Publicado el

La tecnología llegó a las subastas inmobiliarias

Permiten ofrecer inmuebles en diferentes plazas en simultáneo, evitan los costos por comisiones y acortan los plazos de venta; cómo funciona el sistema

aa

El presente de este mercado inmobiliario propone un marcado dinamismo que se mueve al ritmo no sólo de los vaivenes económicos sino también de los avances tecnológicos. Otro de los rubros que parece experimentar un rejuvenecimiento dentro del sector es el de las subastas. Hace, tan sólo unos días se realizó en la Argentina una “megasubasta” inmobiliaria vía online, a través de la plátaforma Narvaezbid.com.ar, allí se subastaron más de 50 propiedades ubicadas en once provincias diferentes.

“Sólo en el último año, más de 15 millones de personas realizaron compras online en la Argentina, lo que representa un aumento de más del 50 por ciento con respecto al período anterior, según datos aportados por la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Las compras por Internet se van extendiendo a diversos rubros, volviéndose cada día más populares. Y es por eso que la venta y los remates de propiedades online no podían ser la excepción”, comenta Juan Pablo Ardohain, CEO de Narvaez Superbid.

Esta modalidad le permite al público poder adquirir inmuebles a valores más bajos de los que propone el mercado. “Otra ventaja importante, es la transparencia que ofrece el formato de compra online, y la seguridad en las operaciones electrónicas, ‘ donde no se maneja efectivo”, dice Ardohain.

Esta actividad no fue una más para la compañía dado que se convirtió en el hecho comercial más importante desde su creación en 2012. “Para nosotros fue muy importante dado que esta fue la primera subasta que se hace en varias provincias en simultáneo por medio de Internet. Allí se incluían locales comerciales, oficinas, depósitos, galpones e instalaciones para la industria. Además también hubo algunos campos, terrenos, lotes en barrios privados y hasta viviendas particulares”, dice Ardohain.

En Buenos Aires, por ejemplo, se presentaron 17 lotes varios del rubro comercial, industrial entre los que se destacó uno ubicado en la localidad de Valentín Alsina, que cuenta con una superficie aproximada de 1328 metros cuadrados construidos, con acceso directo al Puente Valentín Alsina. Entre las propiedades que se ofrecían para subastarse en la provincia Córdoba se encontraban oficinas y galpones en la localidad de San Francisco, y locales comerciales en las ciudades de Hernando, Alicia y Las Varas.

Un dato que da cuenta del crecimiento de este tipo de mecánica de subastas es que el 88 por ciento de las ofertas se realizaron vía online y tan sólo el 12 por ciento restante fueron efectuadas de forma presencial. “Los oferentes participaron vía online desde diez provincias. Además podemos asegurar que se recibieron más de 200 ofertas y que éstas tuvieron una efectividad de más del 50 por ciento, es decir la mitad de esas ofertas lograron quedarse con los lotes. En cuanto a lo recaudado se obtuvieron más de S 80 millones”, explica Ardohain. Sin duda la ventaja principal para la parte vendedora, es la posibilidad de ofrecer inmuebles en plazas diferentes en simultáneo. “Además evita los costos por comisiones, a la vez que acorta los plazos de venta y genera liquidez inmediata en los casos de bienes que no se encuentren en zonas comercialmente activas. Por otro lado, se amplia el alcance dela oferta, llegando a públicos de otras zonas. Hemos tenido ofertas provenientes de Santa Fe por inmuebles en Corrientes, o de Buenos Aires, adquiriendo propiedades en Córdoba”, finaliza Ardohain.

Por Leandro Murciego, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Publicado el

Opinión – Reclamos por reformas

Por Enrique Abatti (titular de la Cámara de Propietarios de la República Argentina), para La Nación.

EI proyecto de modificación que impulsa cambias en los alquileres es un preocupante retroceso legislativo que afectará negativamente a quienes se pretende beneficiar.
Entre las modificaciones se destaca el límite al depósito de garantía locativa a un solo mes, independientemente del plazo del contrato o sea que es indistinta que tenga vigencia por 3 o 10 años, el depósito siempre será el equivalente a un solo mes de alquiler-actualmente es un mes por año de contrato y se devolverá al inquilino conforme al valor del último alquiler al momento de restituir el inmueble. Esta disposición desnaturalizas u finalidad, porque cuanto mayores el plazo, mayor debe ser el monto del depósito.También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios al máximo establecido en cada jurisdicción y si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler. Es facultad de cada provincia, no delegada en la Nación, dictar sus propias leyes de honorarios profesionales, por tanto esta disposición que limita los honorarios sería inconstitucional.

Otra reforma libera al locatario del pago de los impuestos, servicios públicos y de las expensas extraordinarias del inmueble. Esta mod-ficación es violatoria del principio de libertad contractual. Asimismo encubre un aumento de la presión impositiva al sector, porque algunas de estas exclusiones impuestas al locador deberá trasladarlas aumentando el precio de la locación. También estipula que el inquilino puede disolver el contrato en cualquier momento desde que ingresa al inmueble, pagando una ínfima indemnización equivalente a un mes y medio del alquiler vigente si lo hace dentro del primer año y, a un mes, con posterioridad. El locador no tiene esa facultad, lo cual produce una desigualdad. Además se introduce la obligación para el locador, con por lo menos 60 días previos a la finalización del contrato, de renovarlo. Renovar implica un nuevo contrato por lo menos por el plazo mínimo de 3 años. La confusa redacción, le daría oportunidad al locatario, si no llegasen a un acuerdo, de resolver el contrato vigente sin pagar la indemnización. Los planteados son solo algunos puntos del evidente despropósito de modificar el Código Civil. Una iniciativa que contribuye a la inseguridad jurídica, atendiendo a un único interés sectorial y demagógico


Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Publicado el

Las esperanzas están puestas en el blanqueo

La reactivación dependerá del avance del crédito hipotecario, de la baja de la inflación y de la ley de sinceramiento fiscal

aa

El mayor acceso al crédito hipotecario, la caída de los costos de construcción por la desaceleración de la inflación y el ingreso de divisas por el blanqueo son los motores que deberían reactivar la construcción privada y la venta de propiedades en boca de pozo.

Las expectativas del sector de cara a 2017 son altas. “El blanqueo de capitales va a contribuir a que aumenten las operaciones inmobiliarias.”, afirma Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI). Asegura que hasta ahora el sinceramiento fiscal generó que “una parte interesante” ya se volcó a la compra de inmuebles. El empresario estima que “un 10 por ciento de la masa de fondos que se blanquee se destinará al sector inmobiliario”. En el mercado esperan que del monto total que ingrese vía ley de sinceramiento fiscal, entre US$ 2000 y US$ 3000 millones se van a colocar en fondos comunes que servirán para emprender nuevos desarrollos.

Bruno Martino, director de la constructora Coma, coincide con el directivo del CPI. Pero redobla sus predicciones para 2017: “Un 20 por ciento de la mejora en las ventas será producto del blanqueo de capitales”.

En Eidico ya se preparan para la inyección de capital que va a recibir el mercado. En parte por el sinceramiento fiscal, pero también por la previsión de la tan esperada reactivación del consumo que se espera en un típico año electoral. Mateo Salinas, gerente General de la desarrolladora, cuenta que está preparando al menos diez proyectos por un total de 3500 casas que se venden a un precio promedio de US$ 220.000 por 80 m2 cubiertos. “Son viviendas para la clase media que van a ser financiadas mediante un fondo común de inversión de Balanz Capital”, explica.

En el mercado financiero también son optimistas. Sin embargo, algunos analistas confesaron a LA NACIÓN que en las últimas semanas se generó un paréntesis. La discusión parlamentaria del proyecto que modificaría la ley del impuesto a las ganancias puede alterar los plazos del sinceramiento fiscal. Las fuentes consultadas coincidieron en que a pesar de que hay un plazo definido para blanquear activos no declarados antes de fin de año, hay gente que está esperando hasta que ese capítulo político se cierre para definir si finalmente hace el trámite o lo demora. La clave está en cuánto se deberá pagar de impuestos una vez que se sincere lo que hoy no integra la obligada declaración jurada.

Pero no todos son optimistas, Rodrigo Fernández Prieto, director socio de Fernández Prieto y Asociados, está convencido de que el sinceramiento fiscal no moverá el amperímetro en el real estate local. El empresario se queja de la alta presión impositiva que sufre el sector, y ejemplifica: “Un carpintero compra un tomillo y paga 5 por ciento de ingresos brutos; una empresa constructora contrata al carpintero que a su vez le paga ingresos brutos por su trabajo; la desarrolladora subcontrata a la constructora que también cobra ingresos bruyos… y la cadena sigue. La carga tributaria en ese sentido no ayuda”. Pese a esta mirada poco optimista, el empresario le pone fichas a 2017. “Será un año más estable, con una economía más regularizada y ordenada”, vaticina.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

El mercado, en la montaña rusa

A un año de la salida del cepo, la demanda se plantea con altibajos; los desarrolladores afirman que no hubo repunte en las ventas de los proyectos y las inmobiliarias festejan la suba de las operaciones de los usados

aaa

Un año después de que la administración de Mauricio Macri dejó sin efecto el “cepo cambiario” no todos se vieron beneficiados con la medida en el mercado inmobiliario. Mientras brokers, escribanos y martilleros públicos notaron un repunte anual del 20 por ciento en la compra-venta de propiedades usadas, cifra comparada con las unidades vendidas durante los doce meses del año pasado; los desarrolladores y las empresas constructoras evidenciaron meses decaídas pronunciadas y otros de leves repuntes que no alcanzaron a revertir la crisis que vivió la industria en 2015.

En base a estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) informó en enero que las operaciones del año pasado cayeron un 48,8 por ciento, cifra muy por debajo de los récords históricos alcanzados entre 2007 y 2011, antes de que el anterior gobierno restringiera el libre acceso a las divisas. Y los datos actuales grafícan la nueva foto: recién en enero de 2017 las estadísticas de éste año mostrarán una recuperación insuficiente, de menos de la mitad de ese derrumbe acumulado. De todas faunas, ocho de cada diez inmobiliarias consultadas por LA NACIÓN coincidieron en que con la salida del cepo se destrabó la barrera que sufría el mercado.

Mateo Salinas, gerente General en Eidico, explica a LA NACIÓN que hubo variables que afectaron aún más al mercado que el control de cambio. “La suba de la inflación con un PBI negativo y el estancamiento de los precios en dólares de los inmuebles fue una combinación letal para los proyectos nuevos. Está a la vista que no pasó lo mismo con las operaciones de unidades usadas”, opina el directivo de la desarrolladora que hoy tiene diez emprendimientos en carpeta.

El empresario Rodrigo Fernández Prieto, socio de Fernández Prieto & Asociados, coincide con Salinas. “Fue un año con muchos altibajos: meses en los que se vendió algo y otros en los que la demanda estuvo parada. Para nosotros el cepo no cambió nada. Entiendo que estamos saliendo de un proceso económico complicado que éste Gobierno heredó y tuvo que ordenar. Lo que más afectó a la construcción fue la inflación y los altos costos”, agrega. La suba de los precios de edificación en dólares no es una novedad. En los últimos trece años, el costo de construcción aumentó 200 por ciento promedio en todo el país. Según cámaras del sector, pasó de US$ 400/m2 en 2003 a US$ 1200 /m2 hoy. Pero estos datos no afectaron el negocio de las inmobiliarias. Las estadísticas del sector revelan que el fin del cepo contribuyó a que las ventas repuntaran respecto a 2015.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en octubre se registraron 18 por ciento más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires frente al mismo mes del año pasado. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), cuenta que durante el año notó la mejora en el número de operaciones concretadas cuando finalizó el control cambiarlo. “Hubo al menos un incremento del 20 por ciento comparado con 2015. Significó una recuperación para el mercado local. El cepo había contraído las operaciones de todo tipo, el pesimismo paralizó al sector”, dice el empresario que se anima a pronosticar que en 2017 el crecimiento será aún más notable.

Su colega Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, coincide con el análisis de Gómez. “Como la mayoría de los inmuebles están tasados en dólares, una vez que se estabilizó el mercado cambiario se empezó a mover el sector. En la provincia se cerraron un 20 por ciento más de transacciones comparado con 2015”, indica.

Aunque el mercado de propiedades usadas evidenció una reactivación comercial pareja como consecuencia de la primera medida económica que aplicó el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, a los pocos días de ocupar su cargo; también es cierto que 2016 no fue un año estable. Los empresarios del sector, sobre todo los que están más vinculados a la construcción, reconocen que van a recordar al 2016 como un año particular. Bruno Martino, director de la constructora Coma, empresa que se dedica a desarrollar soluciones habitacionales para un público de clase media en zona oeste, cuenta que le resultó “muy difícil” hacer un balance del último ciclo comercial. “Éste año pasó de todo, tuvimos períodos muy buenos que superaron los niveles históricos de ventas de la empresa en enero y febrero, tras la salida del cepo; y luego en julio, agosto y septiembre. Pero observamos caídas muy significativas en marzo, abril y mayo, meses en los que se profundizó la recesión. En el segundo semestre la gente entendió que el dólar iba a estar estable, al igual que los precios de las propiedades, y que la inflación iba a empezar a bajar”, analiza el desarrollador.

A diferencia de lo que les pasó a sus colegas, Martino tuvo “un crecimiento del 100 por ciento en la cantidad de transacciones”. El director de la constructora justifica ese repentino incremento en sus ventas con el consumo relegado de un público que pudo ahorrar en dólares a pesar de la restricción cambiaria que se extendió durante cuatro años. Francisco Villamayor director Gene-ral de Bresson Brokers subscribe a la teoría del consumo relegado y recuerda que apenas se levantó el cepo se generó mucha expecta-tiva entre propietarios que buscaban vender a precios demasiado altos en dólares. “Como los compradores no los convalidaron, con el tiempo se llegó a un equilibrio. De todas for-mas las propiedades se valorizaron un 10 por ciento contra 2015, y quedaron en valores es-tables, un tercio de lo que habían aumentado a principio de año”, finaliza Villamayor que apunta al mercado de unidades usadas a un precio promedio de mercado de US$ 500.000 en Recoleta. Palermo.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Locales – La personalización, clave en los tiempos que corren

Las empresas involucran a los empleados que atienden al público en los procesos de cocreación; el principal desafío es que el cliente se sienta único.

La aparición de la tecnología en el sector de los locales comerciales lejos de despersonalizar la atención al público comenzó a experimentar un nuevo paradigma en el asesoramiento integral al cliente. “A diferencia de lo que muchos piensan cuando nosotros pusimos aquí todos estos aparatos tecnológicos no prescindimos de ningún empleado, sino que por el contrario sumamos 40 nuevos puestos de trabajos. Esta es la sucursal que cuenta con más personas, trabajan 180 empleados, la mayoría de ellos capacitados para ayudar a nuestros clientes con los inconvenientes que puedan tener con todos los elementos electrónicos y tecnológicos que hay en el lugar”, relata Patricio Nóbili, director de Recursos Humanos para América Latina de Arcos Dorados.

McDonald’s con su nueva propuesta comercial montada en el patio de comidas del Unicenter Shopping también realizó un giro hacia la personalización de los productos y el asesoramiento por parte de los empleados para con el público. “Aquí con los kioscos de autogestión le permitimos al cliente que viva una experiencia de compra y estadía diferente. No sólo que a partir de ahora podrá personalizar todos y cada uno de sus pedidos, haciendo de cada uno de ellos casi un plato gourmet, sino que además en el caso de llegar a tener algún inconveniente en el uso de estas pantallas táctiles gigantes contarán con la rápida asistencia de nuestro personal especialmente entrenado para esa función. La idea es que este nuevo local le permita a los visitantes sentirse como en su casa”, agrega Nóbili.

Para que el cambio fuese profundo la empresa necesito generar un proceso de introspección. Es decir, mirar hacia adentro, y para ello el personal se reunió para cocrear y profundizar desde en algunos aspectos de la imagen corporativa hasta en el proceso de entrenamiento de los empleados. “Pero para ello debimos hacer que nuestros trabajadores se sintieran aún mejor estando en nuestra compañía, con tal fin hemos realizado varias reuniones de capacitación durante varios meses donde escuchamos sus propuestas y fuimos adaptando en función a sus dichos y opiniones parte del entrenamiento, el cual se realizó por medio de tablets y con tutoriales como los que se suelen encontrarse en YouTube. Además, creamos un propósito: generó buenos momentos siendo vos mismo, Una iniciativa que tiene que relación con el look de los empleados; ellos pueden maquillarse, usar aros y pearcing, entre otras cosas. La nueva idea de nuestra compañía no es sólo ofr-cer la personalización del servido sino que ellos también se sientan cómodos para que puedan generar el mismo clima a nuestros clientes”, relata Nóbili.

Otras de las firmas que reformó su espacio comercial con el objetivo de brindar un mejor servicio es Dexter. La empresa reformuló su local ubicado en Corrientes y Florida Esta propuesta, en la que invertimos unos $15 millones, está pensada paraque todos los deportistas amateur puedan encontrar el producto ideal a sus necesidades. Aquí el público que nos visita no sólo consigue el asesoramiento de un especialista sino que además cuenta con tecn-logía aplicada al consumo: pantallas con contenidos de marcas y especificaciones técnicas de cada producto, cinta para correr y testear el calzado, ; y un community wall para comprar y recibir en el domicilio particular el producto o el talle que no se encuentre en stock en esa sucursal”, afirmó Roberto Catavolo, gerente Come-cial de Dexter.

Par ala firma deportiva la elección del lugar no fue librada al azar, ese local es uno de los más importantes de su portfolio. “Este punto de venta era un Stockcenter, que es una de nuestras unidades de negocio, y como consideramos esta esquina como una de las más emblemáticas de la ciudad y una de las mejores de Sudamérica, definimos que fuera un punto clave para hacer el lanzamiento de la nueva imagen de la marca por su gran visibilidad comercial”, contó Catavolo que en 2017 planea renovar y abrir unas 25 tiendas -entre todas las unidades de negocios de Dabra que son Stockcenter, Dexter, Moov y Urbo.

La inversión prevista para esa movida rondará los $ 150 millones y se realizará a lo largo y ancho del país,. “Apuntamos a que todas nuestras banderas tengan presencia nacional, logrando de esta forma acercar los productos, las marcas y el servicio a toldos los rincones del país”, finaliza el ejecutivo.

Por Leandro Murciego, Lunes 12 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION