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Los precios en celeste y blanco

Un informe reveló la disparidad que existe en los valores de las regiones de nuestro país. Los usados en la Capital son los más elevados, le sigue el conurbano, y, el interior, el más barato.

Nuestro amplio territorio dificulta establecer un precio uniforme en la valuación de las propiedades usadas. Las grandes ciudades, las periféricas, las cercanas a áreas productivas, entre otros aspectos, son vitales para precisar las cifras de los departamentos y casas. La consultora Serinco realizó un relevamiento federal que separó a las unidades de dos ambientes sin amenities ni cocheras (ver infografía) con superficies que oscilan entre los 40 y 60 m2 entre la Capital, el Gran Buenos Aires (GBA) y el interior.

El mercado se mantiene expectante con precios estables. “Lógicamente ante un escenario con inflación siempre hay movimiento en los números. Hacer un edificio tiene un costo que es impactado por los aumentos de materiales y mano de obra. Eso sumado a la escasez de tierra en Buenos Aires. Los barrios más demandos por inversores son los que se consideran como ladrillo de oro: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos sectores tienen gran parte del segmento ABC 1”, detalló Lucas Desalvo, supervisor de negocios corporativos de Serinco

Sobre cuales son los barrios que pueden obtener mayores aumentos de los valores de las unidades usadas, detalló, que la zona sur de la ciudad presenta gran potencial.

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Anterior a la liberación del cepo era una situación común que en las negociaciones, el comprador con dólares en la mano, lograba rebajar entre un 10 y hasta un 20% el precio de la unidad ante el vendedor. “No había reglas claras y ante la inestabilidad del tipo de cambio los propietarios que tenían necesidad de vender accedieron a rebajas. Hoy el panorama es distinto. Si bien hay valores que se encuentran altos, la realidad es que hay cierta estabilidad cambiaria, por lo cual los propietarios prefieren esperar antes de rebajar”, amplió.

A su vez hay otra realidad que se basa en la integración de costos para levantar un edificio nuevo. “Si lo tomamos unitariamente en un barrio como Belgrano, se tiene u$s 900/m2 de incidencia del terreno y u$s 1100/m2 de costo de obra, por lo cual sin contar impuestos y beneficios, hay monto inicial de u$s 2000/m2. Esos números marcan una base y se repiten en la ciudad y el GBA, como una especie de valor commodity, a similar mercado y calidad edilicia, similar valor”, comentó Desalvo.

En el GBA los sectores más cotizados están en Vicente López, San Isidro, Lomas de Zamora y Avellaneda. “A nuestro entender, Vicente López y Avellaneda son los sectores más cercanos y ligados con la Capital, y eso es un atractivo único. Por ejemplo, Vicente López absorbe valores similares a los de Núñez, siendo un partido que ofrece espacios verdes, vida al río y accesibilidad e infraestructura comercial. Luego San Isidro y Lomas de Zamora, son dos lugares históricamente marcados por las clases media y alta, donde los precios se defienden a lo largo del tiempo”.

En el interior, el informe reveló que Comodoro Rivadavia es el punto más caro. Allí, los valores suben porque la ciudad chubutense es una plaza destinada a la actividad petrolera. Los sueldos y calidad de vida son elevados, y desde ese punto se enmarca como un mercado de cifras altas, respondiendo a la actividad principal de esta región patagónica


Opiniones

Para Juan José Cruces, economista y director del Centro de Investigación en Finanzas, de la Universidad Torcuato Di Tella, el momento actual, y posicionándose en la parte del inversor, ofrece una excelente oportunidad para vender su departamento.

“Es casi imposible pronosticar la evolución futura de los precios de los departamentos. Es más fácil determinar si hoy están caros o baratos, y tomar una decisión. Medidos en dólares ajustados por la inflación de Estados Unidos, los valores hoy son el doble que en 2001. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde 2003 cuesta 74 meses.”

“Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, canales de distribución y financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario. Nuestros departamentos ya no están baratos comparados con otros países de la región. Aprovechando la mayor demanda por el blanqueo y los créditos hipotecarios con subsidio estatal, creo que es un excelente momento para vender y colocarse en bonos gubernamentales argentinos que rinden más”, amplió Cruces.

Finalmente, José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario, precisó, que, “en base a los relevamientos de valores de departamentos usados estándar sin amenities que venimos haciendo de manera trimestral desde hace 13 años, la Capital es actualmente la que cuenta con la cotización más alta por m2 con 1946 dólares por m2, muy cerca de ese valor se ubica en promedio el valor de las 13 localidades del primer cordón del GBA que componen nuestro análisis y que alcanzan en conjunto un valor promedio de m2 de U$S 1942, aunque con una dispersión más alta ya que el las localidades del sur el valor promedio es por m2 es de 1725 y en la zona oeste de 1765 dólares”.

En el interior del país la situación es similar existen valores medios de entre 1000 y 1100 dólares por m2 en ciudades como San Salvador de Jujuy y San Fernando del Valle de Catamarca, superando los 1850 dólares por m2 de cotización promedio en ciudades como Neuquén y Bariloche. El promedio de valor de las 24 localidades del interior del país en su conjunto relevadas alcanza los U$S 1330 por unidad de superficie siempre considerando departamentos estándar de dos y tres ambientes usados zonas céntricas de cada localidad”, concluyó Rozados.

Por José Luis Cieri, Sábado 20 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Montevideo – Con precios en aumento

El mercado en la costa oriental del vecino país, en el último año experimentó subas del 5,3% en dólares, si se toma como base un departamento de 65 m2. Si bien los operadores hablan de amesetamiento el ritmo de la actividad mantiene varias obras a buen ritmo.

Siempre es importante saber cómo se encuentra el mercado inmobiliario en la costa oriental del Río de la Plata. Y cómo se inició el año actual. En Uruguay, muchos argentinos tienen su segundo hogar y un lugar para realizar buenas inversiones. Avanzan las obras en construcción en Montevideo, donde varias zonas muestran expansión con propuestas en marcha y otras cerca de estrenar.

En base al relevamiento mensual de precios que se realiza en Uruguay, desde los principales portales clasificados, un departamento de 65 m2 en esta capital se ofrecía en enero a un promedio de 161.500 dólares, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril del año último.

Para Raúl Campiglia, responsable de la empresa y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), el mercado inmobiliario de este país vive en la actualidad en un estado de meseta en cuanto al volumen de transacciones y probablemente, por esto sea el mejor momento para realizar operaciones, desprenderse de un inmueble, antes de que los precios bajen.

“El mercado inmobiliario de Montevideo, se está desarrollando con planes de vivienda social en áreas en las cuales se había dejado de construir. Por otro lado en las zonas de más alta residencia, cercanas a la costa, Punta Carretas, Pocitos y Malvín, va un poco lento tanto la oferta como la demanda, pero los precios permanecen firmes, ya que los costos de construcción se mantienen”, explicó Daniel Zulamian, responsable de Zulamian Propiedades.

Los valores aproximados de mínimo y máximo para comprar un departamento, según los valores de vivienda como Centro Cordón y Prado, oscilan entre los 1900 y 2200 dólares el m2 para unidades estándar en zonas medias de Montevideo donde se permite desarrollar. En barrios de máxima residencia como Malvín y Punta Carretas, las viviendas nuevas de categoría, se cotizan desde los 3000 y pueden llegar hasta los 4000 dólares cuando se ubican directamente sobre la costa.

Al consultarle por los cambios advertidos en el público argentino luego de la asunción del presidente Mauricio Macri, Zulamian, agregó: “El cambio político en la Argentina permitió mejorar el movimiento de alquileres en Punta del Este donde tenemos edificios como Casino Tower frente al Conrad, Place Lafayette, al lado del Punta Shopping y Cruceros, en la Rambla Mansa parada 35. Es decir, acceder a un buen movimiento en arrendamientos y un renovado interés por los departamentos, con buenas ubicaciones y servicios”.

En construcción

“En cuanto al crecimiento de obras en construcción podemos destacar las zonas del Centro, el Cordón, la Aguada y la Unión. En el sentido contrario a la construcción tradicional, los lanzamientos de la Vivienda de Interés Social (VIS) han crecido sistemáticamente desde su puesta en marcha hasta 2015. Igualmente, las ventas de las unidades han pasado desde prácticamente cero hasta llegar hoy a igualar a la de las zonas costeras. Esto en cuanto a lo sucedido hasta el primer semestre del año último”, detalló Eduardo Steffen, presidente de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay.

“Si bien todavía no disponemos de la información de los registros de operaciones del segundo semestre, creemos que el crecimiento de la venta se ha estancado. Además visualizamos que cambió el perfil del comprador, sobre todo, del que adquiere una vivienda para su uso personal, ahora pasó a tomar importancia el del inversor que compra para alquilar”, amplió Steffen.

El aumento en los costos de construcción y el importante stock de viviendas sin vender es uno de los elementos que ha incidido en forma más importante en el desaliento en las zonas costeras.

“En cuanto a la VIS, a partir de la fijación de topes en los precios de venta, para el 25 % de las unidades de cada emprendimiento, ha desacelerado la inversión del capital privado”, expresó Steffen.

Las VIS se comercializan alrededor de los 2200 dólares el m2, las unidades nuevas a la venta sobre la costa, de primera línea, desde 4000 dólares, y las que se construyen dentro de la trama de la franja costera a dos o tres cuadras de la costa, entre 3000 y 3500 dólares el m2. A estos precios hay que agregarle el costo de las cocheras.

“Los principales inversores, además de los uruguayos que tradicionalmente lo hacen en Montevideo, son argentinos, españoles y de otras nacionalidades. Sin duda que el cambio de gobierno en la Argentina abrió nuevas esperanzas para que los procedentes de ese país vuelvan a adquirir propiedades en Uruguay. Pero aún es prematuro apreciar un resultado significativo”, estimó.

Eduardo Campiglia, comentó: “El año pasado existió un crecimiento radical en las zonas donde se construyen edificios aprobados por la Ley 18.795 de la Agencia Nacional de Vivienda y el Ministerio de Vivienda, que cuentan con importantes beneficios para familias e inversores, pero disminuyeron las construcciones en zonas costeras”.

El costo aproximado en la actualidad es variable según la ubicación y el proyecto en sí, pero en términos generales, es posible estimarlo entre 1800 y 2400 dólares el m2. “Sin duda la zona que más creció fue Barrio Sur, ya que con nuestro proyecto Estrellas del Sur, el barrio recuperó más de la cuarta parte de los habitantes que había perdido en 40 años”, destacó Eduardo Campiglia.

“Estas propiedades se alquilan rápidamente y la renta relativa es muy buena, están exonerados del IVA, del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP) equivalente al 2% del valor de la propiedad, de impuestos a los alquileres IRPF/IRAE y del impuesto al patrimonio, estos dos últimos, por diez años”, comentó.

También lo premium

La desarrolladora argentina TGLT hace un tiempo hizo su apuesta en Montevideo con su sello Forum. Allí construye lo que es un ícono ineludible en la rambla de la ciudad. Totalizará 65.000 m2 sobre un terreno de 11.000 m2. “Basta con subirse a un taxi y decir llévame a Forum, para entender este fenómeno. La obra está en etapa de terminaciones en más de la mitad de las unidades, y hoy ya se pueden ver aberturas, baños, cocinas, y pisos colocados”, precisó Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT en Montevideo.

Los valores de este emprendimiento varían según el tamaño, tipología, vista, y altura de las unidades, “pero hay una opción para cada comprador. Los precios del m2 van desde 3000 a 5000 dólares. Hay unidades entre 250.000 y 1.500.000 dólares”, amplió.

Sobre el porqué de la elección en la capital uruguaya, Ellenberg, precisó que “Montevideo es un mercado predecible, sólido, y con una demanda creciente. Junto a nuestros otros dos mercados, Rosario y Buenos Aires, constituyen tres escenarios claves para la primera vivienda”.

A los inversores les seducen las reglas de juego claras, la estabilidad del mercado, la seguridad jurídica y también los favorables índices de desarrollo de la ciudad y sus habitantes, como la seguridad pública. Steffen concluyó: “La economía uruguaya, si bien no está en recesión, ha bajado su ritmo de crecimiento. Esto sin duda incide en nuestra industria a la que vemos también bajar en su ritmo aunque no en forma demasiado significativa. Sin embargo, debemos destacar que los precios de venta no han caído y los promotores prefieren alquilar las unidades terminadas antes que hacer descuentos importantes a la hora de comercializarlos”.

Por Clara Zapiola, Sábado 26 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Coyuntura – Precios en alza, al compás de la inflación y el efecto dólar

Así lo confirman el relevamiento de la UADE y los inmobiliarios consultados; las unidades a estrenar como las usadas de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, son las que más aumentaron

A la hora de buscar un departamento para comprar, cada barrio presenta características diferentes, tipos de construcciones, conectividad, servicios, entre algunos aspectos determinantes, y por lo tanto, precios distintos entre sí, tanto en unidades nuevas como usadas, aunque en ocasiones los valores pueden acercarse.

Con una demanda que busca seguridad y tranquilidad, dos aspectos que hoy se destacan por su escasez, una vía rápida de acceso al Microcentro y una amplia oferta de tipo de unidades que pueden ir desde el clásico dos ambientes hasta un piso de 300 m2, los precios fueron empujados hacia arriba, sobre todo en los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza entre otros.

Según el relevamiento de precios publicado en el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas para el segmento a estrenar, los precios rondaron en Palermo los 3188 dólares el m2, en Núñez los 2735 dólares, en Recoleta 3115 y Belgrano 3022 dólares el m2. Por su parte, en los usados, rondan para Palermo los 2590 dólares el m2, en Recoleta los 2556 dólares, en Belgrano 2427 dólares y, en Núñez, 2385 dólares.

Las muestras relevadas para este informe superaron los 13.000 departamentos para cada período, sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Según las estimaciones del instituto, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es 2571 dólares, un 7,3% mayor respecto de abril de 2014, para los departamentos nuevos y 2111 dólares para los usados, un 3,2% menor, en igual comparación de períodos.

“Parecería entonces, que en el segmento de departamentos nuevos cada barrio enfrentó la coyuntura de manera diferente, según calidad constructiva y de entorno urbano, mientras que los usados iniciaron el año 2015 con un generalizado quiebre a la baja. Esto luego de la relativa estabilidad de precios observada durante 2014. Más allá de estos resultados, esta tendencia distaría de ser robusta, habida cuenta que en el segundo semestre del año las expectativas se verían subordinadas a los interrogantes típicos de un período electoral”, explicó el licenciado Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE.

En la comparación abril 2014 versus abril 2015, los valores de departamentos nuevos en Palermo y Belgrano crecieron un 7,9% y 4,5%, respectivamente, al tiempo que en Recoleta y Núñez los precios cayeron un 2,1% y 0,3%, respectivamente. En cuanto a los usados y en igual comparación de períodos, los precios promedios en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez cayeron un 2,2%, 1,6%, 1,4% y 4,6%, respectivamente.

Analizando la evolución de los precios de los departamentos nuevos desde septiembre de 2013, luego de un panorama general de precios promedio estables en la segunda mitad del año pasado, se destaca el incremento transitorio en Recoleta en febrero 2015, su corrección durante abril de este año y un incremento en Palermo durante el mismo mes que lleva a un precio del m2 que supera todos los niveles desde septiembre de 2013.

“El incremento en los valores de los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza cómo Flores, responde a que los dos primeros son los más buscados dentro del circuito inmobiliario. Integrando el Top-Five, junto a Recoleta, Caballito y Barrio Norte. Y sí, es cierto, que aumentaron los precios por la mayor demanda”, comentó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.

Sin embargo, a pesar de este aumento en las unidades, se espera que se produzca un nuevo movimiento hacia arriba, que dependerá del desarrollo de la economía en los próximos meses, basándose sobre todo en el comportamiento del dólar. Villa Urquiza y Flores tuvieron menor demanda, lo que produjo que los compradores se volcaron a adquirir en esas zonas. En cuanto a Villa Urquiza, la oferta creció y se amplió, con la llegada del subte y su futura extensión. Lo mismo ocurre en el barrio de Flores, el que tenía los valores muy atrasados respecto a barrios vecinos, como Parque Chacabuco y Caballito.

“La dispersión en los valores de venta, lo marca la ubicación de cada emprendimiento. Factor indispensable, como también la superficie. En los de 100 m2 en adelante, se nota un detrimento mayor en cuánto a concreción de las operaciones por la diferencia de los precios, y un menor valor a los chicos. Además, al tasar los inmuebles el primer factor que hay que tener en cuenta es location, location, location, dicho muy usado por los inmobiliarios. Esto se convierte en el factor principal y determinante del precio a obtener, al poner a la venta los inmuebles”, detalló Toselli.

En cuanto al tipo de unidades más requeridas por la demanda, Marcelo Rebecca, director de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria comentó: “Siguen siendo las unidades de hasta 100 m2, edificios con amenities o q tengan un diseño distintivo. También no hay q olvidar a los ph, tipo casa, que siguen siendo muy buscados por su bajo costo, fundamentalmente en expensas, por sus terrazas y sus patios”.

Los departamentos de uno, dos y tres ambientes, son los más demandados, con una buena ubicación, una antigüedad que no supere los 30 años y en buen estado de conservación, sin mostrar una gran diferencia por su disposición al frente o al contrafrente, siendo lo más determinante, la dimensión del inmueble. Toselli enumeró: “el de un ambiente, es el primer escalón para acceder a la vivienda, o el de tres ambientes al agrandarse la familia”.

“Todavía quedan terrenos para erigir edificios en dichos barrios, y seguramente seguirán levantando el nivel edilicio, como así también los precios en cada uno de ellos”, concluyó Toselli.

Por Azalía Rivero Pomarino, Sábado 25 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Buenos Aires, con precios bajos

Cucicba elaboró un informe que confirmó que los valores en dólares del mercado porteño de los inmuebles usados se encuentran entre los menos cotizados del continente; la coyuntura económica y el cepo cambiario, entre las causas.

Un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba) analizó los valores de los inmuebles usados en distintos países de América del Sur y precisó que en la Capital de nuestro país los precios están bastante bajos en comparación con la región. En la Argentina, se establecieron como parámetro, los precios en los barrios de Recoleta y Almagro.

“Fue una iniciativa de los Jóvenes Profesionales del Colegio que querían saber si los precios de los inmuebles en la Argentina están caros como piensan muchos o no. Se utilizó la metodología de la comparación con otros países, pensando en que en el largo plazo los valores deben estar vinculados con la imagen y el posicionamiento que cada ciudad debe tener hacia los ojos del mundo”, destacó Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achával. El objetivo del trabajo fue hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de América del Sur ( ver infografía). Se utilizaron como referencia los departamentos de uso familiar de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios, con una superficie total promedio de entre 40 y 70 m2) en dos tipos de barrios para cada país. Los elegidos fueron departamentos sin amenities y, en caso de tenerla, en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera.

En todos los países analizados, se seleccionaron dos barrios de cada ciudad, uno más cotizado y otro que presenta al sector de mediano poder adquisitivo. La fuente de la información fueron las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e Internet. En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, se eligió un barrio característico de clase media, como Almagro, y de clase media alta, el de Recoleta, aclaró el informe.

Para entender el contexto local, se dialogó con dos brokers de las zonas analizadas en el informe. En Almagro, una unidad de características similares a las relevadas oscila entre los 38 y 45 años de antigüedad. “Son construcciones sólidas, con materiales fuertes, ambientes amplios, muy raro de encontrar un edificio de esa antigüedad con amenities”, comentó Pablo Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.

En la zona, el valor aproximado del m2 para una unidad usada de tipo familiar de entre 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 m2 ronda entre los 1750 y 1900. Las unidades que presentan el m2 más elevado son las que se encuentran sobre las avenidas Corrientes y Córdoba del lado de Almagro (aunque la mayoría ya lo toma como Palermo). Las calles más caras son Aníbal Troilo y Panamá y las que bordean la plaza Almagro. En tanto, Almagro Sur, una vez que se atraviesa la avenida Rivadavia es más económico.

“En este barrio, el sector con más demanda es aquel que se encuentra próximo a la plaza Almagro y las unidades próximas a las estaciones del subte como Medrano y Ángel Gallardo”, agregó Migliorisi. El segmento familiar y adultos cuyos hijos ya dejaron el hogar son los que primero se anotan en las búsquedas. En segundo orden las parejas jóvenes o jóvenes, porque estos en general buscan edificios nuevos con amenities o PHs. Seguí leyendo “Buenos Aires, con precios bajos”