Rincones porteños – Florece Núñez Norte

En esta zona de la ciudad de Buenos Aires se multiplican los proyectos residenciales; allí conviven cerca de cuatro decenas de construcciones en distintos estados; la mayoría ofrece unidades pequeñas

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos; lo nuevo en Rooselvetl y Arribeños. Foto: Ricardo Pristupluk

Hay sectores de la ciudad que en los últimos tiempos comenzaron a cambiar su fisonomía, dejando de lado las viejas residencias para abrirle paso a los modernos emprendimientos en altura. Uno de los rincones porteños que más cambios experimentó es el denominado Núñez Norte, que se extiende desde la avenida General Paz hasta Roosevelt y desde las vías del ferrocarril Mitre hasta la Avenida del Libertador. Actualmente allí conviven cerca de 40 proyectos inmobiliarios en distintas etapas de construcción, pero la mayoría se encuentra en una pequeña zona de 12 manzanas (ver mapa).

Según los referentes inmobiliarios, el crecimiento de esta zona es una consecuencia del desarrollo del entorno. “Esta área creció notablemente como resultado de la gran saturación que hoy existe en los barrios linderos, sumada a una estética moderna, ecológica y residencial”, explicó Mauro Ridelnik, gerente comercial de la firma Guimat Propiedades. Y agregó: “Sin duda, uno de los puntos fuertes de este corredor son sus espacios verdes, que a diferencia de otros barrios porteños aún los mantiene”.

Para Diego Cervi -titular de Cervi Propiedades-, otro de los brokers conocedores del lugar, este sector de Núñez lleva más de doce años en constante crecimiento. “Su fácil acceso, tanto vehicular como por medios de transportes públicos, fue determinante, sumado a la cercanía con los parques, entidades deportivas, educativas y recreativas (cines, restaurantes y bares y cafeterías, que se multiplicaron en los dos últimos años)”, explicó Cervi.

Las estadísticas revelan que los que más buscan la zona son los jóvenes, por eso un gran porcentaje de los nuevos emprendimientos ofrece unidades pequeñas, en muchos casos monoambientes divisibles. “Hoy, aquí, contamos con varios emprendimientos en distintas etapas: en pozo, construcción y terminados con posesión inmediata; estos últimos son unidades más grandes, de 3 dormitorios, que sus compradores son consumidores finales. Los departamentos más chicos son requeridos, en su mayoría, por inversores que buscan una renta mensual y luego ocupados por jóvenes ejecutivos”, dijo Cervi.

Ridelnik amplía aún más la definición de la zona. “Aquí muchos desarrolladores apuntan a grandes emprendimientos con amenities de categoría, como es el caso de Iberá 2485. La contracara de ello son los modernos departamentos tipo casa, con bajas expensas, los cuales garantizan un tiempo de obra de aproximadamente 1 a 2 años obteniendo unidades privilegiadas con amplios balcones terrazas o patios y parrilla, como es el caso de Besares 1731”, contó el gerente comercial de Guimat Propiedades.

Según Cervi, en el caso de los emprendimientos nuevos existen dos etapas comerciales y dos tipos de propietarios. “En la primera parte, los compradores suelen ser inversores. Con el avance de la obra ingresan compradores particulares, por lo general jóvenes profesionales de un poder adquisitivo medio/alto que son quienes finalmente habitarán el inmueble. Una característica del lugar es que el público que se muda no suele querer abandonarlo. Esta es una zona que ofrece todas, pero todas las comodidades”, explicó Cervi.

El público de Núñez Norte tiene una característica muy particular. Según los brokers, éstos no suelen aceptar errores de diseño; además buscan buenas ubicaciones y muy buenas plantas. Son clientes bien informados que no pagan por metros cuadrados que no van a utilizar (balcones angostos, mala circulación, entre otros).

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos. Foto: Ricardo Pristupluk

Valores

Los valores del metro cuadrado a estrenar arrancan de 2250 y alcanzan cotizaciones cercanas a los 2700 dólares; mientras que en las unidades usadas el precio ronda entre los 2000 y 2400 dólares. En el caso de los alquileres, un departamento de un dormitorio a estrenar parte de los 4500 pesos en adelante.

La incidencia buscada en la zona para los terrenos por las grandes constructoras arranca desde los US$ 550 por metro cuadrado en la zona más residencial llegando a los 1000 dólares el m2 en los tramos premium.

Los expertos dicen que Núñez Norte aún está muy lejos de su techo y que a medida que pase el tiempo no sólo se multiplicará el interés del público, sino también el valor de las tierras. “Como sucede en todas partes del mundo, la tierra es un bien que escasea, o sea a medida que falte, el valor irá en aumento. Por el momento, la zona brinda grandes oportunidades manteniendo los valores previstos”, concluyó Ridelnik.

Para concluir, Cervi afirmó: “Aquí, los desarrollos que se favorecerán a largo plazo son los de unidades de mayor tamaño, ya que la zona tiene como clientes potenciales a los que se han ido a vivir a los barrios cerrados a la zona norte del Gran Buenos Aires con chicos pequeños y hoy quieren regresar a la Capital”.

Por Leandro Murciego, Sábado 14 de marzo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Caballito – Más edificios en el corazón de la ciudad

En un perímetro de 12 manzanas conviven dos decenas de nuevos proyectos. Del Barco Centenera es la vedette de la zona sobre la que se multiplican las obras

La Avda. Juan B. Alberdi, entre el 700 y el 900, en los últimos tiempos cambió su fisonomía. FOTO: Patricio Pidal/AFV

No cabe dudas; Caballito es uno de los barrios porteños más buscados de la ciudad de Buenos Aires. En él -contra lo que afirman muchos de los analistas del sector-, la construcción y el mercado inmobiliario -lejos de detener su marcha- han incrementado su ritmo. En el perímetro conformado por las calles Del Barco Centenera y San José de Calasanz, y las avenidas Juan Bautista Alberdi y Pedro Goyena (tan sólo 12 manzanas), actualmente hay más de 20 emprendimientos en distinto estado de construcción, un dato irrefutable que da cuenta del fenómeno que se está viviendo en el corazón de la ciudad.

Los brokers consultados coinciden en que esta zona es una de las más demandadas de toda la Capital; allí conviven muchas propuestas de servicios, comercios, una amplia diversidad de opciones residenciales, dentro de una ubicación estratégica con gran oferta de medios de transporte, que son los bastiones que apuntalan la demanda. “Esta es una zona muy buscada por gran parte del público de Caballito, donde se concentran tipologías de unidades grandes: pisos y semipisos de 2, 3 y 4 dormitorios. Sin duda, uno de los factores que atrae al público es lo pintoresco del lugar. Arquitectónicamente hablando estas manzanas son bien regulares, forman pulmones de manzana importantes que dan lugar a espacios internos verdes, lo que favorece a los contrafrentes”, explicó Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades.

Según Juan Giudici, gerente de Tizado Caballito, esta es una zona que vive un tiempo propio, diferente del pulso que maneja el mercado residencial. “Como en todas épocas recesivas con respecto al mercado inmobiliario, estas áreas de mayor exclusividad no sufren en los mismos niveles la caída y la falta de interés del publico por invertir en viviendas, manteniéndose en niveles aceptables”, dijo.

La firma inmobiliaria Irujo Bienes Raíces es otra de las empresas especializada en la zona. Según Gonzalo Irujo, uno de los responsables de la compañía en los últimos tiempos, indicó que la tendencia que se observa es la construcción de monoambientes y de un dormitorio.

“La mayoría de los edificios que proyectamos actualmente en Caballito (la firma cuenta con 5 propuestas, dos en la zona que trata esta nota) son semipisos de un dormitorio, con superficies que promedian entre los 33 y 35 m2. Fueron proyectos iniciados hace dos años, cuando la gran demanda del público eran los departamentos pequeños; hoy la búsqueda cambió y la gente solicita unidades más amplias de 2 y 3 dormitorios. Aunque la zona estará recién en condiciones de satisfacer este reclamo dentro de 24 meses”, comentó Irujo, un conocedor del lugar desde 1997.

Y agregó Walger: “A partir de la implementación del cepo, tanto los desarrolladores como los compradores se refugiaron en el ladrillo y lo hicieron en unidades monoambientes y de 1 y 2 dormitorios que resultaban propiedades más económicas y de fácil acceso”.

La atracción de la zona es la calle Del Barco Centenera, en la cuadra del 500 al 600; actualmente allí coexisten una decena de proyectos en distintos estados. “El prestigio de la avenida Pedro Goyena, una de las más coquetas y demandadas, se fue extendiendo también a las calles que cortan esa traza, entre las que sin duda se destacan la calle Del Barco Centenera y el pasaje José Bértrez”, dijo Giudici.

Para Irujo, la zona se encuentra próxima a su techo. “En este rectángulo singular, cada vez quedan menos opciones de lotes libres o de viviendas que pueden ser demolidas para dar lugar a nuevos edificios; entre el Código de Edificación y con ley de área de protección histórica que no permite tirar abajo todo lo construido con anterioridad a 1941, la oferta de espacios se restringe cada vez más”, aclaró Irujo.

Por su parte, Walger amplió: “Los lotes en Caballito, si bien en la teoría no bajaron la incidencia, han sufrido una baja encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores perdieron parte de sus inversores y se hace más cuesta arriba armar este tipo de grupos. Los lotes en esta área van de los 600 a 650 dólares el m2 de incidencia, siendo los más buscados los que se encuentran en la Avda. Pedro Goyena y sus intersecciones, las proximidades al barrio inglés y a la zona de colegios. En los últimos años creció la demanda de lotes en las avenidas, como por ejemplo, Juan Bautista Alberdi y Directorio”.

Valores

“El metro cuadrado propio a estrenar lo podemos ubicar en un rango que oscila entre los US$ 2300 y 2900, dependiendo de las ubicaciones y características de los edificios, amenities de los mismos y metraje propio de las unidades. Varía según los casos”, dijo Giudici. En tanto que Irujo aporta una visión diferente y sostiene que el valor del m2 terminado ronda entre los 2000 y 2200 dólares. “En el mercado se puede pedir cualquier valor, pero si se quiere hacer operaciones los montos deben ser razonables”, dijo Irujo.

Los precios para el alquiler en la zona arrancan desde los 2500/2800 pesos en el caso de los departamentos monoambientes usados, y entre 3000 y 4000 pesos en las unidades a estrenar. Mientras que los de 3 dormitorios van entre los 9000 y 10.000 pesos (tanto usados como a estrenar).

Sobre el presente y el futuro del sector Walger es optimista. “El mercado se está reactivando. Actualmente Lepore Caballito se encuentra comercializando alrededor de 60 obras en distinto grado de avance. Los desarrolladores están motivados y siguen apostando al ladrillo, ya que entienden que este será un año con altibajos, pero también saben que es el momento de sembrar de cara al futuro, por eso en su mayoría se encuentran buscando nuevos lotes para proyectar desarrollos”, concluyó el broker.

Por Leandro Murciego, Sábado 17 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION


Vicente López: siempre vigente

Su encanto: fusiona las antiguas casonas con edificios premium.

Desde hace ya un par de años hablar del mercado inmobiliario de Vicente López parece sólo referirse a los nuevos emprendimientos a orillas del río. Pero este partido es grande e incluye nueve localidades: Villa Adelina, Carapachay, Munro, Florida Oeste, Villa Martelli, Florida, Olivos, La Lucila y, justamente, Vicente López. Esta última, ubicada entre la Avenida del Libertador, General Paz, Maipú y la quinta presidencial es, en verdad, una zona más que tradicional, con características muy propias y fieles vecinos que no cambiarían ese retazo del norte de Buenos Aires por ninguno de los más cotizados barrios porteños. Seguí leyendo “Vicente López: siempre vigente”