Dónde invertir en los Estados Unidos

Superada la quiebra, Detroit es la ciudad que ofrece las opciones más competitivas, mientras que Nueva York y Miami son los destinos preferidos por los inversores argentinos que miran al país del Norte.


En los últimos meses notamos que ha cambiado la necesidad de los argentinos por resguardar su dinero. Hoy quienes estaban indecisos sobre invertir en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos ya no lo dudan. Todo lo contrario, nos apuran para concretar la transacción”, asegura un agente con amplia experiencia en el mercado norteamericano. Detroit, Manhatan y Miami son los destinos donde los inversionistas han puesto el foco.

Quienes conocen de cerca el movimiento inmobiliario norteamericano no dudan en aconsejar comprar en Detroit. “Esta ciudad, que llegó al punto de quebrar, empezó a resurgir en 2013 cuando un grupo de empresarios que, liderados por Dan Gilbert decidieron reconvertir la tendencia y darle a la metrópolis una nueva vida. Hoy las grandes marcas se están estableciendo allí, desde Nike hasta Starbucks”, describe Marcelo Schamy, argentino radicado en los Estados Unidos hace más de tres décadas y CEO de IDG Home Detroit, una empresa de inversiones inmobliarias que cuenta con más de 700 casas vendidas y está incursionando en la compra de edificios de oficinas completos, que ya se encuentran funcionando y con una empresa inquilina con contrato vigente.

Actualmente la ciudad tiene precios por debajo del promedio del país del Norte, por eso, según Schamy, “las propiedades se revalorizarán en los próximos años -lo están haciendo a un ritmo del 15 por ciento anual-, porque el mercado allá es predecible y siempre vuelve a ese valor promedio. Actualmente el metro cuadrado refaccionado está US$630, cuando en el resto del país ronda los US$1500”. Este agente recomienda adquirir una vivienda unifamiliar, “pues son más fáciles de alquilar y tienen menos gastos fijos. El retorno por la renta es de un 12 por ciento, aunque de esto hay que descontar imponderables como roturas o meses con la casa vacía”, aclara el empresario.

Por el precio ventajoso que tiene Detroit, “los argentinos compran casas de US$50.000 y, dependiendo de cada tipo de inversor, adquieren de una a cinco propiedades. Existen algunos que quieren obtener la visa de inversionista, y para eso deben comprar seis o más”, explica Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty.

En Detroit, en cuanto a las zonas, “el Este tiene la mejor ubicación geográfica con los barrios de Morningside, East English Village y Harper Wood”, describe Eduardo Pérez-Orive, CEO de Properties in Detroit. Para quienes desean conocer la ciudad, la firma organiza tours que salen desde Miami y durante la jornada visitan Grosse Pointe, el barrio residencial donde viven los descendientes de Henry Ford, Dodge, Firestone y otras familias ligadas al desarrollo industrial de los Estados Unidos. Otros lugares interesantes para invertir son el “midtown, el corredor de la avenida Cass, Woodbridge y New Center. Su valor radica en su demografía, en la cercanía con la Universidad de Wayne, los centros médicos y el downtown”, suma Ariel Arrocha, director para la Argentina de Negocios Usa Law Firm.

“Existen tres razones para invertir en Detroit: el crecimiento de la población y del empleo y la asequibilidad de las inversiones”, sintetiza Schamy de IDG.
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Miami, un clásico

La Florida es uno de los destinos elegidos por excelencia, ya que los argentinos conocen mucho la zona y se sienten cómodos.

Acá, los espacios más buscados son los cercanos a las playas: Fort Lauderdale (Broward), South Beach y Key Biscayne (Miami-Dade). A éstos se suman Brickell, donde se ha construido mucho en los últimos años, Wynwood y Midtown, entre otros.

“Cuando hablamos de Miami y sus alrededores, la oferta es muy variada, y para todos los gustos. La principal división en producto que se analiza es la tipología del mismo: residencial o comercial -los condo hoteles-. Quien decide comprar viviendas tiende a rentarlas. Si analizamos el condado de Miami-Dade y Broward, podemos encontrar una franja enorme de precios para este tipo de productos, que comienzan en los U$S100.000 hasta algunos millones de dólares, aunque la franja más importante, a nivel volumen de unidades, está por debajo de los U$S700.000”, afirma Pablo Hoberman, fundador y CEO de Urbis Real Estate.

Mariano Capellino, CEO de INMSA, marca que “el volumen de transacciones se ha reducido en estos últimos años y el inventario ha crecido significativamente por el ingreso de unidades nuevas que se han terminado de construir. Esto ha hecho que los valores se hayan estado corrigiendo hacia abajo desde 2015, en promedio 10 por ciento anual. Esta situación se ha producido principalmente en el área de Brickell, Downtown y, en menor medida, en zona de playa en donde los valores han caído en promedio 5 por ciento anual en los últimos 3 años”.

En contraposición, Vanessa Grout, presidente de CMC Real Estate en Miami, resalta que las ventas aumentaron en la zona desde julio. “De acuerdo a la Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado Miami Dade, las ventas de inmuebles por encima de un millón de dólares subieron 21,5 por ciento en junio. Nosotros, en Brickell Flatiron hemos visto, por ejemplo, un ascenso importante en las ventas de penthouses después del Mundial de fútbol”.

De hecho, los argentinos se consolidan como los principales compradores de inmuebles en el sur de la Florida. Una de las principales características de Miami Dade es su gran variedad de productos inmobiliarios desde rascacielos futuristas, torres de oficinas, hoteles y centros comerciales de lujo. Según el último informe reportado en 2018 por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, los compradores extranjeros adquirieron 15.400 propiedades en el sur de la Florida por valor de US$7,2 mil millones en el último año, donde los argentinos ocuparon el primer puesto del total de estas transacciones (15% de las compras internacionales) por un monto de US$1,08 mil millones, seguidos por los venezolanos con el 11 por ciento. El precio promedio de compra de los argentinos fue de US$400.000, aproximadamente. En la oferta se consolidan los proyectos que le permiten al comprador invertir tanto en el sector comercial como en el residencial, con el objetivo principal de obtener rentas en dólares. “Los argentinos son cada vez más exigentes en sus búsquedas tanto en proyectos comerciales como residenciales”, analiza Fernando de Núñez y Lugones, vicepresidente ejecutivo de One Sotheby’s International Realty. Uno de los proyectos mixtos que se está comercializando es la Okan Tower de 70 pisos -será la más alta de la Florida- “Hay estudios desde el piso 36 a US$300.000”, afirma Bekir Okan, presidente del Okan Group.

El área de Brickell fue una de las que más presencia tuvo en la última edición de Expo Real Estate. Allí, Maribel Goldar, directora de la división internacional de Fortune International, remarcó la tendencia creciente de quienes buscan comprar una segunda casa o apartamento como inversión, no para uso personal. “Para ellos tenemos The Ritz-Carlton Residences; Sunny Isles Beach, proyecto de los argentinos Edgardo Defortuna y Manuel Grosskopf, ya en construcción en la zona de Sunny Isles; Missoni Baia, que representa lo mejor de los edificios de marca en la ciudad; Una, ya vendido en un 40 por ciento en la zona de Brickell en tan solo cuatro meses, y Brickell Flatiron, del legendario constructor Ugo Colombo”, afirma Goldar.

“Uno de los proyectos de uso mixto que más interés genera en Miami es Aventura ParkSquare, en la esquina de Waterways Boulevard y NE 30th Ave. El complejo cuenta con cinco edificios que integran oficinas, condominios, un centro médico, un hotel y locales comerciales de primer nivel organizados a lo largo de un boulevard interno. Es una nueva opción de vida, trabajo y entretenimiento en el corazón de Aventura”, relata Alex Rakover, CEO y fundador de QUM Real Estate Advisors, con más de 20 años de experiencia en el mercado.

Por su parte, Renata Calderaro, abogada de inmigración y CEO de Calderaro Tyrrell Law Group, le recomienda a sus clientes que “en el caso de Florida central eviten la adquisición de condominios y busquen, en cambio, la puesta en valor de casas nuevas, pues no tienen tantos costos adicionales y una vez alquiladas el retorno de la inversión es más rápido. La valorización a largo plazo es clave y las facilidades de préstamo también”.

En Miami, el valor del metro cuadrado depende del tipo de propiedad que se busca. El inversor de renta busca generalmente inmuebles que se encuentren lejos de la playa ya que los impuestos y gastos son más baratos a medida que se alejan de los lugares de atracción. “Por ejemplo, la zona de Homestead, donde el precio medio del m2 de vivienda cuesta U$S1506, se consideró la zona más subvaluada”, cuenta Basaldua.

La Gran Manzana

“En Manhattan los precios están bajando, el metro cuadrado está unos U$S1700, es un momento ideal para comprar porque los vendedores están dispuestos a negociar. Hoy no se está moviendo el stock”, aseguran Lucila Werthein y Florencia Jaraj Kaufmann, socias con más de 15 años de experiencia en el mercado neoyorkino.

Ambas agentes inmobiliarias sostienen que aunque el mercado norteamericano está un poco parado, los argentinos nunca dejaron de invertir. “Muchos buscan entrar en condominios, porque al ser de dominio dividido da más facilidades; los buscan para rentarlos pues la zona da un buen retorno. También se ven algunos que se inclinan por los proyectos de development (de pozo), ya que hay muchas construcciones en desarrollo en la ciudad”.

“Este mercado siempre fue el sueño para el inversor de real estate, aunque lamentablemente pocos llegan por el alto valor del metro cuadrado y el reducido y escaso inventario apto para el inversionista. Algo que parecía inalcanzable hoy es posible a través del crowdfounding, donde el inversor puede entrar desde los U$S50.000 con rentabilidad de dos cifras”, aclara Gonzalo Basaldua, co fundador de B&B Brokers.

“El mercado de bienes raíces es muy regulado y transparente en los Estados Unidos. Las propiedades están en un listado público en internet, donde figura cuanto sale el inmueble, quien es el dueño y todos los antiguos propietarios”, agrega Arrocha. Un dato interesante es que en Nueva York, entre la 53 y la 59, se está desarrollando una nueva zona que es tan preciada que el m2 está en US$10.000.

Por Marysol Antón, Sábado 27 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

La crisis de Estados Unidos es historia

Los precios de las propiedades superan los valores previos a la debacle; las ciudades más demandadas y la irrupción dominante de China como inversor.

Florida acapara el 22% de las compras de los extranjeros.

A menos de diez años de la crisis de las hipotecas, que hizo desplomar el valor de la propiedad en los Estados Unidos, a las ofertas hay que buscarlas con lupa. Y hay que olvidarse de las gangas. “En el promedio nacional, los precios de las casas se han recuperado por completo. El precio de venta anual medio era de US$ 221.900 en 2006, y en 2015 los precios sobrepasaron ese nivel a una media de US$ 222.400. Si bien no están las cifras finales de 2016, se estima que los valores han subido más del 5 por ciento respecto al año anterior”, detalla Danielle Hale, director de búsquedas residenciales de la Asociación Nacional de Realtors -NAR, sus siglas en inglés-. La agrupación reúne 1,1 millones de miembros, siendo la entidad más grande del país en su rubro.

El aumento de precios y el fortalecimiento del dólar, sumado a la desaceleración económica de diversos países y devaluaciones de sus monedas, dio como resultado que gran parte de la comunidad internacional percibiera un encarecimiento de la propiedad en el país del norte. Empezando por Venezuela y su fuerte devaluación del bolívar, pero también para Brasil, Inglaterra, China y Canadá entre otros, la propiedad norteamericana se encareció al compararlo en su moneda local, motivo que hizo decaer levemente -1,3 por ciento- el volumen de compra de los foráneos respecto con el año previo.

“Más allá de eso, en rasgos generales, los extranjeros continúan viendo a Estados Unidos como una oportunidad de inversión sólida sumado a un lugar atractivo para visitar y vivir”, asegura Hale.

Un dato interesante es que poco más de la mitad de las compras que hacen los extranjeros se centran en apenas cinco estados: Florida -22%-, California -15%-, Texas -10%-, Arizona -4%- y New York -4%-.

“Varios de estos estados son áreas clave como destinos de vacaciones. Otros han sido grandes usinas de generación de empleo, por lo cual son ideales para trabajadores temporarios o compradores internacionales buscando rentar su propiedad como inversión”, asume Hale.

La proximidad y conectividad juega un rol importante para los compradores asiáticos en California, y los europeos en la Florida. Este último estado es a su vez el preferido de los latinoamericanos y canadienses. También hay otros factores menores, como la presencia de universidades que atraen estudiantes del exterior y lleva a sus parientes a apostar por inmuebles para ese público, o la existencia de fuertes comunidades extranjeras en esos estados, lo cual crea una afinidad cultural con el inversor.

Un estudio anual de la NAR que toma doce meses hasta abril de 2016 revela una cifra sorprendente: el volumen de compra en manos de los chinos excede el total de los cuatro países siguientes en el ranking, y triplica a quien desplazó al segundo puesto, Canadá.

Es el cuarto año consecutivo que esta nacionalidad encabeza el ranking en dólares, y el segundo que también lo hace en cantidad de propiedades adquiridas.

“Desde que estas cifras salieron a la luz, el gobierno chino ha mejorado las políticas para monitorear controles de capital, que restringen el flujo de divisas fuera de China. Hay que ver cómo impactará esto en sus compras en los Estados Unidos de aquí en más”, dice Hale.

Con desembolsos por US$ 27.300 millones en doce meses, China triplica lo invertido por los canadienses, que ocupan el segundo lugar con US$ 8.900 millones. Le siguen en el ranking India, Reino Unido, y México.

Si bien la moneda china se debilitó sutilmente versus el dólar en el último año, es mucho más fuerte de lo que era hace una década atrás, lo cual aún ubica a las propiedades americanas en el radar de inversión para ellos.

La Florida, el estado más codiciado

El estado del sol es el preferido por el inversor internacional, acaparando el 22 por ciento a nivel nacional de todas las transacciones en manos de extranjeros. Dentro de La Florida, el área del sudeste que abarca Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, a su vez, es por lejos el foco más caliente. Reúne el 52 por ciento de las inversiones del estado, y es también el destino favorito de los argentinos.

La segunda zona en interés es Orlando-Kissimme-Sanford, que contabiliza el 11,5 por ciento de la inversión extranjera del estado. Las siguientes cuatro regiones en el ranking pertenecen a toda la costa oeste: Clearwater, Bradenton, Sarasota, y Naples, que reúnen playas de arena blanca sobre el golfo, y por ahora quedan fuera del rango de búsqueda de los latinos.

Cinco países suman el 52 por ciento de las transacciones inmobiliarias en manos foráneas en este estado: Canadá, Brasil, Venezuela, Inglaterra y Argentina. Cada nacionalidad, no obstante, suele concentrarse en regiones, sea por proximidad geográfica, similitudes culturales, o la presencia de amigos o familia. Mientras los latinoamericanos se concentran en el área de Miami a Palm Beach, y Orlando; los europeos y canadienses son responsables de la mayor parte de las inversiones en la costa oeste de la península.

Jacksonville es en menor medida, también otra de las áreas más solicitadas. Allí están desembarcando compradores de Asia, Oceanía y Europa. Uno de los sitios líderes en búsquedas online, Trulia, ubica a esta ciudad como el mercado número uno a nivel nacional a crecer en 2017 en un reciente informe, basado en sus tasas de crecimiento de empleo, y el alto índice de interés por gente que no vive en la zona, sumado a que es más accesible que otros mercados similares en el estado.

Por Lucila Marti Garro, Sábado 11 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

¿Cómo y en qué invertir en el exterior?

El sistema de crowdfunding abrió el mercado de apuestas fuera del país. Con montos de U$S 100.000 se puede participar de negocios dirigidos al segmento premium.

EI inversor inmobiliario suele ser un actor económico inquieto, de mirada atenta, de pensamiento rápido que se deja llevar no sólo por el impulso sino también por su olfato del mercado. Él está siempre agazapado a la espera del momento preciso de salir al ataque. Sabe que debe ser rápido y que las oportunidades no lo esperan. Es por eso que cuando los mercados locales se encuentran desacelerados con poco margen de rentabilidad como sucede actualmente , la coyuntura favorece la inversión en el exterior. Y ellos saltan las fronteras en búsqueda de nuevas ocasiones comerciales.

Hasta hace un tiempo para invertir, en cual-quier rincón del mundo, la gran variable consistía en hallar una muy buena ubicación o una propiedad exclusiva. Adquirirla y permanecer a la espera de la revaluación de la zona fruto del desarrollo o rejuvenecimiento urbanístico o comercial. Hoy el escenario parece haber cambiado y los inversores, se mueven como jugadores temporales, entrando y saliendo en los diferentes escenarios con el objetivo de estar siempre en la cresta de la ola. Por eso, una de las principales características de este tipo de actores es estar atentos para encontrar qué lugar del planeta se presenta el “momentum”. Por ejemplo la Argentina en 2003 se había convertido en el centro de las miradas; seis años más tarde fue el turno de Miami y actualmente, desde comienzo de año, la nueva vedette del sector es España.

A la hora de evaluar qué inversión inmobiliaria realizar, los interesados deben tener en cuenta dos factores importantes la rentabilidad que surge de la plusvalía (valor de venta menos el precio de compra) más la renta por el alquiler de la propiedad. Sin duda este es uno de los primeros indicadores que le permite comenzar con el análisis a quién busca una jugada inmobiliaria.

Ciclos y momentos

En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. Existen cuatro ciclos económicos, pero el más estudiado es aquel que dura entre 9 y 10 años.

Según los especialistas los ciclos que vienen de caídas pronunciadas tienen en muchos casos importantes crecimientos que suelen manifestarse en una mejora progresiva durante un par de años. La continuación a esta etapa es el momento de confianza o prosperidad, lo que el metro cuadrado o las unidades empiezan a revaluarse. El tercer paso de este proceso, por lo general, antes del declive es el techo que llega de la mano de la emoción exagerada y la especulación.

Los primeros que reaccionen ante los más mínimos gestos de los diferentes mercados son aquellos que estarán en condiciones de obtener mejores dividendos de sus jugadas; mientras que para quienes no se mueven naturalmente en este medio existen compañías que brindan asesoría de inversiones inmobiliarias.

Un modelo muy elegido

Una opción que apareció con fuerza en los últimos tiempos, entre los distintos tipos de inversiones es el crownfunding, una red de financiación colectiva que le abrió la puerta a las inversiones inmobiliarias a los pequeños y medianos jugadores. “Este sistema permite que más personas puedan ingresar a una inversión que hasta hace un poco sólo estaba reservada para quienes tenían mucho dinero. Hoy con montos promedio de US$100.000 se puede participar de un negocio que en la mayoría de los casos está dirigido al perfil premium. Nuestras propuestas se encuentran en Manhattan”, comentó Alejandro Schuff, director Comercial de la firma inmobiliaria Soldati. Actualmente la empresa cuenta con cinco obras , una de ellas abierta a los inversores . Se trata de Assemblage, un proyecto de US$ 90 millones de inversión ubicado en Nueva York sobre Park Avenue con un valor estimado de venta en US$120 millones ,y una renta proyectada de entre 12 y 16 por ciento anual , “La magia para el inversor minorista es la posibilidad de ingresar a un negocio importante”, detalló Schuff.

El proceso tiene diferentes etapas: se compra el inmueble, se lo pone en valor, se lo explota comercialmente durante un período y luego se vende a un fondo de inversión o a un gran banco. En el caso Assemblage se desarroIlará un proyecto de oficinas de coworking con un local gastronómico. “Quien invierte US$ 100.000 en cuatro años obtendrá entre US$ 160.000 y US$180.000”, especificó Schuff. “Este tipo de inversiones ofrecen retornos más altos en el mediano plazo, menos volátiles y más seguros que las inversiones convencionales. Históricamente, los activos inmobiliarios comerciales de Manhattan ofrecieron una de las mejores oportunidades de inversión debido a que su estructura de capital genera protección durante los tiempos de recesión y tiene potencial de proveer apreciación en tiempos de crecimiento económico”, afirmó Leonard Chinchay, VP a cargo de las relaciones con los inversores de Prodigy Network, firma dedicada a la inversión inmobiliaria. Y agregó: ‘Tenemos clientes en la Argentina que han comprado un departamento en Brickell, Miami en 2013 y liquidaron tres años después recibiendo un retorno anual cercano al 4,5 por ciento como resultado de combinar la plusvalía y el alquiler.

Los inversionistas argentinos que invirtieron en Nueva York la misma suma y año recibieron un retorno que supera el 16 por ciento anual y el riesgo es menor, ya que el propietario no debe preocuparse si esa unidad se queda sin inquilino o se estropea algún electrodoméstico”. Chinchay y Schuff, coinciden que lo que busca el argentino en el exterior es seguridad y rendimiento. “Nueva York no solo ofrece la seguridad, sino que los retornos son más altos de lo que obtienen los inversionistas individuales al participar en otras formas de inmuebles o incluso a través de sus banqueros privados en la bolsa de valores”, afirmaron.

Los registros de los especialistas revelan que cada vez son más los argentinos que buscan “resguardarse” en la Gran Manzana.

Por Leandro Murciego, Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Nueva York – Altísima demanda

Comprar o alquilar en Manhattan no es nada sencillo, por esa razón surgen nuevas zonas que los jóvenes las eligen para vivir, como Williamsburg o Astoria.

New York, New York, I want to wake up in a city that never sleeps… La canción en la inigualable versión de Frankie, dedicada a esa ciudad única, deslumbrante, por momentos delirante, intensa, también vanguardista y sofisticada a la vez, que fascina y enamora, es además el corazón mismo del Real Estate internacional. En verdad, Manhattan. ¡Qué buen nombre para la mejor isla democrática de América! -la definió nada menos que el poeta norteamericano Walt Whitman- ha dejado atrás tal (como era de prever) esos momentos difíciles de la crisis internacional y el Real Estate está en un momento de fuerte crecimiento, donde la demanda es enorme y la oferta, muy limitada. Comprar para vivir, para invertir, con un tráfico intenso de operaciones para una demanda que se calcula en un 60% de clientes locales y el resto, compuesta por interesados de diversa procedencia fuera de Estados Unidos.

En diálogo telefónico con Jacky Teplitzky, de la firma Douglas Elliman, una de las referentes más destacadas del Real Estate neoyorquino, comenta: “Hay que entender que la demanda es superior a la oferta porque además nos referimos a la isla de Manhattan, rodeada de agua, superlimitada. En verdad es un problema contar con esa búsqueda tan intensa frente a lo que se puede ofrecer tanto a los extranjeros como al mercado local”. Seguí leyendo “Nueva York – Altísima demanda”