En el primer trimestre, los precios se reacomodarán al escenario post devaluación; a largo plazo, el sector promete oportunidades.

El 2018 fue uno de los años en el que el mercado inmobiliario industrial fue más afectado por los sacudones económicos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor caída experimentó. La conclusión tiene relación directa con los relevamientos privados que dan cuenta que la producción industrial retrocedió a niveles de 2008. Además, la vacancia mostró niveles altos en los parques industriales, por lo que algunos desarrolladores debieron resignar precios para colocar metros cuadrados. La contracara de esta situación es la que vivió el sector logístico, un mercado que continúa dando señales de crecimiento. De todas formas, a la hora de analizar qué pasó con los precios, tanto los de los parques industriales como los de los centros logísticos, registraron descensos que variaron entre 5 y 7 por ciento, por lo que se puede considerar que el impacto de la devaluación fue relativo y marginal.

Para Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este presente tiene más de una explicación: “La caída del mercado inmobiliario industrial se debe a un conjunto de factores, los cuales se convirtieron en el principal factor de despegue. En primer lugar, la fuerte vinculación con la estructura productiva del país que se vio deteriorada en los últimos tiempos. Otro dato significativo es que el inventario en los últimos años creció de forma sostenida pero no encontró su correlato en la demanda. Por otro lado, aún actualmente existen muchas empresas que, pudiendo instalarse en parques industriales, privilegian su infraestructura actual -muchas veces en entornos residenciales- ya que implican costos inferiores a los que deberían afrontar con la relocalización. Otro factor importante es que a diferencia de otros sectores del real estate, muchas compañías son propietarias de los establecimientos que ocupan. Cabe destacar, sin embargo, que estos factores sientan las bases de un costado positivo: el incipiente desarrollo del fly to quality permite estimar una creciente demanda a futuro que, en caso de hacerse efectiva, sustentará las proyecciones a la baja en la vacancia para los próximos años”, explica. El especialista agrega que “en cuanto a los centros logísticos, la vacancia presenta valores con pocas variaciones con respecto a los registrados en los últimos años, al ubicarse en un rango que osciló entre 7,5 y 9 por ciento durante 2018. En este mercado, la demanda se ha mostrado muy activa en los últimos años, ante la necesidad de gran cantidad de empresas de eficientizar sus procesos logísticos”.

Según Mariana Stange, asesora inmobiliaria, el mercado logístico es el que lleva buen ritmo en el sector. “Está vivo. Esto lleva a desarrolladores a invertir en este sector, incrementando el stock de metros disponibles con naves modernas y equipadas. En algunos casos se desarrolla con la “renta calzada” es decir, construyen para un determinado locatario con quien ya han cerrado condiciones comerciales y firmado contrato de locación. El panorama para el futuro del sector logístico es esperanzador, ya que continuará con la tendencia dinámica que viene evidenciando”.

Alejandro Simonetti, gerente de la división Industria y Logística de Toribio Achával, tiene otra mirada, y ve un 2019 con ojos optimistas no sólo para el mercado logístico sino también para el industrial. “Las expectativas son positivas. Creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante este año que acaba de comenzar. Avizoramos un aumento en el mercado del desarrollo, además se incrementaron las consultas en el último trimestre y estimamos que esta tendencia continuará en esa senda. Pero consideramos que es importante aunar esfuerzos y trabajar en sintonía para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia”, explica el especialista.

Un poco menos optimista es Juan Gianconteri, responsable del área de inmuebles industriales de Colliers Argentina. “Esperamos una tibia y lenta reactivación del mercado de inmuebles industriales. En estos últimos meses hemos recibido un mayor caudal de consultas, tanto para inmuebles en alquiler como en venta. La oferta se ha incrementado a lo largo del año y lógicamente van apareciendo los potenciales interesados en busca de oportunidades o precios más agresivos”, comenta el broker.

Eduardo Petrolatti, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, se muestra cauto a la hora de hablar de este año. “En el primer trimestre de 2019 nos vamos a encontrar con un mercado que seguirá especulando mucho con la expectativa de un reacomodamiento de los precios post devaluación, a la espera de definiciones políticas con miras al año electoral. La evolución de esas variables, dentro del marco macroeconómico y de actividad industrial, será protagonista para la toma de decisiones de inversión”, dice Petrolatti.

Maël Desse, broker industrial de Cushman & Wakefield, vincula el futuro del sector con el de la realidad macroeconómica del país. “Si el consumo no se reactiva, ciertos inquilinos que actualmente ocupan depósitos AAA deberían empezar a reducir los inventarios, dado que les va a comenzar a sobrar espacios. Sin embargo, observamos que el mercado sigue teniendo un déficit de metros cuadrados de calidad y que existe una demanda genuina de empresas que se mudan a parques logísticos premium para optimizar costos y ganar en eficiencia. Los desarrolladores lo saben y hay varios proyectos en desarrollo, tanto en zona Norte como en zona Sur.

Para Gonzalo Gianola, director de la división industrias de L. J. Ramos, la falta de confianza es uno de los factores determinantes para la reactivación del sector. “Gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. La falta de credibilidad en el gobierno hace que la actividad esté paralizada. Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. La aparición del crédito para el sector podría ayudar. Tarde o temprano el mercado se acomoda. Actualmente, la compra de inmuebles continúa siendo la mejor opción para un inversor”, cuenta el especialista.

Por otra parte, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, cree que en su parque industrial ubicado en San Vicente. “Se instalarán empresas de servicios y logísticas, y disminuirá la cantidad de empresas productivas, ya que el lineamiento del gobierno hoy no apoya al crecimiento de las pymes”, especula.

Darío Parlascino, titular de Red Parques Industriales sostiene que las pymes será uno de los sectores que más sentirá el cimbronazo. “Es evidente que el contexto y la perspectiva económica afectarán claramente en la dinámica de las industrias, en especial a las pymes que son el principal sector que busca radicarse en los parques industriales. En consecuencia, tanto la decisión de relocalización como la de expansión dentro de éstos predios especiales, se estudiarán con mayor cautela. Seguramente este año bajará el ritmo en el que venían dándose”, anticipa.

Otro elemento que podría tener un impacto sobre el mercado son los diferentes procesos eleccionarios. “Esta coyuntura nacional la sentirán las compañías multinacionales. En ellas la falta de previsibilidad tiende a ocasionar demoras en las decisiones, en especial en las que tienen que ver con las mudanzas o de expansiones”, agrega Desse de Cushman & Wakefield.

Sobre el stock de metros cuadrados industriales Stange explica: “Los metros cuadrados se están incrementando aceleradamente. Se espera un aumento de la cantidad de parques logísticos en el Gran Buenos Aires de casi un 20 por ciento para fines de 2020″, cuenta la broker. Hay que tener en cuenta que según Gianconteri, “durante los últimos tres años se registró un crecimiento promedio interanual del 7 por ciento. Mientras que en la actualidad existen en obra unos 152.833 metros cuadrados en construcción en toda la región metropolitana, los cuales ingresarán al mercado durante 2019″.

Los especialistas afirman que el sector sufrirá el impacto inflacionario, ya que aproximadamente el 50 por ciento de los contratos de alquileres de depósitos premium en este mercado están fijados en pesos, con indexación mediante fórmulas polinómicas que mezclan la inflación minorista, el costo de la construcción o el costo laboral. Por lo tanto, para estos contratos, la inflación debería trasladarse a los costos de alquiler. El caso de los contratos en dólares es diferente, ya que estos establecen una indexación fija anual y la inflación de 20l9 no debería impactar estos alquileres.

Para Stange el mercado se encuentra sano y seguirá activo. “Si bien hubo un primer impacto post devaluación que redujo valores, llegando en algunos casos a quitas de hasta de un 20 por ciento, el mercado está sano y activo, y esto traccionará a los valores a sus promedios normales”, explica la especialista.

Gianola amplía el análisis y aventura: “El mercado se caracterizará por la escasez del crédito hipotecario y dependerá casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentará hacer más fuerte su posición y podrá encontrar más flexibilidad. Los márgenes de negociación variarán entre el 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado”.

Mariana Stossl, market reserch de Newmark Grubb Bacre, explica que los inmuebles industriales de clase A mantendrán sus valores. “Esto se deberá en gran medida a la aparición de productos premium en muy buenas ubicaciones. A su vez, el ingreso de propiedades de calidad generará una baja en el precio de las de clase B”, dice Stossl.

Para Desse durante este año los precios de las naves AAA deberían acomodarse y volver a los niveles del primer trimestre de 2018, con valores que ronden los US$7,5 + IVA. En el segmento inferior los valores irán entre los US$3 y los US$5 el metro cuadrado.

Dado el escenario económico la rentabilidad sufrió un fuerte impacto a la baja. Muchos propietarios debieron resignar beneficios para acompañar a los inquilinos y proteger las relaciones a largo plazo.

Según Gianconteri, la caída de la rentabilidad generó que muchos propietarios prefieran no resignar valor y por lo tanto retiren sus inmuebles de la oferta.

“El mercado no ha convalidado el sostenimiento de las tasas históricas de rentabilidad. La crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en dólares cercano al 7 por ciento, con el agregado de que los índices de actualización muchas veces quedan por debajo de la inflación real. En síntesis, todo indicaría que ese comportamiento se mantendrá para este año”, comenta Petrolatti.

Los especialistas afirman que las oportunidades no estarán solo en negociar el valor del metro cuadrado sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía. “Actualmente los valores de la tierra para la venta van entre US$60 y US$120 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación”, cuenta Stossl.

En lo que tiene que ver con los costos de construcción este bajó un 20 por ciento (actualmente promedia los US$350 y US$550 por metro cuadrado) como consecuencia del abaratamiento de la mano de obra, aunque se estima que fruto de la inflación proyectada para este año alcanzaría los US$700, valor que había rozado a comienzos del año último.

Lo que se viene

Los conocedores del tema estiman que la zona del Camino Buen Ayre y la zona Sur van a captar parte de la atención de los desarrolladores industriales. “Estas áreas van a ser protagonistas durante los próximos años. Nuevas infraestructuras como el puerto de La Plata, el paseo del Bajo o la prolongación del Buen Ayre, están redefiniendo el mapa del área metropolitano. Esta nueva autopista está ya muy avanzada y formará el tercer anillo del Gran Buenos Aires. Y se están generando formidables oportunidades de desarrollo”, afirma Desse.

Este nuevo año que está signado por el proceso eleccionario demanda, según los principales referentes del sector, un cambio de rumbo que le permita al mercado industrial emular el impulso que tiene el rubro logístico, Ahora el desarrollo económico y el tiempo dirán si se cumplen las expectativas…

Por Leandro Murciego, Lunes 7 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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La crisis no frena la construcción de los proyectos premium; la demanda aumenta por la necesidad que tienen las empresas de mejorar la eficiencia en los costos de operación

A pesar del momento económico, el mercado de parques logísticos en Buenos Aires está en un momento de expansión y modernización, cada año se suman puntos estratégicos y se incorporan más metros cuadrados. Según un informe sobre el sector elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona Norte, Sur y en el Oeste del Gran Buenos Aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se incrementó un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producción de 118.300 m2, que superó en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.

De acuerdo con este análisis, la absorción neta del primer semestre alcanzó los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo período de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondió a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.

El aumento creciente en la demanda de parques logísticos está dado por la necesidad de las compañías de optimizar su infraestructura, concentrar la producción, logística, seguridad, capacitación y servicios. “El modelo de la fábrica inmersa dentro del tejido urbano que desde allí distribuye a su cadena de compradores ya no es sinónimo de eficiencia y éxito”, aclara Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE.

Según Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de depósitos clase A y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más del 50 por ciento del stock del país. “Existen más de 400 parques industriales en todo el país, y solo en la provincia de Buenos Aires hay más de 150. Se estima que esta cifra alcanzará los 180 parques para el año 2020, debido a la necesidad de relocalización de un número importante de empresas, y que posiblemente se duplicará para 2025″ agrega.

“Cada año más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operación logística y una considerable reducción de costos. Actualmente hay más de 1,5 millones de m2 bajo esta tipología”, analiza Matías Castro Cranwell, director de la División Industrias de Castro Cranwell & Weiss.

“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, según la ubicación respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.

Sin embargo, los vaivenes de la economía se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decayó. “El valor en dólares por m2 sufrió un impacto por la devaluación”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en dólares, comparado con el año pasado. “Pero se están ajustando mes a mes volviendo a los valores históricos para estos predios, el cual siempre rondó entre US$7 a US$8 por m2 para los depósitos premium”, dice.

En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparación con valores históricos debido a la incorporación de m2 y a la caída del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando históricamente está por debajo del 5 por ciento. También se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2″, aclara Castro Cranwell.

Según resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupación, el índice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en dólares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situándose en US$6,9 por m2 por mes. En el análisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de ésta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 -con un descenso del 7,7 por ciento- y el Triángulo San Eduardo -en el que la baja fue del 6,8 por ciento-.

Pero la crisis económica no frena la construcción de centros logísticos premium que sigue en alza. En la zona del Triángulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación a favor de la zona Sur-Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registró un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4,4 por ciento.

Zonas calientes

Los parques logísticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques logísticos”, señala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercanía de las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, y porque también es una de las zonas más ofrecidas.

“En contraposición, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y depósitos todavía mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercanía con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un índice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, año a año se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está proyectando allí un depósito de 70.000 m2″, agrega.

Pablo Fiorita, responsable de la división parques industriales y centros logísticos de Adrián Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Cañuelas en toda su extensión hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central está sufriendo una transformación positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Además, sobre la autopista Ezeiza-Cañuelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompañando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, señala.

Mientras que la prolongación del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensión total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “Allí se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores logísticos con importantes predios y cantidad de m2, y también unos siete parques industriales y logísticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que está en construcción, podemos determinar que en cuestión de algunos años este nuevo corredor será el preferido y compensará la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia logística, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como también por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicación atractiva para desarrollar centros logísticos”, sostiene.

Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulación y distribución de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminución de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.

Por Silvina Vitale, Lunes 10 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Con más del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires.

Si las empresas que están cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cordón del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzarían los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, broker Senior de Cushman & Wakefield. La empresa global de servicios inmobiliarios realizó un informe exclusivo en el que analizó las condiciones y particularidades de 46 complejos ubicados en la región metropolitana de Buenos Aires que revela que la cantidad actual de parques industriales en la Provincia de Buenos Aires duplica a la de 2010 y asegura que la tendencia seguirá creciendo.

Desde el Grupo Adrián Mercado, Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales, asegura que, en total, existen 7000 empresas que deberían mudarse “de forma urgente” por estar en zonas en las que no está permitido ejercer actividades industriales. “Las consultas son continuas, siguiendo la tendencia a nivel nacional de reordenamiento urbano donde las empresas industriales y logísticas deben estar en zonas que no afecten a las urbanizaciones”, aclara el especialista. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre y especialista en este segmento detalla que la provincia de Buenos Aires cuenta con 150 parques industriales que representan el 40 por ciento del total nacional, que asciende a unos 400.

La complejidad que representa la mudanza de una industria y la coyuntura argentina hace que las empresas tomen decisiones temporales y no consideren su entrada a un parque industrial: “Se ven crecimientos raros, muchos terminan comprando una propiedad vecina, anexando un entrepiso. Pensar en mudar una industria es un proceso más largo, más caro y más difícil, pero asegura una permanencia en un entorno preparado”, destaca Isern. Winokur reconoce que el contexto actual llevó a que la toma decisiones requiera un tiempo mayor. “Cuando explicamos en detalle y de manera profesional las ventajas de radicarse en un parque o sector industrial, los argumentos son muy difíciles de desestimar. La duda inicial de los clientes tiene que ver con la relocalización a una ubicación distante de la actual y la capacidad de acceso del personal”, explica. ” El proceso más complicado de todos es mudar la línea de producción, no por el hecho de trasladarla sino por coordinar el apagado de una planta con el encendido de la otra”, agrega Isern.

“Las inquietudes de las empresas a la hora de alquilar un depósito, ya sea dentro o fuera de un parque es hacer los contratos en pesos y con actualizaciones que van en un rango entre 13 y 15.5 por ciento% semestral”, comenta Gonzalo Gianola, director de la División Corporativa, Industria y Logística de L.J. Ramos y reconoce que la volatilidad del tipo de cambio enfrió las operaciones en agosto, pero que comenzaron a repuntar en septiembre.

Los especialistas coinciden en que la exención impositiva hace la diferencia. El 82 por ciento de los 46 predios relevados por Cushman & Wakefield en la provincia de Buenos Aires cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a beneficios como la seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos. Por otra parte Gianola explica que en un parque industrial “se optimizan los costos ya que es un consorcio donde los gastos comunes se pagan entre todos los que ocupan el consorcio en forma proporcional”.

“Además de las ventajas en cuanto a costos, logística, disponibilidad de mano de obra, estabilidad macroeconómica y demás variables en la ecuación de la localización, las empresas buscan siempre dónde pueden operar con un mínimo de riesgo. Y es esto, precisamente, lo que ofrecen los parques industriales, un lugar para operar en condiciones de certeza para favorecer la competitividad”, sostiene Winokur, quien, además, agrega que al ser las empresas multinacionales las principales propietarias o inquilinas de estos establecimientos, la necesidad de certificaciones empezó a ser una tendencia en este segmento. “Hoy, proyectar pensando en una certificación LEED, es y debe ser un standard”, aclara.

Isern coincide al ver que la sustentabilidad es un tema importante, pero aclara que el mercado argentino, aún, está en un nivel inicial: “Las industrias necesitan tener garantizadas sus necesidades básicas, que son los servicios: la energía, el gas y el agua potable. Primero piensan de qué manera se pueden dar esas condiciones con el mejor rendimiento, después piensan en las condiciones de sustentabilidad”, aclara.

El Norte tiene el 48% de la superficie de parques; el Oeste, 28, y el sur, 24, según el relevamiento de Cushman

Fiorito ve con buenos ojos el desarrollo que está teniendo el tema de la sustentabilidad en los complejos nuevos. “A los parques más antiguos solo les queda la posibilidad de adecuarse a estas nuevas políticas ecológicas. Es costoso implementar procesos sustentables más allá del valor agregado”, aclara y, también, bromea: “Ser sustentable no solo es plantar arbolitos”

Entre sus consultas, Fiorito también recibe preguntas ligadas a la seguridad. ” La inseguridad no cesa en el contexto actual y los costos de contratar seguridad privada son muy elevados”, resalta, además, por el lado de la inversión, reconoce que este tipo de establecimientos no suelen depreciarse.

Por su parte, Martín Rapallini, presidente de Alberdi Desarrollos, del Polo Industrial Ezeiza y titular de la Unión Industrial de la Provincia de Buenos Aires, quien también colaboró en el informe de Cushman & Wakefield, agrega la creación de comunidades empresarias como otro de los beneficios que ofrece este tipo de conglomerados: “En algunos casos, se instalan en un mismo parque empresas que se brindan servicios mutuamente: una produce bebidas, otra fabrica los envases, y otra funciona como centro de acopio y distribución”, afirma. Con una mirada urbana, el especialista también hace hincapié en el aporte que hacen la organización de industrias en complejos a la organización del tránsito dentro de las ciudades: “Por su ubicación cercana a autopistas, rutas y puertos contribuyen a disminuir el tránsito pesado y esto se traduce en un beneficio que excede los intereses productivos de cada empresa”, afirma. Winokur reconoce que el corredor Norte sigue siendo el más solicitado por las empresas con necesidades de conexión y distribución hacia los países del Mercosur. “Hoy, encontrar espacio para radicarse en este corredor requiere alejarse varios kilómetros de la ciudad”, comenta. Lo que sucede es que los predios ubicados hasta el kilómetro 35 poseen un precio muy elevado de la tierra, casi el doble de lo que puede valer en el kilómetro 50 en localidades Pilar o Escobar. En paralelo, destaca que la logística ligada al ecommerce obligó a las empresas a revisar las ubicaciones de sus centros de distribución.

Desde Cushman & Wakefield aclaran que la zona norte está más desarrollada por su infraestructura. “Los caminos y servicios públicos llegaron antes”, destaca Isern. Mediante el uso de imágenes satelitales, la empresa global de servicios inmobiliarios pudo reconocer la superficie total, su vacancia y otro tipo de factores internos y externos, como la conectividad para, de esa manera, determinar el potencial para recibir nuevas industrias. Por caso relevó que el Norte es la zona con la mayor superficie construida de la región. La superficie construible ronda las 879 hectáreas, cifra que supone el 71 por ciento de FOS total del área mientras que el Oeste, es la segunda en términos de potencial de crecimiento. Con el Polo Industrial Ezeiza y el General Rodríguez, la zona aumentó el potencial hasta llegar al 80 por ciento del FOS total. Por su parte, el Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 337 hectáreas que suponen el 63 por ciento de su FOS total.

Por otra parte, en el relevamiento, elaboraron un ranking en los que resaltaron a los mejores proyectos. Entre ellos se destacan, de zona norte, el Parque Industrial Pilar -el primer parque privado creado en 1978 con 227 parcelas ocupadas y 40 libres-; el Parque Industrial Ruta 6 fundado en 2014 en Exaltación de la Cruz; y la nueva plataforma logística Norlog de Tigre. El proyecto destinado al movimiento y almacenamiento de mercaderías y a la radicación de industrias livianas fue fundado en 2016 y está compuesto de 18 parcelas de las cuáles solo una se encuentra disponible. El top five lo completan el Parque Industrial Tecnológico de Florencio Varela y el Polo Industrial Ezeiza, zona a la que los brokers ven con más expectativa de crecimiento en el mediano plazo.

Por Lucila Lopardo, Lunes 10 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

La provincia de Buenos Aires sumó 100 parques industriales en menos de diez años; en el mediano plazo se espera un mercado con 500 predios; los proyectos
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Desde hace más de 20 años que la desarrolladora Adanero participa en diversos parques industriales en zona norte y oeste del Gran Buenos Aires. Conocen el mercado y lo vivieron con sus idas y vueltas. Actualmente la empresa posee un polo industrial en la intersección de las rutas 21 y 1001, en el límite entre La Matanza y Merlo, sobre una fracción de nueve hectáreas con lotes de 5.000 m2. Allí se admiten industrias de hasta tercera categoría en un valor promedio de US$ 50/m2. La obra finalizó, se encuentra vendido en un 90 por ciento y las empresas instaladas ya funcionan.

Además, la firma cuenta con otros dos parques industriales que están en ejecución. El primero se ubica en el cruce de las rutas 24 y 25 en Moreno. Tiene una superficie de 26 hectáreas y lotes de 2.500 m2 aproximadamente cada uno, con un valor promedio de US$ 95/m2. El 80 por ciento se encuentra vendido y actualmente está en desarrollo.

En tanto, el último queda en la localidad de San Martín, sobre la autopista Camino del Buen Ayre. Allí Adanero se asoció con Urbanizadora Latinoamericana para desarrollar este parque cuya superficie es de 35 hectáreas y los lotes promedio son de 2.300 m2, en un valor de US$160/m2. Fueron vendidos en su mayoría a industrias y en menor cantidad a empresas de transporte y logística.

“Hasta 2015 hubo gran demanda de lotes para industrias, con un porcentaje menor de inversores que adquirían lotes para construir galpones y depósitos, y obtener una renta inmobiliaria. Este año se han sumado con mayor presencia las empresas de logística, formando parte del arco de compradores de lotes en parques industriales. La ocupación actual de los parques es plena”, aseguró Silvio Adanero, socio de la compañía que lleva su apellido.

En Buenos Aires los valores de venta se mueven entre US$ 90 y US$ 250 por metro cuadrado, según la ubicación del parque y si está funcionando o en construcción. Para un inversor que construye un galpón, los valores de alquiler varían entre US$ 60 y US$ 90 de promedio por m2, dependiendo zona, superficie y tipo de construcción.

Un parque que fue inaugurado el año pasado es el Polo Industrial General Rodríguez, perteneciente al empresario Carlos De Narváez. Cuenta con una superficie total de 307 hectáreas y se desarrolla en cinco etapas. Las primeras dos se encuentran vendidas en un 80 por ciento y la tercera etapa se proyecta para 2017. Una vez concluidas las obras serán más de 500 lotes de 4.000 m2 de superficie cada uno en promedio. La inversión total del proyecto superará los US$ 20 millones y habrá más de 200 empresas.

A su vez, otro desarrollador, Fernández Prieto, apuesta al Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela (PITEC), emprendimiento de 130 hectáreas que encararon con Vizora, la desarrolla liderada por Milagros Brito. En este caso, se trata de mi proyecto de $165 millones de inversión. La construcción comenzó en junio de 2014.

“Este parque contará con un diseño funcional y sustentable, compuesto por una cortina forestal que permitirá la optimización productiva agroforestal del lugar. También habrá una planta de tratamiento de efluentes, se promoverá la utilización de celdas solares y se desarrollará una escuela de oficios para preparar técnicamente e integrar luego al trabajo efectivo a los vecinos del parque en las distintas empresas que se radicarán allí”, comentó Federico Fernández Prieto, director Comercial de la compañía.

Actualmente cuentan con el 50 por ciento de sus lotes comercializados a un valor promedio de US$ 70/ m2, con algunas empresas construyendo sus plantas y otras en funcionamiento. El ejecutivo afirmó que están evaluando la posible ampliación del PITEC dado que estiman que las inversiones en este sector para el año próximo puede llegar a los US$1500 millones y apuntarán a capitalizarlas.


Perspectivas

“A partir de 2017 se esperan mejoras en el sector industrial a consecuencia de las nuevas medidas económicas. Además, las empresas que postergaron sus proyectos de crecimiento durante años deben retomarlos para lograr competitividad por lo que los desarrollos industriales serán buenas alternativas de inversión para aquellos que se anticipen a este crecimiento. La rentabilidad anual de alquiler de una nave premium se estima entre 7 y ll por ciento en dólares, dependiendo de la zona y tipo de nave, por lo que se hace más atractiva aún la inversión. El corredor norte sigue siendo el más desarrollado y así también el más saturado, por lo que el crecimiento natural es hacia el oeste”, describió Agustín Figueiredo, ejecutivo de Ventas del polo de General Rodríguez.

Respecto a invertir en lotes como negocio de renta, Adanero opinó: “El inmueble de tipo industrial depósito o galpón, es considerado uno de los mejores negocios de renta, ya que ha mantenido su valor de retorno anual a través de los años. En la actualidad la construcción de un galpón desde el pozo arranca en valores cercanos a los US$ 300 por metro cuadrado, muy por debajo de los valores de construcción de viviendas y con una renta que ofrece hasta 12 o 13 por ciento anual, más del doble de lo que genera el mercado residencial”.

En cuanto ala distribución geográfica de las inversiones en el sector, el empresario informó que “el 70 por ciento de los proyectos de parques industriales están en zona norte, aunque si alguien recibe mercadería desde el puerto de La Plata probablemente le convenga estar en zona sur. Pero, por su infraestructura, la zona norte está mejor preparada y se la considera más segura, si bien la industria debería estar cerca de sus clientes”.

Según la mirada de Adanero, “en pocos años todas las industrias se habrán radicado dentro de un parque industrial. En la Provincia de Buenos Aires se pasó de 50 a 150 parques en menos de 10 años y 2017 estará marcado por el crecimiento natural de los parques industriales y logísticos al margen de la economía”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Con más de 1,3 millones de metros cuadrados, el corredor agrupa la mayor oferta y los valores tnás altos; a futuro se espera que el Sur y el Oeste ganen protagonismo.

Como en el mercado residencial, en el segmento de depósitos y parques industriales y logísticos, el location, location, location también juega. Y el foco dela demanda está centrado en el cordón norte. “Representa el 70 por ciento del stock total. Los principales centros logísticos y parques industriales se desarrollaron en esa área”, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb Bacre. “La demanda sigue estando en el triángulo de San Eduardo. Es decir en Tortuguitas y sus alrededores”, señala Santiago Isern, broker del área Inmuebles Industriales de Cushman & Wakefield.
En contraposición, el corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona oeste es la menos consolidada, aún con un índice de vacancia elevado por encima del 20 por ciento tanto en depósitos como en parques industriales pero con gran potencialidad de desarrollo futuro.
“En cuanto a depósitos premium, empiezan a surgir nuevos puntos de interés donde los desarrollistas han puesto el foco, la Autopista Ezeiza-Cañuelas”, agrega Isern. “Respecto de los parques industriales, la tendencia marca un rumbo hacia zona norte, sobre la ruta 9, con desarrollos y nuevos puntos de la región metropolitana que tenían una escasez de oferta como por ejemplo la ruta 2 y el Parque Industrial y Tecnológico, en Florencio Varela, que surgió para cubrir esa demanda.” ¿Quiénes alquilan? “En lo que hace a warehouse, empresas multinacionales o grandes compañías locales de consumo masivo, industria agrícola y laboratorios, entre otros”, responde el broker.

En LJ Ramos también activaron el GPS y, así, elaboraron un informe que indica que en el anillo exterior de la ruta 6 que vincula los puertos de Campana y La Plata, la región va consolidando zonas de actividad emergente especializada, nuevos polos y focos alternativos que están reconvirtiendo su configuración y su dinámica. “El sur, en tanto, articula el corredor cerealero de la ruta 3 y su acceso al principal mercado de consumo argentino como a los puertos metropolitanos. El sudeste se afianza como el corredor interportuario más importante del país, vinculando Dock Sud con la capital provincial”, detalla el estudio.

Pablo Vivot, director de Industrias de LJ Ramos agrega una nueva área: Esteban Echeverría desde el camino de Cintura, fue la zona con mayor crecimiento en lo referido a centros logísticos. “Es una zona que se va a consolidar cuando comience a operar el puerto de La Plata”, reafirma. Y menciona a empresas de electrodomésticos y de alimentos y bebidas al tope de la demanda de estos inmuebles. “Hay que trabajar en el eje de la 6, para que vaya de puerto a puerto porque, hoy, todo se concentra en Buenos Aires. Desde Zárate se ingresa a Capital, pagando un sobrecosto, al menos en lo que hace a tiempo”, reflexiona.

Por otra parte, Pablo Fiorita, director de Parques Industriales de Adrián Mercado anticipa el surgimiento de los barrios cerrados de fábricas. Se trata de viejas industrias con superficies superiores las diez hectáreas, que se reformulan, en una propiedad horizontal, lo que les permite albergar entre 10 o 15 empresas, conformando un con sordo, compartiendo seguridad otros servicios a través del pago de expensas. “Es un modelo nuevo distinto al de los parques industriales de 50 a 400 hectáreas, a dónde se accede a través de un loteo” finaliza.

TENDENCIAS
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La industria promete fuertes cambios en un futuro próximo
1) Esteban Echeverría. Una zona que creció y que se consolidará cuando comience a operar el Puerto de La Plata.
2) De puerto a puerto. Es clave trabajar en el eje de la ruta seis para que se conecten los puertos. Hoy la actividad se concentra en Zárate-Capital
3) Barrios cerrados de fábricas. Son viejas industrias de más de diez hectáreas que se redefinen y albergan a más de diez empresas conformando un consorcio

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Por Victoria Aranda, Lunes 14 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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