Se multiplican los espacios laborales en ese sector del nortebonaerense; el m2 ronda los 1700 dólares.
Eugenio P. todas las mañanas se sube a su vehículo y comienza un recorrido que une el barrio de Núñez, en Capital, con Nordelta. El viaje, que sirve como preámbulo de una no breve jornada laboral, tiene como destino una de las tantas nuevas oficinas de ese aggiornado partido bonaerense. Como Eugenio, día tras día, miles de personas integran esa interminable caravana con rumbo norte (conformada por automóviles, combis y ómnibus de corta y media distancia), una suerte de migración diaria o de éxodo repetido que sufre la ciudad de Buenos Aires.
Y es lógico: el desembarco de los complejos de oficinas en el corredor norte del Gran Buenos Aires ya no sólo es exclusividad de Vicente López, Olivos y San Isidro, sino que en los últimos tiempos el partido de Tigre se presentó como un lugar seductor para los desarrolladores de este tipo de proyectos.
Los brokers coinciden que en la actualidad, la mayoría de los proyectos se ubican en el norte del partido, próximos a los barrios Santa María de Tigre y Santa Bárbara, y al Centro Comercial de Nordelta. Según los mismos analistas, el nacimiento de estos proyectos en su mayoría es casi una respuesta natural al gran desarrollo urbanístico-demográfico que experimentó la zona en los últimos diez años.
“Cada vez son más quienes eligen esta zona para vivir, y como parte de ese cambio de vida también optan por instalar sus empresas ahí. Este crecimiento demográfico se convirtió en el motor para que muchas empresas se radicaran en la zona buscando estar más cerca de sus clientes”, comentó Juan Pablo Sanguinetti, socio de O’Reilly, de la firma inmobiliaria Torrado & Sanguinetti.
Y amplió Ricardo Lascano, de Mieres Propiedades: “La mayoría de los que quieren instalarse aquí suelen ser o bien empresas de servicios (financieros, gastronómicos y hoteleros, entre otros) que abastecen las necesidades de los residentes del lugar o profesionales que necesitan poner sus despachos, como médicos, abogados, contadores, arquitectos y hasta pequeños emprendedores. Aunque la mayoría vive en los alrededores”.
La demanda de espacios, que en muchos casos encuentra respuesta en los desarrollos que ahí se realizan, suele pedir -dijo Sanguinetti- proyectos conformados por oficinas modulares de 40 a 150 m2, con la opción de unirlas y hacer una planta libre de mayor superficie. Además suelen contar con una o dos cocheras por oficina dependiendo de la superficie y con algunas cocheras de cortesía para invitados.
Los profesionales, en cambio, requieren espacios más reducidos de entre 35 y 50 m2. “Estos edificios tienen, por lo general, una recepción en la planta baja, cocheras y algún local comercial y hasta dos pisos destinados a oficinas de nivel superior. Las cocheras pueden estar incluidas en el precio de comercialización, pero en la mayoría de los casos se comercializan por separado”, sostuvo Lascano.
Aunque los costos de inversión dependen mucho de cada proyecto (los cuales van entre los 1000 y 10.000 m2 cubiertos), se estima que la inversión mínima por m2 es de unos US$ 1200 con la tierra incluida. “El valor promedio del m2 para la venta ronda los 1700 dólares”, afirmó Sanguinetti.
Sin duda, la mejor expresión de esta tendencia se observa en Nordelta; en la megaurbanización actualmente existen en funcionamiento unas 450 oficinas (unos 36.000 m2 construidos, lo que representaría unos 36 millones de dólares de inversión), cifra que en breve se duplicará dado que hoy hay unas 470 en distintos estados de construcción (unos 37.000 m2 más). “En un comienzo se desarrollaron pequeñas oficinas para profesionales independientes (de 30 a 40 m2) y paulatinamente fueron proyectándose espacios más grandes pensados para pyme. Hoy, en Nordelta es muy común ver oficinas de 100 a 200 m2 con 10 a 20 personas trabajando”, comentó Agustín Benedit, director comercial de Consultatio.
Y agregó: “Actualmente existen varias áreas mixtas previstas para la instalación no sólo de oficinas, sino también de residencias y locales comerciales. Los primeros barrios en conjugar estos proyectos fueron El Portal y Bahía Grande (este último totalmente consolidado y a la espera de la finalización del edificio de oficinas del hotel InterContinental)”.
Este centro laboral que se está desarrollando en Nordelta experimentó un crecimiento exponencial impulsado por las 3500 familias que ahí viven y los 50.000 habitantes que residen en el área de influencia del megaproyecto. “Dada la gran cantidad de empresas que se instalaron aquí se observa una migración diaria hacia Nordelta. Podría decirse que la mayoría de las empresas como de las personas que desarrollan allí su trabajo provienen de la zona norte del Gran Buenos Aires. El próximo paso será la aparición de edificios corporativos con plantas libres de más de 500 m2”, afirmó Benedit.
Entre las próximas inauguraciones se prevé la apertura del nuevo edificio de Puerta Norte, North Coral Plaza y el complejo de oficinas del hotel InterContinental con servicio cinco estrellas (unas 140 unidades de 40 a 110 m2). Lo que significaría al momento de su culminación una inversión total en oficinas aproximada de 70 millones de dólares.
En Nordelta el valor promedio del m2 es un poco más costoso que en el resto del partido y ronda los 1900 dólares. Tanto en Nordelta como en el resto de Tigre las oficinas se presentan como un segmento inmobiliario seductor para los inversores dado que ofrecen una rentabilidad que promedia el 8% anual. Pero más allá de todos estos datos en lo que se refiere a oficinas, el partido de Tigre, está dando sus primeros y alentadores pasos positivos.
Leandro Murciego, 1 de agosto de 2011.
Publicado por La Nación.