El mercado de inmuebles industriales y centros logísticos se mantiene estable. Si bien la incertidumbre ha generado una pausa en la toma de decisiones, su impacto en los índices de ocupación y precios no ha sido directamente proporcional.
La incertidumbre cambiaria, los altos indices de inflación, la resolución del caso de los holdouts hicieron que la actividad cayera en términos reales de un modo relevante, finalizando un año difícil para la economía argentina y la industria, en particular. Las mediciones del PBI registran un crecimiento del 0.1% en comparación con 2013, todo lo cual plantea serios interrogantes de cara al 2015. De todos modos el mercado inmobiliario industrial no siempre va de la mano de la lógica nacional. Sin embargo, los indices de actividad industrial empiezan a mostrar síntomas poco saludables. El estimador mensual Industrial (EMI) acumula un descenso del 2,7% durante los primeros nueve meses del año. A su vez, la encuesta cualitativa industrial, que mide las expectativas de las empresas para los próximos meses, registra que el 72% de las mismas no tienen previsto incrementar la utilización de su capacidad instalada y cerca del 19% anticipa una disminución. Desde el sector externo, el menor dinamismo de Brasil comienza a reflejarse en las exportaciones argentinas, al tiempo que la escasez de divisas, supone un retroceso de las importaciones, lo que a futuro podría afectar el volumen de actividad industrial.
Por un lado, este contexto obliga a las empresas a revisar cualquier decisión de expansión, lo que generara también cierto enfriamiento en la demanda de depósitos premium, y por el otro, muchas empresas imposibilitadas de enviar dinero a sus casas matrices con importantes excedentes en pesos, optan por posicionarse en activos. Aunque también esta los inversores con visión de largo plazo que ven las posibilidades de desarrollo a futuro, y han comprado tierra en zonas bien ubicadas.
“Los depósitos Clase A/Premium continúan con vacancias muy bajas y precios sostenidos, con la inclusión de algunas incorporaciones que jerarquizan el mercado. Del lado de los depósitos clase B, la oferta de m2 disponibles se incrementó, empujada por reestructuraciones y ajustes de muchas empresas, en su mayoría Pymes. La absorción del nuevo stock que se estará incorporando sera mas lenta, pero al mismo tiempo creemos sostenida”, precisa Alejandro Winokur, director de Newmark Grubb. Y agrega que las empresas se toman su tiempo, porque en algunos casos son multinacionales que tiene que cumplimentar una serie de exigencias de sus casas matrices, pero lo mismo pasa con las nacionales que dilatan sus decisiones, las que pueden llevar un año. Situación que influyo en in incremente de la vacancia, ya que muchas pymes tuvieron que ajustarse y reacomodaron sus estructuras y superficies.
Un mercado con pocos jugadores
“Es un mercado subofertado, en el que hay pocos jugadores, teniendo en cuenta que son grandes desarrollos que requieren importantes inversiones y conocimientos específicos, ademas son activos que no se pueden dividir bajo ningún concepto, como ocurre por ejemplo con los edificios de oficinas. Son negocios a muy largo plazo y por ende son pocos los que intervienen”, apunta Herman Fingenbaum, director general de Cushman & Waekefield. A su vez, no hay fondos de inversión o inversores institucionales que aporten al negocio lo que se traduce en pocos desarrollos. “Muchas veces se hace lo que se puede y no, lo que se debe. Es decir, se arman un proyecto logístico con el dinero que se dispone, pero no con las mejores características edilicias y de tamaño”. Ademas, la financiación depende de la existencia de empresas interesadas dispuestas a pre alquilar” recala. La ventaja es que los tiempos de construcción de un deposito son mas cortos, alrededor de seis meses, pero también hay que considerar que los inquilinos son empresas grandes de todos los rubros que necesitan espacios para consolidarse; por lo tanto tomar la decisión de una mudanza de sus lugares de almacenaje implica riesgos y toda una planificación. “Decisiones que se toman en tiempos de cierta estabilidad, lo que no ocurre hoy. Ante condiciones tan volátiles tienden a posponer los proyectos, mas allá de que sean necesarios, por ejemplo algunas firmas tuvieron que modificar su mix de productos, lo cual también incide en los desarrolladores. Se postergan las construcciones, lo cual no implica que se hayan cancelado, se mantienen a la espera de un cambio en las reglas de juego.” apunta Faingenbaum.
Alejandro Winokur, comenta que, a partir de los créditos del Bicentenario algunas grandes empresas y pymes reubicaron sus establecimientos. Y señala que el gobierno de la provincia de Buenos Aires ha puesto énfasis en la creación de nuevos parques pero para su desarrollo falta la inclusión de infraestructura y servicios, y quedan en un enunciado o un propósito que por ahora no se concreta. Si están bien armados y planificados feneran todo un movimiento a su alrededor, el caso mas tangible es el de Pilar, si bien tardo años en consolidarse, hoy es una ciudad en sí, a lo cual se agrego el boom de los barrios privados, con el consecuente desarrollo comercial, de entretenimientos y hotelería.
A su vez, Juan Carlos Arozena, responsable de la División Parques Industriales de Adrián Mercado, empresa que esta trabajando con doce parques industriales en Buenos Aires con un amplio radio de actuación que se extiende a otras ciudades como Rosario, comenta que muchas industrias se stockean, otras tienen despachos masivos y algunas alquilan mas espacio del que tienen entre sus activos para no erogar el dinero en ampliaciones y construcciones innecesarias, por el contrario prefieren alquilar las naves y en determinadas acciones tercerizan la parte de logística con las empresas de trayectoria.
Dónde se ubican
Hoy existen mas de 300 parques en todo el país entre los ya consolidados y los que están en construcción, los cuales ocuparan a las de 250.000 personas en mas de 8.000 empresas. Casi el 50% de estos parques industriales se encuentran en la provincia de Buenos Aires. En tanto que el 90% de las empresas radicadas son Pymes.
En la Provincia de Buenos Aires, la mayor concentración industrial, desde hace un largo tiempo, sigue siendo la zona norte, por ser la ruta estratégica del Mercosur y por sus buenos accesos, ramal Pilar y Escobar, que presenta los precios mas altos de la tierra, y cuya influencia ya se ha extendido hacia Campana y Zárate. En esta área se contabilizan once parques y el 60% de los depósitos Clase A.
Con otro nivel de infraestructura y accesos, la zona Sur ocupa un segundo lugar, agrupa alrededor de siete parques, y el 24% de los depósitos Clase A. Esta zona se conecta con el sur del país y esta cercana al aeropuerto internacional. A lo cual se agrega la continuación del camino del Buen Ayre, Autopista Pte. Perón, donde los movimientos de suelo ya se encuentran muy avanzados, se estima que para 2017 estará terminada. Por otro lado, en el Oeste la constricción de la autopista propicio la instalación de centros productivos, aunque en menor proporción.
Precios de alquiler y rentabilidades
Los precios de alquiler se han mantenido estables registrando un ligero incremento del 1,4%. Esto indicaría que la demanda continúa mostrando la fortaleza suficiente como para mantener los valores, según un informe de Cushman. El precio promedio se ubico en U$S 7.4 m2, la zona norte es la que registra los mas elevados, el triangulo de San Eduardo los valorea alcanzaron los U$S 8m2.
En materia de depósitos, la demanda prioriza las búsquedas de naves de 1000 a 3000 m2 para las Pymes, y mas de 5000 m2 para las grandes compañías. Uno de los requerimientos mas solicitados son las alturas que oscilan entre 10 y 12 metros, a lo que se agregan amplias playas de maniobras en hormigón de alta resistencia, docks levelers, sistemas de prevención contra incendios, seguridad y vigilancia, entre otras condiciones.
La construcción de un deposito demanda entre 6 meses y un año, que constituye una ventaja en comparación con otras propuestas del sector inmobiliario. “De ahí que algunos inversores apuesten a este negocio, comenta Arozena, si se parte de un predio con valores razonables de la tierra, para un depósito standard, la inversión se amortiza en cuatro a cinco años, considerando que los valores se han modificado en relación, con dos años atrás el valor del alquiler, según la zona, oscila entre U$S 5 a 7”.
En comparación con otros países, en la Argentina y, en particular, en la Provincia de Buenos Ares, aunque también en ciudades como Rosario, todavía hay mucho para hacer por lo que a futuro el sector tiene un largo recorrido de crecimiento y se presenta como una de las inversiones mas adecuadas, para resguardar el valor del capital.
Los desarrollos en marcha
Los nuevos depósitos mas eficientes desde varios puntos de vista con calores de renta aun competitivos, serán en el nuevo contexto futuro una opción para ciertas empresas y sectores de la industria que tienen rezagadas sus decisiones de mudanza y/o consolidación de operaciones. La plataforma logística de Norlog, el centro logístico Boguer II, el sector industrial planificado de Gral. Rodriguez, el polo logístico de Ezeiza, son algunos de los principales parques industriales y centros logísticos que ingresaran en el mercado.
En Ezeiza
Santiago Isern de Cushman, comenta que la movida esta mas centrada en parques industriales. Por ejemplo, el Polo industrial de Ezeiza, empresa de Alberdi Desarrollos, que esta ubicado sobre la autopista Cañuelas, y la futura extensión del Camino del Buen Ayre que unirá La Plata con Panamericana, arranco, en una primera etapa, con 60 hectáreas y hoy ya están 500. Los operadores coinciden en que esta expansión se debe a que se arranco con precios de la tierra muy competitivos. Las superficies de los predios van de 2000 a 30.000 m2. Ciento cincuenta empresas multinacionales y pymes han adquirido lotes, 50 están construyendo sus plantas de elaboración y otras, sus centros de distribución; y otras 50 están en proyecto.
“Se están haciendo inversiones del orden de 80 y 100 millones de pesos”, precisa Isern.
En dos años se vendieron 360 hectáreas. “Se salio a competir con precios razonables y con financiación que es lo que hoy necesitan las pymes; es la única forma, antes una inflación del 40%”, comenta Arozena.
Si bien el Norte es la ubicación mas demandada, los brokers indican que se van abriendo otras áreas como es este año. La zona, ademas, cuenta con buen soporte de población, recursos humanos, mano de obra, y el apoyo del municipio que para esos proyectos es vital, con lo cual se genera una retroalimentacion.
Faingenbaum resalta que faltan proyectos multipropósitos, mixtos que integren lo comercial, logística e industria, que incluyan aduana, transporte polimodal como en otros países. Es cierto que requieren amplias superficies, infraestructura, mayor disposición de capital, lo que no fácil, pero seria un cambio significativo”, resalta.
En General Rodríguez
Sobre las 314 hectáreas de la estancia “El Rezongo”, un campo estratégicamente ubicado en las afueras del casco urbano, se desarrolla el Polo Industrial General Rodriguez, un emprendimiento de la empresa Don José encabezada por Carlos de Narvaez, que consolidara la zona como centro de producción clave. Esta situado sobre la ruta 24, cuenta con rápidas conexiones con el Acceso Oeste y la Ruta 6. “El proyecto se desarrollara en 5 etapas. Actualmente se esta finalizando la primera, que comprende 40 hectáreas, la cual se encuentra vendida en un 80%, y tiene plazo de entrega de los lotes para principios del 2015”, comenta Agustín Figueiredo, responsable comercial.
Las superficies de los predios parten de los 2000 m2 hasta los 8000 m2, con posibilidad de unificarlos para alternativas de mayor tamaño. Figueiredo precisa que el parque esta habilitado para todas las categorías de industria, pero por ahora no hay una zona reservada exclusivamente para logística, aunque no se descarta, ya que el proyecto abarca 307 hectáreas. Los lotes se comercializan en pesos y se ofrece financiación.
En Tigre
El grupo Logistico Andreani finalizó la primera etapa de construcción de Norlog, la plataforma logística multiempresa ubicada en Tigre, con acceso por la antigua ruta 9. El predio, que abarca en esta etapa una superficie de 37 hectáreas, demandó una inversión de $100 millones. Esta primera etapa comprende 18 lotes de 300.000 m2 comercializables para actividad logística para las empresas radicadas en la plataforma. Los precios de los lotes se ubican en $1.650 por m2 El 60% de la superficie de los lotes fue adquirida por empresas que cumplen actividades de logística, importación, telefonía, laboratorios, elaboradores de envases y transportistas entre otras.
La totalidad de la plataforma logística se desarrolla sobre un predio de 100 hectáreas, con una inversión final aproximada de U$S 400 millones, esta destinada al movimiento y almacenamiento de mercaderías y a la radicación de industrias livianas, con una infraestructura de base y tecnología de nivel internacional para que las empresas compitan eficientemente en mercados cada vez mas exigentes.
Diciembre de 2014
Publicado en la revista ÁREAS GLOBALES