Puerto Madero – El barrio más joven de la ciudad presenta mayor vacancia en este rubro con relación a otros años, fruto de la caída de las ventas, en especial en el lado este; los valores de alquiler bajaron hasta un 15%.
Por sus características que son únicas en el país, con diseño urbanístico moderno, espacios verdes y vistas al río, Puerto Madero continúa su proceso de crecimiento, innovación y fortaleza. Sin embargo, el sector comercial no logra escapar de la realidad del mercado, donde se observa una caída tanto en las ventas como en el alquiler de locales con relación a años anteriores, en especial en la zona este de los 4 diques, desde el paseo costero Pierina Dealessi hacia el Río de la Plata.
Diego Almeida, responsable de la división locales comerciales, de Castro Cranwell & Weiss, explicó que son varias las razones por las cuales la vacancia se encuentra en leve aumento, en particular en locales mayores a los 250 m2. “La demanda mantiene su interés aunque analiza mucho previo a concretar cada operación inmobiliaria. Sin duda los altos costos fijos y el bajo movimiento de ventas son los que marcan el presente del sector”, sostuvo Almeida.
Una investigación realizada por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios relevó que actualmente existen unos 500 locales en Puerto Madero y que allí la vacancia ronda el 17%. El informe señala que a pesar de su gran crecimiento repentino, este distinguido barrio porteño “no termina de consolidarse como una zona elegida por el retail, debido a que los residentes son escasos, ya que muchos departamentos si bien tienen dueño o están vacíos o no son utilizados como vivienda fija, sino como propiedades para uso eventual. Esto sucede porque una gran cantidad de propietarios vive en el interior o son extranjeros que viajan con frecuencia a la Argentina. Esto repercute directamente en el ámbito comercial”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Tanto los propietarios como los residentes pertenecen a un estrato social ABC1, con un alto poder adquisitivo y hábitos de consumo exigentes. Según Beccar Varela, la tasa de ocupación ronda el 83% y las cuadras más buscadas son Alicia Moreau de Justo, Juana Manso, Olga Cosentini, Macacha Güemes y Pierina Dealessi. “El alquiler promedio está en 33 dólares por m2, mientras que para la venta, los valores rondan los 4500 dólares”, dijo el broker.
Al respecto, Diego Almeida aclaró que los valores de los locales dependen de la ubicación y si tienen vista hacia los diques, y que entre ellos existen diferencias. “Por ejemplo, el dique 4 tiene mayor movimiento comercial en virtud de una gran propuesta de edificios de oficinas, en cambio el dique 1 cuenta con más propuestas residenciales y con un importante desarrollo comercial a futuro”, afirmó Almeida.
Por su parte, Colliers International -que mide desde hace algunos años el corredor de Puerto Madero Oeste conformado por la avenida Alicia Moreau de Justo en toda su extensión, del dock 1 al 13 (dique 1 al 4)- realizó un estudio comparativo que reveló que durante el primer semestre de 2014, en comparación con el mismo período del año último, en ese zona permanecen estables la cantidad de locales disponibles y la vacancia. Aunque coinciden en que existe una importante baja en los valores de alquiler que ronda un 15 por ciento.
Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International, describió dos perspectivas: “Puerto Madero Oeste ya está consolidado, y pese a la actual situación económica la vacancia es baja/estable y va en proceso de reducirse. Respecto de Puerto Madero Este está en crecimiento con una vacancia alta. Cuando esta zona clave de la ciudad consolide su mercado de oficinas y residencial (producto del aumento de la demanda y la baja en la vacancia), el sector de retail se volverá más estable, presentando un nivel de precios y vacancia similares al de Puerto Madero Oeste”.
Restaurantes y bares
Los rubros que actualmente presentan mayor oferta y demanda son el gastronómico y servicios, ya que de lunes a viernes la población de oficinistas y turistas puebla la zona. “Actualmente contamos con pedidos concretos de espacios comerciales para firmas bancarias y de supermercados”, dijo Beccar Varela. Y agregó Zuliani: “El rubro gastronómico es el más demandado con un 68% de intervención sobre el corredor Alicia Moreau de Justo, seguido muy lejos por el de servicios financieros. Actualmente Puerto Madero tiene dos proyectos de shoppings: uno en el dique donde se encuentra el hotel Hilton y el otro en Madero Harbour (dique 1) en plena ejecución, donde además está funcionando un supermercado Jumbo de la cadena Cencosud”.
Por Alejandra Noseda, Lunes 29 de septiembre de 2014
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales del diario LA NACION