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Mix entre oficinas y viviendas

Cada vez son más los proyectos aptos profesionales que se construyen próximos a las universidades.

Las universidades son un motor que coopera con el ámbito inmobiliario, sobre todo, cada vez que hay un incremento en la matrícula. Alumnos del interior del país y extranjeros, que se acercan a las distintas casas de estudio que se encuentran en Buenos Aires, mantienen una demanda sostenida de unidades cercanas de la universidad a la que concurren.

Esta situación hace que crezcan los edificios que proponen el mix de residir y trabajar. Es decir que los aptos profesionales ganan protagonismo dentro de este escenario. “Donde hay universidades hay crecimiento, la demanda de alquileres es la que prevalece, y por ello hay mayor inversión en desarrollos inmobiliarios de viviendas y de cocheras, las unidades de un ambiente y dos ambientes son las de mayor oferta y demanda”, comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.

A diferencia de lo que ocurrió en otras zonas, donde las ventas de inmuebles bajaron, los barrios que cuentan con universidades mantuvieron el precio por m2, ya que la demanda fue sostenida por los inversores que buscan una renta segura, además del público que elige vivir allí.

“La venta está dirigida a dos sectores primordiales: al inversionista, seducido por un precio más bajo y una alta rentabilidad, y al que busca su primera vivienda. Para este último la empresa facilita la operación de compra acercándolo a créditos hipotecarios bancarios a largo plazo. Desde hace años la empresa apuesta fuertemente a la clase media que sabe capitalizar sus ahorros “, sostuvo Rodrigo Caizza, socio gerente y director general de Batiment Bienes Raíces, empresa que actualmente desarrolla inmuebles cercanos a la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) y a la Universidad de Palermo (UP).

Locales comerciales

Rafael Baigún, socio gerente, de Baigún Operaciones Inmobiliarias, que comercializa edificios cercanos a las principales universidades, explicó: “El tránsito peatonal es un punto muy influyente a la hora de emprender un negocio, por lo tanto, podemos decir que los locales cercanos a las universidades, dependiendo del rubro que manejen, son bastante buscados por kioscos del tipo que venden insumos de librería y ofrecen servicios de fotocopias, pequeños bares, comidas rápidas, entre otros”.

“Se puede ver en los locales del edificio HOM donde hay más de 180 unidades que le generan a los locales una venta segura y al estar en una de las avenidas comerciales más buscada por las marcas, son importantes justamente por ubicación, vidriera, espacio para marquesina y todos detalles que sirven para proyectar una marca, dijo Baigún, que comercializa HOM, ubicado en la esquina de Santa Fe y Agüero.

Ubicado en una esquina importante a nivel comercial y cercano a distintas facultades, HOM ofrece plantas que parten de los 42 a los 100 m2, aptos profesional, con amenities, cocheras en el subsuelo y locales comerciales en planta baja, que se estima estarán disponibles para noviembre del año que viene y que se comercializan a través del fideicomiso al costo, en cuotas en pesos,

Este desarrollo y otros, como Innova II, que comercializa la empresa en la zona, orientados a un público universitario, tienen valores que parten desde los 25.000 pesos por m2, aproximadamente. Por su parte Innova II, ubicado en Ayacucho 991 cercano a la principal zona de universidades, ofrecerá con un pago al boleto del 40% y cuotas totalmente en pesos, 21 unidades de un ambientes, divisibles, aptos profesional, dúplex, todas con balcón, ideales para estudiantes por ser plantas flexibles adaptables.

Transformación

“El crecimiento de la UADE, hizo que el barrio de Monserrat se transforme, nuevos edificios se construyeron para poder satisfacer la demanda cada vez mayor de estudiantes de todo el país y de países vecinos, esto trajo como consecuencia mayor cantidad de comercios y nuevos desarrollos de cocheras para satisfacer la gran cantidad de automóviles que ingresan a la Capital”, detalló Perrone.

El desarrollo de Batiment Bienes Raíces, ubicado en la avenida Independencia 1248, a pocas cuadras de la UADE, tendrá dos sectores diferenciados, ya que uno estará destinado a viviendas y el otro a cocheras, llegando a una altura total de 12 pisos. El primero tendrá ocho pisos, compuesto por 72 monombientes, 16 unidades de dos ambientes, y cinco locales comerciales en planta baja. Por otra parte, las 242 cocheras estarán distribuidas en cuatro subsuelos, una planta baja y tres pisos. La obra acaba de comenzar y su entrega se estima dentro de 27 meses. Los precios de las unidades parten de los 800.000 pesos, con financiación. Por su parte, el valor de las cocheras se encuentra a partir de los 19.500 dólares, con financiación.

A metros de una de las sedes de la Universidad de Palermo, en el barrio de Almagro, se lleva a cabo otro desarrollo de la misma empresa que se caracterizará por las dos salidas que tendrá, una en Tucumán 3550, y la otra en Mario Bravo 867, al estar formado por dos bloques de monoambientes aptos para uso vivienda y estudio profesional. Las unidades, compuestas por un estar-comedor integrado con la cocina y un baño completo, se estima que estén listas para septiembre de este año, con precios que parten desde los 69.500 dólares.

Por Azalía Rivero Pomarino, Lunes 29 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Buenos Aires, con precios bajos

Cucicba elaboró un informe que confirmó que los valores en dólares del mercado porteño de los inmuebles usados se encuentran entre los menos cotizados del continente; la coyuntura económica y el cepo cambiario, entre las causas.

Un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba) analizó los valores de los inmuebles usados en distintos países de América del Sur y precisó que en la Capital de nuestro país los precios están bastante bajos en comparación con la región. En la Argentina, se establecieron como parámetro, los precios en los barrios de Recoleta y Almagro.

“Fue una iniciativa de los Jóvenes Profesionales del Colegio que querían saber si los precios de los inmuebles en la Argentina están caros como piensan muchos o no. Se utilizó la metodología de la comparación con otros países, pensando en que en el largo plazo los valores deben estar vinculados con la imagen y el posicionamiento que cada ciudad debe tener hacia los ojos del mundo”, destacó Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achával. El objetivo del trabajo fue hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de América del Sur ( ver infografía). Se utilizaron como referencia los departamentos de uso familiar de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios, con una superficie total promedio de entre 40 y 70 m2) en dos tipos de barrios para cada país. Los elegidos fueron departamentos sin amenities y, en caso de tenerla, en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera.

En todos los países analizados, se seleccionaron dos barrios de cada ciudad, uno más cotizado y otro que presenta al sector de mediano poder adquisitivo. La fuente de la información fueron las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e Internet. En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, se eligió un barrio característico de clase media, como Almagro, y de clase media alta, el de Recoleta, aclaró el informe.

Para entender el contexto local, se dialogó con dos brokers de las zonas analizadas en el informe. En Almagro, una unidad de características similares a las relevadas oscila entre los 38 y 45 años de antigüedad. “Son construcciones sólidas, con materiales fuertes, ambientes amplios, muy raro de encontrar un edificio de esa antigüedad con amenities”, comentó Pablo Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.

En la zona, el valor aproximado del m2 para una unidad usada de tipo familiar de entre 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 m2 ronda entre los 1750 y 1900. Las unidades que presentan el m2 más elevado son las que se encuentran sobre las avenidas Corrientes y Córdoba del lado de Almagro (aunque la mayoría ya lo toma como Palermo). Las calles más caras son Aníbal Troilo y Panamá y las que bordean la plaza Almagro. En tanto, Almagro Sur, una vez que se atraviesa la avenida Rivadavia es más económico.

“En este barrio, el sector con más demanda es aquel que se encuentra próximo a la plaza Almagro y las unidades próximas a las estaciones del subte como Medrano y Ángel Gallardo”, agregó Migliorisi. El segmento familiar y adultos cuyos hijos ya dejaron el hogar son los que primero se anotan en las búsquedas. En segundo orden las parejas jóvenes o jóvenes, porque estos en general buscan edificios nuevos con amenities o PHs. Seguí leyendo “Buenos Aires, con precios bajos”

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Tendencia e innovación – Un click para activar la búsqueda

Las empresas que operan en el sector, como la gente, acuden a los diferentes sitios Web y los programas informáticos que permiten optimizar inquietudes y consultas. El segmento se asocia con la dinámica del futuro.

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¡Te acordas hermano qué tiempos aquellos! pensará algún broker nostálgico tanguero y otro sostendrá, que veinte años no es nada. Parafraseando estos versos del dos por cuatro se puede resumir lo que la tecnología modificó sustancialmente en el modus operandi del mercado inmobiliario.

Porque hasta hace un par de décadas, la tradicional costumbre de los martilleros era comunicarse con otros colegas haciéndose pasar por un potencial cliente, para recabar datos sobre distintas unidades y obtener un panorama de la oferta vigente.

Mientras Mercedes Sosa alertaba con su canción: Cambia, todo cambia. / Cambia todo en este mundo., como sucede con el Real Estate.

Actualmente, los diferentes portales y programas tecnológicos utilizados en red permiten analizar un mayor caudal de información en menor tiempo y con más precisión.

“Por el lado de la demanda, algunos portales indican cuales son los parámetros más buscados en el sitio, lo que puede dar un proxy de la demanda existente al momento”, comentó Juan Ignacio Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, que se lamentó: “No existen base de datos de consulta sobre las operaciones realizadas a excepción de las estadísticas presentadas por el Colegio de Escribanos, las que no son accesibles con rapidez, se presentan con un par de meses de desfasaje”.

En cuanto a los números, estos son los porcentuales a tener en cuenta: el 45% corresponde a Internet, a las páginas o sitios que ofrecen las inmobiliarias y los medios de comunicación, el 30% a los portales especializados, el 20% a llamadas telefónicas o celulares, y el 5 %, emplea otros métodos de búsqueda como la visita en persona a la inmobiliaria.

Aunque no todos los operadores utilizan las nuevas herramientas de la tecnología, para Germán Gómez Picasso, socio director del portal Reporte Inmobiliario.com, expresó: “Los que manejan elementos digitales ya se dieron cuenta de que en los portales hay información valiosísima”, agregando que “pueden aportar elementos que hagan que el inmueble a comercializar se venda más rápido”. Este especialista remarcó: “Las nuevas tecnologías digitales lo que hacen es facilitar el trabajo y bajar muchísimo los costos, que por contacto hoy son más bajos con respecto a los que se tenían antes del boom digital”.
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Acceso a la vivienda – Planes para llegar a tu casa

Economistas y candidatos a la presidencia se refirieron sobre las propuestas para que la gente alcance el puente para el techo propio.

Epoca de definiciones, y, sobre todo, para el futuro de los próximos cuatro años de nuestro país. En la agenda de los principales candidatos presidenciales hay prioridades, el acceso para la vivienda es una de ellas. La instalación del cepo cambiario, la inflación y la falta de financiación para apalancar el sueño de la casa propia son problemáticas que sufre el sector y la gente. Son temas por resolver a partir de 2016, y se calculan que hacen falta más de 2 millones de unidades. Algunos de los principales economistas que asesoran los candidatos, y, Margarita Stolbizer, que va por la carrera presidencial, contaron sus planes y sus datos sobre el segmento. Los desarrolladores, como los inmobiliarios y la gente, desean que además de los temas centrales, como la seguridad, la educación, la economía, la energía, y, la salud, la vivienda sea un eje de gobierno.

JUAN CURUTCHET
Vicepresidente del Banco Ciudad, por el PRO

La clave es bajar la inflación que se come el 70%de lo que le cuesta a una familia tomar un crédito hipotecario

Uno de los grandes déficits de los 12 años kirchneristas es que a la población se le ha hecho más difícil comprar la casa con su salario, sin obtener condiciones especiales. En una economía sana el 95% de la gente la compra con sus ingresos regulares y el estado se concentra en asistir al segmento de la población más necesitada. Se estima que hay 3 millones de hogares en situación de precariedad y hacinamiento. A esto hay que agregar que el 60% de los hogares de la clase media, en la Argentina, quiere comprar su primera vivienda o cambiar la actual y no puede. Aún en este contexto adverso, el Banco Ciudad otorga préstamos hipotecarios en términos relativos 3,5 veces más de lo que lo hace el Banco Nación. El Ciudad no sólo no recibió un fondeo especial (que es la base del financiamiento de Procrear) sino que además en 2012 la mayoría oficialista en el Congreso de la Nación nos quitó los depósitos judiciales. Para barrer las distorsiones se debería eliminar el cepo cambiario, bajar la inflación y generar un marco regulatorio para que todo el sector bancario, se incentive a dar préstamos hipotecarios a largo plazo a tasas accesibles, no como excepción, sino como una medida troncal de sus entidades.

ALDO PIGNANELLI
Asesor económico del Frente Renovador (FR)

El plan busca reactivar la economía y la generación de más de 500.000 empleos directos

La Argentina tiene un déficit habitacional crónico. Los sectores mas afectados, son los de más bajos recursos pero ahora debido a la alta inflación, la alta tasa de interés y la virtual desaparición del crédito hipotecario, también afecta a los sectores de la clase media. La clase alta, en general, no tiene problemas ya que suele comprar, en su mayor parte, con fondos propios. El FR, a través de su equipo económico, el que integro junto a Martín Redrado, Ricardo Delgado, Marco Lavagna y Daniel Arroyo, elaboramos un plan de construcción, adquisición y refacción para 1,2 millones de viviendas. Se dividió el mercado en 3 niveles sociales, para los sectores mas necesitados se utilizarán los fondos públicos manteniéndose el Procrear, sin necesidad de ir a un sorteo. El plazo del crédito será hasta 30 años y la tasa anual máxima del 10% en pesos. Si sube la tasa, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) subsidia la tasa al banco acreedor, por lo tanto la cuota seguirá siendo igual. Si baja, el propietario pagará menos cuota. Toda persona asalariada (incluye monotributistas) accederá a un crédito hipotecario, con un sistema obligatorio que será regulado por el BCRA. Las cuotas serán similares a un alquiler.

JAVIER GONZÁLEZ FRAGA
Referente económico de la Unión Cívica Radical

Buscará cubrir Al 80% del costo de la casa económica, Y al 70% en el caso del crédito total

La UCR fue el único partido que en las elecciones de 2011 planteó el tema. Nos preocupaban dos aspectos: a) el acceso a una vivienda económica de aprox. 50/60 m2 para los sectores de menores ingresos. Decíamos entonces, como lo ha señalado recientemente el papa Francisco, que la casa es la base del hogar, y por lo tanto de la familia. Y que sin casa no hay familia ni manera de luchar contra las calamidades de la pobreza: la desnutrición infantil, el embarazo adolescente, y la drogadicción. Por eso entendíamos que generar un shock de viviendas económicas era la mejor manera de luchar contra la pobreza, además de la educación y la generación de trabajo; b) el acceso al crédito para la vivienda propia, para los sectores de clase media que hoy se ven obligados a alquilar. Nuestra idea apunta a un crédito a 50 años, indexado a la evolución del salario, para las viviendas económicas. Y a 30 años, indexado por inflación para los sectores medios. Para impulsarlo el Banco Central, vía el Tesoro, facilitaría al sistema bancario que participase en el sistema, el subsidio a las tasas de interés para que resulten atractivas a los tomadores de crédito, otorgarle liquidez a las carteras hipotecarias a partir del 4to año de la vida del crédito, entre otro.

DESARROLLO ECONÓMICO
Equipo técnico de la Fundación DAR, presidida por José Pepe Scioli

Cada familia tiene que tener su vivienda, con la continuidad, y, las políticas de inclusión social.

El desafío futuro es que cada familia tenga su vivienda, y estamos en condiciones de lograrlo a partir de lo hecho y una participación del Estado que garantice este derecho a todas las familias argentinas. Brindaremos propuestas para todos, a través de los planes de vivienda social, que beneficiaron a 5.357.583 argentinos, a partir de 1.190.574 soluciones habitacionales terminadas, en ejecución y por iniciarse. También mantendremos y ampliaremos el Procrear, que recuperó el crédito hipotecario para la clase media, y gracias al cual se habrán entregado a fines de 2015 un total de 200.000 créditos para la construcción y ampliación de viviendas. Podemos dar cuenta de nuestra visión a partir de las 103.735 viviendas adjudicadas en todos los municipios de la provincia de Buenos Aires, potenciando las industrias y la mano de obra locales, y con la federalización del sistema como una de las bases de nuestro plan. Vamos camino a un mejoramiento tanto cuantitativo como cualitativo. El alquiler es una situación transitoria, porque tenemos tierra. En la provincia de Buenos Aires la Ley de Hábitat es uno de lo de los avances más significativos, conjuntamente con las 230.000 escrituras que regularizamos.

MARGARITA STOLBIZER
Candidata a presidenta de la nación por Progresistas

Es necesario incorporar programas de acceso a la tierra y la regulación dominial

La cuestión del acceso a la vivienda atraviesa tanto a los sectores más postergados como a importantes franjas de clase media y media baja que hoy se ven imposibilitados de acceder a ella. En cuanto a los sectores más vulnerables, el acceso a una vivienda es el primer eslabón de una cadena de recuperación de derechos básicos que permitan terminar con la marginalidad y la exclusión. Sin acceso a una vivienda digna en un hábitat apropiado, sin la posibilidad de alcanzar un trabajo decente y una educación de nivel no habrá forma de terminar con la desigualdad. Tenemos una propuesta muy completa en materia de vivienda e incluso una Ley Nacional de Vivienda que comprende la garantía y los recursos para el acceso a través de construcción de viviendas sociales, como el acceso a crédito y el papel del estado como garante en los casos de alquiler de inmuebles. La construcción debe ser una actividad movilizadora de distintas industrias, será promovida y potenciada no solo desde la inversión pública si no también por capitales privados. Es necesario atacar la inflación. Promovemos la expropiación de las acciones y recuperación del Banco Hipotecario Nacional como agente de crédito para garantizar el acceso a vivienda social única y desarrollo urbano.

Por José Luis Cieri, Sábado 13 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Zárate – Evolución para crecer cerca del río

La intervención pública en la costanera de este partido genera expectativas y posibilidades de inversión.

Uno de los paradigmas europeos precisa que las ciudades que están diseñadas cerca de una cuenca de agua deben aprovechar esta ventaja para tratar que el urbanismo y los espacios se integren lo más cerca para conectarse con lo natural en busca de privilegiar la calidad de vida de los que habitan el lugar.

Para asociarse con esta regla que también apunta a lo edilicio y con la intención de generar las condiciones necesarias para que las inversiones refuncionalicen la zona, en Zárate, la primera parte del nuevo máster plan de la Costanera es una realidad.

La ejecución dio sus primeros pasos en 2008 con las presentaciones y reglamentaciones, y a la fecha ya hay invertido en obras de tablestacado (defensa costera), senderos, bicisendas, veredas, mobiliario urbano, pavimento e iluminación más de 95 millones de pesos. Osvaldo Cáffaro, intendente del partido de Zárate, precisó: “En una primera etapa se sancionó la ordenanza que dio lugar a la zona de un claro modelo de colaboración público-privado con el recupero de plusvalías urbanísticas generadas por el proceso urbanizador y una readecuación institucional para abordar la gestión”.

Luego se profundizó el proyecto con la ejecución de diferentes estudios (agrimensura, de patrimonio, hidráulico y estratégico ambiental) que otorgaron las bases para la modificación del Código de Planeamiento. La ordenanza fue sancionada a fines de 2013 y no sólo amplía la zona urbana, sino también los nuevos indicadores y usos ad referéndum de los convenios urbanísticos. “En febrero de 2015, el gobernador firmó el decreto 71/15 homologando dicha ordenanza que aprueba la nueva normativa urbanística y modifica el Código de Planeamiento”, amplió.

Por su parte, Pablo Giménez,secretario de obras y servicios públicos del municipio, explicó: “Estamos satisfechos con la respuesta de la gente que viene y ya disfruta de la Costanera como paseo, punto de encuentro o para ir a realizar actividades físicas, como correr o andar en bicicleta. Comprendimos que había que estar integrados al río Paraná de las Palmas y pensar una ciudad asociada con lo natural y el paisaje”.

Se calcula que por fin de semana llegan a esta área verde con vista al río y las islas (que tienen el puente Zárate-Brazo Largo como testigo del avance) entre 15.000 y 30.000 personas, de las cuales gran parte son no oriundos de la ciudad. “Esto nos posiciona y nos obliga a estar atentos a los detalles y los servicios, por eso confiamos en que la inversión privada también lo aprobará y en un par de años, seguramente la oferta de viviendas y marcas será amplia”, destacó Cáffaro.

También está próximo por inaugurarse un edificio de oficinas que tal vez ocupe el área de turismo local sobre la Costanera. Con diseño moderno y fachada vidriada.

Atraer la inversión privada

Otro de los desafíos y con una economía más dinámica es que el sector privado invierta y acompañe el cambio que sufrió para mejor la zona costera de esta ciudad del norte bonaerense. Ya confió en el lugar y dio sus primeros pasos de desarrollo el complejo de uso mixto (vivienda, locales, oficinas, espacios públicos, entre otros) de Zárate Chico que ocupa el predio y parte de la estructura donde funcionó el ex frigorífico Smithfield.

A su vez se aspira a solidificar el espacio de casi 5 hectáreas donde aún opera un sector de la planta papelera de Witcel. “Allí hay varias construcciones que pueden conservarse, y a su vez hay superficies libres que podrían atraer inversiones para lo gastronómico, lo comercial, cines, áreas de esparcimiento, vivienda, entre otros”, precisó Cáffaro.

“Sabemos del potencial que experimentaron otras ciudades y áreas que se recuperaron, por ejemplo, la del Puerto Norte, en Rosario, y aquí proponemos e invitamos a que se desarrolle el lugar en forma semejante”, agregó Giménez.

En breve se culminarán las obras de un centro comercial cerca de la Prefectura, que incluye 30 locales (para gastronomía, artesanía, diseño e indumentaria, entre otros), y el recuperado edificio donde funcionó la Aduana se destinará para eventos locales y municipales, también con eje en el tango, ya que Zárate es la capital provincial del 2×4.

Por Juan Manuel Raimundo, Lunes 8 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION