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Dónde invertir en los Estados Unidos

Superada la quiebra, Detroit es la ciudad que ofrece las opciones más competitivas, mientras que Nueva York y Miami son los destinos preferidos por los inversores argentinos que miran al país del Norte.


En los últimos meses notamos que ha cambiado la necesidad de los argentinos por resguardar su dinero. Hoy quienes estaban indecisos sobre invertir en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos ya no lo dudan. Todo lo contrario, nos apuran para concretar la transacción”, asegura un agente con amplia experiencia en el mercado norteamericano. Detroit, Manhatan y Miami son los destinos donde los inversionistas han puesto el foco.

Quienes conocen de cerca el movimiento inmobiliario norteamericano no dudan en aconsejar comprar en Detroit. “Esta ciudad, que llegó al punto de quebrar, empezó a resurgir en 2013 cuando un grupo de empresarios que, liderados por Dan Gilbert decidieron reconvertir la tendencia y darle a la metrópolis una nueva vida. Hoy las grandes marcas se están estableciendo allí, desde Nike hasta Starbucks”, describe Marcelo Schamy, argentino radicado en los Estados Unidos hace más de tres décadas y CEO de IDG Home Detroit, una empresa de inversiones inmobliarias que cuenta con más de 700 casas vendidas y está incursionando en la compra de edificios de oficinas completos, que ya se encuentran funcionando y con una empresa inquilina con contrato vigente.

Actualmente la ciudad tiene precios por debajo del promedio del país del Norte, por eso, según Schamy, “las propiedades se revalorizarán en los próximos años -lo están haciendo a un ritmo del 15 por ciento anual-, porque el mercado allá es predecible y siempre vuelve a ese valor promedio. Actualmente el metro cuadrado refaccionado está US$630, cuando en el resto del país ronda los US$1500”. Este agente recomienda adquirir una vivienda unifamiliar, “pues son más fáciles de alquilar y tienen menos gastos fijos. El retorno por la renta es de un 12 por ciento, aunque de esto hay que descontar imponderables como roturas o meses con la casa vacía”, aclara el empresario.

Por el precio ventajoso que tiene Detroit, “los argentinos compran casas de US$50.000 y, dependiendo de cada tipo de inversor, adquieren de una a cinco propiedades. Existen algunos que quieren obtener la visa de inversionista, y para eso deben comprar seis o más”, explica Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty.

En Detroit, en cuanto a las zonas, “el Este tiene la mejor ubicación geográfica con los barrios de Morningside, East English Village y Harper Wood”, describe Eduardo Pérez-Orive, CEO de Properties in Detroit. Para quienes desean conocer la ciudad, la firma organiza tours que salen desde Miami y durante la jornada visitan Grosse Pointe, el barrio residencial donde viven los descendientes de Henry Ford, Dodge, Firestone y otras familias ligadas al desarrollo industrial de los Estados Unidos. Otros lugares interesantes para invertir son el “midtown, el corredor de la avenida Cass, Woodbridge y New Center. Su valor radica en su demografía, en la cercanía con la Universidad de Wayne, los centros médicos y el downtown”, suma Ariel Arrocha, director para la Argentina de Negocios Usa Law Firm.

“Existen tres razones para invertir en Detroit: el crecimiento de la población y del empleo y la asequibilidad de las inversiones”, sintetiza Schamy de IDG.
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Miami, un clásico

La Florida es uno de los destinos elegidos por excelencia, ya que los argentinos conocen mucho la zona y se sienten cómodos.

Acá, los espacios más buscados son los cercanos a las playas: Fort Lauderdale (Broward), South Beach y Key Biscayne (Miami-Dade). A éstos se suman Brickell, donde se ha construido mucho en los últimos años, Wynwood y Midtown, entre otros.

“Cuando hablamos de Miami y sus alrededores, la oferta es muy variada, y para todos los gustos. La principal división en producto que se analiza es la tipología del mismo: residencial o comercial -los condo hoteles-. Quien decide comprar viviendas tiende a rentarlas. Si analizamos el condado de Miami-Dade y Broward, podemos encontrar una franja enorme de precios para este tipo de productos, que comienzan en los U$S100.000 hasta algunos millones de dólares, aunque la franja más importante, a nivel volumen de unidades, está por debajo de los U$S700.000”, afirma Pablo Hoberman, fundador y CEO de Urbis Real Estate.

Mariano Capellino, CEO de INMSA, marca que “el volumen de transacciones se ha reducido en estos últimos años y el inventario ha crecido significativamente por el ingreso de unidades nuevas que se han terminado de construir. Esto ha hecho que los valores se hayan estado corrigiendo hacia abajo desde 2015, en promedio 10 por ciento anual. Esta situación se ha producido principalmente en el área de Brickell, Downtown y, en menor medida, en zona de playa en donde los valores han caído en promedio 5 por ciento anual en los últimos 3 años”.

En contraposición, Vanessa Grout, presidente de CMC Real Estate en Miami, resalta que las ventas aumentaron en la zona desde julio. “De acuerdo a la Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado Miami Dade, las ventas de inmuebles por encima de un millón de dólares subieron 21,5 por ciento en junio. Nosotros, en Brickell Flatiron hemos visto, por ejemplo, un ascenso importante en las ventas de penthouses después del Mundial de fútbol”.

De hecho, los argentinos se consolidan como los principales compradores de inmuebles en el sur de la Florida. Una de las principales características de Miami Dade es su gran variedad de productos inmobiliarios desde rascacielos futuristas, torres de oficinas, hoteles y centros comerciales de lujo. Según el último informe reportado en 2018 por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, los compradores extranjeros adquirieron 15.400 propiedades en el sur de la Florida por valor de US$7,2 mil millones en el último año, donde los argentinos ocuparon el primer puesto del total de estas transacciones (15% de las compras internacionales) por un monto de US$1,08 mil millones, seguidos por los venezolanos con el 11 por ciento. El precio promedio de compra de los argentinos fue de US$400.000, aproximadamente. En la oferta se consolidan los proyectos que le permiten al comprador invertir tanto en el sector comercial como en el residencial, con el objetivo principal de obtener rentas en dólares. “Los argentinos son cada vez más exigentes en sus búsquedas tanto en proyectos comerciales como residenciales”, analiza Fernando de Núñez y Lugones, vicepresidente ejecutivo de One Sotheby’s International Realty. Uno de los proyectos mixtos que se está comercializando es la Okan Tower de 70 pisos -será la más alta de la Florida- “Hay estudios desde el piso 36 a US$300.000”, afirma Bekir Okan, presidente del Okan Group.

El área de Brickell fue una de las que más presencia tuvo en la última edición de Expo Real Estate. Allí, Maribel Goldar, directora de la división internacional de Fortune International, remarcó la tendencia creciente de quienes buscan comprar una segunda casa o apartamento como inversión, no para uso personal. “Para ellos tenemos The Ritz-Carlton Residences; Sunny Isles Beach, proyecto de los argentinos Edgardo Defortuna y Manuel Grosskopf, ya en construcción en la zona de Sunny Isles; Missoni Baia, que representa lo mejor de los edificios de marca en la ciudad; Una, ya vendido en un 40 por ciento en la zona de Brickell en tan solo cuatro meses, y Brickell Flatiron, del legendario constructor Ugo Colombo”, afirma Goldar.

“Uno de los proyectos de uso mixto que más interés genera en Miami es Aventura ParkSquare, en la esquina de Waterways Boulevard y NE 30th Ave. El complejo cuenta con cinco edificios que integran oficinas, condominios, un centro médico, un hotel y locales comerciales de primer nivel organizados a lo largo de un boulevard interno. Es una nueva opción de vida, trabajo y entretenimiento en el corazón de Aventura”, relata Alex Rakover, CEO y fundador de QUM Real Estate Advisors, con más de 20 años de experiencia en el mercado.

Por su parte, Renata Calderaro, abogada de inmigración y CEO de Calderaro Tyrrell Law Group, le recomienda a sus clientes que “en el caso de Florida central eviten la adquisición de condominios y busquen, en cambio, la puesta en valor de casas nuevas, pues no tienen tantos costos adicionales y una vez alquiladas el retorno de la inversión es más rápido. La valorización a largo plazo es clave y las facilidades de préstamo también”.

En Miami, el valor del metro cuadrado depende del tipo de propiedad que se busca. El inversor de renta busca generalmente inmuebles que se encuentren lejos de la playa ya que los impuestos y gastos son más baratos a medida que se alejan de los lugares de atracción. “Por ejemplo, la zona de Homestead, donde el precio medio del m2 de vivienda cuesta U$S1506, se consideró la zona más subvaluada”, cuenta Basaldua.

La Gran Manzana

“En Manhattan los precios están bajando, el metro cuadrado está unos U$S1700, es un momento ideal para comprar porque los vendedores están dispuestos a negociar. Hoy no se está moviendo el stock”, aseguran Lucila Werthein y Florencia Jaraj Kaufmann, socias con más de 15 años de experiencia en el mercado neoyorkino.

Ambas agentes inmobiliarias sostienen que aunque el mercado norteamericano está un poco parado, los argentinos nunca dejaron de invertir. “Muchos buscan entrar en condominios, porque al ser de dominio dividido da más facilidades; los buscan para rentarlos pues la zona da un buen retorno. También se ven algunos que se inclinan por los proyectos de development (de pozo), ya que hay muchas construcciones en desarrollo en la ciudad”.

“Este mercado siempre fue el sueño para el inversor de real estate, aunque lamentablemente pocos llegan por el alto valor del metro cuadrado y el reducido y escaso inventario apto para el inversionista. Algo que parecía inalcanzable hoy es posible a través del crowdfounding, donde el inversor puede entrar desde los U$S50.000 con rentabilidad de dos cifras”, aclara Gonzalo Basaldua, co fundador de B&B Brokers.

“El mercado de bienes raíces es muy regulado y transparente en los Estados Unidos. Las propiedades están en un listado público en internet, donde figura cuanto sale el inmueble, quien es el dueño y todos los antiguos propietarios”, agrega Arrocha. Un dato interesante es que en Nueva York, entre la 53 y la 59, se está desarrollando una nueva zona que es tan preciada que el m2 está en US$10.000.

Por Marysol Antón, Sábado 27 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El corredor Donado-Holmberg: hacia un nuevo barrio-parque

El paisaje urbano con verde y árboles se mezcla con una arquitectura de calidad que marca una nota de modernidad.

Si uno camina por la calle Holmberg o su paralela, Donado, en el tramo comprendido entre la calle Carbajal y la avenida Congreso, va a percibir una sensación infrecuente en la ciudad de Buenos Aires.

Porque en ese trayecto -que sugiero para pasear a los porteños que no acostumbran visitar ese vecindario de Villa Urquiza y Coghlan- se mezcla al paisaje urbano con verde y arbolado una arquitectura de calidad que armoniza con el barrio contiguo y a la vez marca una nota de modernidad.

Hagamos un poco de historia. Ésta se remonta a una idea del entonces intendente Cacciatore, que decidió construir la autopista urbana (AU-3) para atravesar la ciudad de Norte a Sur. Por esa razón se expropiaron las parcelas ubicadas en la traza prevista para la obra y fueron desalojados los ocupantes de aquéllas.

Después de transcurrido un plazo sin comenzarse los trabajos, y aún más tarde, cuando esa autovía elevada dejó de ser un objetivo para la ciudad, el área se vio ocupada de modo ilegal por “habitantes temporarios” y eso ocasionó perjuicios e inseguridad en la zona y vecindarios circundantes.
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El 28 de diciembre de 1999 se sancionó la Ley 324, sobre la recuperación de la traza de la ex AU-3. Esa ley se promulgó y publicó en febrero de 2000. Sus dos primeros capítulos trataban la recuperación y zonificación urbana del sector.
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El plan que motorizó el Gobierno de la Ciudad, encabezado en ese momento por el ingeniero Mauricio Macri, tuvo su escenario en una franja de 14 manzanas comprendidas -como señalé al comienzo- entre las calles Holmberg y Donado, en una longitud que tiene sus límites en la calle Carbajal y la avenida Congreso. La primera construcción realizada en este nuevo asentamiento fue un edificio destinado a ubicar a los habitantes de la zona que fueron desalojados. Ya se subastaron 26 solares en una gestión revestida -según el testimonio de quienes participaron en el operativo- por una ejemplar transparencia.
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El nuevo barrio-parque contará con una escuela primaria, una preescolar infantil y el Instituto de Profesorado de Educación Especial (ISPEE), que ya está en plena ejecución. Pueden verse en la caminata algunas obras artísticas -sobre todo entre Rivera y Monroe- que lucen modernas y coloridas siendo, además, una contribución póstuma del arquitecto Clorindo Testa y su creatividad.
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Para asegurar una mejor accesibilidad al nuevo vecindario, y a la vez hacer más fluido el movimiento de vehículos y peatones, se realizaron dos pasos bajo nivel en las calles Holmberg y Donado. La calle Holmberg exhibe un pavimento de reciente ejecución, mientras Donado tiene un piso de adoquines. En los dos casos hay un arbolado que exalta el paisaje ciudadano del barrio y luce la arquitectura de las nuevas construcciones porque se separa de las mismas. Son ejemplares de unos 15 metros de altura con un follaje frondoso y elegante.
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Las pautas de diseño que le dieron rostro al nuevo conjunto urbano son, a mi modo de ver, la altura fija, referida a la altura del arbolado existente (15 metros) y la notoria separación de las fachadas de la línea municipal (20 metros). Estas dos premisas, respetadas a rajatabla por los edificios proyectados hasta ahora, le dan al barrio una fisonomía singular que -y esto es otro mérito de la obra- se transmitió a las calles transversales. Se advierten en ellas reparaciones, obras de restauración o ampliación en los frentes y la gente tomó conciencia del cambio operado en el barrio con la aparición de ese espacio verde apto para el encuentro, la contemplación y el placer de la vida al aire libre.
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Hace algo más de seis años que se dio comienzo a este emprendimiento urbano y puede percibirse un efecto parecido al que experimenta el Parque de los Patricios y su entorno, esto es, una genuina vitalidad y la sensación de que hay ideas que contribuyen a la maduración y el crecimiento de un barrio. Los proyectos, con firmas que aseguran calidad en edificios que incluyen terrazas y balcones con verde natural, entre las que aparecen el Estudio de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry, y el de Dujovne-Hirsch, han logrado un lenguaje arquitectónico de elevado rango.
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Cuando Marc Augé divulgó la teoría de los no-lugares, hubo calles y esquinas que respondieron a esa calificación y en Puerto Madero se las puede encontrar con facilidad. Bueno, lo que pretenden los vecinos del nuevo barrio-parque Donado-Holmberg tienen la suerte de contar con lugares urbanos de atractivo singular, espacios de encuentro y disfrute con rasgos que aseguran un impulso humano para muchos años.
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Los fantasmas del no-lugar (esa calificación demoledora que puso en escena Marc Augé) no tienen cabida en este vecindario afortunado. Son 1500 metros de un parque lineal en el que, eludiendo la tipología de monoblock o torres aisladas (que llevaron a Puerto Madero esa imagen del no-lugar) se recompuso la sintaxis de las cuadras con la firma de estudios prestigiosos: Arkitectónica, Lacroze-Miguens-Prati, Dujovne-Hirsch, Carlos Ott, Manteola-Sánchez Gómez, Santos-Solsona-Sallaberry y Abramzon, entre otros, quienes le dieron al conjunto una estética armoniosa y serena, y que con un perfil uniforme y el verde como marco, lograron dar vida a un amable y bello barrio-parque creado en una zona que lució degradada durante muchos años.
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Los proyectos, con firmas que aseguran calidad en edificios que incluyen terrazas y balcones con verde natural, entre las que aparecen el Estudio de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry, y el de Dujovne-Hirsch, han logrado un lenguaje arquitectónico de elevado rango.
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Cuando Marc Augé divulgó la teoría de los no-lugares, hubo calles y esquinas que respondieron a esa calificación y en Puerto Madero se las puede encontrar con facilidad. Bueno, lo que pretenden los vecinos del nuevo barrio-parque Donado-Holmberg tienen la suerte de contar con lugares urbanos de atractivo singular, espacios de encuentro y disfrute con rasgos que aseguran un impulso humano para muchos años.
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Por Luis J. Grossman, Sábado 6 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Saavedra, el barrio que crece impulsado por el desarrollo del corredor Norte de la Ciudad

Influenciado por el crecimiento del corredor Donado-Holmberg, el verde y la conectividad, el barrio suma proyectos y promete revalorizaciones; además, la oferta usada defiende precios en alza

Lento, explorando su potencial, entre parques, homenajes tangueros y un club de fútbol emblema. Así crece el barrio porteño de Saavedra , que en los últimos años ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por la cercanía de accesos, el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con grandes centros comerciales.

Delimitado por las avenidas Cabildo, General Paz, Constituyentes y las calles Crisólogo Larralde, Galván, Núñez y Zapiola, Saavedra se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte -Núñez, Belgrano y Villa Urquiza- con un precio del metro cuadrado promedio de US$3000, un 5,8 por ciento más alto que el que se registraba en el mismo mes del año pasado, de acuerdo al relevamiento que realiza la plataforma Properati. “Saavedra es la continuación natural de Belgrano y Núñez. Con excepción del subte, tiene todos los otros medios de transporte incorporados: metrobus, trenes, accesos a autopistas. Además de plazas, shoppings, colegios. Tiene todo para crecer”, sostuvo Ezequiel Chomer, CFO del grupo que lleva su apellido.

Para Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, el desarrollo del barrio es el resultado del repunte del corredor Donado-Holmberg. “Eran lugares muy feos, abandonados al desarrollo de todo tipo”. Sostiene que si bien aún la zona “es joven” porque no florecieron los emprendimientos comerciales, el centro comercial DOT, el ferrocarril, la autopista y “el encanto de barrio” lo convierten en una opción muy tentadora.

En la misma línea se expresó ante la nación Antonio Pecora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios. ” Saavedra no era una zona bien vista. No olvidemos que ahí esta el barrio Mitre, que no era muy bien visto. Tenía muchas casas tomadas o con gente viviendo sin escritura”. Para el desarrollador el impulso comenzó en 2004, cuando se reactivó la construcción tras el freno de la crisis del 2001 y potenciado por el Boulevard García del Río y el parque Saavedra. “Hoy es un barrio para consumir departamentos de tres y cuatro ambientes con una cochera. Es un lugar donde todavía hay espíritu de barrio, para criar chicos es muy lindo, hay verde y hay oferta de buenos colegios”, detalla.
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Aires de exportación

Saavedra fue proyectado durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón como un barrio a ser diseñado bajo el concepto de ciudad jardín, es decir, casas bajas rodeadas de amplios espa-cios verdes en un área donde los habitantes puedan satisfacer todas sus necesidades. Casi 70 años después se mantiene parte de esa inspiración a la que se le sumó el desarrollo comercial a gran escala y las construcciones de diseño.

Grupo Chomer está al frente del emprendimiento Brooklyn Arias ubicado en la calle Arias al 2900, un complejo residencial de cuatro pisos, con alto nivel de diseño y confort. Cuenta con 40 unidades, desde monoambientes hasta tres ambientes con un jardín interno, pileta y amenities. Además, se implantó de tal manera que el proyecto logra captar las mejores visuales de la plaza Benjamín Vicuña Mackenna que se encuentra frente a éste.”La estética está muy cuidada, con mucho hormigón y ladrillos a la vista, dando un toque descontracturado sobre la crudeza de los materiales. La inspiración son los antiguos edificios de Brooklyn y Harlem, con un toque mucho más moderno, y una estética muy neoyorkina, en el corazón de Saavedra”, explica Chomer.

Barrio Parque Saavedra, un mágico rincón porteño Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Los desarrolladores no temieron al contraste lo clásico y lo moderno a la hora de diseñarlo. “El espíritu del proyecto es mantener la identidad del barrio, de baja densidad y baja altura, pero prestar todas las comodidades del siglo XXI. No olvidemos que este barrio ya tiene íconos modernos como el DOT o las torres vecinas a General Paz y coexisten armónicamente con el caserío centenario que le da carácter de barrio”, agrega.

También inspirado en las construcciones neoyorquinas la desarrolladora Buenos Aires Flats lleva adelante el proyecto Ricci Flats ubicado en la avenida Ricardo Balbín al 4200. Se trata de un edificio de studios, lofts y unidades de dos, tres y cuatro ambientes con un diseño similar al edificio Flatiron que se encuentra en Manhattan. “Es un proyecto con mucho diseño, pensado para una esquina muy particular, de cinco esquinas, muy angosta, que se va ensanchando”, detalla Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers, comercializadora del proyecto.

La magia barrial que aún conserva uno de los atributos más valorados por los constructores

El edificio, un volumen de tres caras sin salientes donde todas sus unidades contarán con vistas panorámicas, tiene entrega prevista para julio de 2020 y las unidades, de entre 43 y 110 metros cuadrados, se ofrecen desde US$90.000. Entre los puntos a destacar está la terraza privada propia desde donde se accede a cada departamento, así como la terraza verde con vista panorámica y lounge. Además, los departamentos cuenta con cocheras, bauleras y laundry a disposición.

“Es una buena opción para vivir, para gente joven que esta relacionada a la zona o familias jóvenes que necesitan uno o dos dormitorios y están rodeados de parques y accesos hacia la zona norte y el centro de la ciudad”, destaca Siwacki. En concreto, 800 metros a la redonda del Ricci Flats se ubica el Corredor Donado-Holmberg, la estación de trenes Saavedra del ramal Mitre, los parques Sarmiento y Saavedra, el acceso a Panamericana y General Paz, y el DOT Baires Shopping.

Para los que prefieren habitar edificios con diseños tradicionales, MPC Desarrollos Inmobiliarios lleva adelante dos proyectos en el Saavedra. Por un lado, el edificio de Zapiola al 4300 que cuenta con unidades de uno y dos ambientes desde 40 metros cuadrados a partir de US$75.000. Cuenta con terrazas privadas y de uso común y una entrega prevista para principios de 2019.

Barrio Parque Saavedra, un mágico rincón porteño Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Por otro lado, en Pinto al 4400 se consiguen unidades de uno, dos y tres ambientes, desde 33 metros cuadrados con cochera. El edificio cuenta con jacuzzi y parrillas en la terraza. Las unidades se pueden adquirir en preventa desde US$73.000 y la entrega se estima para diciembre de este año. “Son proyectos que apuntan a los jóvenes, donde los inversores los quieren para alquiler. Respecto a los valores de alquiler se estima que varían entre$ 8500 y $9000”, precisa Pécora, al frente de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

Precios firmes

Un dato interesante a tener en cuenta de la zona es que Saavedra es el barrio que encabeza el ranking de los barrios que más aumentaron a lo largo de los más de dos años de gestión del presidente Macri. según el relevamiento exclusivo realizado por la nacion hace un par de meses. En ese caso el crecimiento en los valores fue de un 36,4 por ciento. El resto del podio lo completaron San Cristóbal (34%) y Villa Devoto (30,2%), seguidos de Villa Crespo (29%), Chacarita (28,8%), Belgrano C (27,6%) y Palermo (27,5%). José Rozados, director de Reporte Inmobiliario por su parte destaca que hay un “factor derrame” por una mayor cantidad de desarrollos nuevos que arrastran el precio de los usados.

Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucigba) agrega que hay bastante demanda en la zona y que se está construyendo mucho sobre Balbín, hacia General Paz. “Es infernal la cantidad de obras en marcha. La tierra se encareció en Belgrano y entonces los desarrolladores se movieron a Villa Urquiza y ahora, a Saavedra”, detalla.

Un impulso que todavía no es comercial

Aunque entre los desarrolladores coinciden que Saavedra esta lejos de encontrar su techo y las oportunidades de terrenos están a la orden del día, reconocen que el despegue comercial no acompaña al mismo ritmo que avanzan los proyectos inmobiliarios.

“Actualmente hay más bares y los parques acompañan, pero no es lo que creía que podía llegar a ser. Creí que la zona de la avenida Crámer iba a ser una parte muy comercial, y los parques iban a tener más lugares para comer y gastronómicos, pero todavía no se dio”, admite Pécora.

El nuevo túnel de la avenida Balbín Crédito: GCBA

El desarrollador destaca también que las zonas linderas al Barrio Mitre que hasta hace algunos años eran consideradas peligrosas hoy han cambiado su fisonomía y se las estima como más seguras. “El Mitre quedó muy concentrado, rodado de emprendimientos grandes, edificios de oficinas, lo cual hace que no sea tan peligroso como hace 15 años. A la larga los emprendimientos se lo van a llevar por delante”, afirma.

El CEO de Grupo Chomer, Ezequiel Chomer, evaluó que “el déficit del barrio es la parte comercial, pero de a poco irá creciendo, acompañando al cambio demográfico. Viene creciendo desde hace 10 años, pero aún continúa virgen en muchas partes, y vemos que en otros 10 años será un barrio consolidado, como sus zonas vecinas. Como inversión nos brinda una posibilidad de upside muy interesante”.

“La zona viene creciendo, cambiando, repuntando, más allá de que en general se pinchó a partir de abril”, considera Siwacki.

Entre melodías de “El Polaco” Goyeneche, el sentimiento por los colores del Club Platense y el privilegio de contar con dos parques a 15 cuadras de diferencia Saavedra se abre paso como una opción en el corredor Norte para los nostálgicos que no resignan diseño y confort, a un precio accesible y la posibilidad de un revalúo a largo plazo.

Por Ana Orfano, Sábado 29 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Claves para invertir en un negocio gastronómico en Miami

La ciudad estadounidense presenta oportunidades para pequeños inversores en pooles con desembolsos desde US$100.000; qué formatos funcionan y las claves para realizar un buen negocio


Con precios ya recuperados y una crisis inmobiliaria que quedó para los libros de historia, el pequeño inversor que busca comprar por US$100.000 tiene cada vez menos inventario. Sin embargo, por ese monto se puede ingresar en nada menos que locales de Starbucks con un pool de inversores. La propuesta viene de la mano de StarTouch One Corp, una compañía de real estate del argentino Pablo Hoberman que ofrece desembolsar en la licencia del local de cafés más importante del mundo, e ir recuperando capital más intereses en los siguientes diez años.

“La gente entra con entre US$100.000 y no más de US$300.000. Nosotros compramos como cualquier inversor el 10 por ciento del fondo. Nos ocupamos del llave en mano completo. Hacemos todo el proceso de abrir el local, la arquitectura y construcción, entrenar los empleados por gente de Starbucks, y prender la luz el primer día”, cuenta Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate Corp y StarTouch One Corp.

El empresario, que llegó a los Estados Unidos en 2001, empezó esta rama del negocio como efecto colateral a su core business. Su empresa, Urbis, compra bloques de edificios en forma mayorista y vende minorista, principalmente en el rubro comercial como oficinas. A su vez también se lanzó a la construcción de un condo-hotel boutique en Miami Beach que está por inaugurarse. Fue justamente allí que logró negociar el primer Starbucks para poner en el hotel con salida a la calle. “Iniciamos una buena relación con la división licencias de Starbucks, y en el proceso logramos firmar dos localizaciones más”, relata Hoberman. Dada esta nueva división nació StarTouch One, dedicada por ahora solamente a las licencias de la sirena con dos colas exclusivamente en el estado de La Florida.

Además de dicho local, en los próximos meses abrirá uno en el sanatorio privado Holly Cross en Fort Lauderdale, con un público cautivo además de unos 3500 empleados; y en Aventura Park Square, un desarrollo de lujo que ocupa cuatro manzanas con negocios, oficinas, un hotel, y 130 departamentos. “Allí compramos dos pisos de oficinas que comercializamos a nuestros clientes, y nos quedamos con un local para un Starbucks”, detalla Hoberman.

Los fondos son a diez años, ya que es el tiempo que se otorga la licencia. Según el empresario, la rentabilidad va a ser variable en base a la que arroje el local. “Estimamos un promedio del 10 por ciento anual. Es estimación y no es asegurada, pero proyectamos en base a la experiencia. Estamos hablando de la marca número dos de restaurantes en el mundo con 28.700 locales”, cuenta, y asegura que el estado de La Florida es bastante virgen en el desarrollo de esta cadena. Se ubica número 18 en el ranking de estados americanos en cantidad de locales.

StarTouch One tiene la master franquicia para La Florida y está negociando seis localizaciones nuevas. El inversor participa del negocio dentro de un pool, si bien el dueño de las decisiones es Starbucks. StarTouch One, que también compra un 10 por ciento de dicho fondo, está confiado en que el mercado está ávido de abrir locales, mientras busca nuevas locaciones en hospitales y universidades.

“Pagamos en forma trimestral, es decir que la gente recupera una parte del retorno de capital y su ganancia cada trimestre. Todos nuestros fondos de inversión están auditados por estudios legales importantes, y trabajamos con política de libros abiertos, el inversor puede analizar los balances cuando quiere”, advierte.

Si bien se puede ingresar al negocio como persona física, lo más recomendable es hacer una corporación o LLC, ya que en caso de fallecimiento, la persona física extranjera va a sucesión, lo cual es un trámite y paga más impuestos que como compañía.

Lincoln Road combina la oferta de indumentaria con locales de comida

Los fondos en pooles son funcionales para aquellos que no tienen la capacidad monetaria nilas ganas de tomar una licencia completa, mientras que permite atomizar el riesgo. Un esquema similar aplicará KAO Sushi and Grill, la marca Sushi Club de Argentina que abrió hace un año su primer local en Estados Unidos, en la ciudad de Coral Gables en Miami.

“Es un poco complejo el tema de las franquicias, por eso Novecento que tiene presencia hace muchos años acá nunca lo pudo llevar a cabo. Nosotros haremos un sistema mixto de licencia. Es como un alquiler de marca con un acompañamiento de gestión y transferencia de know how. En algún momento vamos a llegar a hacer franquicias propiamente dichas, pero en este caso, para el segundo y tercer local que queremos poner el año que viene, se tratará de grupos inversores que se asocien con nosotros, que somos quienes lo administraremos hasta que esté bien aceitado. Estamos conversando con grupos grandes, pero me está resultando más fácil con inversores chicos que quieren tener una menor porción, y hacer un pool”, cuenta Matías Pagano, director de KAO Sushi and Grill. El empresario habla de un piso de US$200.000, y asegura que la idea partió de los pequeños inversores que le están “golpeando la puerta” para participar de la apertura de nuevos locales.

El próximo KAO estará en Miami Beach probablemente en un hotel, y el siguiente abrirá en un lugar con fuerte comunidad argentina en Miami como Weston o Aventura. “Hay proyectos para otras ciudades y estados pero primero tengo que tener una estructura armada que sea funcional a todo, e ir creciendo despacio”, cuenta Pagano.

El desembarco de Sushi Club en Miami no fue fácil, empezando por su nombre. La palabra “club” en Estados Unidos se asocia a lugares de salida nocturna. A su vez en la mente de los americanos el club requiere una membresía. Por eso cambió a KAO Sushi and Grill. “Venían esperando un japonés al ser un lugar de sushi y nos terminaba perjudicando. No venían predispuestos a comer una carta de pastas, parrilla o postre. Por otro lado a mucha gente le atrajo que fuéramos argentinos, por eso al poner el grill en el nombre le agregamos la otra pata al negocio”, explica Pagano.

Franquicias completas

En Estados Unidos, la inversión en franquicias se adapta a todo tipo de bolsillos. Eduardo Chianea, CEO de Franchise Master Group, especialista en franquicias, alerta que hay algunas que básicamente son un trabajo, solo que sin estar en relación de dependencia. “El sueño de que pongo una franquicia con poca plata y me produce plata sin hacer nada, no existe. A mayor inversión es más estructura de gente y ahí sí podes estar sin trabajar. Con US$50.000 tenés que trabajarla vos”, aconseja.

A sus clientes, una de sus premisas es que no solamente se fijen en los porcentajes de rentabilidad. “Pueden ser del 5 o el 20 por ciento. Lo importante es cuánto dinero deja sobre la inversión. Tal vez una deja el 10 por ciento y otra el 20 por ciento, pero en la primera invertí US$100.000 y en la otra 400.000”, explica. También hace ver el negocio en su conjunto. No es lo mismo una franquicia que deja US$10.000 de utilidad con 10 empleados, y otra que deja US$10.000 con dos empleados. “Tal vez a igual inversión y rentabilidad, conviene más una que otra. Son varias cosas que uno mira”, enseña.

Para Chianea, una de las opciones que recomienda para EE.UU. hoy es la gastronomía peruana. “Es lo mejor actualmente. Es algo que no hay, porque si llevo parrilla a Estados Unidos, por ejemplo Miami, encuentro muchos steakhouse, si llevo pizza ni hablar. Pero gastronomía peruana hay muy poco”, y menciona entre algunas con potencial: Segundo Muelle, Restaurante Fiesta, Tanta u Osaka, que oscilan entre US$400.000 y US$ 800.000 de inversión.

Por Lucila Marti Garro, Lunes 24 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico

A diez años de su creación, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qué proyectos se estrenarán este año

Qué sucede con los accesos? ¿Va a llegar el subte? ¿No se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reunían para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas .”Para una compañía, la decisión de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y evalúan hasta las cuestiones más mundanas, como que el dueño de la compañía diga si le queda incómodo o no. Se evalúan un montón de cosas”, relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.

A diez años de la sanción la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un clúster tecnológico. Según un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales solo 10 mil m² están disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcción fue evolucionando bajo la categoría “built-to-suit”, es decir, construcción a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.

El programa de beneficios impositivos establece la exención del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y de 15 años para empresas nacionales de software; la extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exención del pago de ABL por 10 años; y la implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. “Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO”, bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los años juntos: “Así es como el alquiler queda gratis o, si construís tus oficinas, casi que también quedarían gratis si cobrás todo el adelanto. Ahí está la ventaja fiscal”, explica el especialista.

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobación. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estadísticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos débiles del distrito está en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un año, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. “Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento”, aclara.

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operación de la economía urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnológico fue más exitoso que el audiovisual. “Se da así por la sencilla razón de que el Audiovisual era en una barrio más demandado, en Parque Patricios no había demanda de nada y se revitalizó un montón ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte público, del espacio público”, comenta Speranza. “Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande había gente fumando paco, eso cambió profundamente”, reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andrés Neumann y Pablo Saubidet – cofundador de Iplan y socio de los jóvenes desarrolladores-, apostó a la zona con la construcción de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.

La conectividad

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: “Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y Sánchez de Loria. Ésta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejoró mucho”. Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus “no genera un gran impacto”. Pero, el “gran cambio es evidente en las zonas donde está todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro próximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona”, concluye.

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sitúan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, según la categoría del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarrolló en paralelo a la demanda, la devaluación influye bastante “porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y dólares.

Entre los grandes proyectos estipulados para este año se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 serán destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafetería, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastronómico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya está ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. “A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en sí mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A”, detalla Sakkal quien agrega que, como compañía, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus trámites de exención y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. “Hace dos años, el local del edificio anterior nos costó mucho alquilarlo, las marcas no veían al distrito como una oportunidad”, confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo quién debería entrar al edificio. “En total se espera que lleguen 2800 personas más. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio”, asegura Sakkal.

Nuevos proyectos

El edificio de Accenture se ubicará en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones están preparadas para albergar a 4000 empleados. “Será ecológico y sustentable y contará con un sistema inteligente de aire acondicionado y separación de residuos en origen”, detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirtió US$12 millones “El edificio está colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo último en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile”, detalla. Proyectados y aún sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con más de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcción. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membresías que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran próceres: “Tenían que creernos lo que íbamos a hacer y venían por los beneficios impositivos, ahora está demostrado que es un caso de éxito y vienen por decisión propia”, concluye.

Por Lucila Lopardo, Lunes 3 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION