Crecen las expectativas de un mayor movimiento, ante el impulso de los créditos hipotecarios. En tanto se mantiene la tendencia alcista en el precio del m2 para las unidades nuevas, y en las usadas, se manifiesta sólo en Recoleta, Belgrano y Nuñez.

Según una muestra de fines de abril de 2017 relevada por el Instituto de Economía de la Fundación UADE, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En tales zonas para el segmento “a estrenar” los precios rondaron entre los US$ 3772 (Recoleta) y los US$ 2983 (Núñez) el m2.

Según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2797 (mayor en un 5,4% respecto de abril de 2016) para los departamentos nuevos; y US$ 2302 para los usados (un 1,4% menor, en igual comparación de períodos).

En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano crecieron un 15,4%, 5,4%, 3,7% y 1,9% respectivamente en abril de 2017, con respecto a abril 2016. Mientras que Balvanera y Flores, como ejemplos, presentaron una caída de 2,9% y de 1,0%, respectivamente, en igual comparación de períodos.

Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Recoleta 5,5%), Belgrano (3,3%), Núñez (2,1%) al comparar los precios de abril de este versus los de abril 2016, mientras que Palermo no registró variación.

ACTOS ESCRITURALES

El sector inmobiliario continúa en ascenso con una leve desaceleración en su ritmo de crecimiento. Dicho avance queda respaldado por el incremento en las operaciones de compra-venta y de los montos involucrados en las mismas. La cantidad de actos escriturales registró una suba aproximada del 20,5% en abril de 201, respecto de igual período del  año anterior. En tanto que los montos lo hicieron en 98%, de acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Una comparación entre períodos mantiene la tendencia registrada en el último informe con respecto a la distribución de los actos escriturales en la ciudad de Buenos Aires segmentada por monto de operaciones: avanzan las que superan el millón de pesos alcanzando una representatividad de 62% del total.

Las franjas más dinámicas fueron las que se ubicaron entre un millón de pesos y más de 3,5 millones (+ 61%), particularmente la ubicada entre 2,5 y 3,5 millones de pesos (+70%) fue la de mayor expansión.



EL DESPEGUE DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

En gran medida, el actual desempeño del mercado es la respuesta al despegue de los créditos hipotecarios donde las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria registraron un incremento del 120% y en términos de montos, 160% para ese mismo período (abril 2017/abril 2016). Una evolución favorable que está acompañada por un incremento en el valor promedio de las escrituras que resulta consistente con los cambios en la segmentación analizada previamente que denota la entrada al mercado de créditos de individuos con ingresos promedios superiores.

La reactivación en el segmento de los departamentos usados está llegando por el lado de los créditos hipotecarios. No obstante, considerando que el efecto derrame de la construcción para dar empuje a la economía proviene de las nuevas obras, la buena noticia de junio ha sido que, con miras a consolidar el despegue del sector privado e incentivar a los desarrolladores, el Banco Central ha dado autorización a las entidades financieras a otorgar créditos para la adquisición de unidades a estrenar que aún no se pueden escriturar. Los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos serán garantías de los créditos hipotecarios. De esta forma, no solo se estará ampliando el volumen de nuevos metros cuadrados sino que también se les facilitará el acceso a la vivienda propia a los sectores de menores ingresos.

Por su parte, el sector de la construcción muestra optimismo al haber registrado un 10,5% de crecimiento en abril, contra el mismo mes de 2016, y el 3,8%, en el 1° cuatrimestre del año respecto del anterior (INDEC).

Las muestras relevadas superan los 6.000 departamentos, al tiempo que sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, se encuentran en buen estado edilicio. Vale notar que los datos presentados en la Tabla 1 corresponden a zonas donde la muestra obtenida de inmuebles permitía estimar promedios representativos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del m2 promedio. Con el propósito de homogeneizar la muestra, no se consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.

Jueves 6 de julio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Etiquetas:  

Los compradores cierran operaciones por departamentos de entre U$S 150.000 y U$S 200.000. También se buscan unidades de tres y cuatro dormitorios.

A la hora de analizar cuáles son los departamentos más demandados, los especialistas aseguran que “todo” se mueve en usados. “Pero los que más se consumen son los que están en un rango de precio de entre US$150.000 y US$ 200.000″, detalla Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers.

El tema de fondo es que en los últimos años los desarrolladores, pensando en una demanda concentrada en inversores, apostaron a tipologías de uno o dos ambientes, razón por la que hoy faltan unidades de tres o cuatro dormitorios. Un dato que podría estar revelando cierta oportunidad de mercado.

También escasean los departamentos premium. Esto es, inmuebles caros, en ubicaciones top y con todos las amenities incluso ser-vicios de seguridad.

“Es un producto que se ha comercializado activamente durante los últimos me ses”, agrega Siwacki. Esta escasez, analizan en el sector, es la que anticipa una revalo-rización de este tipo de inmuebles, sobre todo si se tiene en cuenta la falta de oferta de terrenos para hacer torres o este tipo de emprendimientos.

Respecto a las zonas, el corredor norte y los barrios que tienen buenos accesos y medios de locomoción son los más demandados, principalmente por parte de consumidores finales que buscan unidades de entre tres y cuatro ambientes.

En relación a los inversores, no es casual que prefieran comprar unidades de hasta 100 metros cuadrados. “Las tipologías pequeñas tienen más mercado y llegado el caso son más fáciles de convertir en cash”, afirma Inés Modern, gerente de la sucursal Recoleta de Toribio Achával, quien, de hecho, recomienda a sus clientes más líquidos invertir en dos departamentos chicos en lugar de uno grande.

“Ante un mismo metraje, aunque sean 35m2, siempre conviene un dos ambientes en lugar de sólo uno. Y la cochera, por cierto, siempre hace una diferencia importante a la hora ofertar un alquiler”, subraya Dina Crusizio desde LJ Ramos.

Clientes: lo que ellos quieren

Pero, ¿cuáles son las propiedades preferidas por la demanda ? Gabriela Goldszer, desde Ocampo Propiedades, perfila al cliente a partir de sus necesidades. “Aquél que busca su casa privilegia en su elección lo emocional y todo lo que tiene querer con su gusto y preferencia; es decir, cuestiones esencialmente subjetivas”, describe.

“El inversor, en cambio, es un cliente más racional, que va a evaluar el monto de las expensas, la ubicación de la unidad y las amenities con que cuenta el departamento, todas variables que influirán en la rentabilidad futura”, detalla quien además es vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario. El lista-do de requisitos que definen la elección de los clientes se completa con ” la calidad del edificio, el estado general del inmueble, la distribución de los ambientes, la luminosidad, la seguridad y el factor más importante, que es la relación precio/m2, dada por el barrio”, remata Siwacki. • V.A.

Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Etiquetas: