En la muestra general para departamentos usados en CABA la diferencia es superior al 11 %. El coeficiente de ajuste es mayor en los departamentos de 1 ambiente.
Una de las cuestiones que siempre se ha sacado a flote es la diferencia que estriba entre los valores iniciales de publicación u oferta y aquellos en los cuales en definitiva se ponen de acuerdo compradores y vendedores. En general, aunque no en todos los mercados, el valor de concreción o “precio” – como lo identifican los tasadores – suele ser menor que el inicial, el problema ha sido siempre tratar de identificar previamente cual es la magnitud porcentual de ese descuento.
En mercados donde el crédito hipotecario financia la mayoría de las operaciones los precios resultan transparentes por la propia operatoria, a lo que debe sumarse en muchos de ellos un sistema legal y cultural que hacen mucho más sencillo identificar la diferencia.
En Argentina, los datos, las estadísticas, la información y la transparencia han sido muchas veces gambeateados, para hacer prevalecer algunos intereses particulares y de nicho, y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción.
A partir de interactuar con el Índice del M2 Real REMAX/UCEMA, que permite un acercamiento estadístico con sustento metodológico al valor de cierre de las operaciones realizadas, resulta mucho más factible y fiable establecer cual es el margen de ajuste promedio que existe con relación a las pretensiones iniciales de cotización publicadas por los comercializadores de inmuebles.
Así de la comparación con los 34.109 datos de precios de publicación de departamentos usados de unidades de 1 a 3 ambientes que integraban en junio la base de Reporte Inmobiliario y el Índice del M2 real REMAX/UCEMA, surge que el ajuste general supera el 11 %:
Sin embargo al efectuar la apertura por composición ambiental podrá observarse con mayor precisión la desviación para cada caso.
A partir de estos datos promedio podemos ver cómo la mayor distorsión entre los valores del m2 de publicación y los efectivos de las unidades que se venden corresponden a los monoambientes mientras que los márgenes generales de negociación se reducen considerablemente para las unidades de uno y dos dormitorios.
Los datos, las cifras, con método y transparencia, sin duda obran en mejorar la fluidez de la toma de decisiones entre las partes que intervienen en una compraventa inmobiliaria aún con las diferencias lógicas y contrapuestas de intereses que siempre existirán entre la oferta y la demanda en un mercado.
Cómo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la fórmula que aplicó Uruguay y las claves para que el mercado local deje de estar atado a la moneda estadounidense
El hecho de que en la Argentina el mercado inmobiliario esté dolarizado es una rareza. Los inmuebles son bienes no transables internacionalmente, es decir no son exportables y son locales por definición, razón por la que en la mayoría de los países con economías estables se venden en moneda local. “La Argentina hace 70 años que no tiene una moneda estable lo que explica por qué los inmuebles se han dolarizado”, analiza el desarrollador Gustavo Llambías, socio de RED/Real Estate Developers.
Por otra parte que los argentinos tengan una cultura de ahorro en dólares se debe a que, desde hace años, el peso no es una reserva de valor. La razón tiene un nombre: la inflación. “En el país, salvo en las épocas de estabilidad de precios -que suman menos de 20 años en los últimos 70-, la tasa de interés pasiva -la que las instituciones le abonan a los ahorristas- estuvo muy por debajo de la tasa de inflación”, explica el economista Juan Carlos de Pablo en el artículo “El eterno romance de los argentinos con el dólar” publicado el 29 de abril en LA NACION. En el mismo artículo, el especialista pone como ejemplo el caso de Brasil también acostumbrado a las crisis económicas y políticas, pero que de todas formas vende sus inmuebles en reales. La explicación a ese fenómeno es que en ese país, el ahorro de la gente en la moneda local tuvo tasas positivas respecto a la inflación. “En la Argentina, en cambio, hace 70 años que si vos pones pesos en el banco te devuelven menos que la inflación”, analiza Llambías. Sin embargo, el sistema de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) implementado en la compra y venta de propiedades en el país desde marzo de 2017 representa una alternativa a la dolarización, Ese modelo tiene como referente al sistema chileno creado en 1967 que utiliza a la unidad de fomento (UF) -que ajusta con la inflación- para adquirir toda clase de bienes durables con crédito a largo plazo. Es decir, no solo las propiedades sino también los autos, las heladeras y los televisores. Cuando se crearon las UF, Chile tenía una inflación del 30 por ciento con un crecimiento de la economía que rondaba el 4 por ciento. Fue el presidente de turno, Eduardo Frei Montalva, quien estableció esta unidad de cuenta indexada para revalorizar los recursos invertidos y ganarle a la inflación. Es que para mantener el circuito financiero es fundamental que quien presta pueda recuperar el capital sin que la inflación devore parte del dinero invertido. Si esto sucede, el prestamista no vuelve a prestar entonces se dilapida el sistema de crédito. Otra condición para cualquier país que quiera tener una unidad de valor confiable es tener tasas bajas de inflación. De todas formas, Chile también tuvo sus tiempos de alta inflación como por ejemplo la crisis del cobre que la elevó al 27 por ciento anual pero rápidamente aplicó medidas correctivas: instauró mecanismos de estabilización antiíclicos como la creación de un fondo de estabilización fiscal, además de ahorrar en tiempos de coyunturas favorables. “Apoyó las UF bajo dictadura militar, gobierno de derecha y de izquierda, las mantuvo porque no se trata de una cuestión ideológica sino de darle posibilidad de ahorro a la gente y de que compre con crédito”, enfatiza Llambías.
Un modelo que se extendió
Uruguay es otro de los países que tomó al modelo de las UF chilenas. Esa geografía tiene una inflación anual que oscila entre 5,7 y el 8,5 por ciento, sin bruscas variaciones lo que le permitió crear una variable de ajuste única: la “unidad indexada” -conocida como la UI– en la que se plantean la compra y venta de los inmuebles, los créditos hipotecarios y los contratos de obra. Además en 2011, el Gobierno puso en marcha el Programa de Vivienda Promovida que otorga una serie de beneficios al desarrollador y al comprador para impulsar la construcción de proyectos para la clase media-baja y media-media -, inmuebles en un rango amplio de valores que van desde los US$60.000 hasta los US$200.000-. El programa establece zonas determinadas de Montevideo para construir y en el resto del país y le otorga al desarrollador ciertos beneficios: está exento de IVA, del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Patrimonio durante todo el desarrollo del proyecto y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Mientras que el comprador no paga en la primera venta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Ganancias, ni el tributo al patrimonio por diez años. Los contratos de obra se rigen por UI y el valor de las unidades del Programa de Vivienda Promovida también están en esa unidad. Además, cuando el desarrollador aplica para recibir los beneficios del programa, el Gobierno pide a cambio el 10 por ciento de las unidades, para vender a un precio fijado en UI pero si a los 180 días de concluida la obra no las pudo vender, las devuelve.
“El programa fue tan exitoso que en Montevideo en los últimos siete años desde que existe esta ley que se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios”, asegura Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. El proyecto tiene el apoyo del Banco de Uruguay que financia hasta el 90 por ciento del valor de la unidad a 25 años con una tasa que es UI + 6 por ciento, con una relación cuota ingreso del 30 por ciento. Y el éxito de esta ley se explica también porque los bancos uruguayos dan préstamos a desarrolladores con tasas del 5,25 por ciento anual en dólares y el banco presta hasta el 60 por ciento del valor total de la obra.
Crédito: Shutterstock
La Argentina y la UVA
Esta semana se conoció un dato desalentador: el 92 por ciento de las publicaciones para la venta de inmuebles están expresadas en dólares. Si bien la dolarización de las viviendas es común en la venta de inmuebles, esta tendencia empieza a replicarse en los precios de los alquileres que ahora representan el 9 por ciento del total -el doble si se lo compara con lo que sucedía hace dos años atrás cuando sólo representaban el 4,6 por ciento de la muestra-, según un relevamiento realizado por MercadoLibre Inmuebles. En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia es mayor: los departamentos en dólares representan un 11,6 por ciento de la oferta en 2018. Según este análisis, se detectó también que durante la primera quincena de mayo de 2018 se generó un aumento en el precio de venta en pesos de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires en un 7,7 por ciento.
La noticia no alienta al sector ilusionado con lograr que los valores del mercado dejen de expresarse en dólares. Pero para que el sistema de UVA prospere en la Argentina es condición una economía previsible. Y el primer paso es bajar la inflación para lograr previsibilidad y que el sistema de referencia se vuelva fuerte. “Para que un inversor confíe en la moneda del país a largo plazo se necesita una inflación baja, cercana al 3,4 o 5 por ciento como tienen la mayoría de las economías de Latinoamérica y que se mantenga sin sobresaltos”, dice Gagliardo. “Si el año pasado la inflación fue de 24 por ciento y este año se planeaba de 15 por ciento pero terminará siendo del 25 por ciento y la proyectada para el año que viene pasó del 10 a por encima del 18 por ciento es muy difícil poder planificar. La previsibilidad es el punto de partida, porque una vez que se baja la inflación a valores normales se pueden establecer distintos mecanismos de referencia como el UVA y que el mercado las adopte”, agrega.
Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina, el grupo propietario de ZonaProp, coincide en que el sistema de las UVA funcionará en la medida en que estas situaciones de devaluación o de inflación se aquieten: “el UVA está atado a la inflación y si aumenta el dólar, se incrementan los costos, se genera inflación y consecuentemente aumenta el UVA. En un país en el que la proyección de la inflación sube 5 o 6 puntos, y aún no sabemos que sucederá con las paritarias, el UVA no se puede tomar como valor de referencia. Cuando la gente percibe fluctuaciones, no arriesga”, explica.
Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y expresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el país es la constancia del sistema bancario en estimular las UVA. ¿Cómo? Promoviendo el ahorro de la gente y otorgando créditos a constructores en esa unidad. “La ventaja para el desarrollador es que si toma crédito en UVA y vende en UVA no tiene oscilación como antes que tomaba créditos en pesos y vendía en dólares y tenía un desajuste”, analiza. El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcción que todavía no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar aceptándolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos lógicos de estabilización y de construcción de una moneda que sea reserva de valor. “Por lo menos, necesitamos diez años”, aclara Llambías que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerró el contrato con la constructora en esa unidad. Está claro que no es un tema que se arreglará de un día para el otro. “La Argentina tiene todavía una inflación muy alta incompatible con el sistema de crédito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar”, analiza. Un dato alentador que plantea es que si uno analiza “series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación”. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendrá problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares .De esta manera, se quitará, aunque sea en parte, la fluctuación de la moneda. ” Tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión”, destacó el ministro Rogelio Frigerio que junto al titular de la Secretario de la Vivienda, Iván Kerr, se reunieron con referentes del sector, y trabajan en modificaciones para que la turbulencia macro no afecte la demanda. El plan está en acción, veremos los resultados.
El estigma del dólar
Los inmuebles en la Argentina
92% de la oferta
Es el porcentaje de los avisos publicados en MercadoLibre Inmuebles que expresa el valor de las propiedades en dólares. El relevamiento fue realizado en la Argentina durante la primera quincena de mayo.
9% alquileres verdes
Es el porcentaje de los avisos de alquileres publicados por MercadoLibre Inmuebles que expresan los valores en dólares. La tendencia se profundizó. Hace dos años sólo el 4,6 por ciento de los propietarios que rentaban sus inmuebles publicaba los valores en la moneda estadounidense.
Gustavo Llambías, socio de RED, Real Estate Developers: “Los inmuebles se venden en dólares porque el país no tiene una moneda estable”
Federico Gagliardo, Presidente de Vitrium Capital: “En Uruguay se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios en siete años”
Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent: “En la Argentina, el sistema de las UVA va a funcionar en la medida que se aquiete la inflación”
Fernando Ezquerro, Presidente de Dirikon: “La constancia de los bancos para estimular las UVA será clave para que funcionen”
Iván Kerr, titular de la Secretaria para la Vivienda: “Los montos del Procrear se actualizarán para responder al mercado”
Por Silvina Vitale, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
No es necesario disponer de grandes superficies para apelar al paisajismo; la clave pasa por generar espacios funcionales que sean percibidos como un ambiente más; los costos y qué hay que tener en cuenta.
El paisajismo es una buena alternativa a la hora crear nuevos espacios en una casa. También funciona como un disparador a la hora de valorizar una propiedad. La buena noticia es que no es necesario contar con un gran lugar verde para recurrir al paisajismo. Las nuevas técnicas y tendencias ofrecen opciones convenientes aún en lugares reducidos. La clave pasa por diseñar sitios funcionales y atractivos, que agregan valor. “Las propiedades que cuentan con un parque diseñado con criterio y diversidad de espacios y sectorización resultan seductores para los compradores exigentes”, dice Gabriel Bisignano, paisajista y jardinero de la empresa especializada GB Sur Verde. “Una propiedad demanda un tiempo de construcción que oscila entre los ocho meses y un año dependiendo del tipo de obra. Cuando finaliza ese plazo la casa está terminada, mientras que en el caso de un espacio verde, en ese momento, comienza la vida de ese proyecto, y sólo el tiempo y el buen mantenimiento logrará alcanzar el proyecto planeado”, diferencia Verónica Fabio, presidente del Centro Argentino de Arquitectos Paisajistas y profesora titular de Vegetación II de la Licenciatura en Planificación y Diseño de Paisaje de la Universidad de Buenos Aires (Fadu-UBA / Fauba). “Es que para el paisaje, la variable del tiempo, es decir los años, agregan valor, Por eso cuando las propiedades se tasan tienen un plus por “su añosa arboleda o por un parque impecable”, agrega.
El ingeniero agrónomo Carlos Thays, manager del prestigioso estudio Thays -de larga tradición en paisajismo- señala que actualmente los espacios exteriores cobran un rol muy importante en las urbanizaciones y complejos edilicios. “Hoy la gente compra paisaje. En general, se trata de desarrollos donde se prevé que el índice habitacional será exponencial y por lo tanto los espacios al aire libre son de todos los que habitarán ese lugar, como parte de su jardín y de vivir en comunidad”, afirma quien, siendo la cuarta generación familiar dedicada al rubro, conoce muchos de los secretos de los jardines y parques modernos.
El paisajista plantea las diferencias a tener en cuenta de acuerdo a las dimensiones: en espacios pequeños la clave es desviar la atención de los límites y prestar mayor atención a los detalles y terminaciones. En estos casos, dice, se diseña desde un punto de observación más cercano y estático, con visuales de mayor definición en el diseño y materialidad. Cuando se trata de sitios grandes, propone jugar con las escalas y las perspectivas, crear y diferenciar visuales para darle mayor interés al recorrido. Para Hernán Siwacki, socio de la desarrolladora Capital Brokers Propiedades, la gente cada vez más compra experiencias, vivencias, situaciones que le generan un disfrute y que aportan valor agregado a la compra. “A través del paisajismo esto puede ocurrir, por eso cada vez más desarrolladores buscan crear estas experiencias para sus compradores, modificando sus proyectos con este recurso, generando además una mejor calidad de vida para los futuros propietarios o inquilinos”, relata.
Entre las ventajas, los especialistas, afirman que un emprendimiento con paisajismo se venderá más rápido y a mayor precio que aquellos que no se ocuparon del verde. Claro que también hay que tener en cuenta que el valor del servicio de diseño por metro cuadrado ronda los $ 4500. Un número que puede resultar costoso pero que es relativo cuando se prevé una valorización promedio de la unidad de entre 10 y 15 por ciento .
Para Jonathan Kasbarián, técnico jardinero de Verde Profundo, el paisajismo permite ganar espacios en sectores aburridos u olvidados que quedaban fuera de las actividades de la casa. En otras palabras, “pasan a tener relevancia y se convierten por ejemplo en un punto de reunión. Además, la propiedad se revaloriza porque en el caso de querer venderla, el posible comprador detecta a ese lugar como un ambiente más, que no necesitará rediseñar”, relata.
Árboles, rocas, canteros, livings o cocinas al aire libre, piscinas ecológicas, huertas o jardines verticales son algunas de las alternativas que brinda el paisajismo a la hora de planificar espacios verdes en una casa o en un edificio. “El principal elemento vegetal para revalorizar una propiedad son los árboles; cuantos más añejos sean mayor será el valor que añaden a las propiedades. De todas formas, hay que considerar que cuenta mucho su estado fito- sanitario, es decir si está sano o enfermo”, aclara Bisignano. Otros elementos naturales que aumentan los costos son las rocas de grandes tamaños en materiales como el pómez, el mármol, y las piedras como el berilo, la turmalina, la pirina, el cuarzo y el hialino -un tipo de vidrio negro-. Además hay elementos no vegetales cuya utilización está en auge como por ejemplo, el acero que se utiliza en maceteros, canteros altos o para borduras y contenciones de niveles de terreno. “Una forma innovadora de revalorizar la propiedad es incorporando en el exterior algún ambiente interno de la casa, por ejemplo construir un living o una cocina, para esto se suelen usar materiales combinados con maderas o pisos flotantes de PVC”, agrega Bisignano. También se puede recurrir a la realización de una piscina ecológica o natural, que son aquellas en las que para lograr la calidad del agua se recurre a un sistema de depuración natural; y que además tienen un impacto muy favorable en el ambiente, no usa químicos y se consideran naturalmente beneficiosas para las personas. Las cascadas son otros de los elementos recurrentes en paisajismo y su instalación puede arrancar en los $ 9000.
El equilibrio entre interior y exterior juega también un rol fundamental. El arquitecto Matías Goyenechea, titular del estudio a su nombre, con experiencia en casas en clubes de campo y viviendas con jardín, plantea que en sus trabajos conecta el interior con el exterior, generando espacios dentro-fuera, patios internos, metiendo el verde al interior y a su vez extendiendo muros y pisos al afuera. ” Hoy los espacios verdes se diseñan para ser vividos. Conceptos como los perfumes, la huerta o las plantas adaptadas al medio ambiente se vuelven cada vez más relevantes a la hora de diseñar”, afirma la paisajista Gabriela Trivelloni, con enorme experiencia en el rubro. “Hoy están imponiéndose jardines silvestres, naturales con vegetación nativa que no requiere mantenimientos costosos porque estas plantas están originalmente adaptadas al clima y suelos por lo que no son afectadas por enfermedades tan comunes en los jardines y que si sufren y requieren mayor inversión para su mantenimiento”, agrega Bisignano.
Las huertas resultan otra alternativa para revalorizar una propiedad que responde a la tendencia actual del cuidado en la alimentación. El valor dependerá del tamaño, y para los que no tienen suficiente espacio, las huertas pequeñas en cajones son una alternativa bastante económica que se venden a $ 4500.
Los jardines verticales que se colocan en interiores o en exteriores está entre las opciones más elegidas para patios traseros que suelen estar delimitados por muros y resultan poco luminosos. En estos casos, es clave que el paisajista recurra a especies que se adapten a la poca luz. “La ventaja de los jardines verticales es que al colocarse sobre las paredes no importa el tamaño del ambiente; se adaptan a todo tipo de espacios”, señala Kasbarián. Una medida de jardín vertical muy utilizada es la de ocho metros cuadrados que tiene un costo de $36.000.
Por Silvina Vitale, Sábado 23 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
