El crecimiento del parque automotor y las normas de estacionamiento impuestas por el GCBA impulsan la oferta de cocheras; valores según los barrios.
La vida moderna, con sus exigencias diarias, insta a valorar el tiempo como el oro. Se entiende que el trabajador, por ejemplo, no puede perder muchos minutos en buscar un estacionamiento a la hora de ir a su lugar de tareas, lo que padece en forma cotidiana en las grandes ciudades. Crece de forma notable el parque automotor año tras año; en el caso de la Capital Federal, cada vez con mayores restricciones para estacionar, aun en los barrios alejados del Centro y localidades densamente pobladas del Gran Buenos Aires. Se suma además el crecimiento de la superficie edificada y la reducción de lugares habilitados para estacionar en espacios públicos. Lo que llevó, incluso, a las autoridades de varios municipios del conurbano a establecer la obligatoriedad de construir tantas cocheras como departamentos en cada nuevo edificio.
Por esto, el mercado de las cocheras continúa en movimiento. De hecho, “las vicisitudes económicas que hace unos meses estamos atravesando instó a muchos de los pequeños o nuevos inversores a que apuesten por ladrillos, y una de las opciones más demandadas son las cocheras, al 100% en pesos y en cuotas que se adaptan a todos los públicos”, sostiene el desarrollador Andrés Balestrini, de Parking Privado Quilmes.
Invertir en tiempo
Con la peatonalización llevada adelante por el GCBA en la zona del microcentro se restringe cada vez más el uso del automóvil en esa área de la ciudad, obligando a las personas que utilizan el vehículo para ir a trabajar a buscar estacionamientos en lugares cercanos a estaciones del ferrocarril o de subte, valorizando así esos sectores.
A esta situación “se le suma la sanción en la Legislatura porteña de la nueva ley de estacionamiento medido y reordenamiento de tránsito, que comenzará a aplicarse este año”, dice Alberto Súcari, director de Ecocheras. Y agrega: “En algunos barrios se pagará de 6 a 16 pesos la hora para poder dejar el automóvil en la calle”.
En relación con los valores de alquiler tanto en las playas de estacionamiento como en las cocheras, Fernando Ledo, gerente comercial de Inmobiliaria Bullrich, comenta: “Se ajustan entre dos a tres veces por año, según la cámara que rige al sector, con lo que acompañan tanto la suba de costos como de los aumentos conseguidos por las paritarias laborales, lo que otorga una curva interesante para la inversión”.
En el macrocentro hoy cuesta entre 20 y 30 pesos la hora, y de 45 a 100 pesos la estada, según sea un coche o una camioneta.
Este escenario favorece el desarrollo de nuevos emprendimientos de cocheras en distintos barrios, teniendo en cuenta que quienes inviertan en estos proyectos pueden optar por su uso o bien alquilarla a un tercero o asignar las unidades a un pool de renta de estacionamiento por hora. El rendimiento del garaje por hora es un negocio conservador, donde lo importante es la permanencia en el tiempo, el flujo constante de caja y la valorización del bien que acompaña a la inflación. Desde este enfoque, Juan Manuel Balestrini, socio fundador de la firma desarrolladora Well Park, cree que “muchos de los numerosos garajes de planta baja y primer piso que no cambian su destino es porque están satisfechos con sus ganancias, del mismo modo que los valores por hora y estada que seguirán subiendo”, Destaca: “Un buen control de acceso y cámaras monitoreadas son fundamentales para el trabajo diario”.
La inversión que se puede realizar para un desarrollo importante y bien ubicado ronda los 3 millones de dólares, incluido el costo de la tierra y la construcción. Lo que cuenta con bajo costo es el mantenimiento del edificio. Para Tomás O’Keefe, “el riesgo comercial es mínimo”, lo que a su vez, para el responsable de la División Emprendimientos de la Inmobiliaria O’Keefe “se trata de una inversión segura a futuro, ya que la renta está asegurada por el crecimiento constante del parque automotor”.
Según un estudio del GCBA, en la city porteña se encuentran 112.463 garajes privados, distribuidos en forma homogénea en los barrios de perfil residencial. En cambio, los garajes comerciales, que son 2778, se concentran en el Centro, siendo el de Balvanera el que más tiene. En referencia a esto, Juan Manuel Balestrini manifiesta: “Son pocos para los 273.008 edificios de vivienda con que cuenta la ciudad”. Por consecuencia, el mismo desarrollador adelanta: “En Well Park estamos estudiando un modelo de estacionamiento con ascensor automatizado para los barrios más centrales, donde ya no quedan terrenos como Barrio Norte y Recoleta, entre otros”.
Es para tener en cuenta la tendencia alcista del precio del estacionamiento, un fenómeno mundial que acompaña al uso del automóvil masivamente y la dinámica de crecimiento de las ciudades. Otro dato interesante es lo que pasa en Japón, donde para comprar un auto hay que presentar documentación que uno antes adquirió una cochera.
Cotizaciones
En Belgrano, la mayor oferta de cocheras se encuentra de Cabildo hacia Cramer, con valores de 22.500 a 26.000 dólares por unidad. Por ejemplo, Ecocheras ofrece espacios en Vuelta de Obligado, entre Blanco Encalada y avenida Monroe, “con una inversión de 225.000 pesos, que se pueden pagar al contado o 40% en efectivo y el resto financiado en 12 cuotas, ajustables por el índice CAC. Zona donde el costo del alquiler ronda los 1000 pesos mensuales”, refiere Alberto Súcari.
Por Palermo, con escasa oferta y constante demanda, los alquileres ya treparon a los 1800 pesos mensuales. Consigna Fernando Ledo: “En nuevos emprendimientos, Bullrich comercializa unidades a 39.000 dólares y en Las Cañitas, a 40.000 dólares”. En Recoleta los valores oscilan entre 25.000 y 30.000 dólares.
Otros sectores muy buscados por los inversores son los barrios de Once, Balvanera y Almagro, donde se ofrecen a la venta entre los 15.000 y 22.000 dólares, mientras que los alquileres rondan los 1200 pesos. En la avenida Córdoba y Medrano, Ecocheras presenta un nuevo emprendimiento con cocheras a partir de 220.000 pesos, a pagar 30% al contado y el saldo en 12 cuotas, ajustables por el índice CAC. En el microcentro los valores promedian los 25.000 dólares, aunque la Inmobiliaria Bullrich comercializa cocheras en el sector del Paseo La Plaza de 32.000 a 35.000 dólares, y Well Park, en sus desarrollos, las vende entre 120.000 y 150.000 pesos, con alquileres desde 800 pesos.
En el conurbano, según Tomás O’Keefe, “los valores de las nuevas unidades promedian los 145.000 pesos y los alquileres varían entre 750 y 900 pesos mensuales”, las que se adquieren por fideicomiso al costo..
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 5 de abril de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
