Los errores de la pandemia

El mercado sufre las consecuencias de la toma de decisiones erradas: Ley de alquileres, Cepo cambiario y una frustrada Ley de Blanqueo, que profundizaron la crisis del mercado.

El mercado viene atravesando la peor crisis de los últimos años; si bien en el sector estamos acostumbrados a lidiar con los altibajos que generan los cambios socioeconómicos, la situación actual es una de las que más se extendió en el tiempo.

La pandemia coronó esta etapa, y trajo consigo medidas y toma de decisiones desatinadas que generaron mayor distorsión y paralización en el mercado. 

La crisis económica que profundizó la llegada de la pandemia, y la falta de un plan estratégico a seguir, hicieron que se pasara por alto que todos los rubros que involucran el mercado inmobiliario son una pieza fundamental en el crecimiento y dinamismo de la economía de nuestro país. 

Así es como ante la desesperación que provocó en quienes son los encargados de tomar decisiones, erraran en saber entender qué necesitaba el mercado para lograr reactivarse, llevando adelante una serie de medidas que generaron mayor desconcierto y retracción, como otras que no pudieron aprovecharse por una mala ejecución. 

El mercado de la pandemia tuvo tres grandes medidas que afectaron de diferente forma al mercado: la Ley de Alquileres, el Cepo cambiario y la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción. 

Cada una de ellas repercutió en el mercado y, lamentablemente, en forma negativa, o al menos no con el impacto esperado.

La Ley de Alquileres, lanzada en julio de 2020, en pleno caos social, por la extensa cuarentena, con un DNU de emergencia, vigente, que congelaba valores de los alquileres y postergaba finales de contrato, fueron el peor contexto para lanzar una Ley que ya de por sí era controvertida. Pretendió ser un alivio para los inquilinos y solo trajo, hasta el momento, más problemas que beneficios. 

Retrajo el mercado locativo, haciendo que la demanda supere ampliamente la oferta y se produzca un sobre stock de inmuebles récord a la venta. La ayuda que necesitaba el sector más vulnerable se capitalizó en aumento de los valores que superaron el 60% en los inmuebles ofrecidos, y que hoy la actualización basada en la fórmula que propone esta ley ya establece ajustes para el segundo año que rondan el 50%. Un error mayúsculo para el mercado, que quebró el funcionamiento de una parte esencial y necesaria, haciendo que colapse. 

Cepo cambiario. Las restricciones para adquirir la moneda extranjera son unas de las principales trabas para la compra de una propiedad, y el segmento más afectado es el del usado. Aquel que gestionó un crédito, luego debe comprar con esos pesos los dólares necesarios para cubrir el valor del inmueble, algo que en muchas ocasiones llevó a un desenlace poco feliz de las operaciones. 

Además, los impedimentos para hacerse de dólares generan mayor volatilidad del valor, un estado de alerta e incertidumbre ante una economía que no tiene sustento y genera desconfianza, estados que impactan de forma negativa, retrayendo aún más un mercado débil como el que venimos transitando. 

Y después llego una medida que dio esperanza al sector de la construcción, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, una medida creada para dinamizar el mercado que, lamentablemente, no pudo brillar como se esperaba. 

Otra vez, un contexto inapropiado, una salida a la luz a destiempo, fallas en la ejecución y demoras, hicieron que no existiera. Pasó desapercibido; a lo largo de todo el país sólo se realizaron 704 presentaciones, cifra inexistente para la magnitud que podía generar. 

El domingo tuvimos la dicha de poder ejercer nuestra libertad de elegir y se abrió una nueva ventana de esperanza para el mercado, todas las banderas políticas tienen la posibilidad de escuchar la voz de la gente, que son quienes mueven el mercado, y poder impulsar su reactivación. 

La Ley de Alquileres necesita ser modificada en forma prioritaria, con cualquiera de los 3 proyectos presentados, y que se produzcan al menos los dos cambios que hacen que sea inviable su aplicación en nuestro país: un plazo de 3 años, en donde es casi imposible plantear parámetros de valores a largo plazo en una economía inestable y la fórmula de actualización que tantos inconvenientes e incertidumbre provoca al momento de firmar un contrato para ambas partes. Una modificación que además va a recuperar al inversor que hoy esta desanimado. 

Y también se abre una esperanza para que finalmente la prórroga de la Ley de Blanqueo para la Construcción, que ya cuenta con media sanción desde el mes de julio, finalmente pueda ser aplicada, junto con el paquete de créditos hipotecarios para inmuebles a estrenar que también espera en el Congreso desde 2020, dos medidas que pueden dinamizar el mercado, aprovechando que el sector de la construcción ya retomó el ritmo pre pandemia. 

Ya solo con generar estos cambios podemos proyectar un 2022 con un mercado mucho más activo.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 14 de Septiembre de 2021
Publicado en Real Estate Data

El lado B de la pandemia: los comercios

El sector comercial enfrenta la segunda ola del coronavirus. Sin tiempo de recuperación de la primera etapa, muchos comercios solo pudieron retomar un porcentaje muy bajo de sus actividades luego del confinamiento estricto del 2020, vaticinando un futuro incierto y con aumento de vacancia.

El comercio minorista es el daño colateral de las medidas tomadas por la pandemia. Durante el 2020, gran parte del año, muchos comercios debieron cesar su actividad por el confinamiento estricto que vivimos. Esta situación para un alto porcentaje se transformó lamentablemente en la triste decisión de cerrar en forma definitiva.

Durante el primer año de pandemia vivida en nuestro país, es decir el periodo comprendido entre marzo 2020 y abril 2021, 15.794 comerciantes colapsaron económicamente, les fue imposible sostenerse en el tiempo, y bajaron sus persianas. En su mayoría se trató de los comercios y de las compañías de servicios consideradas pequeñas y medianas empresas.

Dentro de este sector los más afectados son los del microcentro porteño, a quienes se les sumaron todos los factores: cuarentena, falta de turistas y personal de oficinas. Estos últimos, los dos grandes pilares del movimiento de la zona que hicieron que, al momento de poder reabrir sus puertas por la flexibilización, no llegaran a cubrir ni el 10% de la clientela necesaria para mantenerse.

La peatonal Florida y sus galerías de alrededor suman en la actualidad un total de nada más y nada menos que 500 locales desocupados, esto representa el 50% del total de los locales de esa zona.

Si hablamos de afectados en este contexto, no podemos dejar de mencionar a las galerías en general, en realidad a los locales ubicados en ellas, que se llevan la peor parte, basta con recorrerlas y día a día se observa mayor cantidad de locales desocupados. 

En CABA tenemos un total de 153 galerías, que suman 7.047 locales, de los cuales, por las medidas de restricción, 2.893, es decir el 41% pasaron a formar parte de la alarmante cantidad de locales ofrecidos nuevamente en alquiler. No solo las que se encuentran en el Centro porteño son las afectadas, las conocidas galerías del barrio de caballito también: el centro comercial de Acoyte y Rivadavia no quedó fuera de esta triste realidad, en Galería Paris hay desocupados 50 locales de los 72 disponibles.

El último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios indica que hay 457 inmuebles comerciales desocupados en la Ciudad de Buenos Aires, lo que incrementa la cantidad de unidades disponibles en un 65% con respecto al año anterior. Números crueles pero reales que exponen el difícil momento que atraviesa el sector comercial.

El informe muestra la cantidad de locales ofrecidos en alquiler y en venta, dando como resultado un incremento del 80,6% y del 81,3% respectivamente, ambos en comparación con meses anteriores a la pandemia. 

Lamentablemente, esta crisis se traslada a todas las zonas y todo el país, Rosario suma al momento 8.300 locales cerrados, Tucumán enfrenta su crisis comercial con 347 locales vacíos, en La Plata se vive un aumento de unidades desocupadas que supera en un 89% al mismo periodo del 2020, por mencionar solo algunos puntos neurálgicos.

Estos datos son proporcionados por las diferentes Cámaras de Comercio y Empresariales, de cada región, de acuerdo con sus relevamientos, y tengamos en cuenta que estos informes fueron realizados con anterioridad a las últimas medidas dispuestas.

Todavía nos queda evaluar cuál será el impacto sobre aquellos que lograron mantenerse de pie ante la segunda ola del coronavirus, qué ocurrirá con las nuevas medidas y la imposibilidad de trabajar.

Una vez más pareciera que la disyuntiva propuesta es salud o economía, y una vez más insisto que no son opuestos, llevamos mucho tiempo con una economía parada, el sector comercial vive su propia pandemia, lo que no sabemos es cuando llegará la anhelada vacuna y la estabilidad económica que depende de esta.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 25 de Mayo de 2021
Publicado en Real Estate Data

Verano y pandemia, la dupla ideal para la suba de precios en los alquileres temporales

El verano pandémico trajo un escenario inesperado que es la elección de casas y quintas con pileta en un entorno verde, cerca de la Ciudad. 

Veranear en Argentina, para los argentinos, nunca fue barato en comparación con las alternativas ofrecidas en los países vecinos como Uruguay y Brasil. Y la situación de pandemia expuso aún más los altos valores para alquilar en esta temporada de verano. 

Con la incertidumbre que nos rodea ante la pandemia, desde hace unos meses, se generó una alta demanda en el alquiler de quintas, casas en countries y barrios cerrados, por lo que motivó a los propietarios una suba de los valores, incluso de más del 50% con respecto al año anterior.

Pese a esto, hoy ya es difícil encontrar disponibilidad de estas unidades, incluso casas que antes de esta crisis no encontraban su espacio dentro del mercado o tenían valores muy por debajo de los solicitados en la actualidad.  En su mayoría se alquilaron e incluso, temiendo una extensión de la crisis sanitaria, los contratos no solo abarcan los meses de verano sino que en muchos casos se extienden  hasta  un plazo de un año con el fin de tener asegurado espacios de recreación en las afueras de la ciudad, ante una nueva cuarentena estricta.

En este contexto en la mayoría de los countries y barrios cerrados hay lista de espera, las zonas más requeridas son las que tienen conectividad con la Ciudad de Buenos Aires para poder ir a los lugares de trabajo.  

Los precios de las casas en barrios cerrados y countries tradicionales, en promedio arrancan en  los u$s 3000 mensuales lo que muestra un incremento de un 50% en dólares respecto del año anterior. 

¿Qué ocurre con los centros turísticos de la costa?  El sector  turístico es uno de los más golpeados a nivel mundial por la pandemia, y ante la noticia en nuestro país, de que finalmente habrá temporada  de verano 2021, comenzaron  las especulaciones de los precios. 

Si bien las vacaciones son esperadas con ansias, este año tiene un plus muy especial, ante el encierro  vivido  por  el  covid-19, en tan solo 3 días, se tramitaron más de 125.000 permisos para viajar a la costa atlántica, el último fin de semana largo,  lo que implica 1700 por hora, según datos suministrados por el Ministerio de Producción de la Provincia.

Aun no se sabe que ocurrirá en la temporada, ya que la incertidumbre, y las restricciones provocaron la indecisión en los turistas, que hoy en día realizaron un 95% menos de reserva comparado con el 2019.

Según una encuesta publicada por Adeco, un 53% de los argentinos no quiere tomarse vacaciones, y en el contexto actual prefiere quedarse en su casa y el 47% restante ve como una alternativa más viable, hacerlo en un distancia que no supere los 100 km desde su lugar de residencia.

Esto complica la reactivación esperada en la costa. En cuanto a los valores de los departamentos tuvieron un incremento que va del  30% al 40%, con relación al año anterior.  Aun no hay muestras de una alta demanda, particularmente en Mar del Plata que es el centro turístico de nuestra costa que atrae a la mayor cantidad de turistas, actualmente la concreción de alquileres está por debajo del 50% en comparación al 2019, según datos brindados por el Colegio de Martilleros Marplatense.

En la última semana de noviembre el Colegio de Martilleros publicó los valores  sugeridos  para la temporada: departamentos de un ambiente, para dos o tres personas, desde $ 23.000 por quincena; de 2 ambientes, para tres o cuatro personas, desde $ 29.500; los de 3 ambientes, para cinco o seis personas, desde $ 35.000, y los chalés de 3 ambientes, desde $ 42.000. Sin embargo, en el mercado las tarifas están por encima de esos valores. Por ejemplo, por un departamento de 1 dormitorio, en zona céntrica y a dos calles del mar, los valores van desde $ 3.000 a $ 5.000 por día en promedio, según equipamiento y calidad. Una semana, desde $ 21.000. Una casa en la zona de La Perla, con patio y garaje para un auto, desde $ 6.000 por día. 

La pandemia no solo modificó los hábitos cotidianos, sino que también cambio las necesidades de los inmuebles buscados para vacacionar, transformando los parques, el verde, arboleda, aire libre, en características esenciales al momento de elegir un alquiler. 


Martes 8 de diciembre de 2020
Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Publicado en Real Estate Data