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Opinión – Reclamos por reformas

Por Enrique Abatti (titular de la Cámara de Propietarios de la República Argentina), para La Nación.

EI proyecto de modificación que impulsa cambias en los alquileres es un preocupante retroceso legislativo que afectará negativamente a quienes se pretende beneficiar.
Entre las modificaciones se destaca el límite al depósito de garantía locativa a un solo mes, independientemente del plazo del contrato o sea que es indistinta que tenga vigencia por 3 o 10 años, el depósito siempre será el equivalente a un solo mes de alquiler-actualmente es un mes por año de contrato y se devolverá al inquilino conforme al valor del último alquiler al momento de restituir el inmueble. Esta disposición desnaturalizas u finalidad, porque cuanto mayores el plazo, mayor debe ser el monto del depósito.También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios al máximo establecido en cada jurisdicción y si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler. Es facultad de cada provincia, no delegada en la Nación, dictar sus propias leyes de honorarios profesionales, por tanto esta disposición que limita los honorarios sería inconstitucional.

Otra reforma libera al locatario del pago de los impuestos, servicios públicos y de las expensas extraordinarias del inmueble. Esta mod-ficación es violatoria del principio de libertad contractual. Asimismo encubre un aumento de la presión impositiva al sector, porque algunas de estas exclusiones impuestas al locador deberá trasladarlas aumentando el precio de la locación. También estipula que el inquilino puede disolver el contrato en cualquier momento desde que ingresa al inmueble, pagando una ínfima indemnización equivalente a un mes y medio del alquiler vigente si lo hace dentro del primer año y, a un mes, con posterioridad. El locador no tiene esa facultad, lo cual produce una desigualdad. Además se introduce la obligación para el locador, con por lo menos 60 días previos a la finalización del contrato, de renovarlo. Renovar implica un nuevo contrato por lo menos por el plazo mínimo de 3 años. La confusa redacción, le daría oportunidad al locatario, si no llegasen a un acuerdo, de resolver el contrato vigente sin pagar la indemnización. Los planteados son solo algunos puntos del evidente despropósito de modificar el Código Civil. Una iniciativa que contribuye a la inseguridad jurídica, atendiendo a un único interés sectorial y demagógico


Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Las esperanzas están puestas en el blanqueo

La reactivación dependerá del avance del crédito hipotecario, de la baja de la inflación y de la ley de sinceramiento fiscal

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El mayor acceso al crédito hipotecario, la caída de los costos de construcción por la desaceleración de la inflación y el ingreso de divisas por el blanqueo son los motores que deberían reactivar la construcción privada y la venta de propiedades en boca de pozo.

Las expectativas del sector de cara a 2017 son altas. “El blanqueo de capitales va a contribuir a que aumenten las operaciones inmobiliarias.”, afirma Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI). Asegura que hasta ahora el sinceramiento fiscal generó que “una parte interesante” ya se volcó a la compra de inmuebles. El empresario estima que “un 10 por ciento de la masa de fondos que se blanquee se destinará al sector inmobiliario”. En el mercado esperan que del monto total que ingrese vía ley de sinceramiento fiscal, entre US$ 2000 y US$ 3000 millones se van a colocar en fondos comunes que servirán para emprender nuevos desarrollos.

Bruno Martino, director de la constructora Coma, coincide con el directivo del CPI. Pero redobla sus predicciones para 2017: “Un 20 por ciento de la mejora en las ventas será producto del blanqueo de capitales”.

En Eidico ya se preparan para la inyección de capital que va a recibir el mercado. En parte por el sinceramiento fiscal, pero también por la previsión de la tan esperada reactivación del consumo que se espera en un típico año electoral. Mateo Salinas, gerente General de la desarrolladora, cuenta que está preparando al menos diez proyectos por un total de 3500 casas que se venden a un precio promedio de US$ 220.000 por 80 m2 cubiertos. “Son viviendas para la clase media que van a ser financiadas mediante un fondo común de inversión de Balanz Capital”, explica.

En el mercado financiero también son optimistas. Sin embargo, algunos analistas confesaron a LA NACIÓN que en las últimas semanas se generó un paréntesis. La discusión parlamentaria del proyecto que modificaría la ley del impuesto a las ganancias puede alterar los plazos del sinceramiento fiscal. Las fuentes consultadas coincidieron en que a pesar de que hay un plazo definido para blanquear activos no declarados antes de fin de año, hay gente que está esperando hasta que ese capítulo político se cierre para definir si finalmente hace el trámite o lo demora. La clave está en cuánto se deberá pagar de impuestos una vez que se sincere lo que hoy no integra la obligada declaración jurada.

Pero no todos son optimistas, Rodrigo Fernández Prieto, director socio de Fernández Prieto y Asociados, está convencido de que el sinceramiento fiscal no moverá el amperímetro en el real estate local. El empresario se queja de la alta presión impositiva que sufre el sector, y ejemplifica: “Un carpintero compra un tomillo y paga 5 por ciento de ingresos brutos; una empresa constructora contrata al carpintero que a su vez le paga ingresos brutos por su trabajo; la desarrolladora subcontrata a la constructora que también cobra ingresos bruyos… y la cadena sigue. La carga tributaria en ese sentido no ayuda”. Pese a esta mirada poco optimista, el empresario le pone fichas a 2017. “Será un año más estable, con una economía más regularizada y ordenada”, vaticina.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El mercado, en la montaña rusa

A un año de la salida del cepo, la demanda se plantea con altibajos; los desarrolladores afirman que no hubo repunte en las ventas de los proyectos y las inmobiliarias festejan la suba de las operaciones de los usados

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Un año después de que la administración de Mauricio Macri dejó sin efecto el “cepo cambiario” no todos se vieron beneficiados con la medida en el mercado inmobiliario. Mientras brokers, escribanos y martilleros públicos notaron un repunte anual del 20 por ciento en la compra-venta de propiedades usadas, cifra comparada con las unidades vendidas durante los doce meses del año pasado; los desarrolladores y las empresas constructoras evidenciaron meses decaídas pronunciadas y otros de leves repuntes que no alcanzaron a revertir la crisis que vivió la industria en 2015.

En base a estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) informó en enero que las operaciones del año pasado cayeron un 48,8 por ciento, cifra muy por debajo de los récords históricos alcanzados entre 2007 y 2011, antes de que el anterior gobierno restringiera el libre acceso a las divisas. Y los datos actuales grafícan la nueva foto: recién en enero de 2017 las estadísticas de éste año mostrarán una recuperación insuficiente, de menos de la mitad de ese derrumbe acumulado. De todas faunas, ocho de cada diez inmobiliarias consultadas por LA NACIÓN coincidieron en que con la salida del cepo se destrabó la barrera que sufría el mercado.

Mateo Salinas, gerente General en Eidico, explica a LA NACIÓN que hubo variables que afectaron aún más al mercado que el control de cambio. “La suba de la inflación con un PBI negativo y el estancamiento de los precios en dólares de los inmuebles fue una combinación letal para los proyectos nuevos. Está a la vista que no pasó lo mismo con las operaciones de unidades usadas”, opina el directivo de la desarrolladora que hoy tiene diez emprendimientos en carpeta.

El empresario Rodrigo Fernández Prieto, socio de Fernández Prieto & Asociados, coincide con Salinas. “Fue un año con muchos altibajos: meses en los que se vendió algo y otros en los que la demanda estuvo parada. Para nosotros el cepo no cambió nada. Entiendo que estamos saliendo de un proceso económico complicado que éste Gobierno heredó y tuvo que ordenar. Lo que más afectó a la construcción fue la inflación y los altos costos”, agrega. La suba de los precios de edificación en dólares no es una novedad. En los últimos trece años, el costo de construcción aumentó 200 por ciento promedio en todo el país. Según cámaras del sector, pasó de US$ 400/m2 en 2003 a US$ 1200 /m2 hoy. Pero estos datos no afectaron el negocio de las inmobiliarias. Las estadísticas del sector revelan que el fin del cepo contribuyó a que las ventas repuntaran respecto a 2015.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en octubre se registraron 18 por ciento más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires frente al mismo mes del año pasado. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), cuenta que durante el año notó la mejora en el número de operaciones concretadas cuando finalizó el control cambiarlo. “Hubo al menos un incremento del 20 por ciento comparado con 2015. Significó una recuperación para el mercado local. El cepo había contraído las operaciones de todo tipo, el pesimismo paralizó al sector”, dice el empresario que se anima a pronosticar que en 2017 el crecimiento será aún más notable.

Su colega Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, coincide con el análisis de Gómez. “Como la mayoría de los inmuebles están tasados en dólares, una vez que se estabilizó el mercado cambiario se empezó a mover el sector. En la provincia se cerraron un 20 por ciento más de transacciones comparado con 2015”, indica.

Aunque el mercado de propiedades usadas evidenció una reactivación comercial pareja como consecuencia de la primera medida económica que aplicó el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, a los pocos días de ocupar su cargo; también es cierto que 2016 no fue un año estable. Los empresarios del sector, sobre todo los que están más vinculados a la construcción, reconocen que van a recordar al 2016 como un año particular. Bruno Martino, director de la constructora Coma, empresa que se dedica a desarrollar soluciones habitacionales para un público de clase media en zona oeste, cuenta que le resultó “muy difícil” hacer un balance del último ciclo comercial. “Éste año pasó de todo, tuvimos períodos muy buenos que superaron los niveles históricos de ventas de la empresa en enero y febrero, tras la salida del cepo; y luego en julio, agosto y septiembre. Pero observamos caídas muy significativas en marzo, abril y mayo, meses en los que se profundizó la recesión. En el segundo semestre la gente entendió que el dólar iba a estar estable, al igual que los precios de las propiedades, y que la inflación iba a empezar a bajar”, analiza el desarrollador.

A diferencia de lo que les pasó a sus colegas, Martino tuvo “un crecimiento del 100 por ciento en la cantidad de transacciones”. El director de la constructora justifica ese repentino incremento en sus ventas con el consumo relegado de un público que pudo ahorrar en dólares a pesar de la restricción cambiaria que se extendió durante cuatro años. Francisco Villamayor director Gene-ral de Bresson Brokers subscribe a la teoría del consumo relegado y recuerda que apenas se levantó el cepo se generó mucha expecta-tiva entre propietarios que buscaban vender a precios demasiado altos en dólares. “Como los compradores no los convalidaron, con el tiempo se llegó a un equilibrio. De todas for-mas las propiedades se valorizaron un 10 por ciento contra 2015, y quedaron en valores es-tables, un tercio de lo que habían aumentado a principio de año”, finaliza Villamayor que apunta al mercado de unidades usadas a un precio promedio de mercado de US$ 500.000 en Recoleta. Palermo.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Locales – La personalización, clave en los tiempos que corren

Las empresas involucran a los empleados que atienden al público en los procesos de cocreación; el principal desafío es que el cliente se sienta único.

La aparición de la tecnología en el sector de los locales comerciales lejos de despersonalizar la atención al público comenzó a experimentar un nuevo paradigma en el asesoramiento integral al cliente. “A diferencia de lo que muchos piensan cuando nosotros pusimos aquí todos estos aparatos tecnológicos no prescindimos de ningún empleado, sino que por el contrario sumamos 40 nuevos puestos de trabajos. Esta es la sucursal que cuenta con más personas, trabajan 180 empleados, la mayoría de ellos capacitados para ayudar a nuestros clientes con los inconvenientes que puedan tener con todos los elementos electrónicos y tecnológicos que hay en el lugar”, relata Patricio Nóbili, director de Recursos Humanos para América Latina de Arcos Dorados.

McDonald’s con su nueva propuesta comercial montada en el patio de comidas del Unicenter Shopping también realizó un giro hacia la personalización de los productos y el asesoramiento por parte de los empleados para con el público. “Aquí con los kioscos de autogestión le permitimos al cliente que viva una experiencia de compra y estadía diferente. No sólo que a partir de ahora podrá personalizar todos y cada uno de sus pedidos, haciendo de cada uno de ellos casi un plato gourmet, sino que además en el caso de llegar a tener algún inconveniente en el uso de estas pantallas táctiles gigantes contarán con la rápida asistencia de nuestro personal especialmente entrenado para esa función. La idea es que este nuevo local le permita a los visitantes sentirse como en su casa”, agrega Nóbili.

Para que el cambio fuese profundo la empresa necesito generar un proceso de introspección. Es decir, mirar hacia adentro, y para ello el personal se reunió para cocrear y profundizar desde en algunos aspectos de la imagen corporativa hasta en el proceso de entrenamiento de los empleados. “Pero para ello debimos hacer que nuestros trabajadores se sintieran aún mejor estando en nuestra compañía, con tal fin hemos realizado varias reuniones de capacitación durante varios meses donde escuchamos sus propuestas y fuimos adaptando en función a sus dichos y opiniones parte del entrenamiento, el cual se realizó por medio de tablets y con tutoriales como los que se suelen encontrarse en YouTube. Además, creamos un propósito: generó buenos momentos siendo vos mismo, Una iniciativa que tiene que relación con el look de los empleados; ellos pueden maquillarse, usar aros y pearcing, entre otras cosas. La nueva idea de nuestra compañía no es sólo ofr-cer la personalización del servido sino que ellos también se sientan cómodos para que puedan generar el mismo clima a nuestros clientes”, relata Nóbili.

Otras de las firmas que reformó su espacio comercial con el objetivo de brindar un mejor servicio es Dexter. La empresa reformuló su local ubicado en Corrientes y Florida Esta propuesta, en la que invertimos unos $15 millones, está pensada paraque todos los deportistas amateur puedan encontrar el producto ideal a sus necesidades. Aquí el público que nos visita no sólo consigue el asesoramiento de un especialista sino que además cuenta con tecn-logía aplicada al consumo: pantallas con contenidos de marcas y especificaciones técnicas de cada producto, cinta para correr y testear el calzado, ; y un community wall para comprar y recibir en el domicilio particular el producto o el talle que no se encuentre en stock en esa sucursal”, afirmó Roberto Catavolo, gerente Come-cial de Dexter.

Par ala firma deportiva la elección del lugar no fue librada al azar, ese local es uno de los más importantes de su portfolio. “Este punto de venta era un Stockcenter, que es una de nuestras unidades de negocio, y como consideramos esta esquina como una de las más emblemáticas de la ciudad y una de las mejores de Sudamérica, definimos que fuera un punto clave para hacer el lanzamiento de la nueva imagen de la marca por su gran visibilidad comercial”, contó Catavolo que en 2017 planea renovar y abrir unas 25 tiendas -entre todas las unidades de negocios de Dabra que son Stockcenter, Dexter, Moov y Urbo.

La inversión prevista para esa movida rondará los $ 150 millones y se realizará a lo largo y ancho del país,. “Apuntamos a que todas nuestras banderas tengan presencia nacional, logrando de esta forma acercar los productos, las marcas y el servicio a toldos los rincones del país”, finaliza el ejecutivo.

Por Leandro Murciego, Lunes 12 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Locales – La tecnología está cambiando la experiencia de compra

Cada vez más empresas optan por espacios funcionales, donde el consumidor puede desde probar los productos hasta conectar y disfrutar diferentes vivencias.

Nada detiene a la tecnología, ella silenciosamente parece haber ocupado todos y cada uno de los momentos y las actividades de la vida de las personas. Desde los más pequeños y cotidianos hasta los grandes. Cambió la forma de vivir. En medio de esta realidad tan dinámica y versátil cada vez son más las marcas comerciales que hacen uso de ella para brindarles a sus usuarios o clientes nuevas experiencias de compras y un mejor servicio.

En los últimos tiempos los ejem-plos comenzaron a multiplicarse dando forma a un escenario comercial impensado hace tan sólo unos años atrás. El autoservicio de nafta en algunas estaciones proveedoras de combustible al igual que las máquinas expendedoras de entradas de los cines fueron de los primeros ensayos exitosos. A ellos, poco a poco, se le fueron sumando diferentes rubros.

Actualmente en algunos supermercados por ejemplo ya existen sectores donde los clientes ejecutan solos el proceso de registración de productos y posterior pago por medio de tarjetas de crédito. En esta industria existen también otras pro-uestas tecnológicas puestas al servicio del público consumidor como el “changuito inteligente”, una aplicación donde el usuario carga lo que quiere comprar y esta le dice dónde están más baratos esos productos.

Los ejemplos continúan y en muchos casos asombran por su variedad y ocurrencia. Recientemente una de las novedades la aportó la cadena de comida rápida McDonald’s, que acaba de cumplir 30 años en el país. Esta compañía abrió el primer local de la cadena que propone una “experiencia de futuro” . Esta nueva propuesta apela a la atención y a la autogestión que no sólo brinda mayor rapidez a la hora de elaborar los pedidos sino que permite al cliente poder visualizar y personalizar su pedido. Este nuevo formato ya fue testeado en Australia, Canadá, Francia, Estados Unidos y en Reino Unido.

En local de 365 m2 ubicado en Unicenter fue equipado con innovadores kioscos de autogestión de pedidos con tecnología touch screen y un sistema operativo muy intuitivo. Además cuenta con un sector de mesas con tablets conectadas a internet que le permite al visitante navegar por los diferentes medios de comunicación, usar redes sociales, jugar y hasta elegir la música que se va a escuchar en el local.

Pero los avances tecnológicos no terminan allí. Además el local cuenta con un sector para niños que tiene un shadow wall . Este es un sistema de proyección interactiva que reconoce los movimientos del cuerpo mediante un dispositivo kinect. Otra novedad son los juegos en las mesas táctiles que permiten que toda la familia juegue a la hora de la comida.

El objetivo de la compañía es en cinco años que el 70 por ciento de sus locales estén equipados, al menos con alguno de los componentes de este espacio insignia. “Este es un compromiso que hemos asumido con el presidente de la República Argentina Mauricio Macri y que demandará una inversión estimada de $ 1000 millones; él está muy interesado en nuestra propuesta dado que somos una de las empresas que le facilita el primer empleo a muchos jóvenes”, sostuvo Ricardo Méndez, director General de Arcos Dorados, en la Argentina que opera unos 2200 locales en América Latina.

Qué pasa en el mundo

Hace cuatro años la firma Amazon, dedicada a la comercialización de productos, con el fin de mejorar su sistema de trabajo adquirió a una empresa denominada Kiva Systems por casi US$ 600 millones. Esta compañía tenía la producción de unos robots que actualmente se encargan de la logística de sus actuales dueños. Estos “aparatitos”, que se asemejan a las aspiradoras robots hogareñas -aunque de mayor dimensión, pesan unos 145 kilográmos y pueden transportar unos 340 kg.- se mueven por todo el galpón identificando que tipo de material debe manipular y donde ubicarlos. Actualmente Amazon, el gigante de las ventas online, cuenta con más de 15.000 robots distribuidos en 50 locales en Estados Unidos. Su uso le permite mover, en un solo almacén y durante un día de temporada alta unos 700.000 productos, aunque los funcionarios de la compañía sostienen que podría tener un movimiento promedio de 1,5 millones.

Sin duda por más que se ignore o se intente no verlo de ex profeso, el futuro llegó hace rato y los nuevos tiempos proponen más tecnología hasta en aquello que no se creía necesario.

Por Leandro Murciego, Lunes 12 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION