Cambio de ciclo y nuevas reglas

Los desarrolladores vienen de un año raro. El 2016 arrancó con mucho ruido pero lo terminó con pocas nueces. El efecto cambio de ciclo político los entusiasmó pero. con el correr de los meses, se fueron “pinchando”. Hoy vuelven a recuperar el entusiasmo. Dejan atrás un año de transición. y se preparan con todo para 2017, que promete un cambio de aire. “El precio de los inmuebles en la Capital Federal aumentó 9,9 por ciento en los últimos dos años, casi tres veces la inflación en dólares de los Estados Unidos, que rondó el 3,7 por ciento. Históricamente, las propiedades aumentan un 2,5 por ciento anual en dólares”, detalla Federico Barni, CEO de Zona Prop. Agrega que, en el sitio que lidera, la cantidad de avisos creció 50 por ciento en 2016 respecto al año anterior, y que el tiempo promedio que tarda en venderse una propiedad pasó de 5.2 meses en 2015 a 4,3.

Esta foto de 2016 no alcanzó para que los desarrolladores mantengan la motivación durante todo el año. La buena noticia es que recuperaron la confianza con el efecto blanqueo. Y esperan que la ley de sinceramiento fiscal, que permite invertir en los fondos comunes de inversión cerrados del sector sin penalidad, dinamice el mercado, sobre todo de las unidades nuevas. De hecho. ya arrancaron a presentar los proyectos que se financiarán con el capital que cacen los fondos que se armen con el dinero de los blanqueadores cuando la Comisión Nacional deVabres(CNV) les dé  luz verde para que comiencen a operar. “Son el primer paso hacia un mercado inmobiliario bursátil, y la oportunidad de poder blanquear a tasa cero y con una rentabilidad de 7 por ciento anual en dólares es algo que no se ve en ningún país. Dudo que se vuelv aa dar una oportunidad asi, afirma Alejandro Ginevra, presidentede GNV Group, la desarrolladora que levanta Madero Harbour en el dique uno de Puerto Madero. El empresario cree que es inevitable que el real estate se inserte en el mercado de capitales tal como sucede en países como México y Chile. En el sector se espera que entre 10 y 20 por ciento del total que capte el blanqueo se destine a los ladrillos. “Además. hay que con-siderar que, fuera de ese monto, habrá más dinero formal en circulación en la economía que. paulatinamente, se irá volcando en algún porcentaje en el sector inmobiliario”, afirma Mario Gómez. director de la inmobiliaria Le Bleu. Se sabe que el Ingreso de capitales no declarado es determinante para el sector y que podría reactivar los proyectos de inversión. Lo difícil es cuantificarlo. “Se multiplicaron las consultas.con mucha gente que tiene el dinero y está interesada en ‘blanquearlo’ a través del ladrillo. En cuanto a las propiedades que más interés despiertan, se encuentran las departamentos de uno a tres ambientes, por montos que van desde los US$ 100.000 hasta los US$ 300.000 en promedio”, relata Adrián Mercado, CEO del grupo homónimo. quien anticipa una vuelta de la confianza de los inversores al sector, lo que reactivará la definición de los proyectos que los desarrolladores tenían en la gatera. “Si bien las señales no son claras, se espera un año de creclmiento en la actividad, coincide Bruno Marino, director Ejecutivo de la desarrolladora Comasa

Lo interesante del proceso es el fenómeno encadenado que generaría la inyección del dinero del blanqueo. Es decir, el dinero que ingresaría al sector no se limitará a la concreción de los proyectos anunciados que se financiarán con los fondos. El efecto cascada es más fuerte. “Esperamos que el mercado de capitales capte financiamiento para luego otorgar créditos. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecarios largo plaza con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves para lograrlo”,agrega Gómez. Igual aclara que estas iniciativas no tendrán efectos inmediatos sino que serán necesarios entre dos o tres años para ver los frutos en nuevos proyectos, fondos o bonos para sustentar créditos y etnprendimientos inmobiliarios o de infraestructura.

En la agenda de 2017. el check list es amplio. El rector de UN, la escuela de negocios del sector, Damian Tabakman, destaca algunos temas que serán clave para que las ilusiones de reactivación se concreten. “El sector seguirá reclamando más crédito hipotecario e intermedio, mejoras sustanciales en el tratamiento impositivo de los desarrollos sobre todo respecto de los gravámenes distorsivos, mayor productividad y campentividad en la construcción, y tierra más accesible a la que además se le puedan generar permisos de edificación con mayor agilidad y transparencia”. relata y desmitifica la creencia que finalmente el mercado, hasta ahora centrado en inversores. alcanzará al consumidor final en el corto plazo. “Los desarrolladores van a seguir trabajando para el segmento más alto de la población, que además, post blanqueo, tendrá más plata declarada para invertir”, afirma y cree que el acceso a la vivienda social recién será tema de la agenda en 2018. “Es muy complicado el desarrollo de viviendas sociales con el costo de la construcrión y los bajos ingresos de la población que necesita este tipo de inmueble”. coincide Fernando Cancel, presidente de la inmobiliaria Kantai, y aclara que la incorporación del consumidor final no está solo atada a la reactivación del crédito hipotecario, sino ala marcha de la economía. Ginevra coincide en la necesidad de demostrar seguridad juridica, estabilidad y reglas claras para estar en el radar del mundo. “Si un extranjero decide invertír  su dinero en un inmueble en otro país, generalmente no lo hace deforma especulativa esperando altos retornos, sino que preten de resguardar parte de su patrimonio y quizás tener un segundo o tercer hogar para visitar dos veces por año”, afirma el hombre que tiene una alianza con Sothebys International Realty. Ginevra reconoce que, si bien hay inversores europeos que se animan a desembolsar en tierras en la Patagonia o en propiedades en Recoleta, San Telmo y Puerto Madero, muchos tienen dudas sobre el futuro del pais y quieren esperar las elecciones de 2017. ” Para estar en el radar del mundo se necesita gobernabilidad, estabilidad y políticas económicas creíbles”. agrega Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich.

Los resultados en las urna sdel año próximo serán una señal determinante para los inversores.”Ya hay fondos del exterior sondeando y. si Macri gana las elecciones de 2017. los únicos vehículos de oferta pública, auditados y cumplimentando normas CNV para comprar real estate serán estos,y permitirán excelentes ganancias de capital. analiza Carlos Spina,director Comercial de Argencons que desarrolla los Quartier. Gabriela Goldsztein, directora de la inmobiliaria Ocampo. reconoce que el real estete local quedó durante años fuera del mundo porque el pais quedó desvinculado de los flujos de comercio e inversión. “Hay que continuar el proceso de vinculación con el mundo desarrollado que arrancó hace un año”. afirma. Los actores del sector recuperaron las ganas de invertir pero saben que sus negocios dependerán del accionar del Estado.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION