En un contexto volátil y complejo, con la suba del dólar y la disminución de los créditos, qué recomiendan los brokers a la hora de comprar o invertir en propiedades, a pesar de la coyuntura actual.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador, si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.

Asimismo, agrega que hay que tener en claro qué se busca, ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios. Y precisa que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuáles estaría dispuesto a sacrificar.

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversión ‘’quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.

APUNTAR AL LARGO PLAZO

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal, es cauteloso y resalta: ‘’Todo dependerá del intervalo temporal que se considere, en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha, revalorizando su cotización en aquella moneda; en el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.’’

Sin embargo, Di Mitrio recomienda ‘’sin dudas’’ comprar: ‘’Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el Sur de la ciudad, concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios, con entrega hacia el 2020, y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha”.

Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, advierte que ‘’para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Pero también precisa que tanto la ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’. Además, señala que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ como Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados con la Villa Olímpica; ‘’el que apuesta allí hará un excelente negocio’’, vaticina.

Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: ‘’si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura”.

Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, también considera que en toda época el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversión: ‘’los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en términos de bien escaso por su ubicación, y la construcción, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales’’. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad ‘’en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra. En momentos como éste, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.

QUÉ COMPRAR Y DÓNDE

Según Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja. Además indica que ‘’los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos’’. Y puntualiza que si la compra es para inversión es importante analizar la renta: ‘’en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemeja a esa renta’’.

Por su parte, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado’’. ‘’El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con buenos materiales y a valores que, en muchas ocasiones, no llegarían a su real costo de reposición’’.

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga: ‘’en un monto de entre U$20.000/U$30.000, la opción es la compra de cocheras en zonas de alta densidad, ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora, considera que en el contexto actual, la inversión ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona, hay que ser más cuidadosos que antes, ya que cada propiedad responde distinto’’. Hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto: ‘’hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responder estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de la ciudad será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso”.

PLAZOS Y RENTABILIDADES

En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad ‘’para un pase de manos’’. Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: ¿por qué creo yo que este inmueble subirá de valor en ese plazo?’’.

Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Y comenta que el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.

‘’Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura’’ afirma Chomer. Y agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta: ‘’para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Por ejemplo, comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión. Y otro consejo final: “no atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo”.

Jueves 30 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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No es necesario disponer de grandes superficies para apelar al paisajismo; la clave pasa por generar espacios funcionales que sean percibidos como un ambiente más; los costos y qué hay que tener en cuenta.

El paisajismo es una buena alternativa a la hora crear nuevos espacios en una casa. También funciona como un disparador a la hora de valorizar una propiedad. La buena noticia es que no es necesario contar con un gran lugar verde para recurrir al paisajismo. Las nuevas técnicas y tendencias ofrecen opciones convenientes aún en lugares reducidos. La clave pasa por diseñar sitios funcionales y atractivos, que agregan valor. “Las propiedades que cuentan con un parque diseñado con criterio y diversidad de espacios y sectorización resultan seductores para los compradores exigentes”, dice Gabriel Bisignano, paisajista y jardinero de la empresa especializada GB Sur Verde. “Una propiedad demanda un tiempo de construcción que oscila entre los ocho meses y un año dependiendo del tipo de obra. Cuando finaliza ese plazo la casa está terminada, mientras que en el caso de un espacio verde, en ese momento, comienza la vida de ese proyecto, y sólo el tiempo y el buen mantenimiento logrará alcanzar el proyecto planeado”, diferencia Verónica Fabio, presidente del Centro Argentino de Arquitectos Paisajistas y profesora titular de Vegetación II de la Licenciatura en Planificación y Diseño de Paisaje de la Universidad de Buenos Aires (Fadu-UBA / Fauba). “Es que para el paisaje, la variable del tiempo, es decir los años, agregan valor, Por eso cuando las propiedades se tasan tienen un plus por “su añosa arboleda o por un parque impecable”, agrega.

El ingeniero agrónomo Carlos Thays, manager del prestigioso estudio Thays -de larga tradición en paisajismo- señala que actualmente los espacios exteriores cobran un rol muy importante en las urbanizaciones y complejos edilicios. “Hoy la gente compra paisaje. En general, se trata de desarrollos donde se prevé que el índice habitacional será exponencial y por lo tanto los espacios al aire libre son de todos los que habitarán ese lugar, como parte de su jardín y de vivir en comunidad”, afirma quien, siendo la cuarta generación familiar dedicada al rubro, conoce muchos de los secretos de los jardines y parques modernos.

El paisajista plantea las diferencias a tener en cuenta de acuerdo a las dimensiones: en espacios pequeños la clave es desviar la atención de los límites y prestar mayor atención a los detalles y terminaciones. En estos casos, dice, se diseña desde un punto de observación más cercano y estático, con visuales de mayor definición en el diseño y materialidad. Cuando se trata de sitios grandes, propone jugar con las escalas y las perspectivas, crear y diferenciar visuales para darle mayor interés al recorrido. Para Hernán Siwacki, socio de la desarrolladora Capital Brokers Propiedades, la gente cada vez más compra experiencias, vivencias, situaciones que le generan un disfrute y que aportan valor agregado a la compra. “A través del paisajismo esto puede ocurrir, por eso cada vez más desarrolladores buscan crear estas experiencias para sus compradores, modificando sus proyectos con este recurso, generando además una mejor calidad de vida para los futuros propietarios o inquilinos”, relata.

Entre las ventajas, los especialistas, afirman que un emprendimiento con paisajismo se venderá más rápido y a mayor precio que aquellos que no se ocuparon del verde. Claro que también hay que tener en cuenta que el valor del servicio de diseño por metro cuadrado ronda los $ 4500. Un número que puede resultar costoso pero que es relativo cuando se prevé una valorización promedio de la unidad de entre 10 y 15 por ciento .

Para Jonathan Kasbarián, técnico jardinero de Verde Profundo, el paisajismo permite ganar espacios en sectores aburridos u olvidados que quedaban fuera de las actividades de la casa. En otras palabras, “pasan a tener relevancia y se convierten por ejemplo en un punto de reunión. Además, la propiedad se revaloriza porque en el caso de querer venderla, el posible comprador detecta a ese lugar como un ambiente más, que no necesitará rediseñar”, relata.

Árboles, rocas, canteros, livings o cocinas al aire libre, piscinas ecológicas, huertas o jardines verticales son algunas de las alternativas que brinda el paisajismo a la hora de planificar espacios verdes en una casa o en un edificio. “El principal elemento vegetal para revalorizar una propiedad son los árboles; cuantos más añejos sean mayor será el valor que añaden a las propiedades. De todas formas, hay que considerar que cuenta mucho su estado fito- sanitario, es decir si está sano o enfermo”, aclara Bisignano. Otros elementos naturales que aumentan los costos son las rocas de grandes tamaños en materiales como el pómez, el mármol, y las piedras como el berilo, la turmalina, la pirina, el cuarzo y el hialino -un tipo de vidrio negro-. Además hay elementos no vegetales cuya utilización está en auge como por ejemplo, el acero que se utiliza en maceteros, canteros altos o para borduras y contenciones de niveles de terreno. “Una forma innovadora de revalorizar la propiedad es incorporando en el exterior algún ambiente interno de la casa, por ejemplo construir un living o una cocina, para esto se suelen usar materiales combinados con maderas o pisos flotantes de PVC”, agrega Bisignano. También se puede recurrir a la realización de una piscina ecológica o natural, que son aquellas en las que para lograr la calidad del agua se recurre a un sistema de depuración natural; y que además tienen un impacto muy favorable en el ambiente, no usa químicos y se consideran naturalmente beneficiosas para las personas. Las cascadas son otros de los elementos recurrentes en paisajismo y su instalación puede arrancar en los $ 9000.

El equilibrio entre interior y exterior juega también un rol fundamental. El arquitecto Matías Goyenechea, titular del estudio a su nombre, con experiencia en casas en clubes de campo y viviendas con jardín, plantea que en sus trabajos conecta el interior con el exterior, generando espacios dentro-fuera, patios internos, metiendo el verde al interior y a su vez extendiendo muros y pisos al afuera. ” Hoy los espacios verdes se diseñan para ser vividos. Conceptos como los perfumes, la huerta o las plantas adaptadas al medio ambiente se vuelven cada vez más relevantes a la hora de diseñar”, afirma la paisajista Gabriela Trivelloni, con enorme experiencia en el rubro. “Hoy están imponiéndose jardines silvestres, naturales con vegetación nativa que no requiere mantenimientos costosos porque estas plantas están originalmente adaptadas al clima y suelos por lo que no son afectadas por enfermedades tan comunes en los jardines y que si sufren y requieren mayor inversión para su mantenimiento”, agrega Bisignano.

Las huertas resultan otra alternativa para revalorizar una propiedad que responde a la tendencia actual del cuidado en la alimentación. El valor dependerá del tamaño, y para los que no tienen suficiente espacio, las huertas pequeñas en cajones son una alternativa bastante económica que se venden a $ 4500.

Los jardines verticales que se colocan en interiores o en exteriores está entre las opciones más elegidas para patios traseros que suelen estar delimitados por muros y resultan poco luminosos. En estos casos, es clave que el paisajista recurra a especies que se adapten a la poca luz. “La ventaja de los jardines verticales es que al colocarse sobre las paredes no importa el tamaño del ambiente; se adaptan a todo tipo de espacios”, señala Kasbarián. Una medida de jardín vertical muy utilizada es la de ocho metros cuadrados que tiene un costo de $36.000.

Por Silvina Vitale, Sábado 23 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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