Categoría: 2014

Los terrenos bien ubicados son objeto de deseo de todo inversor/desarrollador; posicionarse en lotes, una de las mejores opciones más allá de la coyuntura.

Son el punto de partida de cualquier negocio inmobiliario y seguramente el rubro más buscado por developers e inversores. ¿La razón? Porque posicionarse en tierra significa pensar en el futuro. Y es -como dicen los brokers- la inversión más buscada, que garantiza una buena rentabilidad. Pero la coyuntura hace de las suyas y afecta las decisiones de la demanda. Según Gonzalo Panceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, “en el primer semestre de este año se registró una fuerte demanda de terrenos, que experimentó un leve retroceso luego del conflicto con los holdouts. Esta fuerte demanda sin embargo tiene sus particularidades, ya que se presenta mucho más selectiva y tiende a concentrarse en ubicaciones consideradas premium. En la actualidad, en el segmento de los terrenos se cumple más que nunca una de las reglas más conocidas del Real Estate: location, location, location”. Agrega además que si se compara los valores de incidencia actuales con los existentes en 2012 se observa que en las ubicaciones premium, los valores no bajaron, mientras que en otras se observa una baja que oscila entre el 10 y 18%. Sin embargo, los compradores se focalizan en las zonas premium privilegiando la seguridad del negocio, aunque esta determinación signifique resignar algo de rentabilidad.

–¿Cómo abonan los terrenos con m2?

–“Las compraventas de terrenos se acuerdan en dólares billete, ya que los vendedores, salvo contadas excepciones, no aceptan vender en pesos. Los compradores, por lo general, ofertan como parte de pago la entrega de m2 en la obra a desarrollar en el terreno o m2 terminados en otro desarrollo. Si la oferta contempla la entrega de m2, en la negociación los vendedores se muestran reticentes a bajar el valor del terreno; como contrapartida si la oferta es en efectivo se muestran más permeables a convalidar una leve baja del valor.”

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria, comentó que “la adquisición de un terreno en Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Palermo, es decir, todo el corredor norte, parece una tarea imposible por los valores que solicitan los vendedores. Esta es una de las pocas causas por las que se realizan muy escasas operaciones de lotes, dado que los desarrolladores no están dispuestos a pagar más de 1000/1100 dólares el m2 a construir. Caso contrario se pone en serio riesgo la rentabilidad del proyecto”. Explica además que “hay que tener en cuenta que en una obra de 3500/4000 m2 de obra, muchos no se computan como metros vendibles. Si se abona algo más, la rentabilidad deja de ser atractiva, pues a la hora de vender habrá que ajustar el valor hasta cubrir los costos y la ganancia esperada de la operación”. Y agrega: “Por esa razón las grandes empresas se están volcando a barrios como Caballito, Villa Crespo o Almagro, donde hay más probabilidad de conseguir un lote de doble frente (18 metros), con una incidencia relativa cierta de alrededor de 700/800 dólares el m2”. Y recuerda que una obra iniciada ahora se escriturará dentro de 2 años en un contexto diferente y seguramente en un clima de negocios distinto al actual.

A la hora de analizar este segmento vital del mercado no queda duda de que los terrenos son tan atractivos como siempre. Para José Azpiroz Costa, director de Bullrich, “son cada vez más interesantes y no tienen reposición. Una vez que se vendió desaparece del mercado para siempre”. Aporta datos que ayudan a comprender lo que sucedió con este segmento: “En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos 10 años se vendieron 2600 terrenos y se edificaron 14.000.000 de m2. La inversión que movió el sector casi alcanza los 20.000 millones de dólares. Esta tremenda inversión se frenó bruscamente a partir del cepo. La cantidad de permisos cayeron, en gran medida por la desconfianza de la gente ante la situación económica. Sin embargo, con que se deje cierta libertad y aparezca un poco el crédito, la construcción tendrá otro empuje. Hoy, como están las cosas, parece imposible.

-¿Qué pasa con los propietarios de los terrenos? Seguí leyendo “Punto de partida de todo proyecto”