Cóctel 2021: Pandemia, récord de inmuebles a la venta, ley de alquileres, construcción

Casi mitad de año y un 2021 parecido pero diferente, con la herencia de un mercado casi sin mercado.

En mayor o menor medida los mercados del mundo sufrieron los embates de la pandemia y muchos de ellos ya muestran signos de recuperación, pero el nuestro aún continua muy inestable.

El sector de los usados es la franja más afectada y viene de años de altibajos. Mirando hacia atrás, basta con recordar el mercado paralizado que vivimos durante el periodo comprendido entre 2011 y 2016 por el cepo cambiario de ese momento. Pese a esa situación, los precios siguieron en aumento. 

Luego vino el “sinceramiento” de 2016 que reactivó parte del sector, y en 2017 llegó la “primavera inmobiliaria” de la mano del boom de los créditos hipotecarios UVA donde los precios se dispararon nuevamente y se vendió todo lo que estaba en oferta. La cantidad de escrituras en CABA mostró un aumento del 108% desde que se levantó el cepo cambiario en diciembre de 2015 hasta mayo de 2018, alcanzando niveles como los de la década del ’90.

Pero, como ya estamos acostumbrados, esta fiesta duró poco, y comenzó la crisis que se agudizó con la llegada de la pandemia.

Por esto, el mercado que tenemos no sorprende, es más de lo mismo, parecido pero diferente, podríamos decir que en la actualidad se agregan nuevas situaciones que generan este “cóctel” que forma el mercado del 2021.

A diferencia de meses previos a la pandemia, hoy tenemos una sobrepoblación de inmuebles ofrecidos a la venta, que sigue semana a semana en aumento. 

Esto se debe principalmente a que el nivel de demanda es de los más bajos, lo que hace que se sigan acumulando unidades, y en consecuencia el stock aumente. Por otro lado, tenemos restricciones cambiarias, la incertidumbre de las medidas tomadas por la pandemia, la baja rentabilidad y no nos olvidemos de la Ley de alquileres que generó que muchos propietarios prefieran poner a la venta sus inmuebles, incluso en un valor menor al deseado, en lugar de alquilarlo bajo las condiciones que establece esta norma.

Esta sobrepoblación de inmuebles y escasa demanda provoca que los valores mantengan la tendencia a la baja. Una baja por llamarlo de alguna manera, mentirosa, si tenemos en cuenta que estos valores estaban muy por encima de los reales. Para que tengas una idea, Buenos Aires, pese a que los valores disminuyeron, continúa en el podio del m2 más caro de América Latina, ocupando el tercer puesto detrás de Santiago y Montevideo.

La diferencia dentro de este panorama que se presenta hoy es que el mercado actual cuenta con una herramienta que puede marcar, valga la redundancia, la gran diferencia y lograr el cambio de rumbo generando el camino de la reactivación. 

La construcción se presenta como la pieza fundamental para dinamizar el mercado, ya sea como resguardo de capital para el ahorrista ante la situación económica actual, o aprovechando los bajos costos que, pese a que vienen aumentando en los últimos meses, continúan siendo un atractivo de inversión muy beneficioso. Por último, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, que es una excelente oportunidad para aprovechar la gran cantidad de oferta en emprendimientos, en donde los valores en muchos de ellos se ofrecen hasta un 30% más bajos que en los meses previos a la pandemia. Además de la esperada línea de créditos que esta pronta aprobarse para la compra en pozo o en obra y que posicionan a este sector como el motor principal para reactivar el mercado y la economía en general.

Está claro que la recuperación del mercado, como así también de la economía, dependen de muchos factores. Muchos de ellos ajenos a lo que los actores del sector podamos hacer.

Vivimos una época muy complicada, donde la pandemia nos encontró ya con un mercado parado. Hoy la recuperación está en gran parte en manos de las medidas y en el uso que les demos, pero la otra mitad va a depender del avance y continuidad de la crisis sanitaria, algo que ninguno de nosotros podemos controlar.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 1 de Junio de 2021
Publicado en Real Estate Data

Caballito: Récord de m2 en desarrollo

Se encuentran en desarrollo casi 200 mil m2 en 75 manzanas. Por segundo año consecutivo se registra una baja en los valores. 17° relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre la zona que rodea al parque Rivadavia

departamentos a estrenar en Caballito

El barrio de Caballito figura secundando al de Palermo al tope del ranking donde más edificios en propiedad horizontal se construyeron pos crisis del 2001/2002.

Dentro de ese barrio Reporte Inmobiliario relevó por 17° año consecutivo la zona que rodea al Parque Rivadavia. Concretamente el área analizada se encuentra comprendida entre las calles Del Barco Centenera, Av. Rivadavia, Av. La Plata y Av. Directorio.

Dentro de la zona que involucra alrededor de 75 manzanas se detectaron actualmente 67 emprendimientos, de los cuales sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta, otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad de emprendimientos sobre el frente del lote pero sin haberse iniciado y los restantes 63 concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, jueves 3 de junio de 2021

Indice de Oferta en CABA: récord de récords

Del estudio surge que hace ya un par de años que la oferta de departamentos continúa aumentando semana a semana. Mientras tanto con los alquileres ocurre todo lo contrario. Por Soledad Balayan, Titular de Maure Inmobiliaria.

índice de oferta soledad balayan

Quienes me conocen y siguen mi trabajo saben que desde junio 2012 vengo observando la oferta de departamentos publicada en los dos portales de inmuebles más importantes del país. Un año después comencé a observar el comportamiento en otros buscadores lo que me permitió ir registrando cómo se comporta la oferta a través del tiempo a medida que se fue complicando la economía y se incrementaron las regulaciones sobre el mercado de alquileres.

Producto de ese seguimiento surgió el índice de oferta inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires que elaboré con los datos de uno de los portales.

índice de oferta de propiedades maure inmobiliaria

Hace ya un par de años que la oferta de departamentos en venta es record en la ciudad y continúa aumentando semana a semana. En la medida que la cantidad de escrituras no superen las 4000 operaciones mensuales, seguiremos viendo acumulación de stock.

No solo el cepo y la situación económica han contribuido a este efecto, las regulaciones implementadas en el mercado de alquileres (decreto de congelamiento y ley de alquileres) han contribuido a este aumento. El escenario contrafáctico se desconoce (nunca se observa el camino no tomado), pero si se hubiera incentivado (en lugar de ahuyentar) al propietario de un inmueble a volcar su propiedad al mercado de alquileres el escenario quizás sería distinto y quienes buscaran alquileres hoy estarían en mejores condiciones.

Hoy solo vende quien baja el precio y es el comprador quien tiene un mayor poder de negociación (estamos transitando lo que se llama en Real Estate un “buyers market” o mercado de compradores). La gran mayoría de la oferta en venta está fuera de precio porque no tienen apuro en vender pero el pequeño segmento que está dispuesto a comprar tampoco tiene apuro, es más racional y se toma su tiempo para comprar lo que realmente considera en precio.

Opciones sobran en el mercado de venta, contrario a lo que sucede en el mercado de alquileres donde hay mayor rotación y se incorporan menos propiedades según pasan los meses.

En febrero 2021 se cumplió el mes once de caída interanual en la oferta de alquileres: todos los meses hay menos opciones que el año anterior.

índice de oferta de departamentos venta y alquiler

Por supuesto que vendrá el rebote técnico en Abril y Mayo donde la oferta, producto de la cuarentena estricta, se vio lógicamente reducida en ambos segmentos.

No nos dejemos engañar por los rebotes técnicos en 2021.

La situación del mercado de alquileres es bastante crítica por lo que resulta imperioso que se implementen soluciones para que genuinamente quien busca alquiler esté mejor que seguramente será con un mercado más flexible y con más opciones para elegir.

Lic. Soledad Balayan
Analista del mercado inmobiliario
Titular en Maure Inmobiliaria

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 9 de marzo de 2021