Depósitos – El Norte sigue concentrando la mirada de la demanda

Como en el mercado residencial, en el segmento de depósitos y parques industriales y logísticos, el location, location, location también juega. Y el foco dela demanda está centrado en el cordón norte. “Representa el 70 por ciento del stock total. Los principales centros logísticos y parques industriales se desarrollaron en esa área”, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb Bacre. “La demanda sigue estando en el triángulo de San Eduardo. Es decir en Tortuguitas y sus alrededores”, señala Santiago Isern, broker del área Inmuebles Industriales de Cushman & Wakefield.

En contraposición, el corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona oeste es la menos consolidada, aún con un índice de vacancia elevado por encima del 20 por ciento tanto en depósitos como en parques industriales pero con gran potencialidad de desarrollo futuro.

“En cuanto a depósitos premium, empiezan a surgir nuevos puntos de interés donde los desarrollistas han puesto el foco, la Autopista Ezeiza-Cañuelas”, agrega Isern. “Respecto de los parques industriales, la tendencia marca un rumbo hacia zona norte, sobre la ruta 9, con desarrollos y nuevos puntos de la región metropolitana que tenían una escasez de oferta como por ejemplo la ruta 2 y el Parque Industrial y Tecnológico, en Florencio Varela, que surgió para cubrir esa demanda.” ¿Quiénes alquilan? “En lo que hace a warehouse, empresas multinacionales o grandes compañías locales de consumo masivo, industria agrícola y laboratorios, entre otros”, responde el broker.

En LJ Ramos también activaron el GPS y, así, elaboraron un informe que indica que en el anillo exterior de la ruta 6 que vincula los puertos de Campana y La Plata, la región va consolidando zonas de actividad emergente especializada, nuevos polos y focos alternativos que están reconvirtiendo su configuración y su dinámica. “El sur, en tanto, articula el corredor cerealero de la ruta 3 y su acceso al principal mercado de consumo argentino como a los puertos metropolitanos. El sudeste se afianza como el corredor interportuario más importante del país, vinculando Dock Sud con la capital provincial”, detalla el estudio.

Pablo Vivot, director de Industrias de LJ Ramos agrega una nueva área: Esteban Echeverría desde el camino de Cintura, fue la zona con mayor crecimiento en lo referido a centros logísticos. “Es una zona que se va a consolidar cuando comience a operar el puerto de La Plata”, reafirma. Y menciona a empresas de electrodomésticos y de alimentos y bebidas al tope de la demanda de estos inmuebles. “Hay que trabajar en el eje de la 6, para que vaya de puerto a puerto porque, hoy, todo se concentra en Buenos Aires. Desde Zárate se ingresa a Capital, pagando un sobrecosto, al menos en lo que hace a tiempo”, reflexiona.

Por otra parte, Pablo Fiorita, director de Parques Industriales de Adrián Mercado anticipa el surgimiento de los barrios cerrados de fábricas. Se trata de viejas industrias con superficies superiores las diez hectáreas, que se reformulan, en una propiedad horizontal, lo que les permite albergar entre 10 o 15 empresas, conformando un con sordo, compartiendo seguridad otros servicios a través del pago de expensas. “Es un modelo nuevo distinto al de los parques industriales de 50 a 400 hectáreas, a dónde se accede a través de un loteo” finaliza.

La industria promete fuertes cambios en un futuro próximo

1) Esteban Echeverría. Una zona que creció y que se consolidará cuando comience a operar el Puerto de La Plata.

2) De puerto a puerto. Es clave trabajar en el eje de la ruta seis para que se conecten los puertos. Hoy la actividad se concentra en Zárate-Capital

3) Barrios cerrados de fábricas. Son viejas industrias de más de diez hectáreas que se redefinen y albergan a más de diez empresas conformando un consorcio