Este lugar funciona como una suerte de urbanización cerrada en medio de la ciudad de Buenos Aires; su historia, la oferta de propiedades y los precios.
Hay rincones porteños que parecen escapar del paso del tiempo y que mantienen la magia original. Uno de esos recovecos de la ciudad de Buenos Aires es el barrio Parque Cornelio Saavedra, un pequeño sector residencial que se encuentra detrás del Parque Sarmiento y que está delimitado por la avenida Crisólogo Larralde y las calles Alzpurúa, Alberto Gerchunoff, Rogelio Yrurtia y Antonaegui. El sector que tiene forma de herradura es un reducto con gran demanda tanto por el público final como por inversores por su cautivante entorno verde y por su creciente valuación.
“Es una zona eminentemente residencial con grandes espacios verdes públicos. En general lo que dominan aquí son casas en lote propio con amplios parques y jardines. Es un barrio tranquilo, con excelente calidad de vida y tiene una ubicación de privilegio dentro de la ciudad de Buenos Aires, dado que tiene fácil acceso a importantes vías de comunicación, como lo son la avenida General Paz y la autopista Panamericana, entre otras importantes trazas porteñas”, comenta Daniel Addario, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que está especializada desde hace varios años en este reducto porteño.
Para Mónica Amanto, dueña de la firma homónima y que cuenta con más de tres décadas de experiencia en la zona, uno de los grandes secretos del lugar es su rica historia. “Sin duda esto le aporta al sitio un condimento especial. Allá por 1885 estas eran tierras que tenían dueño pero no pobladores. Por aquel entonces este sector no pertenecía a la ciudad de Buenos Aires y luego de una serie de compras, sucesiones, herencias, sobretodo de las familias Saavedra y Zelaya, en 1887 pasan a formar parte del territorio porteño. Con el tiempo la población se fue instalando en las proximidades de lo que hoy es la estación de tren Luis María Saavedra y estas zonas llamadas Chacra Grande y Chacra Chica seguían despobladas”, comenta Amanto.
En 1936 a través de una Ley dictada por el Congreso Nacional parte de las tierras son expropiadas con el fin de dar forma a un importante parque público que tenía como objetivo convertirse en uno de los pulmones verdes de la pujante ciudad de Buenos Aires. “Recién diez años más tarde nace el proyecto del actual Barrio Parque Cornelio Saavedra, llamado en aquel entonces Presidente Perón. Cuenta la leyenda que se pensó para militares, sin embargo terminó siendo para trabajadores, aunque algunas de sus casas, entre 10 o 12, se entregaron a funcionarios públicos. Hoy todavía llegan al escritorio de nuestra oficina escrituras originales otorgadas por el Banco Hipotecario a sus dueños luego del pago de sus cuotas, cuyos recibos también hemos tenido la oportunidad de ver. Actualmente aún quedan algunas pocas familiares de aquellos primeros dueños”, explica Amanto.
Por aquel entonces el diseño del urbanístico se basó en el modelo propuesto por el especialista británico Ebenezer Howard que había desarrollado unos años antes la denominada Ciudad Jardín. Este proyecto pensado por Howard no sólo contemplaba un diseño urbano novedoso sino que tenía entre sus bases fuertes conceptos sociológicos. La ciudad según el propio urbanista nacía como una reacción natural a la falta de vivienda obrera y a la necesidad de establecer un nuevo concepto de urbe con un sistema organizativo diferente. Básicamente, este modelo consiste en una comunidad establecida en un entorno natural y por lo tanto separada de la gran ciudad. “Así se diseñó bajo estos preceptos el barrio, que contaba con unas 428 viviendas, centro cívico, iglesia, cine-teatro, escuela, locales -un dato curioso es que en uno de ellos se instaló una farmacia que fue manejada por Don Cholo, el farmacéutico quien aún vive ahí-, almacén, peluquería, mercado y una oficina de correo y estafeta postal, entre otros espacios comerciales. La obra fue terminada en tiempo récord y en febrero de 1950 se entregaron las llaves de las primeras viviendas, todas, aún las más pequeña, con aquel jardín deseado”, cuenta Amanto. Addario amplía: “Aún quedan casas de aquella época, son propiedades, en general, de una sola planta con tejas coloniales, fácilmente identificables. Aunque muchas de ellas han sido demolidas para dar lugar a residencias más modernas e importantes, que poco a poco están cambiando la identidad del barrio. Otras, en cambio, se han reciclado manteniendo su fachada y su estilo colonial”.
Allí, al día de hoy, la mayoría de los terrenos tienen una superficie que van entre los 350 y los 400 metros cuadrados, aunque también los hay de mayores dimensiones: 600, 700 y 1000 metros cuadrados. Además existen un puñado de lotes chicos que rondan los 250 metros cuadrados. Esta gran variedad se debe a qué el barrio cuenta con manzanas irregulares y que muy pocas son similares entre sí. “A pesar de tratarse de terrenos disímiles la mayoría posee frentes de 14 metros lineales”, dice Amanto. “Esta característica sumada al tipo de zonificación, que impide el desarrollo de viviendas de altura -las construcciones no pueden exceder los 8 metros y la superficie construida no puede cubrir más del 50 por ciento del terreno- lo convierte al lugar en una zona de muy baja densidad poblacional y una alta cantidad de metros cuadrados por habitante”, agrega Addario.
Otra de las características del barrio es que las viviendas deben mantener los techos de tejas y que tanto los corrimientos como los techos deben ser de madera. Actualmente, coinciden los brokers consultados se están construyendo o reciclando casas que responden a estas características, de grandes dimensiones y excelente calidad de terminaciones. “Por otro lado hay un grupo de casas que se refaccionaron hace unos 20 años, excelentes construcciones, con distribución y cantidad de ambientes muy diferente a los que se buscan en la actualidad”, comenta la titular de la Inmobiliaria Amanto.
El target
El público que busca el lugar suele ser mayoritariamente familias con niños pequeños que reclaman casas con jardines en medio de un entorno natural, lejos del ruido y la vorágine del tránsito, una suerte de urbanización cerrada en medio de la ciudad. Pero dentro de este tipo compradores se pueden distinguir aquellos que optan por vivir frente a las plazas y los parques, los cuales ofrecen postales bien distintas en cada una de las cuatro estaciones del año y aquellos que se sienten más seguros en las calles internas del pequeño barrio. Para Amanto, el corredor menos deseado es Crisólogo Larralde, uno de los límites del lugar con mayor movimiento vehicular. Un dato interesante es que los que venden en el barrio suelen ser familias a las que ya les queda grande la vivienda.
“Cuando nosotros nos mudamos aquí lo hicimos buscando tranquilidad y contacto con el verde, una combinación no muy común en la ciudad. Al conocer este lugar fue casi un amor a primera vista”, explica Carlos F., que vive en el lugar hace más de una década.
Los valores
El movimiento comercial tiene que ver con las circunstancias de la vida del barrio y de cada vecino en particular, pero más allá de los vaivenes del mercado se mantiene con cierta constancia. Las propiedades más accesibles suelen ser los departamentos de las manzanas de condominios, que ofrecen tipologías de dos y tres ambientes y que cuentan con un parque central propio. Allí las viviendas se cotizan en valores cercanos a los US$150.000. Las casas, que se encuentran construidas bajo el reglamento de propiedad horizontal, es decir en un terreno compartido, obligan un desembolso mayor, que parte de los US$350.000. Mientras que las viviendas con terreno propio van entre los US$480.000 y US$900.000. Más allá de la diversidad de viviendas y cotizaciones para Addario es complicado encontrar propiedades que estén a la venta a menos de US$500.000. “El lugar cuenta con una oferta muy pequeña de propiedades del tipo de departamentos o PH, es decir con valores pequeños. Por otro lado en el lugar no existen lotes libres disponibles, aquí el que busca un terreno para construir una vivienda debe adquirir un propiedad para luego demolerla. Una característica muy particular es que prácticamente no existen casas en alquiler”, afirma el broker.
Según los especialistas el lugar tiene un interesante futuro tanto para usuarios finales como para inversores ya que esta es una zona que viene registrando un cambio veloz con el desarrollo de importantes viviendas lo que seguramente va a seguir afianzando los valores incluso por encima del precio del mercado en general.
Fotos: Ricardo Pristupluk
Edición fotográfica: Fernanda Corbani
Por Leandro Murciego, Lunes 23 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION