Si hacemos una evaluación de los últimos diez años, sin duda este comienzo de 2014 fue el peor. Pero en realidad no es tan así. Comienza marzo, terminan las vacaciones, arranca el año inmobiliario y siempre tendremos un mercado comprador y otro vendedor. ¿Cómo hacer para lograr ese equilibrio tan ansiado que buscamos los brokers? ¿Es posible? ¿Se producirá en el curso de este año?
A este planteo y otras cuestiones -como la disparidad en las tasaciones de los inmuebles- es casi imposible tomar una única respuesta que responda tantos interrogantes a la vez. Sólo sabemos sobre la necesidad de la vivienda unifamiliar y que aún existen miles de m2 construidos y en ejecución que están en disponibilidad para satisfacer la demanda. Hay un cambio en nuestro mercado: los valores entre la oferta y la demanda quedaron completamente distorsionados, ¡y hay que recomponerlos! Pero, ¿cómo debemos actuar en un ciclo como el actual? Primero, no perder la calma; luego, analizar paso a paso qué hemos hecho y qué deberíamos hacer para lograr nuestro objetivo, que es vender propiedades. Este mercado no responde ante parámetros básicos y lógicos.
En los departamentos en uso la definición de una compra se sitúa en un precio justo que refleje la relación actual del dólar vs. m2. A partir de esta premisa debemos ponderar la unidad (ubicación, estado, antigüedad, luminosidad, etcétera), tomar valores comparables de unidades vendidas con características similares para poder extraer un parámetro real. Ahí tendremos un precio cierto que sirve como base de sustento para darle a nuestro cliente (vendedor). Si se toman las unidades a estrenar la situación es más aritmética, ya que el costo de construcción más valor de la tierra por m2 y la utilidad pretendida da como resultado el valor de venta de las unidades de ese proyecto que estará mejorado cuando cuente con más m2 (SUM, piscina, detalles de construcción, cocheras), que potencia su precio final.
Luego de estos ejemplos debemos ser sensatos y muy profesionales a la hora de valuar un bien inmueble. Por eso desde Cucicba creemos que no se puede improvisar ni tasar inadecuadamente para tomar el proyecto y no venderlo. El cliente hoy necesita información precisa, concreta y certera. Es la forma de jerarquizar nuestro sector. Engañando sólo se pierde tiempo y dinero.
Por Héctor D’Dodorico, Sábado 8 de marzo de 2014
para el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION