Rincones porteños – Florece Núñez Norte

En esta zona de la ciudad de Buenos Aires se multiplican los proyectos residenciales; allí conviven cerca de cuatro decenas de construcciones en distintos estados; la mayoría ofrece unidades pequeñas

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos; lo nuevo en Rooselvetl y Arribeños. Foto: Ricardo Pristupluk

Hay sectores de la ciudad que en los últimos tiempos comenzaron a cambiar su fisonomía, dejando de lado las viejas residencias para abrirle paso a los modernos emprendimientos en altura. Uno de los rincones porteños que más cambios experimentó es el denominado Núñez Norte, que se extiende desde la avenida General Paz hasta Roosevelt y desde las vías del ferrocarril Mitre hasta la Avenida del Libertador. Actualmente allí conviven cerca de 40 proyectos inmobiliarios en distintas etapas de construcción, pero la mayoría se encuentra en una pequeña zona de 12 manzanas (ver mapa).

Según los referentes inmobiliarios, el crecimiento de esta zona es una consecuencia del desarrollo del entorno. “Esta área creció notablemente como resultado de la gran saturación que hoy existe en los barrios linderos, sumada a una estética moderna, ecológica y residencial”, explicó Mauro Ridelnik, gerente comercial de la firma Guimat Propiedades. Y agregó: “Sin duda, uno de los puntos fuertes de este corredor son sus espacios verdes, que a diferencia de otros barrios porteños aún los mantiene”.

Para Diego Cervi -titular de Cervi Propiedades-, otro de los brokers conocedores del lugar, este sector de Núñez lleva más de doce años en constante crecimiento. “Su fácil acceso, tanto vehicular como por medios de transportes públicos, fue determinante, sumado a la cercanía con los parques, entidades deportivas, educativas y recreativas (cines, restaurantes y bares y cafeterías, que se multiplicaron en los dos últimos años)”, explicó Cervi.

Las estadísticas revelan que los que más buscan la zona son los jóvenes, por eso un gran porcentaje de los nuevos emprendimientos ofrece unidades pequeñas, en muchos casos monoambientes divisibles. “Hoy, aquí, contamos con varios emprendimientos en distintas etapas: en pozo, construcción y terminados con posesión inmediata; estos últimos son unidades más grandes, de 3 dormitorios, que sus compradores son consumidores finales. Los departamentos más chicos son requeridos, en su mayoría, por inversores que buscan una renta mensual y luego ocupados por jóvenes ejecutivos”, dijo Cervi.

Ridelnik amplía aún más la definición de la zona. “Aquí muchos desarrolladores apuntan a grandes emprendimientos con amenities de categoría, como es el caso de Iberá 2485. La contracara de ello son los modernos departamentos tipo casa, con bajas expensas, los cuales garantizan un tiempo de obra de aproximadamente 1 a 2 años obteniendo unidades privilegiadas con amplios balcones terrazas o patios y parrilla, como es el caso de Besares 1731”, contó el gerente comercial de Guimat Propiedades.

Según Cervi, en el caso de los emprendimientos nuevos existen dos etapas comerciales y dos tipos de propietarios. “En la primera parte, los compradores suelen ser inversores. Con el avance de la obra ingresan compradores particulares, por lo general jóvenes profesionales de un poder adquisitivo medio/alto que son quienes finalmente habitarán el inmueble. Una característica del lugar es que el público que se muda no suele querer abandonarlo. Esta es una zona que ofrece todas, pero todas las comodidades”, explicó Cervi.

El público de Núñez Norte tiene una característica muy particular. Según los brokers, éstos no suelen aceptar errores de diseño; además buscan buenas ubicaciones y muy buenas plantas. Son clientes bien informados que no pagan por metros cuadrados que no van a utilizar (balcones angostos, mala circulación, entre otros).

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos. Foto: Ricardo Pristupluk

Valores

Los valores del metro cuadrado a estrenar arrancan de 2250 y alcanzan cotizaciones cercanas a los 2700 dólares; mientras que en las unidades usadas el precio ronda entre los 2000 y 2400 dólares. En el caso de los alquileres, un departamento de un dormitorio a estrenar parte de los 4500 pesos en adelante.

La incidencia buscada en la zona para los terrenos por las grandes constructoras arranca desde los US$ 550 por metro cuadrado en la zona más residencial llegando a los 1000 dólares el m2 en los tramos premium.

Los expertos dicen que Núñez Norte aún está muy lejos de su techo y que a medida que pase el tiempo no sólo se multiplicará el interés del público, sino también el valor de las tierras. “Como sucede en todas partes del mundo, la tierra es un bien que escasea, o sea a medida que falte, el valor irá en aumento. Por el momento, la zona brinda grandes oportunidades manteniendo los valores previstos”, concluyó Ridelnik.

Para concluir, Cervi afirmó: “Aquí, los desarrollos que se favorecerán a largo plazo son los de unidades de mayor tamaño, ya que la zona tiene como clientes potenciales a los que se han ido a vivir a los barrios cerrados a la zona norte del Gran Buenos Aires con chicos pequeños y hoy quieren regresar a la Capital”.

Por Leandro Murciego, Sábado 14 de marzo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Un ícono de Buenos Aires – El café Tortoni, un clásico porteño

En Avenida de Mayo se encuentra la cafetería más antigua de la Argentina, con 157 años. El local, que inició la restauración de su mobiliario, se encuentra entre los más importantes del mundo en su rubro.

La ciudad ya no es la de antes, los grandes edificios le fueron ganado la pulseada a las viejas casonas y modificando así la fisonomía porteña. Cambia todo cambia y en esta metrópoli de hormigón y cemento, donde el sol cada mañana le pide permiso para regar con su luz las calles de Buenos Aires, parece ya no haber momentos para la pausa. A pesar de ello hay pequeñas costumbres que los habitantes de esta urbe no están dispuestos a resignar, y una es la tradicional visita a los cafés, un ritual que se practica entre amigos y que invita a discusiones futbolísticas, filosóficas y políticas. Un hábito tan único como porteño. Sin duda, el Café Tortoni no sólo es el más antiguo de la Argentina, fundado en 1858, sino que es el paradigma del café porteño. Abrió las puertas de su primer local en la esquina de Esmeralda y Rivadavia, cuando aún Buenos Aires era una aldea. En ese lugar funcionó el Tortoni (que tomó su nombre de un café parisiense en el Boulevard de los Italianos) por más de dos décadas, pero su constante crecimiento comercial lo obligó a su dueño, Jean Touan, a buscar un lugar más amplio y fue así que se instaló en el local de la avenida Rivadavia 174/6/8, de la antigua numeración. “El Tortoni es un testigo de gran parte de la historia nacional. Por aquí pasaron desde los más importantes referentes políticos hasta los más destacados artistas no sólo del país, sino también de la región”, comentó Nicolás Prado, uno de los gerentes del Tortoni.

Para Prado, que tiene 33 años, y que trabaja en el lugar hace trece años el Tortoni es casi su segundo hogar. “Vengo acá desde los 2 años, es decir que tengo muchos de mis primeros recuerdos. Aquí trabajaba mi abuelo, uno de los socios del lugar. Él me sentaba al lado de la caja registradora y me ponía a laburar con él. ¿Cómo no querer a este lugar?”, comentó emocionado Prado. Y agregó: “Cuando me pongo a pensar, aquí pasé gran parte de mi vida. Comencé a trabajar a los 20 años; la primera función que desempeñé fue de mozo. Rol que cumplí durante un lustro; luego pasé un tiempo por la cafetería y más tarde me pasaron para la caja, el lugar que más amo de todo el Tortoni. Poco después me nombraron encargado y desde hace un tiempo soy uno de los gerentes”.

Para Prado, el café es una gran familia: “Aquí trabajan muchos de mis amigos de la infancia, con ellos y durante muchos años luego de bajar las persianas -a la madrugada- nos quedábamos jugando en la zona de los billares (sector que se cerró en el 1° de octubre de 2006, con la ley antitabaco de la ciudad) hasta altas horas. Es por este tipo de cosas que este lugar para muchos de nosotros es más que un simple trabajo y creo que eso se nota hasta en la atención del público. Igual no todo es tan romántico y como en todos lados, también enfrentamos problemas laborales a diario”, afirmó entre risas el joven gerente. La desaparición de los billares le aportó al Tortoni no sólo una nueva fisonomía, sino también un nuevo curso comercial. “La ley antitabaco nos obligó a contar con un espacio para fumadores totalmente hermético, el cual funcionó muy poco tiempo dado que unos años después (cinco) se prohibió definitivamente fumar en lugares públicos. Esto hizo que buscáramos una nueva función al espacio y aprovechando que el Tortoni es mucho más que un café logramos refuncionalizar el lugar; actualmente al ex área de billares/sector fumadores se lo utiliza como un sitio que se ofrece en alquiler para la realización de eventos privados (reuniones empresariales, presentación de libros, conferencias, etcétera)”, explicó Prado.

Pocillos con dos logos del café

La propuesta cultural del café se completa con las dos salas habilitadas para espectáculos artísticos: el salón Alfonsina Storni (ella fue la primera mujer que entró a este café, que en sus inicios estaba reservado sólo para hombres), donde habitualmente se montan espectáculos tangueros, y la tradicional bodega donde el jazz parece haber encontrado un inmejorable recinto. Los responsables del Tortoni definen al lugar como un café cultural. “A pesar de ser un lugar con mucha rotación de público (como todo bar o café) éste es un espacio que invita a la charla y la reflexión. Aquí hay mucha gente local que viene a charlar, leer, escribir, a relajarse y hasta hacer un alto en el camino”, explicó el responsable de la histórica caja registradora que se encuentra en actividad -en forma ininterrumpida- desde 1858.

El público de este histórico lugar gastronómico, el padre de los cafés porteños, se modificó notablemente en las últimas dos décadas. “Por más que nosotros intentemos preservar el lugar como un espacio tradicional de la ciudad de Buenos Aires, no nos podemos olvidar que es un ícono de la ciudad -declarado Patrimonio Histórico Cultural- y como tal un espacio que vive convocando a turistas de todas partes del mundo que vienen no sólo a recorrerlo, sino también a sentarse en las mesas por donde pasaron artistas como Jorge Luis Borges, Carlos Gardel, Baldomero Fernández Moreno, Quinquela Martín o políticos de la talla de Lisandro de la Torre o Antonio Torcuato de Alvear y Sáenz de la Quintanilla (primer intendente porteño entre 1883 y 1887, responsable de la ampliación de la Avenida de Mayo)”, dijo Prado.

Entre los mejores del mundo

El Tortoni -que está entre los 10 cafés más importantes del mundo y que cuenta con una importante colección pictórica que supera las 150 piezas (todas donadas por los clientes del lugar), de las cuales sólo 80 se encuentran expuestas- está afrontando un proceso de restauración que se inició por el mobiliario. “Este café es como una persona muy mayor, hay que mimarlo y cuidarlo, y para ello nada mejor que volver a ponerlo en valor. Para hacer ese trabajo buscamos una empresa de calidad: Fontenla, que había llevado adelante la restauración del mobiliario del Salón Dorado del Teatro Colón. Comenzamos por 100 sillones, los cuales nos demandó una inversión que superó los 120.000 pesos”, concluyó Prado.

La vieja cafetera. alma del lugar

Y amplió Federico Fontenla, director general de la firma, que tiene más de 60 años en el mercado: “El proceso realizado por el equipo de ebanistas de Fontenla comenzó en octubre último y demandó dos meses de duro trabajo. Lo primero que hicieron fue destapizar por completo cada uno de los sillones para dejar la estructura pelada. Luego desarmaron y lijaron a nuevo pieza por pieza. Una vez finalizado se armaron los sillones y colocaron las piezas faltantes. Después fue el tiempo del proceso de lustre, que consistió en dos manos de fondo y una en acabado semimate. Y más tarde fue el turno del encinchado, reforzado y retapizado, que se realizó con ecocuero. Este tipo de trabajo nos obliga a tener mucha paciencia y una precisión quirúrgica, dado que son piezas únicas e irreemplazables”, comentó Fontenla.

Visitar el gran Café Tortoni es una experiencia atrapante tanto para los extranjeros como para el público local; pasar un rato allí no sólo es codearse, al menos por un instante, con los grandes personajes de la cultura y la política que engalanaron al lugar, sino también dejarse llevar por la prosa de los grandes poetas que lo describieron en sus textos a este entrañable rincón porteño. Tomar un café en sus mesas de mármol redondo es un viaje casi onírico, ya que como decía el gran escritor español Ramón Gómez de la Serna: “Nada se parece más a la luna que la mesa de un café”.

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de marzo de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

El río y los servicios, como las prioridades

Olivos, sobre todo el área cercana a la costanera, es muy buscada por los desarrolladores y los jóvenes que eligen la zona para residir; tiene accesos y diversidad de propuestas

La Palmera en plena obra, sobre la esquina de la Avenida del Libertador y Corrientes. Foto: Aníbal Grecco

Dentro de la zona norte, Olivos es uno de los puntos que tiene su identidad propia en el partido de Vicente López. Un lugar que en la actualidad presenta varios proyectos en obra y existen otras propuestas que se desarrollarán en el futuro. Varios de los que eligen este lugar, en primera instancia se deciden por los emprendimientos que se lanzaron en los últimos años por estar muy bien ubicados en una de las partes más residenciales del corredor norte, al que también hay que sumar La Lucila.

En segundo término, muchos priorizan las cercanías con el puerto de Olivos, con la estación de tren Mitre y los accesos directos a la Capital, y las principales arterias de Vicente López convierten la zona en un polo inmobiliario con una demanda constante en el tiempo ya sea para compraventa como para alquiler.

“Finalmente, su entorno es decisivo para captar tanto a los desarrolladores como la demanda. En la actualidad, el partido de Vicente López tiene un paseo verde único, como la costanera, donde la naturaleza y el contacto con el agua se transformaron en el amenity principal de los emprendimientos que se diseñaron”, dijo Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland, empresa que emprende el proyecto La Palmera.

Aunque también esta compañía ejecuta La Riviera y Río View. El auge constructivo allí comenzó en 2011. “Fue donde comenzamos a analizar distintos tipos de desarrollos y luego los iniciamos. En lo que respecta al grupo, la entrega de las unidades empezarán este año”, comentó Menayed.

“La gente de Olivos suele ser muy localista, es decir que es muy común que los jóvenes que crecieron allí se establezcan en las cercanías. Principalmente los que llegan a la zona lo hacen buscando un equilibrio justo entre espacios verdes, ubicación y medios de transporte, ya que se puede llegar sin grandes trastornos a casi todos los puntos cardinales gracias a su cercanía con la ruta Panamericana y la avenida General Paz, más los ferrocarriles y la gran cantidad de líneas de colectivos. Los servicios funcionan muy bien y son varios los centros que operan en el lugar, tanto de salud, colegios como la seguridad”, expresó Gustavo Bellagamba, director de Bellagamba Marketing Inmobiliario. El puerto es un lugar ideal para vivir. “Es el eje medio entre la Capital y el Delta. Es uno de los mejores lugares de la provincia para sentirse en pleno Río de la Plata y a pocos minutos del centro porteño”, explicó Maximiliano D’Aria, de D’Aria Propiedades.

“Al tradicional público del corredor norte se le sumaron los matrimonios jóvenes con o sin hijos que buscan vivir cerca de sus trabajos. En los últimos años, muchas empresas se radicaron en este radio, provocando una gran demanda en el segmento residencial. Este factor hizo que las familias se muden a Olivos y privilegien su entorno natural”, amplió Menayed.

Entre los nuevos emprendimientos está Río View, en el puerto de Olivos, un complejo con muy buenas vistas abiertas de 24 residencias de lujo desde 157 m2 hasta 430 m2. El desarrollo está a cargo del Grupo Portland, y el proyecto y la dirección pertenecen al estudio Clotta. En el octavo piso tendrá dúplex con terraza y piscina propia. Se apunta al segmento premium y al usuario final. Contará con cochera, parrilla propia y cava de vinos. Entre los amenities se destacarán el salón de fiesta con vista a la bahía, un social room para encuentros sociales y de negocios, fitness center con sauna, y una terraza con piscina y solárium. La posesión se prevé para fines de 2015.

Otro de los desarrollos es La Palmera, un edificio imponente premium en la esquina de del Libertador y Corrientes, que contará con un subsuelo con cocheras, áreas de servicio, planta baja de doble altura y tres grandes locales comerciales, que junto a tres niveles de estacionamiento conforman un basamento de gran porte que da soporte a los 17 pisos residenciales con unidades de 2 a 4 ambientes con dependencia. Además tendrá una piscina, hidromasaje, salón de usos múltiples, sala de fiestas infantiles, business center, cine y terraza con solárium mirador hacia el río, entre otros.

Futuro

“También en las cercanías del puerto de Olivos, a pocas cuadras de los sectores comerciales, hay una gran cantidad de opciones en cuanto a superficies y valores de departamentos. El lugar cuenta con cuatro manzanas exclusivas, conocidas como La Isla, con edificios de primer nivel, seguridad y amenities de calidad; además, de todo el corredor del bajo, donde en los últimos años se evidenció un crecimiento inmenso con la llegada de grandes desarrollos tanto de oficinas como de viviendas”, detalló Bellagamba.

Finalmente, “la zona todavía tiene mucho por crecer y desarrollarse. Tiene en proyecto la continuación del vial costero y el puerto. Todo esto sigue siendo de gran interés para cualquier inversor y la principal razón a la hora de analizar el proyecto”, concluyó D’Aria.

Por José Luis Cieri, Sábado 28 de febrero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Alquileres – Señales de prosperidad

Según estadísticas oficiales, en la costa atlántica creció el turismo un 6% respecto de la temporada 2014; las inmobiliarias reconocieron esta tendencia

MAR DEL PLATA. El cartel clavado en el parque del chalet de Playa Grande tiene tachado diciembre. También enero, tanto primera como segunda quincena. Y un rayón rojo cruza la mención a esta actual mitad de mes que cierra mañana. Como en los juegos poceados, en los que para ganar en serio hay que cubrir todos los casilleros de las boletas participantes, los propietarios que además puedan alquilar el tramo final de febrero sentirán de verdad que se llevan un premio grande y difícil. De esos que durante los últimos años podían celebrar sólo unos pocos.

Porque la temporada que empieza a recorrer la recta final está dejando señales de prosperidad. Creció la cantidad de turistas -según estadísticas oficiales un 6% con respecto a 2014- y en las inmobiliarias lo notaron muy bien, con pedidos de alojamiento en alza y buena cantidad de clientes de alto vuelo, de los que hace tiempo se extrañaban por estas playas.

El conjunto de la costa atlántica vive un verano con repunte en la demanda. Por cierto, algo no demasiado difícil si se revisan los magros resultados que se habían logrado en años anteriores. Pero con algunos indicios de recuperación a corto y mediano plazo.

Cariló vivió un enero con ocupación plena, algo que no se veía desde hace cuatro o cinco años. Miramar anduvo muy cerca de ese nivel. Lo mismo que el macro y microcentro de Mar del Plata, donde se alquiló casi el 100% de lo que estaba en vidriera. Y pisando esos porcentajes anduvo Pinamar, que vuelve a respirar con la gran cantidad de contratos que pudo cerrar, tanto en departamentos como casas.

Miguel Ángel Donsini, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, destaca un arranque de año “bueno” y califica con un ” muy bueno” al final de enero. “Todo esto impulsado por un cierre de diciembre que, con los feriados de fin de año, anticiparon la demanda y con muy buenos resultados”, dijo a la nacion.

Había buenas expectativas, pero las dudas estaban en cómo reaccionaría el mercado. Si aplicaba subas extras moderadas en procura de recomponerse de los últimos veranos, de baja rentabilidad, o si se dejaba tentar por los pronósticos de un aluvión. Donsini asegura que los precios “encontraron un nivel de equilibrio” y así justifica que los clientes no presenten mayores quejas.

Los ajustes promedio fueron del 25%. Hubo también por debajo y por encima. La demanda puso las cifras en su lugar. “Se alquiló todo durante enero, incluidos los aparts, lo que nos confirma que la propuesta fue adecuada”, señaló Silvia Melgarejo, de Constructora del Bosque, la principal inmobiliaria de Cariló. Seguí leyendo “Alquileres – Señales de prosperidad”

Inmuebles industriales – Tiempo de espera

El  mercado de inmuebles industriales y centros logísticos se mantiene estable. Si bien la incertidumbre ha generado una pausa en la toma de decisiones, su impacto en los índices de ocupación y precios no ha sido directamente proporcional.

Polo Industrial de Ezeiza

La incertidumbre cambiaria, los altos indices de inflación, la resolución del caso de los holdouts hicieron que la actividad cayera en términos reales de un modo relevante, finalizando un año difícil para la economía argentina y la industria, en particular. Las mediciones del PBI registran un crecimiento del 0.1% en comparación con 2013, todo lo cual plantea serios interrogantes de cara al 2015. De todos modos el mercado inmobiliario industrial no siempre va de la mano de la lógica nacional. Sin embargo, los indices de actividad industrial empiezan a mostrar síntomas poco saludables. El estimador mensual Industrial (EMI) acumula un descenso del 2,7% durante los primeros nueve meses del año. A su vez, la encuesta cualitativa industrial, que mide las expectativas de las empresas para los próximos meses, registra que el 72% de las mismas no tienen previsto incrementar la utilización de su capacidad instalada y cerca del 19%  anticipa una disminución. Desde el sector externo, el menor dinamismo de Brasil comienza a reflejarse en las exportaciones argentinas, al tiempo que la escasez de divisas, supone un retroceso de las importaciones, lo que a futuro podría afectar el volumen de actividad industrial.
Por un lado, este contexto obliga a las empresas a revisar cualquier decisión de expansión, lo que generara también cierto enfriamiento en la demanda de depósitos premium, y por el otro, muchas empresas imposibilitadas de enviar dinero a sus casas matrices con importantes excedentes en pesos, optan por posicionarse en activos. Aunque también esta los inversores con visión de largo plazo que ven las posibilidades de desarrollo a futuro, y han comprado tierra en zonas bien ubicadas.
“Los depósitos Clase A/Premium continúan con vacancias muy bajas y precios sostenidos, con la inclusión de algunas incorporaciones que jerarquizan el mercado. Del lado de los depósitos clase B, la oferta de m2 disponibles se incrementó, empujada por reestructuraciones y ajustes de muchas empresas, en su mayoría Pymes. La absorción del nuevo stock que se estará incorporando sera mas lenta, pero al mismo tiempo creemos sostenida”, precisa Alejandro Winokur, director de Newmark Grubb. Y agrega que las empresas se toman su tiempo, porque en algunos casos son multinacionales que tiene que cumplimentar una serie de exigencias de sus casas matrices, pero lo mismo pasa con las nacionales que dilatan sus decisiones, las que pueden llevar un año. Situación que influyo en in incremente de la vacancia, ya que muchas pymes tuvieron que ajustarse y reacomodaron sus estructuras y superficies. Seguí leyendo “Inmuebles industriales – Tiempo de espera”