
Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez
Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) creé que el 2019 continuará con el rumbo marcado en los últimos tiempos. “El mercado del retail está fuertemente vinculado al poder de compra de la población y esto da cuenta de que este año no se presenta como un periodo alentador. Además, aún se prevé que los indicadores económicos no arrojarán datos positivos. Y eso sin duda se reflejará en el sector”, comenta el broker.
Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este será un año de conversión en el mercado del retail. La conectividad y la tecnología sumada a los nuevos hábitos de vida están cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposición y atención al público. Comenzaron los bancos relocalizándose en locales más pequeños y los supermercados con sus locales “express” que priorizaron la cercanía al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodomésticos o indumentaria. El homebanking y el e-commerce están cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail”, sostiene la especialista.
Adrián Mercado, titular del Grupo Adrián Mercado tiene una mirada más positiva del sector. “Tenemos confianza en que se acomodarán las variables económicas: no sólo las empresas retomarán sus planes de expansión sino que las franquicias volverán a la reapertura de nuevos puntos de venta”, afirma broker.
Más optimista aún es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Achával quien espera un repunte del sector en los próximos meses. “Las perspectivas para este año son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperación respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la economía comenzarán a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables económicas, al controlarse la devaluación de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habrá perdedores y ganadores. Y es de esperar que éstos últimos sean los que motoricen la reactivación de los alquileres del sector durante 2019”, explica Painceira.
El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la economía, ya que está ligada directamente con el consumo. La recesión producto de la devaluación e inflación de los últimos meses están complicando las ventas en los locales. “Los locatarios deben destinar mayor cantidad de días de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus márgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos llegó a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda incrementó la vacancia. Este año habrá un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios”, aclara Stange.
Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte caída de las rentas y que es probable que esto continúe durante buena parte del año. “La devaluación ha impactado en la relación entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una caída de prácticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en dólares previo a la devaluación. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron más del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflación. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en dólares, generalmente los locales más emblemáticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento”, aclara el gerente de Colliers.
Para Mercado en el caso de haber una recomposición de precios esta podría llegar recién en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicación lograrán mantener los precios en dólares. El resto del sector tendrá precios estables. “Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el índice de actualización de los alquileres difícilmente se aleje del 15 por ciento semestral, más allá de la inflación real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferirán pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflación real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilización de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, éstos podrían llegar a recomponerse”, dice el broker.
Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk
Las ventas
Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, históricamente en dólares, donde no se observó una caída de los precios. Al igual que sucedió en 2018, este año se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Según los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha caído durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercará las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.
Grehan, en cambio, habla de márgenes más bajos. “Hoy el cap rate de capitalización anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los márgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluación sufrida durante 2018, aumentó nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuestión que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inelásticos respecto del precio de las propiedades”, analiza.
De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres varían según los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. “Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrredón o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500/m2, con alquileres de US$52/m2. Florida por su parte, si bien está presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000/m2, con alquileres promediando los US$65/m2”, grafica Mercado.
Los brokers coinciden en que los espacios comerciales más demandados serán, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y con un buen frente comercial. También continuará la demanda de locales en esquina y apto gastronómicos.
Lo que viene
La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegarán de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con área de locales en la planta baja. “En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situación poco común: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta”, cuenta Stange.
Grehan amplía que “estos proyectos están pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice público circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay”, aclara el hombre de L. J. Ramos.
En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se está creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Científico Tecnológico, y el Polo Tecnológico. Pero más allá de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la economía logre encontrar su camino, que se contenga a la inflación y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado círculo virtuoso.
Por Leandro Murciego, Lunes 14 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Afectada por la caída del consumo y el avance de las ventas online, la zona que, fue mejorada, reconfigura su oferta comercial
.
Sin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios más comerciales de la ciudad cambia a raíz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparición de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupción de nuevos formatos y la coyuntura económica.
Si bien hay distintas postales del Once -aunque también muy fundidas entre sí-, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonomía. “Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparición del pret à porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad judía como supermercados y un pequeño polo gastronómico kosher”, introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relación a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuestión. “Y por el otro lado, está el factor rentabilidad: sobre Tucumán, entre Pueyrredón y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que tenían los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle están cerrados y reconvertidos en depósitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podría abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de años”, continúa el broker, en relación a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas metálicas. La caída del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucumán y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. “De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcuénaga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y además Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia allá”, relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay más de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.
El impacto en los precios
La falta de demanda impactó y aún impacta en los valores de los alquileres. “Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado también se deteriora”, relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todavía no reflejan la dimensión de la crisis.
Según explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos años, la zona comercial más cotizada del Once se encontraba entre las avenidas Córdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuación se invirtió y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tamaño, claro está, un local en el área más cotizada hoy puede valor tres veces más que en la parte con menos movimiento.
“Si bien esta zona Sur del Once presenta más actividad, lo cierto es que también hay locales vacíos y las expectativas -o la falta de ellas- se reflejan en las renovaciones y en los ajustes”, comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como sucedía hasta no mucho tiempo atrás. Esta parte del Once, además, asiste al fenómeno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolomé Mitre, Perón y Sarmiento y en Paso y Castelli. “Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20”, apunta Salem. No obstante, indica, una “saladita” bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la caída del consumo y el auge de nuevos formas de comprar-la venta on line, por caso- no sólo afecta a Balvanera sino, también, a otras zonas de retail. Según revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya están estudiando una reconversión para, de la mano del nuevo código, reposicionar el área en el mercado residencial. “En cuanto al Once, sería bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios”, agrega.
Menos manteros
Hoy, el Once luce diferente con una estación de tren -por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios-y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los más de 1880 manteros que solían instalarse por día en 2017 fue clave. Desde la Dirección de Regeneración Urbana del Gobierno porteño reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformación urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.
Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk
Un dato interesante es que el diseño de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inauguró el “edificio de las pasajeros” proyectado por el arquitecto holandés, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificación es que era pequeño. En 1899 y por el encanto que generó. se construyó uno similar en otra de las esquinas de Pueyrredón para que ahí funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros resultó chico, razón por la que se decidió ampliar la terminal y el propio arquitecto holandés lideró la obra de unión de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demandó $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estación, íconos emblemáticos de la zona.
El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias también fue clave. La estimación es que había un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrredón, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Perón, Castelli y Mitre.
Una de las ferias más reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Perón y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, según los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. “La que se realizó con los folletos no alcanza”, reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.
Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les generó una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanzó el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquería, el más favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento -con casos puntuales que también llegaron al 30 por ciento-, lencería y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuestó 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayoría de los comerciantes reconoció vender menos que el año pasado por la caída del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirmó que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso osciló entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y según la medición de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios -que realiza el seguimiento desde 2014-, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrredón (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vacíos se redujo de 23 a 13, es decir cayó un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.
Por Victoria Aranda, Lunes 3 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
