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Caballito, un barrio con hinchada propia

La zona con la demanda más alta y más fiel de la ciudad es centro de atención de los desarrolladores que buscan terrenos para construir los proyectos; los precios y qué área aún tiene valores accesibles.

Es una de las zonas más buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene “hinchada propia”: es uno de los barrios más localista de la capital. De hecho está en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aledañas, un canal para llegar a la demanda premium. La movida también se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrredón. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonomía y unir definitivamente dos áreas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.

Con 200 años de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios más deseados. Nació como zona de quintas y hoy captó la atención de un público muy fiel. “Dicen que quien vivió en Caballito no se va más”, asegura Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa -colegios-, además de opciones de entretenimiento y recreación. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso rápido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Además en el barrio se encuentra la línea del ferrocarril Sarmiento, la Línea A y la E de subte, además de numerosas líneas de colectivo.

La zona también cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hectáreas de vegetación, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. “Caballito reúne todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastronómica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podría decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida”, detalla sus bondades, Siwacki.

Mapa inmobiliario

Caballito lideró el ránking de los barrios más demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. También estuvo en lo más alto del ranking de los barrios más buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.

Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayoría de los barrios, el último trimestre del año pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del dólar y la falta de crédito. “Sin embargo, al comenzar el año notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achicó la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble está bien tasado”, sostiene Luís D’Odorico, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades.

Para Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes económicos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. “En Caballito, el mercado se reactivó en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debió a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del año pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores”, comenta Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Fuente: LA NACION

A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio está dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y José María Moreno hacia el Sur. Un área del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las vías laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores más demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la vía del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores más bajos. “En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte está dada el valor de la tierra. En el último caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos últimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podría decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que están en el Sur”, señala D’Odorico. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400/m2 versus los US$3000/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000/m2 para el Norte y unos US$2600/m2 s para el Sur.

Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la División de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adrián Mercado, asegura que las unidades más buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con más de 30 años porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los orígenes del proyecto. “Esta situación deja en evidencia porqué cada vez más gente elige proyectos en pozo”, asegura Mercado que hace poco más de un año abrió una sucursal en el barrio. En términos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas próximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.

Nuevos proyectos

La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. También hay obras en las calles aledañas como Malvinas Argentinas, Puán, Víctor Martínez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapaligüe hay muchos emprendimientos en ejecución y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzarán la construcción de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo código: se permite construir hasta 12 pisos, razón por la que está en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. “En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos varía entre los US$700 y US$1200/m2, y teniendo en cuenta que la construcción media cuesta entre US$900 y US$1100/m2, el precio de venta del pozo oscilaría entre los US$2800 y los US$4000/m2, dependiendo de la ubicación y de si el edificio tiene amenities”, aclara D’Odorico.

A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000-. Los que tienen un ambiente y medio -de 38/42 metros cuadrados- se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados- parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes -de entre 65 y 75 metros- defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adrián Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcción a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que está emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes -de 88 m2 y 114 m2 respectivamente-, y el ticket arranca en los US$2300/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. También propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 /m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Está ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los próximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800/m2.

Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversión. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregará en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.

Por otra parte, el Estudio Azcuy lanzó una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos están en proceso de construcción pero además, la firma también adquirió dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.

¿Quiénes compran?

“Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos pequeños para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos”, relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. “Hay una parte de la población que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del área metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, más y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida”, agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las más efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.

D´Odorico aclara que si bien los departamentos pequeños son los más buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. “Por el valor del dólar, la rentabilidad se achicó a parámetros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorización al propietario una satisfacción pero está no es suficiente para para el mercado inversor”, señala. Coincide con esta mirada Diego González Casartelli, presidente de Rukan. “Los inversores no están comprando porque esperan precios más bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorización de la propiedad”, analiza.

Pedro Goyena,un emblema del barrio

Ancha, de arboleda frondosa, es el corazón residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. “En los últimos años, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcción pareja y de categoría. Además, se ha formado un polo gastronómico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante”, cuenta D´Odorico.

Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: “un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que están alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando está terminada”, señala. Además asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fenómeno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.

En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecución oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos recién terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero también, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. “Por ejemplo, José Bonifacio -paralela al corredor-, se ha ido poblando de nuevos edificios de categoría, como así también las calles Valle, Thompson y Calasanz”, asegura D´Odorico.

La ampliación de la oferta gastronómica sumó al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los últimos años se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los hábitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. “Inclusive a los jóvenes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad”, asegura Walger y agrega que: “en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos días”.

Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. “Los inquilinos, en general, es público joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que también elige Caballito”, señala D´Odorico. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.

En un futuro inmediato, muchas de las obras que están en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectarán el desarrollo de la zona. En especial, la eliminación de pasos a nivel del tren serán claves para unir barrios, agilizar el tránsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la línea Sarmiento unirá a Caballito Norte y Sur y generará homogeneidad en el barrio. “Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenció a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa área. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes”, cuenta Walger. Siwacki alerta que “en este momento la obra del Sarmiento está paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorización del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tránsito a nivel. Además los espacios verdes y recreativos diseñados en la superficie le darán un nuevo pulmón al barrio y se convertirá en un corredor verde que valorizará todas las propiedades de los alrededores”.

“También se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido últimamente en especial en los tramos cercanos a la intersección con la avenida de Donato Álvarez, el establecimiento de un centro comercial daría movimiento y valorización a toda la inmediación del club”, finaliza D´Odorico.

Por Silvina Vitale, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Almagro suma metros

Hasta mediados de año, los barrios medios fueron uno de los preferidos por los desarrolladores a la hora de buscar oportunidades de tierra para construir emprendimientos para los compradores finales que adquirián inmuebles con crédito.

Luego, la devaluación cambió las reglas de juego afectando las zonas preferidas por la demanda que compra pisos financiados. Sin embargo, Almagro sigue concentrando el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

El barrio tiene 33 emprendimientos en marcha –lejos de los 39 que tenía en pleno 2014, uno de los mejores años para la zona–, según un relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario. Los desarrolladores apuestan en el área motivados por el alza de precios. “Los valores de venta aumentaron un 6,10 por ciento interanual durante 2018. De todas for,mas, fue la menor alza luego de tres años consecutivos donde los incrementos con relación al año anterior habían superado tasas de un dígito”, relata José Rozados, director de la consultora.

Hoy los precios de venta se ubican entre los US$2889 y los US$4062 por metro cuadrado, con un promedio que ronda los US$3285/m2. Mientras que las cocheras dentro de los emprendimientos cotizan entre los US$ 22.000 y los US$36.000. La conclusión se extrae del relevamiento en el que se analizaron 60 manzanas comprendidas entre la avenida Rivadavia hacia el Sur, Córdoba como límite Norte y la avenida Medrano y Gallo como frontera Oeste.

Por Carla Quiroga, Sábado 9 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Rosario también tiene su Puerto Madero

La expectativa de una muy buena cosecha mejora las perspectivas del sector inmobiliario de una de las zonas más desarrolladas de la ciudad de Rosario; los emprendimientos y sus precios.

Aún con el regreso de las retenciones, la perspectiva de una cosecha con buenos números alimenta las expectativas del mercado inmobiliario rosarino que, por cierto, perfila su oferta con la mirada focalizada en el target del campo, habitual comprador de ladrillos en esa ciudad. De acuerdo con Cecilia Lamelas, directora de Lamelas, la firma comercializadora de inmuebles, en primer lugar, el comportamiento de la oferta y demanda en Rosario depende del tipo de propiedad que se trate, además del área en la que está ubicada. “Independientemente de ello es un mercado que se encuentra en constante crecimiento en términos generales. Se han liberado terrenos estratégicamente ubicados en la ciudad para la construcción de viviendas, locales y oficinas, fundamentalmente en contacto con el río Paraná,”, describe aludiendo a Puerto Norte, la zona premium de la ciudad en la que tiene sus oficinas. “El mercado inmobiliario de Rosario es muy dinámico y Puerto Norte concentró proyectos de gran envergadura. Se trata de uno de los barrios más antiguos de la ciudad de Rosario y una zona que se encuentra en un genuino y sostenido desarrollo. En él se fusionan la tradición portuaria de Rosario con nuevos desarrollos”, relata Ari Milsztejn, CEO del Grupo AM. Una de las grandes ventajas del área es que pese a estar cerca del centro, tiene amplios espacios verdes. Sin embargo, no fue la única zona que creció. “Con sólo recorrer la ciudad se pueden observar proyectos que se encuentran en primera línea del río, con ubicaciones incluso más céntricas”, explica Milsztejn. El especialista agrega que el crecimiento de estas zonas responde a una tendencia mundial: compradores que buscan el equilibrio entre la accesibilidad a las zonas céntricas, donde la gran mayoría trabaja y, al mismo tiempo, un entorno que le permita escapar de la rutina, que le brinde naturaleza y con el cuál pueda desconectarse de la vida diaria. En este sentido, los proyectos con amenities corren con ventaja.” La posibilidad de tener acceso a terrazas abiertas, piscinas, SUM para eventos, laundry y demás son muy apreciados por un público que cada vez es más exigente”, relata Milsztejn, quien acusa que las unidades de entre 30 y 60 metros cuadrados fueron las que más se movieron. También los condominios. Respecto a los valores, si bien dependen de las zonas, según Milsztejn, sus precios oscilan entre los US$1100 y los US$1400 por metro cuadrado (m2). Mientras que las unidades a estrenar cotizan entre US$1700 y los US$2200/m2. La oferta más top supera los US$2500/m2. “Hay casos como el proyecto Quinquela Plaza que se ha llegado a vender en US$4500/m2 antes de la devaluación”, detalla.

En el mercado estiman que la zona de Puerto Norte se encuentra desarrollado en un 65 por ciento aunque, dicen, todavía quedan terrenos con excelentes ubicaciones disponibles, con potencial de desarrollar edificios de alta gama. “A grandes rasgos, el cliente que elige esta zona es exigente, busca rápidos accesos, tranquilidad y vistas despejadas, edificios nuevos, espacios verdes, cierta calidad de vida y contacto con el río, hablando en cuanto a usuario final. Los clientes inversores, por su parte, buscan un buen retorno, reconociendo el potencial de desarrollo que tiene aún el área”, distingue y detalla la broker. Agrega que existen algunas oportunidades de inversión financiadas en pesos debido a la baja de costos de la construcción en dólares, dada por la abrupta devaluación del peso.

Alejandro Belio, director de TGLT, una de las desarrolladoras con sede en Buenos Aires que se animó a poner ladrillos en Puerto Norte afirma que se trata de un mercado con dinámica propia. “Tiene sus particularidades: el techo de precio es más bajo que el que se maneja en la Capital Federal con el mismo costo de construcción y si bien la tierra es más barata, muchas veces el negocio no cierra. Por otra parte es una demanda que históricamente está acostumbrada a comprar a desarrolladores locales”, profundiza. La desarrolladora arrancó con proyectos en la zona en 2007. En cuatro hectáreas construyó un emprendimiento de su marca Forum, el tope de gama. Fueron 455 unidades, entre departamentos y oficinas y 85.000 metros cuadrados de construcción. “Hoy las reventas de esos pisos superan los US$3000/m2”, relata y agrega que “en ese momento, tiempo de cepo cambiario, el aumento del costo de construcción en dólares afectó el negocio porque en este tipo de mercados hay un techo para establecer el precio de las unidades que, en general, no supera los US$3500/m2”, recuerda. Hoy TGLT, en un predio de ocho hectáreas lindero a Forum avanza en la construcción de la segunda torre de Metra -otra de sus marcas- que entregará a principio de 2020. “Quedan pocas unidades que se venden desde los US$2800/m2. Son departamentos compactos. Los más grandes tienen 90 metros”, detalla. Belio que apostó US$36 millones en las dos torres de Metra –incluyendo la tierra– tiene en carpeta el avance del proyecto que ideó Norman Foster también para la zona. Son tres torres de 22 pisos con pisos de hasta 300 metros cuadrados. “No lo lanzamos porque estamos esperando el momento”, confiesa.

La oferta

Equiparada con Puerto Madero, lo cierto es que esta zona vedette de Rosario concita importantes inversiones. Tal es el caso de Distrito Puerto Norte, un emprendimiento de US$100 millones de inversión que contempla una primera etapa con la construcción de tres torres de 20 pisos, y una segunda y tercera etapa de edificios residenciales, oficinas y locales comerciales. A su vez, el predio proyecta tener 4000 m² de zonas parquizadas, quinchos, cocheras subterráneas con acceso exclusivo para residentes, amenities jerarquizados en cada edificio como lobby, salón de usos múltiples, sala de juegos, gimnasio, sauna, piscinas de interior y exterior, solárium y terrazas verdes panorámicas a 60 metros de altura con vistas al río.

“Sin duda que el campo tracciona gran parte de la economía de la región y los años buenos para el campo reflejan una mayor demanda de metros cuadrados,” comenta Alejo Castellanos, CEO de TSA Desarrollos, la unidad de Negocios del Grupo Transatlántica, responsable de esta iniciativa, y distinguiendo que no es sólo el rosarino o el santafesino el potencial cliente sino que implica un rango más amplio, abarcando también localidades de Córdoba, Entre Ríos y Buenos Aires, que evalúan la zona como una buena alternativa de inversión. En este sentido, informan, se puede encontrar una amplia variedad de tipologías de departamentos que van desde un dormitorio en 78 metros cuadrados hasta pisos exclusivos de cuatro dormitorios y dependencias de servicio en 423 metros cuadrados, con valores que oscilan entre los US$213.000 y US$ 2.021.000. “Creemos en el concepto de distrito, más allá del enunciado comercial”, señala Castellanos, haciendo hincapié en el eje del proyecto. “La radicación de residencias y comercios complementando el desarrollo de Puerto Norte en Rosario, representa cierta autonomía de esta área, la más cotizada de la ciudad, y permite una economía de tiempos para residentes y comerciantes”, define, en referencia a lo distintivo de su oferta.

Desde un proyecto que exhibe cierto grado de madurez como es Maui Puerto Norte, autodefinido como el primer beach club de la Argentina, Fernández Prieto y Asociados anunció la preventa de Torre Sur, la segunda de las dos torres de 44 pisos. Las mismas forman parte del complejo que supera los $300 millones de inversión y que cuenta con unidades de uno, dos y tres dormitorios y studios profesionales. En lo que respecta a las ventas, la primera torre se comercializó en un 95 por ciento. Según remarcan en la empresa, un dato muy interesante es que el 70 por ciento de las unidades comercializadas fueron vendidas a compradores finales, lo que demuestra que es un producto que responde a una demanda insatisfecha que estaba buscando emprendimientos de ese estilo, que conjuga viviendas y hotelería y que cuenta con el citado beach club, integrado por cuatro tipos de piscinas. “Un dato interesante para el inversor, es que el plus que le da al precio final contar con un amenity de este tipo es un de 15 por ciento por encima del valor de mercado”, asegura Rodrigo Fernández Prieto, titular de la desarrolladora homónima, destacando además que el buen comportamiento que exhibieron las ventas responde a una gran demanda insatisfecha que está vigente en Rosario, ya que en los últimos años la mayoría de las constructoras se concentraron en producir unidades chicas. “Esta torre que estamos lanzando –completa-, contiene en su mayoría unidades de 100 a 200 metros cuadrados, de dos y tres dormitorios, con lo que logramos ambientes muy amplios, lo que realmente quiere el consumidor final en esta ubicación privilegiada”, agrega. Maui tiene un valor actual de venta desde los US$3200/m2. Desde su lanzamiento, la desarrolladora fue adaptando la estrategia de ventas al contexto del mercado. “A lo largo de los últimos dos años lanzamos planes en pesos y con financiación y eso hizo que la primera torre se venda casi en su totalidad. Ahora la preventa de la torre Sur del proyecto tiene lista de espera de inversores que se quedaron afuera de la primera etapa”, concluye Fernández Prieto.

Más allá de la movida que se generó en Puerto Norte, hay otras zonas de la ciudad de Rosario que concentran oferta premium. Por caso pueden encontrarse algunos edificios sobre calles puntuales, en boulevard Oroño y en Wheelright y sus continuaciones, y algunas áreas puntuales en la zona de Barrio Martin pero son productos de cierta antiguedad.

Por Victoria Aranda, Sábado 9 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Vicente López, en boca de todos

El partido sigue transformándose e impulsa la construcción de proyectos: el posicionamiento de la Avenida del Libertador generó un efecto derrame sobre Maipú que está en plena reconversión.

Vicente López es el partido más demandado del Norte del Gran Buenos Aires, posicionándose así en el top de los valores inmobiliarios. Su corredor de la Avenida del Libertador sigue siendo fuerte, sobre todo por su dualidad de ser buscado tanto por el mercado corporativo como por quienes desean encontrar una vivienda. Además, en la zona empiezan a sonar otras áreas como la avenida Maipú, en pleno proceso de reconversión. Y por supuesto, el Bajo, con la presencia del río, no cede su categoría de ser lo más deseado, aunque ya no quedan terrenos disponibles allí.

“Vicente López está cada vez más en la cabeza de los desarrolladores, ya no es solo un lugar para vivir, es también para trabajar y tener esparcimiento, hasta hay un polo gastronómico en Corrientes y Libertador. En oficinas, por ejemplo, casi no hay vacancia: el 95 por ciento de la oferta está ocupada y la firma que busca 400 metros corporativos libres, no los encuentra. Cada vez se radican más empresas y los trabajadores demandan inmuebles de todos los tamaños, desde monoambientes hasta residencias”, describe Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. “Además es un área con un Código de construcción muy claro”, agrega otra de las fortalezas, el broker.

Crédito: DIEGO SPIVACOW/AFV

“La incidencia de la tierra juega un rol importante, ya que los valores son más bajos que en la Capital Federal. Históricamente el precio de la tierra en Buenos Aires fue alto, pero hay que desviarse del camino y aprovechar las oportunidades que hay más allá de la General Paz y en otras provincias del país, donde las curvas de rentabilidad dan buenos resultados a largo plazo”, aconseja Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital. El directivo sostiene la conveniencia de poner la mirada fuera del área porteña. “Nuestro foco está puesto en el corredor Norte, desde Vicente López hasta Pilar, donde se consiguen terrenos en los que la tierra representa una incidencia del 10 al 12 por ciento de la inversión. En nuestro país hay oportunidades de negocio comprando tierras en zonas como éstas y esperando para desarrollarlas más adelante”, cuenta Gagliardo.

Este movimiento de personas saliendo de la ciudad ha empezado a levantar al corredor de Maipú, que “estuvo décadas sin avanzar, y ahora está cambiando su fisonomía. Hasta acá veíamos departamentos de la década del 70, pero en los últimos cinco años se generaron varios desarrollos”, asegura Salaya Romera, Sobre Maipú la incidencia de la tierra es de US$1000 el metro cuadrado, pero en la avenida del Libertador asciende a US$1500. “Estas obras nuevas beneficiadas por un costo de construcción más bajo por efecto de la devaluación van a generar que los valores de las terminadas bajen, por eso hoy, si es posible esperar, conviene entrar en un proyecto nuevo; el año pasado era al revés: no era favorable construir”, suma Salaya Romera que tiene en su catálogo el proyecto Yrigoyen Boulevard, en Maipú al 1800. Esta torre cuenta con unidades de dos a cuatro ambientes, con vistas a la barranca y al río. El proyecto es del Estudio Jaraj y tendrá una gran entrada vidriada, además de parrilla, piscina y un gimnasio en el piso 14 con perspectiva panorámica a la costa. “El complejo, está ubicado cerca de lo que es el Bajo y hay que tener en cuenta que la zona está en pleno desarrollo”, agrega Salaya Romera.

Libertador: el corredor más aspiracional de la zona

El especialista explica que el reposicionamiento de Maipú viene de la mano de la llegada de cada vez más compañías al primer cordón de zona Norte, un fenómeno que generó una variada demanda: busca propiedades para comprar o alquilar desde el joven profesional hasta la secretaria, el gerente y el director. “Es un público de calidad que resiste a la crisis. Inclusive hay interés de los millennials que buscan vivir cerca del lugar dónde trabajan y no están dispuestos a perder horas del día en viaje”, analiza Salaya Romera y adelanta que de a poco la brecha de precio entre las propiedades ubicadas en Maipú y las que están en Avenida del Libertador se achica.

El encanto de Florida

Una de las áreas con mayor potencial de crecimiento es Florida, donde se encuentran viviendas a un menor costo con los mismos o más privilegios que la zona costera, donde se vuelve poco accesible para el habitante promedio del partido. Está pegada a la Capital y tiene muchos servicios. Este barrio está comprendido entre Maipú, la General Paz, la autopista Panamericana y la calle Malaver, por lo que sus accesos a la ciudad y el Norte son privilegiados. “Su escala de barrio residencial, con autoservicio y negocios en puntos estratégicos entre las residencias hacen que sea muy pintoresco y ameno para habitar”, describe Juan Pablo Basso, director de Basso Constructora. En su historia, el empresario suma más de 20 proyectos desarrollados entre Belgrano y Vicente López, pero hoy reconoce tener el foco en tres emprendimientos que están en plena ejecución, todos en zona Norte. Uno de ellos ubicado en la avenida San Martín, en el predio en donde funcionaba el famoso restaurante alemán Zur Eiche. Es un proyecto pensado para el comprador final con departamentos de hasta 150 metros cuadrados con toilette, vestidores y terrazas de hasta tres metros cuadrados en donde los valores oscilan entre US$3000 y US$3200 por metro cuadrado. El otro, un edificio de studios ubicado a pocos metros del cruce de la Avenida del Libertador y la General Paz. En este caso, son unidades de entre 35 y 45 metros cuadrados en un área en la que hay oferta de pisos de más de 200 metros cuadrados. “Construimos oficinas para pequeñas empresas o emprendedores”, relata.

Aristóbulo del Valle: Hay obras cerca de la estación de tren

El tercero y más emblemático es un proyecto de US$15 millones de costo que construye en la estación de tren Aristóbulo del Valle. Compró una casona del 1900 lindera a la estación de tren que tenía una torreta en la que en su piso superior funcionó el primer observatorio de Vicente López. Ahí se instalarán los amenities del emprendimiento. “Estamos armando unidades chicas con tickets bajos”, detalla Basso y agrega que en Vicente López hay oportunidades. “El nuevo Código de Urbanismo aprobado en la Capital Federal está generando que muchos desarrolladores estén migrando hacia esta zona. Los precios de los terrenos de la avenida Maipú, beneficiada por el metrobús se están acercando a los que tienen las tierras en la avenida Libertador. De todas formas, este último es un corredor que ya está sobreofertado con un valor de pozo que arranca en los US$3500 por metro cuadrado”, relata.

Oportunidades: Aún hay tierra para emprendimientos

Otro de los proyectos que se construye sobre la avenida Maipú es el de la desarrolladora CBSC. Se trata de Domus Parque, donde abundan los espacios verdes con árboles centenarios. Está ubicado al 1800 y abarca un proyecto de más de 5000 metros cuadrados, con unidades flexibles que se consiguen desde los US$2300 el metro cuadrado. “Si bien la Avenida del Libertador es un sello premium en localización, se fueron desarrollando otras zonas que también por vista, acceso y servicios se vuelven igual de atractivas, es el caso de Maipú”, explica Sebastián Cseh, director la mencionada empresa. En la comercialización de este proyecto está L. J. Ramos, que también vende Domus Parque Comercial, integrado por locales y cocheras, volviendo aún más atractiva a la avenida.

Para vivir o para instalar una compañía, la Avenida del Libertador es la más deseada del partido. Justamente sobre ella, también comercializado por Salaya Romera, está levantándose Selene Libertador, diseñado por el estudio de arquitectura de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Salaberry y Vinson Arquitectos. El complejo estará compuesto por 45 residencias de lujo, cuyos valores van desde los US$500.000 hasta los US$ 2,8 millones. “Su ubicación es privilegiada, ya que se encuentra a tan sólo 15 minutos de la ciudad de Buenos Aires, rodeado centros comerciales, colegios privados y sanatorios. La Lucila es un barrio residencial de suma elegancia que ofrece tranquilidad y seguridad”, afirma Iván Chomer, CEO del grupo desarrollador.

Cerca del agua

Por su parte, Grupo Portland ha puesto la mirada en la zona del Puerto de Olivos. “El proyecto más emblemático que tenemos es Palmera Olivos, un edificio residencial de más de 30.000 metros cuadrados comerciales, de diseño y con amenities exclusivos. También destacamos el edificio Vista, sobre la calle Solís, frente al Yacht Club Olivos, residencial premium con vistas plenas al Río de la Plata. Además, estamos próximos a entregar posesión de Solís 2336, diseñado por MRA y Asociados”, describe Ezequiel Leibaschoff, director Comercial del grupo empresario.

En cuanto a precios, para Grupo Portland los números se aproximan a los US$3500/m2. “Post devaluación, la demanda sigue constante. Esto genera que se consoliden las valorizaciones del metro cuadrado, tanto de unidades en desarrollo como terminadas”, suma Leibaschoff. Estos costos coinciden con los registrados por ZonaProp, que establece a Vicente López como el partido más caro de la zona norte del conurbano. Los especialistas concuerdan en que los valores se fueron sosteniendo, pero que en los últimos meses los vendedores aceptan ceder descuentos de alrededor del 10 por ciento, cuando hasta mitad de año las negociaciones eran inviables.

Por su parte, Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Zona Norte de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, tiene otra perspectiva de los precios: “los valores venían aumentando progresivamente. Tal vez Vicente López sea la zona que más ha crecido en los últimos cinco años. Ahora, post devaluación, se está notando una tendencia a la baja entre un siete y diez por ciento, aproximadamente”.

Por último, Nelson Alfredo Constantino, titular de Constantino Propiedades, señala que “el valor de la tierra en 2018 creció a valores superiores al que se esperaba -se estimaba un crecimiento apenas superior al 5 por ciento y ya se superó el 10 por ciento- y seguirá escalando, principalmente en las ubicaciones de mayor jerarquía. En este momento hay una suba de valores producto de un reacomodamiento de los aumentos de las incidencias de tierra y los aumentos del costo de la construcción que hubo en los últimos años y principalmente en los últimos meses. Y no sin dejar de lado las modificaciones que sufrió el código de ordenamiento urbano”.

Por Marysol Antón, Sábado 19 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Coghlan, un barrio con oferta distinta

Ubicada en el corazón de la unión de Saavedra, Belgrano R y Villa Urquiza, la zona es una de las preferidas por la demanda que busca comprar un inmueble a precios más accesibles que los del corredor Norte de la ciudad.

Como un oasis en la vorágine de la Ciudad de Buenos Aires, se alza el barrio de Coghlan. Ubicado en el corredor Norte, en un pentágono atravesado por la avenida Balbín que limita con Belgrano, Saavedra, Núñez y Villa Urquiza, este barrio que se desarrolla en los alrededores del hospital Pirovano vive un profundo proceso de transformación que lo incluyó en el listado de áreas de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es por esa razón que los desarrolladores posaron el ojo sobre esta área que definen como “el Colegiales de Nuñez”.

En Coghlan conviven las áreas de protección histórica, los grandes chalets y las casas inglesas con pequeños condominios y edificios bajos, tipo PH. “No es un barrio en el que el que los nuevos Códigos recientemente aprobados por la Legislatura porteña generen fuertes cambios. Es una zona en la que se están construyendo varios emprendimientos bajos en altura”, explica Hernán Badano, el empresario del sector que desarrolló dos proyectos en la zona y, entre las ventajas de la zona, destaca los aires barriales.

Un dato no menor es que en el barrio, los nuevos emprendimientos sólo pueden contar con un máximo de hasta cuatro pisos. Se trata de un dato clave porque asegura vistas abiertas en las obras que se realizan. Además al tener un crecimiento homogéneo, la sobrepoblación y el tránsito no son un tema de conflicto. “Hace algunos años, comenzó un proceso en donde de a poco se fue notando un cambio en la fisonomía del barrio, aparecieron desarrollos en propiedad horizontal de pocos pisos que conviven con casas tradicionales, muchas de estilo inglés, a veces centenarias”, sostiene Jorge Safar, gerente comercial de la inmobiliaria Oppel. El broker agrega que “al ser un barrio de baja altura, en general las propiedades cuentan con buena luminosidad, un aspecto muy valorado por la demanda y difícil de encontrar en barrios más densos”.

Coghlan tiene un clima mágico. Es un barrio tranquilo en el que incluso se percibe una sensación de pueblo ideal para la vida en familia: los comercios cierran al mediodía y, durante esas horas, el silencio es protagonista. Su mayor encanto radica en la estación del ferrocarril que lleva su nombre. Por la zona, además de la línea Mitre, también corren las vías de los trenes que se dirigen a José León Suárez. Las tierras que rodean la estación fueron loteadas después de la construcción ferroviaria. La estación es un ejemplo típico de arquitectura inglesa ferroviaria, construida a fines del siglo XIX, con techos de tejas de pizarra y aberturas de madera verticales. Las ventanas tienen molduras con forma de arco mientras que sobre los andenes se extienden techos de chapa con las típicas cenefas y columnas construidas en madera.

Con una plaza de arena y otra seca, biblioteca, un puente de hierro y abundancia de verde, el área está perfectamente conservada destacándose el tradicional obelisco de 35 metros de altura – que en el pasado funcionó como una torre de ventilación de Obras Sanitarias- y visible desde diferentes ángulos del barrio. “Coghlan es espectacular, una pequeña isla con características propias y una impronta grafitera urbana muy interesante”, detalla el arquitecto Diego Rybka, director del grupo Uno en Uno. “Con barrios aledaños como Belgrano en el que la oferta está saturada, Coghlan tiene la oportunidad de generar nuevas viviendas sobre todo para un público joven que tomó muy bien las propuestas que se están ofreciendo”, agrega. Respecto al perfil de la demanda, el arquitecto describe que se está asemejando más al de quienes compran en Belgrano R. Buscan departamentos más amplios, con amenities, en un barrio bajo y con poca densidad. Los proyectos que se están diseñando tienen las comodidades de una casa pero en un edificio: terrazas, pileta, balcones grandes y parrilla”, grafica Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Grupo Copelle. “Los últimos pisos con terraza y pileta privada son muy demandados”, sostiene. Hoy, muchos de estos proyectos, sean monoambientes ó grandes departamentos se rigen bajo un lema: “Derecho a parrilla”. Un detalle que suma valor agregado a los balcones.

Fuente: LA NACION - Crédito: Claudio Larrea / Brando

El comprador de Coghlan no es quien busca una propiedad en Belgrano o Palermo sino las familias recién constituidas con uno o dos hijos que nacieron y crecieron en los barrios aledaños con una oferta de unidades más caras. “Es un mercado dirigido al segmento medio alto que compra para vivir”, explica Badano que construyó dos emprendimientos de casas en altura: uno de 22 departamentos en la avenida Congreso y Melián, y otro ubicado en Conde al 3200. “Cuando uno proyecta una obra en este tipo de barrio en donde la accesibilidad es por medio de locomoción propio porque no hay estaciones de subte muy cercanas, hay que ofrecer una o dos cocheras por departamento”, da tips y reconoce que en la obra que hizo en Conde ofrecía doce cocheras pero “se quedó corto”. “La mitad de los ocho compradores del edificio adquirieron dos cocheras”, recuerda.

Respecto a las cuadras más valoradas, los especialistas destacan a Naón, la avenida Congreso y la esquina de Conde y Roque Pérez. Si el análisis es por áreas, siempre la cercanía a una avenida conectada suma. Por eso en el área de Balbín hacia Cabildo los terrenos y la oferta es más cara que la zona de Balbín hacia Villa Urquiza.

Por otra parte, Coghlan “pisa” con barrios vecinos como Villa Urquiza, Belgrano R y Villa Ortúzar al corredor Donado-Holmberg. La zona, edificada gracias a la subasta de terrenos que hace unos años realizó el Gobierno de la Ciudad, floreció con una consigna: las construcciones debían tener una volumetría uniforme con una altura máxima de 15 metros para todo el corredor. Así, este fenómeno barrial impulsó el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios e incluso se desarrolló un nuevo polo gastronómico. Si bien todavía hay terrenos baldíos, los desarrolladores esperan que se lance una nueva licitación para volver a edificar. Una zona en la que si bien el precio de la tierra sube como en la mayoría de los barrios porteños, aún se consiguen incidencias razonables de US$500 por metro cuadrado. De hecho los lotes que hoy se encuentran en el corredor son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado. “En el corazón de Coghlan, construimos Casa Ho. Son departamentos 10 por ciento más grandes que los standard para un público que apuesta a una vida más sustentable y cómoda. Tiene desde sala de ensayo para poder bajar con la guitarra hasta un paisajismo armado como si fuera un bioma tropical con palmeras y árboles cítricos”, explica Rybka. En cuanto a precios, Coghlan se ubica en la mitad de la tabla en comparación al resto de los barrios de Buenos Aires. Sin embargo, con el alza de las propiedades y las nuevas ofertas ha comenzado a subir. El valor de referencia de un departamento usado de buenas características puede rondar los US$3000 por metro cuadrado. En el caso de inmuebles nuevos, ese número puede escalar hasta los US$3500 y, en algunos casos, llegar hasta los US$4000 por metro cuadrado dependiendo del tipo de producto y características del emprendimiento. “La gente que compró estos nuevos departamentos en Coghlan como inversión, los está alquilando en menos de una semana”, afirma Rybka. El barrio es uno de los que tiene mayor proyección a nivel inmobiliario y comercial gastronómico. Los especialistas afirman que abundan las oportunidades para conseguir propiedades más económicas y de más metros cuadrados que la oferta de los barrios linderos que ya se encuentran superpoblados. “Son emprendimientos que se diferencian por su tamaño, calidad y habitabilidad. Por ejemplo, en nuestro caso los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. Así surgen unidades de dos ambientes de 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados”, explica Badano. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando están totalmente terminadas. “Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de US$2 millones, un modelo financiable y manejable”, explica. Por esa razón opta por hacer varios proyectos de este tipo y no uno de gran envergadura.

Crédito: Claudio Larrea / Brando

En la oferta de casas, el rango de valores es amplio: entre los US$300.000 y los US$900.000, según Safar. En general se trata de casonas y hasta sutiles casitas con galerías en su frente que en el pasado fueron habitadas por los empleados de la empresa ferroviaria. Y cuyos diseños respondían a la jerarquía del personal en la organización.

El mercado de las grandes mansiones merece un análisis aparte. Con una demanda acotada, quienes las buscan miran la ubicación, orientación, metro cuadrado, valor de la tierra, tipología, mantenimiento y seguridad. Por efecto derrame de Coghlan, Saavedra es uno de los barrios beneficiados. En los últimos años, esa área de la ciudad ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con centros comerciales. De esta forma, Saavedra, que es la continuación natural de Belgrano y Nuñez ,se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte de la ciudad.

Así las cosas y con incidencias de la tierra que promedian los US$800/m2 en la que se negocia directamente con los vecinos -“es cuestión de tocar el timbre”, afirman-, los desarrolladores están poniendo la mira en Coghlan y se preguntan cuál será el destino del predio más codiciado. El terreno, ahora en estado de abandono ,está ubicado sobre la avenida Congreso, entre Naón y Estomba, justo en el límite con Saavedra. “La dirección de interpretación urbanística es la que determinará qué se puede construir y qué no en esa tierra. Por ahora no hay un registro de planos, o sea no se presentó todavía un proyecto”, aclararon en el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Paralelamente, los vecinos del barrio piden que esa zona se convierta en un espacio verde. Pero, por el momento, su destino es incierto.

Por Andrea Glikman, Sábado 15 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION