El corredor de Paseo Colón y el tramo de la 9 de Julio limitado por las avenidas Belgrano y Garay seducen a los inversores; los nuevos proyectos
El mercado de oficinas sigue expandiéndose y en ese proceso de crecimiento los desarrolladores e inversores buscan nuevos destinos. Dos de los ejes de la ciudad de Buenos Aires que concentró, en los últimos tiempos, la atención del sector son las avenidas Paseo Colón y la 9 de Julio, dos arterias que proyectaron su expansión, según los especialistas, de la mano del Metrobus, que revitalizó la zona. En este cónclave se encuentran las bajadas de las dos autopistas fundamentales en la interconectividad: la 25 de Mayo y Buenos Aires-La Plata. Ambas tienen allí su descenso y son las puertas de entrada a la city porteña para los que vienen del Oeste y del Sur del Gran Buenos Aires. “Hasta hace unos años el mercado inmobiliario veía a este sector de la ciudad como a una zona fría, dado que carecía de desarrollos tanto de oficinas como residenciales. Allí, apenas se destacaban las redacciones de los diarios Crónica y Ámbito Financiero y, un puñado de grandes edificios sobre Paseo Colón. Pero en los últimos tiempos el crecimiento de Barracas y de San Telmo junto con la consolidación de las inmediaciones próximas al Parque Lezama -un área consolidada como casco histórico turístico con sector residencial gracias a la llegada de modernos emprendimientos- se convirtieron en el motor del desarrollo inmobiliario de oficinas”, comenta Guido Zucchini, director Gewin Desarrollos Inmobiliarios.
Muchos de los especialistas del sector coinciden en que este espacio porteño ofrece un gran potencial que sin duda seduce a los diferentes jugadores del sector. “La zona de Paseo Colón se encuentra en franco crecimiento, el cual está impulsado fundamentalmente por la llegada del Metrobus que no sólo organizó el tránsito sino que también le dio mayor seguridad al lugar revitalizando ese espacio”, comenta Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria Constructora.
Para Mai García Hervas, broker de oficinas y edificios en block de Toribio Achával el eje de Paseo Colón es un área que aún no puede desplegar sus beneficios al 100 por ciento. “Hasta hace muy poco este sector estaba en la mira de entidades estatales hasta los anuncios de recorte realizados en los últimos días. La 9 de Julio en cambio fue tomada por empresas privadas, algunas de ellas internacionales, como por ejemplo firmas del rubro petrolero, tecnológico, grandes estudios jurídicos o contables, gracias a desarrollistas que se animaron a construir edificios AAA”, explica la especialista. En la otra punta del mismo eje las remodelaciones urbanas realizadas por el Gobierno de la Ciudad y el desembarco de algunas empresas corporativas y organismos oficiales también fueron dando forma a la metamorfosis de este polo. “La remodelación del Parque Lezama conjuntamente con la localización de la sede central de HSBC y la instalación de una dependencia del Gobierno de la ciudad en la remodelada fábrica Canale, le dan mucha más fuerza al nuevo tramo del corredor Paseo Colón que va desde la avenida Independencia hasta Patricios”, coinciden Zucchini y Puebla.
Pero según los expertos, la zona seguirá experimentando cambios una vez que se terminen las obras del Paseo del Bajo que tendrá una extensión de 7,1 kilómetros de extensión y que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata y la Illia. “Sin duda todos estos cambios le aportarán al lugar un nuevo dinamismo que también se verá reflejado en los futuros residentes. En la actualidad algunas de las empresas que se mudan a este sector porteño, provienen del microcentro y buscan espacios más nuevos y funcionales, con mejores accesos como la conexión directa con la autopista 25 de Mayo, Puerto Madero, y la posibilidad de estar a pasos del Paseo del Bajo”, cuenta Puebla.
Los inversores que se encuentran a la caza de negocios oportunamente adquirieron tierras a muy buen valor que, poco a poco, fueron mejorando la cotización por efecto de los cambios que produjeron las obras públicas. “Actualmente en ese eje la mayoría de las obras son nuevas. En algunos casos por tratarse de fachadas históricas requieren de una intervención tipo restauración y reciclado, aunque estos son los menos”, sostiene Puebla. “El Sur porteño, y fundamentalmente esta zona tiene un gran potencial por su accesibilidad y conectividad, vemos que los proyectos de oficinas comerciales tienen una ventaja en este sentido ya que su locación estará en una zona que permitirá entrar y salir del centro en tan solo 25 minutos de la mano del desarrollo urbano que se proyecta. Todo indica que el lugar va a tener una demanda de oficinas más pequeñas, para empresas satélites de las grandes corporaciones que se han instalado en la zona, además de los ministerios que se mudarán en los próximos meses”, expresa Zucchini.
Según el referente de Puebla, en la zona el requerimiento de oficinas cumple con los parámetros internacionales: plantas libres, espacios destinados para cocheras y amenities entre los que se destacan salas de reuniones, SUM, espacio guarda bicicletas, entre otros servicios.
Respecto a los precios, García Hervas afirma que por ahora la llegada del Metrobus no impactó en los valores. “Este medio de transporte mejoró la accesibilidad de la zona pero hasta el momento no se observan mejoras en la cotización de las oficinas”, enfatiza. Los referentes coinciden en que en los edificios nuevos -con una antigüedad menor a los cinco años-, los precios de locación y venta son similares tanto en la avenida Paseo Colón como en el tramo Sur de la avenida 9 de Julio, si bien, hasta hoy, son más requeridos los proyectos ubicados sobre esta última traza. Puebla afirma que los valores de venta en Paseo Colón arrancan en US$2500 por metro cuadrado, mientras que para el alquiler promedian los US$18 -con valores que arrancan en los US$12-.
Los proyectos en danza
Una de las novedades de la zona es el complejo de oficinas que desarrolla Gewin denominado Icon San Telmo, ubicado sobre Paseo Colón al 1400. El proyecto es un edificio de oficinas y locales comerciales, con superficies que promedian los 110 metros cuadrados. Está ubicado a metros del Parque Lezama, a pasos del casco histórico y comercial de San Telmo, Puerto Madero y La Boca. “Este inmueble que contará con una fachada de 28 metros de largo sobre la avenida principal ofrecerá oficinas que oscilan entre los 56 y los 100 metros cuadrados con opción a ser moduladas para lograr mayores superficies”, dice Zucchini. Allí en la etapa de lanzamiento, las oficinas tendrán un valor de venta que partirá desde los US$2650/m2. Justo frente a este proyecto se destaca el nuevo edificio del Banco Santander Río, ubicado sobre la avenida Juan de Garay al 100, el cual promete convertirse en un hito por la diversidad de su propuesta. El edificio, que está desarrollándose sobre un terreno de 4250 metros cuadrados y que tendrá una altura máxima de 38 metros de altura, albergará los sectores de soporte y áreas financieras de la compañía -un middle office, back office- y una sucursal, las cuales estarán distribuidas en tres cuerpos vinculados por espacios acristalados. Entre las características del inmueble se destacan las amigables con el medio ambiente que le permitirán alcanzar la certificación LEED.
Otras de las novedades de la zona es el edificio que se encuentra en México al 400, a unos 200 metros de la avenida Paseo Colón y que en breve reingresará al mercado comercial. El proyecto de 8500 metros cuadrados tiene cuatro plantas y se comercializa a US$10.850.000. “El inmueble es un edificio en block en excelente estado con ingreso peatonal por la calle México e ingreso vehicular por la calle Defensa. Se trata de un edificio con todas sus instalaciones listas para funcionar -desde grupo electrógeno con doble redundancia, UPS, data center, salas de trabajo, mobiliario hasta entradas blindadas-. Actualmente está ocupado por Banelco que lo liberará en los últimos meses del año. Considerando todo el equipamiento que la empresa estará dejando, se trata de una oportunidad única para empresas del rubro IT”, comenta Juan Manuel Farola, de la firma Colliers International, responsable de la comercialización.
Para Puebla no existen muchos puntos de comparación entre el eje 9 de Julio y Paseo Colón. “La primera tiene a mi entender personalidad propia y además se encuentra consolidada casi en su totalidad. Por otro lado, pienso que Paseo Colón seguirá creciendo y siendo parte del centro histórico de la ciudad, con sus edificios neoclásicos con una importante recova en sus basamentos que embellecen las calles y que marcan por sí solos un estilo único de la geografía porteña. El eje de Paseo Colón podría compararse con el tramo de la avenida Belgrano que va desde la 9 de Julio hacia el Bajo”, finaliza Puebla.
Por Leandro Murciego, Lunes 2 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
