Publicado el

Latinoamérica, en el foco de las corporaciones

Un estudio relevó el mercado en las principales ciudades de la región y concluyó que el negocio en el país está subofertado en comparación con el resto de las plazas.

El mercado de oficinas en las principales ciudades latinoamericanas tiene actualmente algunas semejanzas y otras diferencias. Si bien las metrópolis crecen a ritmos diferentes, tienen en común que son todas protagonistas de la tendencia de las grandes corporaciones multinacionales que ponen el foco en la región y la llegada de estas inversiones a América latina seguramente motivará el desarrollo de superficie premium, un fenómeno que derivará en nuevos polos o submercados.

Este análisis se desprende de un estudio comparativo que realizó Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, sobre las ciudades de Buenos Aires, Santiago de Chile, Lima, San Pablo y Bogotá. Los datos señalan que el mercado argentino está subofertado respecto de las otras cuatro ciudades y esta escasez de oferta de superficie premium hace que el mercado muestre indicadores saludables, que en realidad responden más aun mercado estructuralmente pequeño, y como resultado la vacancia muestra una tendencia a la baja y el precio de renta al alza, cuestión que demuestra cierta disociación incluso con la realidad económica del país.

Karina Longo, responsable del área de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, explicó a LA NACION que la similitud más importante entre Buenos Aires y Lima es que se trata de mercados que todavía tienen recorrido de crecimiento. Además, excepto San Pablo que es una plaza más consolidada, el resto de las ciudades tienen áreas periféricas por desarrollarse, como sucedió en la Argentina con el corredor Panamericana y el nodo Philips. Por su parte, la capital chilena es un caso bastante particular porque tuvo un crecimiento significativo en los últimos años de las áreas periféricas a la zona centro, lo que dejó un mercado sobredimensionado.

Mientras que la principal diferencia con respecto a nuestro mercado se observa en las dimensiones y en su necesidad de crecimiento: Longo resaltó que Buenos Aires tiene un ratio de 71 metros por 1000 habitantes mientras que Santiago tiene 267 m2 de oficinas cada 1000 habitantes frente al extremo contrario.

Respecto de los precios de renta, Lima y Santiago se ubican entre las ciudades más baratas. En el otro extremo, Buenos Aires y San Pablo se ubican por encima del promedio, más allá de la amplitud que muestran ambas ciudades entre las rentas máximas y mínimas.

En términos de superficie San Pablo es el mercado de oficinas más consolidado de la región y fue la ciudad que más volumen incorporó durante el período 2012-2016, con 1.394.000 m2 premium que duplicaron el stock del mercado. Santiago también fue una de las ciudades con más producción. Longo explicó que “Chile cuenta con facilidad de acceso a créditos e inversores a largo plazo. condiciones que impulsaron el crecimiento del mercado. Durante el período antes mencionado, incorporó 543.000 m2 que representan el 36 por ciento del mercado. Por su parte, Lima desarrolló 529.000 m2, que supuso un crecimiento del 44 por ciento del stock clase Ay en Bogotá se construyeron 404.000 m2, que elevaron la oferta del mercado un 32 por ciento. Por el contrario, el mercado de oficinas de Buenos Aires muestra características exactamente opuestas a las de Santiago. “La falta de crédito para financiar estos proyectos, y la incertidumbre económica y política resultan factores poco atractivos para afianzar inversiones a largo plazo como el mercado de oficinas”, dijo la experta. Las cifras lo revelan: durante los últimos 5 años, en Buenos Aires se produjeron 251.000 metros clase A que representaron un crecimiento del 23 por ciento sobre el inventario actual.

Proyecciones

Las expectativas a futuro son positivas, según el informe. Se espera que en la capital argentina se construyan 512.670 m2 de superficie premium, lo que duplicaría el stock actual. La escasa disponibilidad de espacio clase A en un mercado subofertado, y las expectativas de un entorno económico más estable podrían estar impulsando el desarrollo de nuevos proyectos. La ciudad de Lima también continúa en pleno desarrollo y proyecta construir 484.500 m2, un 44 por ciento más de su stock actual. En el extremo contrario, San Pablo con este nivel de mercado de oficinas consolidado muestra una proyección de crecimiento más moderado y de acuerdo con su dimensión e indicadores. Estiman una producción futura del 13,2 por ciento que supone de su inventario actual. Por su parte, Santiago que actualmente cuenta con un mercado sobredimensionado proyecta un crecimiento futuro del 21,9 por ciento.

Espacios más relajados

El empleo se convirtió en una experiencia de consumo, en todos los ámbitos, como colaboradores, clientes, y ciudadanos. Longo describió que “el lugar de trabajo como comunidad ha adquirido más valor que la propuesta de valor al empleado. Esto supone un cambio de paradigma en la elección del edificio donde se instala una empresa. Antes debía representar a la compañía en términos de identidad corporativa, en cambio ahora es al revés, importa cuál es el mejor edificio que representa a la comunidad de trabajadores que contiene la empresa”. En tal sentido, cada vez gana más importancia la relación con el exterior, con la naturaleza y el compromiso con el medio ambiente para promover el bienestar y entornos más saludables.

71 METROS

Ése es el ratio por 1000 habitantes que tiene Buenos Aires. Mientras que Santiago de Chile posee 267 m2 de oficinas cada 1000 habitantes frente al extremo contrario. Se espera que en la capital argentina se construyan 512.670 m2 de superficie premium, lo que duplicaría el stock actual .

23% MÁS METROS

Ése fue el incremento de metros cuadrados de oficinas clase A que registró Buenos Aires en los últimos cinco años. Se produjeron 251.000 m2. San Pablo es el mercado de oficinas más consolidado de la región y fue la ciudad que más volumen incorporó durante el período 2012-2016: con 1.394.000 m2 premiuim.

Por Alejandra Noseda, Lunes 23 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Publicado el

IMPUESTO A LAS GANANCIAS – Una buena noticia para los bolsillos de los inquilinos

La reforma de la norma permite reducir hasta el 40 por ciento del monto de alquiler; cómo hacerlo.

Con la nueva ley de impuestos alas ganancias, aprobada el 21 de diciembre último, los inquilinos recibieron una buena noticia que sin duda afectará para bien su economía personal o familiar, aunque se desconfía que esta medida pueda modificar el presente del sector.

“La reciente reforma de la ley del impuesto a las ganancias otorga un beneficio tanto a los trabajadores en relación de dependencia como a los jubilados que les permite descontar en la base del cálculo de este impuesto parte del monto abonado por los alquileres, siempre que el contribuyente no tenga otro inmueble a su nombre, ni aún en un porcentaje mínimo”, explica Maximiliano Romero, contador público y gerente de Desarrollo de Negocios de Tax&Accounting de Thomson Reuters en Latinoamérica-Sur.

Previo a la sanción de esta ley, el inquilino abonaba un monto por el alquiler de una vivienda el cual representaba uno de los tantos gastos que formaban parte de su consumo anual y que le resultaba imposible amortizar. “Es importante dejar claro que toda persona tiene una vida civil y otra tributaria. Es decir, los ingresos por sueldos, honorarios o cualquier servicio prestado, son utilizados-luego de abonar el impuesto a las ganancias-, para solventar su vida civil que incluyen los consumos en alimentación, vivienda, educación y esparcimiento, entre otros. Es decir su vida diaria como ciudadano. Todos esos gastos no son deducibles y están cubiertos por el famoso mínimo no imponible (MN1)”, comenta Santiago Sáenz Valiente, socio fundador del estudio Santiago Saenz Valiente y Asociados.

Los especialistas explican que los gastos que se permiten descontar del cómputo de este impuesto son los pagos realizados al servicio doméstico ,con el tope del MNI, la cuota médica asistencial -hasta 5 por ciento de la ganancia-, los gastos de médicos -con un tope de hasta el 5 por ciento siempre o que no supere el 40 por ciento de la factura-, donaciones-hasta 5 por ciento pero con formalidades especiales-, intereses de préstamos hipotecarios para vivienda hasta $ 20.000 y ahora se agrega el monto de alquiler que será del 40 por ciento sobre el total del valor del arrendamiento pero con un tope de $ 51.967 al año, es decir unos $ 4331 por mes. “Un tema a tener en cuenta es que a partir de los $ 11.000 de alquiler abonado la deducción se mantiene fija”, afirma Romero.

Algunas arbitrariedades

Para Sáenz Valiente este sistema que propone la flamante modificación aprobada cuenta con algunos puntos que la convierten en arbitraria e in equitativa. “Es frecuente que una persona sea titular de una vivienda y que decida alquilársela a un tercero ya que por su tamaño no le resulte útil en función de la organización familiar y proceda a alquilar otro inmueble para vivir. Esta situación que no resulta extraña en nuestro mercado local genera una inequidad manifiesta, pues esta persona debe pagar impuesto a las ganancias por el ingreso obtenido y no puede deducir monto alguno por el alquiler pagado. Aunque es cierto que si fuera monotributista solo se le incrementa la cuota mensual. Cabe destacar que esta situación existía y permanece con la nueva legislación”, sostiene el especialista.

¿Cómo acceder al beneficio?

Para acceder a este beneficio tan solo es necesario realizar algunos simples pasos. Según Romero: “el empleado deberá informar el monto abonado en concepto de alquiler mediante el servicio de AFIP, Siradig”.

Sáenz Valienteva más allá: “La persona que está en relación de dependencia informará por medio del formulario F 572 vía Internet el dato del propietario del inmueble que está alquilando para vivienda y el monto mensual que acordó pagar. El empleador tomará la deducción hasta el tope fijado. De esa forma, y tras estos sencillos pasos, el impuesto se le reduce al empleado”, afirma. A este beneficio también podrán acceder los trabajadores autónomos que sean inquilinos, ellos deberán incluir el monto del alquiler en su declaración anual, aunque para ello deberán esperar hasta el 31 de diciembre próximo. Los especialistas dividen sus opiniones. Por un lado están los que afirman que esta medida permitirá a algunas personas acceder a unidades con alquileres más caros generando aire fresco al sector. Mientras que otros creen que no habrá cambios. “Los impuestos menores no son tan sensibles. Además los beneficiados reclamaran al propietario la factura del monto del alquiler para poder justificar su deducción. Por otra parte muchos son monotributistas con lo cual la carga fiscal que representan los $ 4000 mensuales puede no modificar la cuota de este impuesto”, finaliza Sáenz Valiente.

DEUDA PENDIENTE
a

El especialista en temas tributarios, Santiago Sáenz Valiente está persuadido de que ésta no es la única desigualdad que proponen las normas actuales vigentes que regulan al sector del real estate local. “Además de ‘ los inquilinos, quienes sacan un préstamo hipotecario pueden deducir $ 20.000 anuales por intereses, un número que de todas formas quedó desactualizado. Pero, qué pasa con quien ahorro, y hace el esfuerzo de adquirir su propia casa . En este caso, este actor queda en un trato desigual y debería tener una deducción permitida del mismo modo que sucede como con el mínimo del monto del alquiler”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Un mercado que crece con los años

Los complejos top con servicios durante todo el año proponen una oferta de unidades que seduce a los inversores; cuánto se revalorizaron los emprendimientos.

El mercado inmobiliario de la costa está cumpliendo las promesas. Los proyectos presentados durante temporadas pasadas avanzan, cierran etapas e inauguran nuevos ciclos. Costa Esmeralda es el proyecto que Eidico lanzó en 2004. Es un master plan de 1000 hectáreas, 850 se destinaron ala generación de 3800 lotes.

“Durante el lanzamiento vendíamos los primeros lotes a US$ 5000 que se financiaban a tres años y que hoy se ofrecen a US$ 25.000”, explica Mateo Salinas, presidente de la desarrolladora y agrega que en el caso de las tierras más cercanas al mar, el ticket en el 2009 oscilaba los US$ 60.000 y hoy se venden a US$ 200.000. El proyecto está ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, entre Pinamar y Cariló. Posee distintos barrios y áreas residenciales diseñadas de forma que quedan bien delimitadas las áreas de alta densidad de las de baja. Hoy desarrollan el primer complejo de cuatro edificios que ofrecen departamentos dedos, tres y cuatro ambientes con terraza en donde el valor del m2 promedia los US$ 2200 que pueden adquirirse por suscripción. Tres ya están colocados y se está presentando el cuarto con 35 unidades de 73 m2 promedio. “Este emprendimiento de descanso junto al mar surgió como solución a la saturación estructural que experimentan Cariló y Pinamar”, señala Juan Carlos Bartolomé, director del proyecto que en julio lanzó y suscribió el 100 por ciento del barrio Maritimo 3, 160 lotes con acceso directo y a pocos metros de la playa. “En un mes se suscribió por completo, lo que es un claro reflejo de que la gente sigue apostando al mercado inmobiliario”, afirma Bartolomé.

Salinas agrega que desde el lanzamiento del proyecto en 2004 se suscribieron US$120 millones, que hoy producto de la revalorización del proyecto representan US$ 300 millones.

“Esa ganancia fue de las personas que suscribieron”, agrega Salinas. El emprendimiento tiene 1200 casas terminadas, se construyen un promedio de 300 por año. “Esta temporada hay 7000 familias veraneando. Hay veinte familias que viven en forma permanente. La conectividad y trabajo freelance permiten esa posibilidad””, concluye el ejecutivo.

Otro proyecto del área es El Salvaje que demandará US$ 15 millones yen el que ya se invirtieron US$ 5 millones. Un emprendimiento de chacras marítimas en 379 hectáreas ubicado en el kilómetro 427 de la ruta 11 del que ya se vendió el 50 por ciento de los lotes en la primera etapa. Es un predio abierto, está implantado en una zona residencial extraurbana aprobada por el Municipio de Villa Gesell y se proyectó en función de una muy baja densidad de población. Cuenta con tres zonas de uso residencial unifamiliar, áreas deportivas y club náutico, zona comercial de cuatro hectáreas y zona hotelera, que se acceden en forma directa desde la ruta.” Hay 120 familias que ya son propietarias. Las obras de la primera etapa están avanzadas en un 90 por ciento y para mediados de 2017 se comenzarán a construir las primeras propiedades”, explica Guillermo Cervini, titular de BPK, empresa desarrolladora y constructora con experiencia en el mercado residencial, industrial, comercial y de salud entre otros.

Pensado para otro tipo de demanda, en San Bernardo, Debra García, titular de la inmobiliaria homónima, menciona que actualmente cuenta con departamentos a estrenar de uno a cuatro ambientes, en venta con amplias facilidades y financiación. “La oferta va dirigida a un sector integrado por asalariados que pueden pagar una cuota”, define la broker con un portfolio integrado también por departamentos en otros balnearios cercanos como Mar de Ajó y Costa Azul, además de San Bernardo. ¿Precios? El rango es amplio: desde los US$ 41.000 hasta los US$125.000, monto este último que corresponde a departamentos de calidad, muy bien ubicados y con cochera. “Son unidades nuevas Aue compiten con lo viejo del mercado, prácticamente al mismo valor”, aporta García.

Finalmente, Mar del Plata presenta una situación similar. Según informa el vicepresidente del colegio de martilleros y corredores públicos local, Horacio Espatolero, actualmente se está haciendo entrega de las unidades premium, con desarrollo en auge durante los últimos años. “¿Barrios privados o urbanizaciones cerradas? Nada nuevo, aunque sé que hay algunos proyectos en espera de aprobación por la zona de Los Acantilados”, contesta al ser consultado por estos productos.

Con más de 600.000 habitantes -es la séptima ciudad de la Argentina en términos poblacionales; la tercera de la provincia-, también en Mar del Plata hay expectativas por las repercusiones positivas que traería consigo el blanqueo de capitales, Pero así como ante el futuro cercano hay optimismo en parte del sector, también están los escépticos. Según dicen, temen el impacto negativo que tendría la suspensión de los fines de semana largos sobre el mercado. “Aquellos que buscan rentabilidad, desistirán de Invertir en un departamento en la costa ante la falta de potenciales turistas”, reflexionan. “Aquí, cualquier cosa que afecte al turismo golpea a cualquier otra actividad”, sintetizan.

Por Victoria Aranda, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Más escrituras y ventas con créditos

El número de escrituras en Buenos Aires alcanzó en diciembre 6.202 actos, una suba de 40,9% respecto a igual mes del año anterior y del 23,57% en relación con noviembre.

De tal manera, la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 20,3% durante el año pasado, 44.976 operaciones, según informó el Colegio de Escribanos porteño.

Durante 2016, que según el Colegio fue “el segundo año de recuperación de los actos escriturales de compra y venta de inmuebles”, las operaciones se incrementaron además un 87,6% en valor, a unos $ 76.013 millones.

El precio promedio fue de $ 1,69 millones, un 56% más, mientras que el equivalente en dólares al cambio oficial se ubicó en US$ 110.225, con una baja del 3% respecto del año anterior.

Además, en el acumulado del año los actos consumados con el uso de la garantía hipotecaria fueron 6.094: es decir, crecieron 47,3% respecto de total del año anterior y alcanzaron una representatividad de 13,5%, en comparación con el 11,1% de 2015.

El monto total de las operaciones fue en diciembre de $12.700 millones, con un aumento interanual del 102,67% y mensual del 33,37%. El valor promedio de las transacciones fue de $ 2 millones, un 43,8% interanual más.

La distribución de los actos en cinco segmentos por monto de operaciones mantuvo en diciembre la mayor concentración en la franja de más de un $ 1 millón, que alcanzó una representatividad de 61% del total y aumentó 29 puntos porcentuales.

Las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria en diciembre totalizaron 1.032 casos, un 150% más que las registradas un año antes, y 12,1% en comparación con el mes anterior.

Viernes 3 de febrero de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

La costa ya no es sólo “playa de verano”

Impulsado por los cambios de hábitos, el mercado de Pinamar y sus alrededores propone una oferta diferente de la tradicional; los proyectos.

Algo está cambiando en la costa. Las modificaciones en los hábitos turísticos está mutando la demanda de real estate en el mar argentino. Los players trabajan en dejar atrás el concepto de “la playa solo en verano”. Generan proyectos y posicionan a la costa como un destino que ofrece servicios de vacaciones y también de vivienda permanente. De hecho, una de las novedades de la temporada fue el lanzamiento de Northbeach que promete convertirse en un nuevo destino . Es un pueblo de mar ubicado sobre 278 hectáreas en el kilómetro 378 de la ruta interbalnearia 11. “Es mucho más que un proyecto, será un nuevo destino en la costa Argentina “, afirma Enrique Kilmurry, gerente del área responsable de la comercialización de Northbeach. El desarrollo se emprendió bajo un nuevo concepto de barrio cerrado de edificios con todos los servicios inclusive un centro comercial. La premisa es satisfacer todas las necesidades dentro del mismo destino. “Une los beneficios de los barrios cerrados con la comodidad y el bajo mantenimiento del departamento, y le suma un entorno de servicios como el open mall, con oferta gastronómica, cines y mercados. Además del área deportiva con canchas de futbol, tenis, rugby, polo y una cancha de golf de nueve hoyos. “Al ser un emprendimiento que busca ser un destino en si mismo, tenemos tipologías para todo tipo de cliente “, agrega.

Tiene unidades de uno, dos y tres dormitorios, y penthouses de cinco dormitorios con precios que parten desde los US$ 200.000 hasta US$ 1,1 millones con un valor promedio de entre US$ 1800/m2 y los US$ 2500/m2. “Está pensado en la forma de como se veranea en el mundo. Todas las unidades cuentan con el servicio opcional de limpieza y servicio de playa”, detalla Toribio Achával, presidente de la inmobiliaria homónima que comercializa el proyecto desarrollado por el Grupo Cioffi. La mayoría de los compradores son ex dueños de casas que buscan una opción con más contención. La primera etapa que incluye las seis primeras villas al mar, el centro comercial, los caminos, la seguridad, el área deportiva y la cancha de golf se entrega en marzo de 2018.

“Pinamar es un destino en crecimiento y con mucho potencial, planificada para que se siga expandiendo”, afirma Enrique Shaw, vicepresidente de la desarrolladora Pinamar SA. Se refiere en concreto aun fenómeno que crece: el de la población flotante. Es decir personas que se instalan en el verano y luego van alternando durante el año. “En Pinamar, los residentes permanentes aumentan a un ritmo de 7 por ciento anual. El padrón electoral creció 80 por ciento en los últimos diez años mientras que en el país el incremento fue de 10 por ciento en el mismo período”, cuantifica Shaw quien afirma que la apuesta en la costa tiene un doble beneficio, porque se usa, y al mismo tiempo puede obtener una renta. En su proyecto Pinamar Norte, el desarrollador ofrece lotes unifamiliares de entre 900 y 1.300 m2 con precios que oscilan entre los $1,2 millones y los $ 2 millones. Mientras que en el área del golf tiene lotes internos desde los 850 m2 hasta los 1.200 m2, con un costo que varía entre $ 900.000 y $ 1,5 millones. “Además tenemos una manzana inserta en la cancha de golf con lotes de 909 a 1966 m2, con valores que parten en $1,5 millones y llegan a $3,4 millones. Shaw anticipa que Pinamar Norte y el barrio Náyades ubicado cerca del centro —con incidencias de tierra de US$300/m2 –son las áreas con mayor potencial. El empresario también trabaja en otro loteo sobre la avenida Bunge destinado a desarrollistas para la construcción de edificios.

A la hora de hablar de precios, en el centro el valor del m2 oscila entre los US$ 2000 y los US$ 3000. Uno de los proyectos más ambiciosos es el que levanta el grupo KWZ. Se trata de B Twins, de US$ 20 millones de inversión. Es un complejo de dos torres con amenities con un precio promedio de US$ 3250/m2.

Otro de los lanzamientos es Dunas de Pinamar, un desarrollo que se llevará acabo sobre 177 hectáreas de médanos y bosques con 40 sólo de dunas. Según explica Leonardo Binetti, director comercial del emprendimiento. La iniciativa constará de cuatro etapas. “Cada una es un village y está integrado por 200 lotes unifamiliares”, describe, enfatizando que la primera entrega está prevista para 2019 y que el precio promedio del lote ronda los US$ 40.000, monto que varía, por ejemplo, de acuerdo con la forestación del lugar. “Serán ocho edificios de tres pisos , con unidades de dos y tres ambientes con un valor de US$ 2000/m2”, detalla Binetti y agrega que también habrá chacras con terrenos de entre 5000 y 10.000m2. El proyecto contempla un club hípico y otro vacacional con el que buscan que Pinamar sea el lugar a visitar durante todo el año. Almar es un complejo residencial de 100 unidades en Náyades. “El valor del m2 ronda los $ 32.000”, explica Javier Ortega, socio del emprendimiento que invirtió US$ 2,5 millones en la tierra. Ofrece una financiación a 36 meses durante la obra; y otra modular de 100 cuotas, con un anticipo de 30 por ciento y cuotas que parten del orden de $16.000 ajustables por CAC . “Se ha diseñado de modo que, a partir de la entrega de la unidad, se paga con la renta turística”, finaliza el ejecutivo.

Por Victoria Aranda, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION