Publicado el

Montevideo – Con precios en aumento

El mercado en la costa oriental del vecino país, en el último año experimentó subas del 5,3% en dólares, si se toma como base un departamento de 65 m2. Si bien los operadores hablan de amesetamiento el ritmo de la actividad mantiene varias obras a buen ritmo.

Siempre es importante saber cómo se encuentra el mercado inmobiliario en la costa oriental del Río de la Plata. Y cómo se inició el año actual. En Uruguay, muchos argentinos tienen su segundo hogar y un lugar para realizar buenas inversiones. Avanzan las obras en construcción en Montevideo, donde varias zonas muestran expansión con propuestas en marcha y otras cerca de estrenar.

En base al relevamiento mensual de precios que se realiza en Uruguay, desde los principales portales clasificados, un departamento de 65 m2 en esta capital se ofrecía en enero a un promedio de 161.500 dólares, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril del año último.

Para Raúl Campiglia, responsable de la empresa y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), el mercado inmobiliario de este país vive en la actualidad en un estado de meseta en cuanto al volumen de transacciones y probablemente, por esto sea el mejor momento para realizar operaciones, desprenderse de un inmueble, antes de que los precios bajen.

“El mercado inmobiliario de Montevideo, se está desarrollando con planes de vivienda social en áreas en las cuales se había dejado de construir. Por otro lado en las zonas de más alta residencia, cercanas a la costa, Punta Carretas, Pocitos y Malvín, va un poco lento tanto la oferta como la demanda, pero los precios permanecen firmes, ya que los costos de construcción se mantienen”, explicó Daniel Zulamian, responsable de Zulamian Propiedades.

Los valores aproximados de mínimo y máximo para comprar un departamento, según los valores de vivienda como Centro Cordón y Prado, oscilan entre los 1900 y 2200 dólares el m2 para unidades estándar en zonas medias de Montevideo donde se permite desarrollar. En barrios de máxima residencia como Malvín y Punta Carretas, las viviendas nuevas de categoría, se cotizan desde los 3000 y pueden llegar hasta los 4000 dólares cuando se ubican directamente sobre la costa.

Al consultarle por los cambios advertidos en el público argentino luego de la asunción del presidente Mauricio Macri, Zulamian, agregó: “El cambio político en la Argentina permitió mejorar el movimiento de alquileres en Punta del Este donde tenemos edificios como Casino Tower frente al Conrad, Place Lafayette, al lado del Punta Shopping y Cruceros, en la Rambla Mansa parada 35. Es decir, acceder a un buen movimiento en arrendamientos y un renovado interés por los departamentos, con buenas ubicaciones y servicios”.

En construcción

“En cuanto al crecimiento de obras en construcción podemos destacar las zonas del Centro, el Cordón, la Aguada y la Unión. En el sentido contrario a la construcción tradicional, los lanzamientos de la Vivienda de Interés Social (VIS) han crecido sistemáticamente desde su puesta en marcha hasta 2015. Igualmente, las ventas de las unidades han pasado desde prácticamente cero hasta llegar hoy a igualar a la de las zonas costeras. Esto en cuanto a lo sucedido hasta el primer semestre del año último”, detalló Eduardo Steffen, presidente de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay.

“Si bien todavía no disponemos de la información de los registros de operaciones del segundo semestre, creemos que el crecimiento de la venta se ha estancado. Además visualizamos que cambió el perfil del comprador, sobre todo, del que adquiere una vivienda para su uso personal, ahora pasó a tomar importancia el del inversor que compra para alquilar”, amplió Steffen.

El aumento en los costos de construcción y el importante stock de viviendas sin vender es uno de los elementos que ha incidido en forma más importante en el desaliento en las zonas costeras.

“En cuanto a la VIS, a partir de la fijación de topes en los precios de venta, para el 25 % de las unidades de cada emprendimiento, ha desacelerado la inversión del capital privado”, expresó Steffen.

Las VIS se comercializan alrededor de los 2200 dólares el m2, las unidades nuevas a la venta sobre la costa, de primera línea, desde 4000 dólares, y las que se construyen dentro de la trama de la franja costera a dos o tres cuadras de la costa, entre 3000 y 3500 dólares el m2. A estos precios hay que agregarle el costo de las cocheras.

“Los principales inversores, además de los uruguayos que tradicionalmente lo hacen en Montevideo, son argentinos, españoles y de otras nacionalidades. Sin duda que el cambio de gobierno en la Argentina abrió nuevas esperanzas para que los procedentes de ese país vuelvan a adquirir propiedades en Uruguay. Pero aún es prematuro apreciar un resultado significativo”, estimó.

Eduardo Campiglia, comentó: “El año pasado existió un crecimiento radical en las zonas donde se construyen edificios aprobados por la Ley 18.795 de la Agencia Nacional de Vivienda y el Ministerio de Vivienda, que cuentan con importantes beneficios para familias e inversores, pero disminuyeron las construcciones en zonas costeras”.

El costo aproximado en la actualidad es variable según la ubicación y el proyecto en sí, pero en términos generales, es posible estimarlo entre 1800 y 2400 dólares el m2. “Sin duda la zona que más creció fue Barrio Sur, ya que con nuestro proyecto Estrellas del Sur, el barrio recuperó más de la cuarta parte de los habitantes que había perdido en 40 años”, destacó Eduardo Campiglia.

“Estas propiedades se alquilan rápidamente y la renta relativa es muy buena, están exonerados del IVA, del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP) equivalente al 2% del valor de la propiedad, de impuestos a los alquileres IRPF/IRAE y del impuesto al patrimonio, estos dos últimos, por diez años”, comentó.

También lo premium

La desarrolladora argentina TGLT hace un tiempo hizo su apuesta en Montevideo con su sello Forum. Allí construye lo que es un ícono ineludible en la rambla de la ciudad. Totalizará 65.000 m2 sobre un terreno de 11.000 m2. “Basta con subirse a un taxi y decir llévame a Forum, para entender este fenómeno. La obra está en etapa de terminaciones en más de la mitad de las unidades, y hoy ya se pueden ver aberturas, baños, cocinas, y pisos colocados”, precisó Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT en Montevideo.

Los valores de este emprendimiento varían según el tamaño, tipología, vista, y altura de las unidades, “pero hay una opción para cada comprador. Los precios del m2 van desde 3000 a 5000 dólares. Hay unidades entre 250.000 y 1.500.000 dólares”, amplió.

Sobre el porqué de la elección en la capital uruguaya, Ellenberg, precisó que “Montevideo es un mercado predecible, sólido, y con una demanda creciente. Junto a nuestros otros dos mercados, Rosario y Buenos Aires, constituyen tres escenarios claves para la primera vivienda”.

A los inversores les seducen las reglas de juego claras, la estabilidad del mercado, la seguridad jurídica y también los favorables índices de desarrollo de la ciudad y sus habitantes, como la seguridad pública. Steffen concluyó: “La economía uruguaya, si bien no está en recesión, ha bajado su ritmo de crecimiento. Esto sin duda incide en nuestra industria a la que vemos también bajar en su ritmo aunque no en forma demasiado significativa. Sin embargo, debemos destacar que los precios de venta no han caído y los promotores prefieren alquilar las unidades terminadas antes que hacer descuentos importantes a la hora de comercializarlos”.

Por Clara Zapiola, Sábado 26 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Complejo artístico

Border, Comunidad de Arte, es el primer espacio cultural sustentable de la Argentina. Demandó una inversión aproximada de 1200 dólares el m2.

¿Quién no tuvo un sueño? ¿A quién esa ilusión no se le convirtió alguna vez en desvelo, de esos que queman por dentro? Pero no son muchos los que animaron a seguir a pié juntillas aquella ilusión hasta convertirla en algo cierto. Sin duda Marina Lamarca, Alejandro Germaná, Diego Mariani y Roberto Peloni están dentro del grupo y en breve después de tres años de duro trabajo verán convertido su deseo en realidad cuando en tan sólo unos días abra las puertas Border, Comunidad de Arte, el primer espacio cultural sustentable de la Argentina. El complejo que se levanta en pleno barrio de Palermo (Godoy Cruz al 1800) contará con dos salas teatrales (una principal y otra alternativa), salón de danza, espacio para propuestas musicales, bar (ubicado en la planta baja), escuela de formación artística y galería de arte.

Border, que estará distribuido en dos plantas y que contará con 695 m2, fue proyectado y construido desde cero bajo los conceptos de sustentabilidad y reciclaje fue soñado y pensado por cuatro actores y cuenta con una historia digna de ser contada. “Mi marido (Alejandro) y yo trabajábamos en una oficina y los fines de semana dábamos clase de actuación y estábamos en obras de teatro independiente y esa doble vida se nos hacía muy difícil de sostener. Además ya la vida de oficina comenzaba a ahogarnos, sentíamos que ya no pertenecíamos allí, que si seguíamos con esa vida estábamos perdiendo el tiempo. Por aquel entonces, nosotros teníamos tres departamentos y en un momento pensamos lo mejor es venderlos e invertirlo en algo que nos interese. Primero se nos ocurrió una librería con un escenario, luego un bar con un escenario. Todo lo que soñábamos era con tablado en medio. Fue así que un día nos animamos y dijimos por qué no ir por lo que en verdad queremos: hagamos el primer teatro sustentable de la Argentina. Así que vendimos los departamentos, compramos un terreno en Palermo y comenzamos a dar forma al proyecto. En medio del camino unos amigos nos presentaron a Diego (Marini) y Roberto Peloni que tenían el mismo sueño y nos juntamos, generamos una sinergia y así llegamos hasta aquí”, contó Lamarca, una de las directoras creativas.

Las instalaciones

La sala principal contará con 115 cómodas butacas (algo inusual para el teatro alternativo, como remarca una y otra ver a lo largo de la visita al lugar Lamarca) y espacios reservados para discapacitados, acceso tanto por ascensor como por escaleras, climatización central, un escenario de 8,36 x 6 metros y amplios camarines con tres toilettes, ducha y un camarín exclusivo con baño incorporado. “Lo hicimos como siempre lo soñamos nosotros para que el lugar sea un disfrute no sólo para los espectadores sino también para los actores”, comentó Mariani, otra de las caras visibles del proyecto. El complejo cuenta con una segunda sala llamada La Invertida (con capacidad para 50 personas), el espacio reservado al pulmón de manzana que se encuentra al aire libre y que propone un lugar íntimo y selecto ideal para recitales acústicos, stand up y lecturas, entre otras manifestaciones artísticas.

El complejo -que lleva el sello arquitectónico del Estudio Cuello & Asoc. Arquitectos y que demandará una inversión aproximada de 1200 dólares el m2- contará también con un espacio dedicado a la formación de nuevos artistas (allí se ofrecerá un plan de estudios de 4 años). El espacio reservado para la formación o capacitación contará con un sector cerrado para clases teóricas, apto tanto para dar clases de coro como de stand up; además tendrá un amplio salón concebido para brindar desde clases de danzas como así también de teatro.

Pero el proceso de construcción no fue sencillo ni breve pero los cuatro socios jamás se alejaron de su idea rectora hacer el primer teatro sustentable del país. “Eso sin duda hizo más largo el proceso pero buscamos parte por parte, desde el recubrimiento del baño que está hecho con tapitas de gaseosas recicladas hasta las pilas recolectamos durante mucho tiempo y que hoy forman parte del esqueleto del edificio (se encuentran mezcladas con el hormigón). El recubrimiento de las paredes de las áreas comunes está hecho con restos de las maderas del piso del inmueble que existía aquí previamente a la construcción de este complejo artístico”, afirmó Lamarca.

Detalles

Y agregó Mariani: “Aquí todo fue pensado para que este complejo genere el menor impacto ambiental posible, es por eso que el edificio cuenta con un estudio de asoleamiento para generar una correcta iluminación y ventilación natural, que nos brinda no sólo un ahorro de recursos (reduciendo el uso de las luces artificiales y del aire acondicionado) sino que otorga una adecuada calidad ambiental interior.”

Los arquitectos trabajaron la eficiencia energética se obtuvo a partir del estudio de los materiales logrando optimizar la aislación térmica y acústica con la utilización de lana de vidrio, placa de roca de yeso, carpinterías de PVC con doble y triple vidriado hermético, etc. “El contrafrente (que tiene orientación noroeste) cuenta con una fachada ventilada realizada 100% con materiales reciclables disminuye considerablemente la huella de carbono y la temperatura de los ambientes. Otro factor que contribuye a la reducción del uso de los acondicionadores de aire son las terrazas verdes que contamos en la planta alta (una transitable y la otra no), esto nos reduce entre un 30 y 40% el gasto energético. Además el edificio cuenta con uso de griferías con aireador y losas sanitarias eficientes con doble descarga. Además recolectamos agua de lluvia para el riego contamos con espacios de depósito y recolección de residuos reciclabes”, contó Mariani.

El camino para llegar a cumplir el sueño no fue sencillo, los nervios, las ansiedades y la lucha contra los tiempos fueron los principales enemigos, pero eso ya hoy es una anécdota y en unos días Border, Comunidad de Arte, el primer espacio cultural sustentable de la Argentina abrirá sus puertas. “Por suerte el lugar contará con una terraza verde transitable donde por las tardes se darán clases de yoga, las cuales nos vendrán bien para relajar después de tanto, pero tanto, nervio previo a esta soñada apertura”, concluyó entre risas Lamarca.

Por Leandro Murciego, Lunes 21 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Publicado el

Tendencias edilicias – Lo previsible como misión

Son varias las herramientas modernas que se aplican en la construcción de los emprendimientos premium; cuales son los criterios que se emplean y qué aspectos favorecen la actividad para obtener ventajas a la hora de culminar y estrenar el desarrollo para satisfacer a los propietarios.

Aunque el mundo avance y la tecnología en el tema edilicio esté al servicio del hombre y el progreso, varias preguntas surgen a la hora de ver el espectro de cómo se edifican los grandes emprendimientos de nuestro tiempo. Las herramientas son varias, nada parecido con la difícil misión que tuvieron quienes levantaron las pirámides de Egipto, en donde ya hay que posicionarse en la evolución de la humanidad. Los expertos consultados explicaron sobre los criterios al momento de construir en el presente, y aunque suene raro, los objetivos son los de siempre y apuntan a que el proyecto debe estar muy bien pensado, práctico y organizado por la senda del camino previsible.

Sobre el tema, se refirió Carlos Spina, gerente general de Argencons: “Una vez pensado el proyecto (en nuestro caso, no partimos desde el edificio hacia la célula sino que la célula es la unidad y desde la unidad pensamos el conjunto), planeamos el conjunto entero y la construcción termina siendo una resultante de un proceso multidisciplinario que cruza al estudio de arquitectura (Camps y Tiscornia), a Argencons y a la empresa seleccionada para realizarla”.

En tanto que el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general de CRIK, la compañía constructora del Grupo Portland, precisó, que, “la construcción moderna se basa en hacer edificios funcionales para sus habitantes. Venimos de una década donde los amenities eran la razón de ser de un desarrollo inmobiliario para pasar a ser un comoditie que exige cualquier comprador al momento de buscar una propiedad. Hoy se debe encontrar un mix entre lo estético, los espacios en común y lo funcional”.

En primer término el cliente demanda una gestión integral, “quiere a toda la cadena de valor trabajando en conjunto para evitar problemas; en segundo lugar cada obra debe adaptarse al target al que está dirigido, especialmente por los valores de las expensas una vez finalizada. En lo que respecta a la puesta en marcha en si, la optimización de los costos es la variable clave que marca el éxito o fracaso de un desarrollo”, amplió Buyo al referirse sobre que premisas básicas se siguen en la actividad.

Por su parte, Bruno Martino, director de COMA, que desarrolla Vilanova Haedo, indicó, que “en primer lugar, hay que tener en cuenta el usuario final al que el emprendimiento apunta, este tipo de construcciones tienen que trabajar en gran escala, ya que además de la modernidad en la obra, se trata de una propiedad de lujo. Los criterios a tener en cuenta abarcan el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos”.

Desde lo edilicio, hay ítems que no pueden dejarse librado al azar así porque sí. Sobre cuales son los pasos más complicados en una gran obra, Martino, dijo: “Uno de los aportes a la calidad de la infraestructura del barrio que integra Vilanova (en la zona oeste del Gran Buenos Aires), serán la puesta en marcha de una obra de red cloacal y agua potable para optimizar el servicio y la construcción de dos subestaciones transformadoras eléctricas que beneficiarán a todos los vecinos de la zona”.

Aprobaciones y reglas

Mientras Spina, puntualizó, que, son vitales, la puesta en marcha, las aprobaciones y, “la inseguridad jurídica de la que, aún con proyectos aprobados y con planos registrados, podemos ser víctimas. ¿Por qué? La ley de amparos del Gobierno porteño es bastante amplia y hay desconocimiento en la justicia sobre el impacto de las cautelares en términos de puestos de trabajo, tiempo y costos. Por lo demás, en lo edilicio, trabajando con constructoras de primera línea está bastante acotado el riesgo. Pareciera que la contingencia de los últimos años (desabastecimiento de algunos productos por falta de importación) cesó”.

En tanto que Buyo (en la actualidad el Grupo Portland trabaja en Palmera Olivos, Open Office Libertador y Cassa Luiggi, entre otras obras), comentó que son elementales en la previa de cada edificación, que “todo lo que tiene que ver con la fase inicial de la obra (excavación, submuración y trabajo de subsuelos) demandan un tiempo importante y que dependiendo el tipo de obra necesita trabajos especiales. También son claves los procesos. Los tiempos trabajo no son fáciles, por eso la empresas integrales son las que corren con ventaja”.

Lo sustentable es una de las tendencias de nuestra época. “La iniciativa de ser amigable con el medio ambiente en estos días está más orientada a los proyectos corporativos que los residenciales. Las compañías multinacionales demandan edificios triple A con certificación LEED con foco en el liderazgo en energía y diseño ambiental. Nosotros actualmente tenemos una obra de este estilo en Olivos, la cual fue comercializada con éxito gracias al sello de la norma”, amplió.

Para la arquitecta Graciana Calcavecchia, directora comercial de la empresa constructora Criba, “si bien no se pueden estandarizar las complejidades porque cada obra es única, y debe pensarse y ejecutarse a medida, existen etapas más complejas que otras. El inicio siempre genera incertidumbre porque habitualmente el tiempo de análisis previo es muy corto y se debe poner en marcha rápidamente una estructura que debe funcionar durante un plazo, en general, mayor a 18 meses.”

En el otro extremo, sobre el final de obra y las entregas también puede ser complicado de acuerdo con la cantidad de rubros que intervienen y la necesidad del cliente de tomar posesión. “Entre estos dos puntos mencionados existen una infinidad de circunstancias que podrían catalogarse como complejas. Por nuestra parte hemos ido simplificando nuestros procesos, los problemas que presenta el desarrollo de una obra, son el montaje de los equipos pesados como grúas-torre y montapersonas; la conducción del plantel de operarios durante toda la obra que se gestiona a través de con equipos profesionales de conducción con vasta experiencia; las construcciones de subsuelos con los riesgos de desmoronamiento, son también una etapa compleja, sobre todo en áreas urbanas con linderos, entre otras cuestiones dijo Calcavecchia.

Criba, en la actualidad trabaja por ejemplo en Viviendas Sociales Villa Olímpica N°6, remodelación y ampliación del edificio de la calle Sarmiento 1962, la ampliación del Centro Comercial Nordelta y Árboris La Horqueta.

La inflación presente

A la hora de la previsibilidad, Martino, indicó que, la clave está en el control de la obra, y tener siempre presentes los requerimientos tanto internos como externos para realizarla. En los últimos tiempos la inflación también jugó su rol y en esta senda, Buyo, comentó que, “el factor de los costos transformó al negocio inmobiliario. Nos obligó a ser muy prolijos en el esquema financiero y a trabajar muy bien el tema de los acopios y de los avances de obra. Lo mismo ocurrió en la comercialización, donde los proyectos hoy se venden por etapas para cuidar la rentabilidad del desarrollo”.

Por su parte, Argencons, terminó y entregó hace poco el proyecto Quartier Madero Urbano (300 Suites y studios frente a los diques de Puerto Madero) y construye Quartier Dorrego. Sobre cuales son los materiales de terminación que más se emplean en esta época, Spina, dijo, que “depende del proyecto, pero son los porcelanatos, granito, DVH, equipamientos eléctricos, pisos de madera predeterminados”.

Mientras que Martino, dijo, que en lo que respecta a oficinas (también trabajan con Vilanova Office, en Haedo), la tendencia en las fachadas son un cerramiento de tipo curtain wall (DVH), con paños fijos y otros de abrir. Por otro lado, las unidades residenciales, cuentan con aberturas de línea pesada de aluminio vidrios DVH, equipados con calderas individuales dual para generación de agua caliente para sanitarios y para calefacción por piso radiante, entre otros”.

En cuanto a los precios, el tema constructivo premium, oscila entre los 15.000 y 29.000 pesos el metro cuadrado, o en dólares, en los 2400, según en qué obra se trabaje.

Por José Luis Cieri, Sábado 19 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Belgrano – Todo al alcance de la mano

Un barrio tradicional con demanda y oferta permanente, donde hay nuevos emprendimientos premium y expectativas de los desarrolladores; los valores de una unidad chica a estrenar, parten desde los 180.000 dólares y un usado de dos ambientes, desde los 130.000 dólares.

Jésica tiene 32 años y vivió en Belgrano desde que nació hasta los 18. Hace cinco años volvió al barrio con la esperanza de que este lugar también sea testigo de la nueva familia que construirán con Daniel, su flamante marido. “Belgrano es mi infancia, me recuerda a mi familia, amigos, lindos momentos. Me encanta la comodidad, el acceso a variedad de medios de transporte. Me gusta que no estoy tan lejos del Centro, es un poco a mitad de camino del resto de la ciudad. A pesar del tiempo y del crecimiento comercial de la zona, algunas calles siguen manteniendo el espíritu de barrio, tranquilas, de poco tránsito con mucho arbolado. Hay variedad de espacios verdes, plazas, parques y las Barrancas de Belgrano”. Parecida es la historia de Mercedes, que vive en Ciudad de la Paz al 800. Tiene 28 años y está pensando en dar el paso e irse a vivir sola, pero su idea es seguir en el barrio, le gusta tener todo al alcance: el transporte público, los comercios y sus amigos.

Estas dos radiografías son el reflejo de un barrio tradicional en expansión, y así lo demuestran también los brokers: “En los últimos años, Belgrano creció mucho y parte de su avance estuvo dado por el importante desarrollo inmobiliario. Tuvo épocas en las que el mercado acompañó el ritmo de crecimiento y otras más lentas pero siempre mantuvo la tendencia. Estos primeros dos meses del año se han presentado con una alta cantidad de consultas tanto por parte de la oferta, propietarios que piden tasaciones como por parte de la demanda visitando las propiedades”, comentó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario.

Por su parte, Gregorio Berberian de Shenk Inmobiliaria, agregó que a raíz del cambio de gobierno y la liberación del cepo se generó una expectativa que fortaleció la situación de la zona. “En un marco de previsibilidad y por un sinceramiento del mercado, los valores deberían mantenerse estables y traducirse en la concreción de mayor cantidad de compras ventas”, dijo Berberian.

En este sentido, Federico Despalaques, gerente de Lepore Propiedades, aseguró: “En el mercado inmobiliario actual, Belgrano presenta una oferta variada, donde podremos encontrar zonas residenciales con casas de categoría como así también departamentos con diferentes características, emprendimientos y edificios en torres consolidando su prestigio e identidad distintiva”.

Un escenario para exigentes

El desarrollo de propiedades premium en la zona acompaña este panorama. “Desde Ocampo hemos comercializado numerosos emprendimientos en Belgrano y siempre hemos tenido muy buena receptividad en la demanda, tanto para el segmento inversores, que canalizaron excedentes de fondos para resguardar el valor de sus ahorros, como para el segmento consumidores finales que privilegiaron la funcionalidad de los proyectos así como sus amenities y características constructivas”, comentó Goldszer.

Berberian, en tanto, afirmó: “Los emprendimientos premium se destacan desde los destinados a viviendas con todo tipo de amenities, los studios/viviendas y los comerciales/profesionales del corredor de Libertador de categoría ABC1 desde la zona de Las Cañitas, La Imprenta y Belgrano Chico hasta Núñez”.

Sobre el corredor Libertador se han aprobado varios emprendimientos premium, Despalanques amplió: “Hoy los desarrolladores buscan distinguirse ofreciendo no sólo exclusivos amenities sino también unidades innovadoras en cuanto a diseño, confort y tecnología”.

La zona en cifras

De acuerdo al tipo de construcción y amenities, en la zona los valores de alquiler promedio para un departamento de un ambiente ronda los 4000 pesos, mientras que un dos ambientes se paga entre 5500 y 6500 pesos. “Por ejemplo, en la avenida Chenaut y Báez, el alquiler de un dos ambientes ronda los 6000 a 7000 pesos dependiendo su estado, antigüedad y en el caso de ser edificios con amenities, se pueden estirar hasta los 9000 y 10.000 pesos”, explicó Berberian.

En el caso de un tres ambientes, se cotiza en 9000 pesos promedio, dependiendo de la superficie y para los de cuatro ambientes, el monto a pagar mensual es a partir de los 12.000 pesos aproximadamente. Un semipiso de cuatro ambientes con dependencia de servicio, cochera y seguridad con vista a las Barrancas de Belgrano, se alquilan en el orden de los 23.000 pesos.

Respecto a las operaciones de compra venta, un departamento de dos ambientes con una antigüedad de diez años o más se cotiza en un promedio de 130.000 dólares, que puede alcanzar los 150.000 dólares, dependiendo de variables como estado, antigüedad, ubicación. En tanto, para los departamentos a estrenar, de acuerdo a las características del emprendimiento, una unidad de 55 m2 aproximadamente, rondaría entre los 180.000 a 200.000 dólares, más cochera.

Berberian aseveró que Belgrano es uno de los barrios donde más tasaciones se han registrado en el último semestre: “Esto indica que se volcara gran porcentaje en el mercado, como así también hoy, tenemos pedidos concretos de un público que busca determinados inmuebles. La demanda solicita mayormente uno y dos dormitorios. Por ejemplo, dos ambientes de diez años de antigüedad se encuentra entre los 130.000 y 150.000 dólares”.

Target

Belgrano se caracteriza por ser un barrio con demanda diversa. Es buscado por familias de clase media, personas mayores que han vivido toda su vida en el barrio y los siguen eligiendo aún cuando deciden mudarse a una unidad más chica. Pero también parejas jóvenes y estudiantes. “Belgrano tiene una gran oferta gastronómica, cultural, escolar y comercial para estos distintos segmentos. Es vanguardista y marca tendencia”, opinó Goldszer.

En tanto, Berberian destacó: “Es un barrio tradicional, influyente comercialmente, conectado con el resto de la ciudad que encuentra zonas residenciales y muy próximas a centros comerciales, medios de transporte y sectores recreativos como ser los parques desde Palermo hasta casi la General Paz”.

Despalanques, en tanto, rescató los medios de transporte como el subte, Metrobus y el ferrocarril, que se agregan al rápido acceso por las avenidas Lugones o Del Libertador hacia el Centro o la zona norte y oferta gastronómica variada.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Sábado 12 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Franquicias – Un negocio que crece junto al PBI local

Es un sistema seguro de inversión, y además, cuenta con legislación. Más de 70 rubros se desenvuelven en esta actividad, una de las que más locales comerciales ocupa en los distintos puntos de nuestro país.

El sector de franquicias mantiene la dinámica y crece muy por encima del PBI de la Argentina. Los operadores entienden que es el mejor sistema de expansión comercial, que si bien no asegura éxito, minimiza los riesgos de la operación. Algunos aseguran que los emprendimientos independientes fracasan en un 75 u 80% antes del año de su inauguración, mientras que el índice de franquicia es del 10% al cabo de cinco años. Actualmente, en los negocios lo que vale es mantenerse y la franquicia ayuda a eso. Al sector, lo apuntala una legislación, una asociación con más de 25 años, un sistema bastante profesionalizado y más de 70 rubros en plena actividad.

Por el cambio de gobierno y frente a otro clima económico, Carlos Canudas, consultor y titular de Estudio Canudas Especialistas en Franquicias y director de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), dijo: “Con buenas expectativas, renacieron las ganas de crecer y a pesar que el consumo estará un poco frenado, las empresas se están preparando para la época de bonanza que llegará sobre fines del año actual. Estimamos un crecimiento de dos dígitos como ya lo viene haciendo el sector”.

Mayor absorción

Las franquicias son el negocio que ocupó más locales comerciales en los últimos años. Tienen casi 30.000 puntos de ventas y se hacen aperturas de 2500 por año. Este sistema cuenta con ventajas como fortalezas para el franquiciante, crecimiento más rápido, menor inversión, no hay relación laboral, baja en los gastos de gestión, brinda mayores negocios para los productos y servicios, y otros ingresos.

Por su parte, Diego Meischenguiser, director de Perramus, marca que también opera franquicias, opinó: “Antes de efectuarse el ajuste del tipo de cambio, el sector venía con mucha actividad y mucha venta frente a la especulación cambiaria. Pero en los últimos dos meses, y principalmente por las malas expectativas, el consumo cayó. Estimo que el panorama estará complicado durante el primer cuatrimestre del año, pero luego mejorará. El 2015 fue bueno a nivel comercial para nuestra empresa. Respecto a unidades vendidas, crecimos un 5% anual”.

Por ejemplo, en un local de Perramus, “el mínimo de metraje de salón requerido es de 60 m2, necesarios para poder exhibir nuestra propuesta comercial. Por supuesto, no puede faltar la imagen de marca establecida para todos los locales”, añadió Meischenguiser.

La inversión promedio actual entre la franquicia y el acondicionamiento de un local de Perramus ronda los 2.500.000 de pesos. “Priorizamos los lugares con mucha venta sin que el costo locativo supere el 12% de la venta. La marca está muy bien posicionada dentro de la especialización que tenemos, la confección de outerwear”, explicó.


Ventajas y contras

Algunas de las desventajas para el franquiciante pueden ser el anhelo de independencia del franquiciado, el riesgo de desprestigio de la marca, menor discrecionalidad y capacidad de imposición, y la dificultad para concretar otros sistemas de ventas.

Los rubros con mayor crecimiento lo encabezan la gastronomía con 35%, le sigue indumentaria con 20%, incluyendo calzado, y servicios, que se ubica entre el 10 y 15%.

Acerca de la inversión, Canudas agregó: “Generalmente la mayor erogación de dinero es entre el alquiler y el acondicionamiento del local, desde 500.000 a 1.500.000 de pesos. El sector gastronómico tiene más inversión que el textil, pero después se compensa con el stock necesario para abrir la tienda. El fee de ingreso está entre 10 y 15% del monto invertido. El promedio puede estar entre 90.000 y 100.000 pesos”.

Sobre las prioridades, amplió: “Las empresas de franquicias buscan buenas ubicaciones. Prefieren un buen local a un buen franquiciado. A los franquiciados que quieren estar en los centros comerciales de la ciudad y el Gran Buenos Aires, no les da el número para entrar. Por eso que la mayoría de las veces, son ocupados con locales de los propios franquiciantes, que tienen más margen para soportar los alquileres y costos de los shoppings”.

También, los espacios a cielo abierto con buena afluencia de tráfico peatonal son bien considerados. Las esquinas son muy buenas y generalmente las empresas que necesitan posicionarse mejor, “toman esquinas para tener mayor visualización. En la mayoría de las veces los potenciales franquiciados buscan los locales y los franquiciantes ayudan y aprueban las ubicaciones, es una forma más de asistir al inversor”, opinó Canudas.

“Las firmas argentinas son líderes en exportación de franquicias, en América latina hay 156 marcas con 1094 locales. Los conceptos argentinos son creativos, innovadores y con un diseño muy valorado. Por otra parte, cuando se tiene todo el territorio nacional casi tomado, la alternativa es primero ir a los países vecinos, donde se oye hablar de esa marca y después se expanden al resto del continente y luego a Estados Unidos y Europa”, concluyó Canudas.

Las franquicias también eligen los centros comerciales para instalarse.

El segmento creció en un período de estancamiento

“Desde Freddo tenemos una mirada de mediano y largo plazo respecto a nuestros negocios en la región y en ese sentido entendemos que los gobiernos pueden adoptar medidas coyunturales, en respuesta a sus necesidades particulares y a sus políticas económicas. Nosotros estamos convencidos de que la Argentina es un mercado para que nuestra empresa siga creciendo y acercando nuevas propuestas para los consumidores”, expresó Gabriela Fracchia, gerenta de franquicias y nuevos negocios de Freddo.

Por su parte, esta firma de elaboración de helados, durante el año último, realizó 25 aperturas nacionales y 16 internacionales, 11 en Brasil, dos en Paraguay, una en Estados Unidos, una en Bolivia y la restante en Uruguay. “Los locales de Freddo se ajustan al manual de marca. En todos los casos buscamos ofrecer un lugar cómodo para el consumidor”, agregó Fracchia.

Freddo tiene más de 45 años de trayectoria en el mercado. “Contamos con una comunidad de franquiciados que entiende y comparte la filosofía de nuestro negocio y el cuidado de la marca. La primera fue inaugurada en 2005 y en la actualidad representan el 70% del total de locales, que suman 200 entre propios y franquiciados”, amplió Fracchia. Entre franquicia y acondicionamiento de local se necesita invertir desde 1.500.000 pesos sujeto al tamaño del local.

Freddo dispone de gran parte de sus locales a la calle y también en los centros comerciales más importantes de cada país. “Nuestros productos se destacan por innovar permanentemente en la creación de sabores y en su capacidad de generar variedad. Se elabora con materias primas de primera, 100% con frutas naturales y sin agregado de saborizantes ni conservantes. Nuestra planta productiva ha sido certificada con la norma ISO 22.000, la cual exige los más altos estándares de calidad y se encuentra habilitada para elaborar y exportar a países de América del Sur, Estados Unidos y la Unión Europea”, dijo Fracchia, y concluyó: “Otro aspecto del negocio muy valorado en los mercados internacionales es el asesoramiento y apoyo técnico constante brindado por un equipo de profesionales altamente capacitados”.

Café y delicias

Otra franquicia con mucho crecimiento es Café Martínez, posicionada con 162 sucursales, de las cuales 146 son de la Argentina y 16 del exterior. El año actual abrió 30 locales y desembarcará en San Antonio, Texas, en Estados Unidos, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia y en el shopping más grande de Asunción, Paseo La Galería. El objetivo de 2016 es captar 25 franquicias, logrando mayor cantidad de zonas en el interior y comercializar el truck (cafetería móvil). En el exterior el objetivo es crecer en los mercados que tiene presencia como España, donde ingresará en Madrid y Barcelona.

“Un dato a destacar es que en febrero se notó un aumento en la cantidad de consultas de franquicias en nuestro portal, parece que la gente hoy tiene más confianza en invertir en el sector con el cambio de gobierno”, dijo Antonella Abella, responsable de marketing del Catálogo Argentino de Marcas.

Mientras, la cadena de panaderías Buenos Aires Bakery continúa su plan de expansión con la apertura de nuevos locales ubicados en puntos estratégicos de la ciudad, y ahora también, en La Plata inauguró su primer espacio, en la esquina 7 y 47.

Por José Luis Cieri, Lunes 7 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION