El costo por m2 promedio de los últimos tres años se ubicó en los 633 dólares por m2, casi un 40 % por debajo del promedio de los tres años anteriores
El promedio mensual de los últimos tres años del costo en dólares del m2 de construcción del modelo de edificio en propiedad horizontal, que Reporte Inmobiliario presupuesta todos los meses desde el año 2008, fue de 633 dólares.
Mientras tanto durante los 3 años anteriores, desde septiembre de 2015 a agosto de 2018, ese valor se ubicó un 64 % por encima del actual, alcanzando en promedio para ese período trienal los 1040 dólares por m2.
El modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción responde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada. La obra se lleva adelante mediante contratos separados, bajo dirección y coordinación de un profesional. Los valores no incluyen IVA, beneficio de empresa constructora y/o del desarrollador, honorarios profesionales, ni impuestos y/o derechos.
Con poco más de 4000 unidades en oferta en la ciudad de Buenos Aires, la tipología es la más demandada; las claves de un negocio distinto.
Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados.
No son casas aunque tampoco departamentos. Los tradicionales PH se ofrecen en múltiples variantes pero todos ellos tienen en común que son las “figuritas difíciles” del mercado ya que la demanda de este tipo de unidades supera ampliamente la oferta disponible en el mercado porteño y su entorno.
Según índices elaborados por ZonaProp, sitio web especializado en la comercialización de bienes inmobiliarios, los PH son los inmuebles de mayor escasez relativa en la Ciudad de Buenos Aires. La oferta de este tipo de propiedades es de sólo de 4300 unidades en la ciudad -número a diciembre de 2016- y re-presenta apenas un 8 por ciento de los 55.000 departamentos que hay en oferta en venta en ese ámbito. Sin embargo, los PH capturan el15 por ciento del total de la demanda -contactos efectivos que los compradores hacen con los vendedores a través de esta plataforma-.
“Este tipo de inmuebles son los que reciben mayor demanda por anuncio en la ciudad. Los avisos de venta de PH reciben más del doble de contactos que los departamentos convencionales. Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados de toda la base ya que registran seis veces más demanda que la media. Es pan caliente”, afirma Federico Barni, CEO de ZonaProp.
“En términos generales el consumidor del clásico producto de PH está dispuesto a resignar zona y la seguridad que le brinda el departamento en altura y los cambia por espacios exteriores propios y bajas expensas. En tanto, el desarrollador busca sacar provecho del FOT en los distritos residenciales con restricciones de FOT, FOS y altura. Buscan inversiones con fondeos de la tierra que puedan manejar ellos mismos, sin necesariamente recurrir a inversores, con salida y/o rotación de la inversión mucho más rápida mediante plazos menores de ejecución de obra. Los riesgos en este tipo de operación son mucho más acotados y podrían sostener el desarrollo de la obra, aunque el mercado no les responda 100 por ciento conforme a las expectativas de preventa”, explica Mario Korn, titular de Korn Propiedades.
Respecto a la escasez de la oferta, Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles, argumenta: “Muchos PH y casas fueron demolidas transformándolos en edificios por la alta incidencia del terreno, por lo que hoy se encuentran mayoritariamente solo en las zonas donde la construcción tiene grandes limitaciones”.
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, suma su perspectiva: “Son productos de nicho. Están los amantes de los PH y los que de ninguna manera vivirían en uno. Estas son las viviendas de los clásicos barrios porteños. Entre sus atributos está el vivir como en una casa, donde prácticamente no se paga expensas por tratarse de un conjunto de viviendas que no tiene gastos comunes. Entre sus contras, suelen ser oscuros y los lugares comunes bastantes descuidados. Ante la escasez de tierra, poco a poco muchos PH con buen FOT son vendidos para desarrollos de nuevos edificios”.
En tanto, para el desarrollador, la construcción de PH “puede ser interesante en los lotes de bajo FOT. El costo tiende a ser más bajo al no necesitar los servicios de un edificio y también es atractiva la realización de refacciones ya que muchos son utilizados como oficinas o espacios de trabajo”, agrega.
Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, ” De lo que se construye y se construirá en el futuro habrá una menor proporción de ellos que de edificios en altura, mientras que la demanda de PH seguirá en ascenso”.
En general los PH de la ciudad se ubican en barrios de baja densidad, alejados del centro, macrocentro y del corredor norte. No existe concentración sino más bien que están repartidos.
Acorde a los estudios de Zonaprop, Villa Urquiza y Palermo son los barrios con mayor oferta de PH en venta, representan cada uno el 7 por ciento del total de la Capital Federal: Villa Devoto, Caballito y Flores concentran cada uno un 5 por ciento. Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Mataderos cierran el top 10 con un 4 por ciento de la oferta cada uno. En cambio, los barrios centrales como Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Abasto y Tribunales registran escasa oferta de esta tipología, en ningún caso representan más del l por ciento de la oferta.
El Gran Buenos Aires también suma
En cuanto al Gran Buenos Aires, se incorporaron datos de Vicente López y San Isidro, con una oferta de 800 y 350 unidades, respectivamente. En conjunto incrementan la oferta de la Capital un 30 por ciento.
” En las zonas de baja densidad los desarrolladores consideran esta tipología como primera opción a la hora de realizar un nuevo proyecto inmobiliario. Este tipo de alternativa propone un capital moderado y se proyecta una salida o rotación rápida del negocio”, destaca Korn.
Para el equipo económico del portal inmobiliario, los PH son los más buscados en la ciudad de Buenos Aires por tener mayor superficie descubierta que los departamentos, estos cuentan con 25 m2 en promedio, más del triple que la media de las unidades que ofrecen los edificios. Además, juega a favor que cuentan con muy pocos gastos, dado que en general no cuentan con encargado ni ascensores. Además otro valor agregado es que pueden expandir su superficie mediante la realización de refacciones.
“Muchos de los compradores son vendedores de casas porque se están achicando y les resulta duro pasar a un departamento o, por el contrario; también están los que venden un departamento para buscar mayor espacio y no llegan a una casa y recalan en este tipo de viviendas”, agregó Oppel.
Algunas singularidades
En la ciudad de Buenos Aires, el PH promedio tiene una superficie de 95 metros cubiertos. Mientras que el barrio con PH de mayores dimensiones es Congreso con una media de 180 m2 de superficie total, 80m2 por arriba del promedio. Por el contrario, el centro y microcentro es la zona con PH más pequeños-alrededor de 70 m2 de superficie cubierta-. En Vicente López y San Isidro estas tipologías van entre 105 m2 y 120 m2 de superficie total, respectivamente.
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 25 de febrero de 2017 Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
