La radiografía del mercado de los outlets

El polo comercial de Villa Crespo crece, surgen nuevos proyectos y suma oferta gastronómica; además, la cercanía con Palermo lo beneficia.


Los outlets sobre la calle Aguirre se volvieron un clásico de Villa Crespo y apuestan a ampliar los márgenes. La altura que va desde el 600 y hasta el 900 -desde Thames hasta Malabia- son algunas de las cuadras preferidas por las marcas. Otras vías que seducen son Gurruchaga del 700 al 900 -esto es desde Velasco hasta Castillo-, y Loyola del 500 al 700 -desde Serrano hasta Malabia- un área del barrio que se convirtió en un polo de ventas con descuentos de hasta el 30 por ciento. Se trata de una zona que, en los últimos años, generó un cambio de características en la ocupación del suelo: donde antes había un espacio residencial, ahora hay un cúmulo de locales comerciales, que además buscan sumar ofertas en otros rubros. De esta forma, los outlets entran en competencia con los tours de compras en Chile y con los lugares de compra de Miami. ” Es un área de la ciudad que sufrió una fuerte transformación en la que la concentración de las marcas generaron un corredor que cambió el carácter de la zona”, afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Mario Korn, Presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, analizó que la demanda en el barrio está teniendo un crecimiento paulatino. “Si recorremos la zona delimitada por las avenida Córdoba y Scalabrini Ortiz, y las calles Vera y Thames encontramos que poco a poco el barrio de casas viejas se fue transformando en una zona puramente comercial. Grandes marcas han optado por sumarse al barrio de outlets, que a su vez comercializan productos de primera o fuera de temporada”, y agregó: “Notamos que la zona se amplía más, con un efecto “derrame” a calles aledañas”.

Si bien la demanda de la zona está dada por la convalidación de primeras marcas del rubro de la indumentaria y las novedades van acompañadas por las tendencias de las marcas y costumbres que conviven en ese centro de Villa Crespo, los especialistas advirtieron que ese crecimiento afecta a los pequeños comercios que quieren instalarse en ese lugar.

“La demanda está dada por grandes empresas del rubro indumentaria en un 90 por ciento, ya no hay lugar para franquicias o intermediarios y el otro 10 por ciento son emprendimientos gastronómicos que están abriendo en la zona como por ejemplo las cervecerías que se suman a las que ya existían en la zona”, explicó Ariel Romano, titular de Conectar Propiedades. Al mismo tiempo, Korn opinó que “hay varias franquicias que están abandonando los shoppings para poner sus locales en “galerías a cielo abierto”, dado que el costo operativo, las expensas y los alquileres les permiten maximizar sus utilidades”.

“Las marcas tradicionales se han mantenido y las segundas marcas se han corrido. Además, se ha incorporado oferta de gastronomía y decoración”, confesó Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. “Lo que vale más es la línea de vidriera, que es lo que más le sirve al local”, enfatizó.

Las vidrieras espaciosas permiten defender mejor el valor de los inmuebles que las tienen Fuente: LA NACION

En relación a los precios para el alquiler o venta de los locales, el valor de los comercios varía según la cercanía con el corredor de locales: las esquinas o los puntos ubicados en la cercanía al núcleo de venta cotizan en alza. Las vidrieras espaciosas y con buenas visuales son las más buscadas por las empresas de primera linea.

Los precios mensuales de alquiler oscilan entre $ 80.000 y $ 250.000. “Los más demandados y preferidos son los espacios que tienen más de 200 metros cuadrados. También hay que tener en cuenta que la mayoría son casas modificadas que poseen jardines y patios con lo cual la marcas más importantes prefieren este tipo de locales”, detalló Korn.

A la hora de hablar de precios de venta, otros son los números. Los especialistas coinciden en los montos: desde US$900.000 hasta US$2 millones, según el tamaño de local. Esto datos implican una oferta que va desde los US$4000 hasta los US$8000 por metro cuadrado.

Oferta de estreno

Una de las principales novedades de este año para la zona, es un emprendimiento gastronómico que se está construyendo en Gurruchaga al 1000, que surgió en la Casa San José, un antiguo convento que se recicló para albergar cuatro locales de gastronomía, oficinas y un hotel boutique. El polo gastronómico ocupa alrededor de 300 metros cuadrados cubiertos más un patio, que se expande en otros 150 metros cuadrados.

El espacio tiene techos de “más de seis metros de altura, vidriera a la calle y salida a un patio interno”, detalló Juan Ignacio Mel, Gerente comercial de Mel Propiedades, que está a cargo del proyecto.

La calle Aguirre es un centro que crece hace años y sigue apostando a aumentar su oferta por los terrenos que aún quedan disponibles, pero eso las perspectivas de crecimiento dependerán del ritmo con el que se mueva la economía. “Si la inflación deja de ser un tema en la agenda de la gente y el consumo aumenta, sumado a un dólar más alto que favorece el turismo extranjero, vamos a ver un crecimiento mayor al actual en la demanda de este tipo de polos. A medida que la economía crezca, los límites se van a ampliar cada vez más. Hoy ya vemos locales ocupados en calles aledañas que estuvieron vacíos por mucho tiempo”, sostuvo Korn.

Romano, por su parte, aseguró que siempre hay ofertas de venta y que la proyección del barrio va en alza. “En 2017 se han vendido locales grandes, pero muchas veces los dueños no quieren deshacerse de ellos porque son productos muy atractivos en la zona que al ser muy buscados por las marcas dejan buenas rentas. No hay una opción de reinvención tan buena. Villa crespo tiene un potencial que podría ampliar los terrenos”, dijo y también destacó que el barrio se afianzó gracias a los emprendimientos inmobiliarios de vivienda, que recibe a familias y jóvenes para vivir.

“Todavía hay lugares para edificar. No va a ser un proceso voraz como el 2008 -cuando la zona tuvo su mejor auge para la conformación de los outlets de primeras marcas- pero de a poco los rubros mutarán”, explicó Migliorisi. De hecho de a poco emerge la gastronomía y la sinergía con Palermo Soho está generando un mayor potencial comercial y hasta una posible reinvención. Así las cosas, el polo crece y dejó en el olvido lo que supo ser la avenida Córdoba, uno de los centros de outlets de indumentaria más fuertes de la ciudad durante la década pasada.

Por Julia D’Arrisso, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Los outlets resisten una caída de más del 20% en las ventas

Villa Crespo y Barracas tienen sus propios ejes comerciales; qué pasó con los precios y cómo negocian los propietarios y las marcas las actualizaciones de los alquileres.

Se acerca diciembre y los comerciantes ya comenzaron a preparar sus vidrieras para recibir la Navidad. Es un mes clave para la actividad. Las esperanzas del sector están puestas en lograr que las ventas de las Fiestas compensen la caída del consumo del año.

El último informe de locales porteños difundido el mes pasado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) determinaba que el promedio de ocupación en Capital es 91,37 por ciento. Si bien no hay relevamientos estadísticos oficiales específicos del movimiento comercial y  vacancia de locales en los focos que concentran negocios del tipo outlet, al circular por estos ejes queda en evidencia que no escapan a la realidad de la actividad comercial general.

Según afirmaron desde la inmobiliaria LJ. Ramos, los niveles de ocupación en los focos de outlets vienen en paulatino descenso con una vacancia que promedia entre 7 y10 por ciento, derivada de la caída de sus ventas, que ronda el 30 por ciento. Ello implica renegociar entre propietarios e inquilinos los valores de los alquileres dado que, a diferencia de los locales en zonas comerciales principales, si un local allí queda vacío no se encuentra fácilmente un nuevo ocupante.

“Los propietarios dicen que los inquilinos tuvieron una baja de entre 20 y30 por ciento en ventas. Esto acarreó que cuando este año hubo que subir los alquileres no lo hicieran a la par de la inflación. En estas zonas las rentas se incrementaron en promedio el 20 por ciento, lejos 30-35 por ciento que subieron los valores en los focos comerciales de Capital. Se pusieron de acuerdo entre propietarios y empresas como para que los outlets no se encuentren tan apretados”, detalló Miguel Grehan, director de la división locales de esa inmobiliaria.

Si bien hay variaciones entre las fuentes consultadas, los valores de los alquileres en estas zonas están dentro de un rango de US$ 25/40 por m2. Estos precios están lejos de los que se pagan sobre la avenida Santa Fe donde la renta promedio es de US$ 50/m2 o en la peatonal Florida donde trepahasta US$ 70/m2. Pero, para los comerciantes la situación es apremiante y reclaman mayor contemplación. Camilo Alan, inquilino en varios locales ubicados sobre las calles Gurruchaga y Aguirre; y en las avenidas Córdoba y Scalabrini Ortiz, afirmó que “hay bastantes locales que se están vaciando. Los alquileres siguen aumentando con la inflación y la venta cayó entre 30 y 50 por ciento. La zona había crecido pero con el cambio de Gobierno empezó la estanflación”.

Además de poseer negocios multimarca en Villa Crespo, Alan es presidente de la Cámara de Comerciantes de Palermo Viejo y miembro de Fecoba. Inquieto, contó que se está reuniendo con los propietarios de la avenida Córdoba “para pedirles que por lo menos bajen el alquiler por un año” para poder mantenerse allí porque “si tienen que cerrar pasará lo que sucedió en Munro que tuvo una época de auge y después quedó como zona muerta”.


En foco

La avenida Córdoba entre Julián Álvarez y Serrano así como la avenida Scalabrini Ortiz en el entorno de cruce de ambas arterias fueron pioneras en la instalación de este tipo de locales en Villa Crespo. Luego la búsqueda de un perfil diferencial de outlets de las marcas líderes de indumentaria, calzados y accesorios hizo que este formato se extendiera hacia la intersección de las calles Aguirre y Gurruchaga. ” Esta fue la zona que más creció. Llegaron a instalarse más de 150 primeras marcas. Con el cambio de Gobierno, la zona comenzó a resurgir y está en proceso de recuperación no sólo en lo textil sino también en el ámbito gastronómico. De a poco se van cubriendo los locales vacíos y la expectativa es positiva”, consideró Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

En tanto, Marcelo Goldstein,director de Goldstein Propiedades, agregó: “La explosión que generó el surgimiento de los outlets con grandes cadenas y marcas de renombre internacional trajo un crecimiento que se acompañó con mayores servicios ya que se recibe la visita de turistas internacionales y público en general”.

Sin embargo, que actualmente exista un 7 por ciento de locales vacíos en esta zona “es una baja importante para lo que es outlets porque generalmente estaban con ocupación al 100 por ciento”, según puntualizó Grehan. También se sumó la mirada de Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de la firma Adrián Mercado: “Los comercios en zonas de outlet presentan una situación similar a la de los otros focos, con vacancias en sus corredores principales, como la avenida Córdoba y la calle Aguirre; la intersección de las calles Herrera y California en el Distrito de Diseño de Barracas para el rubro indumentario. Las bajas en el consumo afectaron a los distintos segmentos del mercado, generando rotación y vacancia de inmuebles comerciales”.

En cuanto al valor de compra de negocios en Villa Crespo, Goldstein informó que oscila en 8000 US$ /m2 mientras que Grehan de LJ. Ramos estimó que para adquirir un buen local se necesita entre US$ 3000 y US$ 4000/m2, aunque aclaró que todo depende de la superficie y medidas que tenga el local, la ubicación, el frente, las expensas, el espacio aéreo y de cómo sea la cuadra en que se emplaza, entre otras variables. A modo comparativo, el valor asciende a 10.000 US$ /m2 en los corredores comerciales convencionales mejor posicionados.

La rentabilidad se estima entre 4 y 6 por ciento anual, acorde a su valor de venta. “Cada cuadra tiene un precio distinto pero ese es el promedio”, finalizó Migliorisi.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 29 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION