Publicado el

Cómo el verde puede aumentar el valor de una propiedad

No es necesario disponer de grandes superficies para apelar al paisajismo; la clave pasa por generar espacios funcionales que sean percibidos como un ambiente más; los costos y qué hay que tener en cuenta.

El paisajismo es una buena alternativa a la hora crear nuevos espacios en una casa. También funciona como un disparador a la hora de valorizar una propiedad. La buena noticia es que no es necesario contar con un gran lugar verde para recurrir al paisajismo. Las nuevas técnicas y tendencias ofrecen opciones convenientes aún en lugares reducidos. La clave pasa por diseñar sitios funcionales y atractivos, que agregan valor. “Las propiedades que cuentan con un parque diseñado con criterio y diversidad de espacios y sectorización resultan seductores para los compradores exigentes”, dice Gabriel Bisignano, paisajista y jardinero de la empresa especializada GB Sur Verde. “Una propiedad demanda un tiempo de construcción que oscila entre los ocho meses y un año dependiendo del tipo de obra. Cuando finaliza ese plazo la casa está terminada, mientras que en el caso de un espacio verde, en ese momento, comienza la vida de ese proyecto, y sólo el tiempo y el buen mantenimiento logrará alcanzar el proyecto planeado”, diferencia Verónica Fabio, presidente del Centro Argentino de Arquitectos Paisajistas y profesora titular de Vegetación II de la Licenciatura en Planificación y Diseño de Paisaje de la Universidad de Buenos Aires (Fadu-UBA / Fauba). “Es que para el paisaje, la variable del tiempo, es decir los años, agregan valor, Por eso cuando las propiedades se tasan tienen un plus por “su añosa arboleda o por un parque impecable”, agrega.

El ingeniero agrónomo Carlos Thays, manager del prestigioso estudio Thays -de larga tradición en paisajismo- señala que actualmente los espacios exteriores cobran un rol muy importante en las urbanizaciones y complejos edilicios. “Hoy la gente compra paisaje. En general, se trata de desarrollos donde se prevé que el índice habitacional será exponencial y por lo tanto los espacios al aire libre son de todos los que habitarán ese lugar, como parte de su jardín y de vivir en comunidad”, afirma quien, siendo la cuarta generación familiar dedicada al rubro, conoce muchos de los secretos de los jardines y parques modernos.

El paisajista plantea las diferencias a tener en cuenta de acuerdo a las dimensiones: en espacios pequeños la clave es desviar la atención de los límites y prestar mayor atención a los detalles y terminaciones. En estos casos, dice, se diseña desde un punto de observación más cercano y estático, con visuales de mayor definición en el diseño y materialidad. Cuando se trata de sitios grandes, propone jugar con las escalas y las perspectivas, crear y diferenciar visuales para darle mayor interés al recorrido. Para Hernán Siwacki, socio de la desarrolladora Capital Brokers Propiedades, la gente cada vez más compra experiencias, vivencias, situaciones que le generan un disfrute y que aportan valor agregado a la compra. “A través del paisajismo esto puede ocurrir, por eso cada vez más desarrolladores buscan crear estas experiencias para sus compradores, modificando sus proyectos con este recurso, generando además una mejor calidad de vida para los futuros propietarios o inquilinos”, relata.

Entre las ventajas, los especialistas, afirman que un emprendimiento con paisajismo se venderá más rápido y a mayor precio que aquellos que no se ocuparon del verde. Claro que también hay que tener en cuenta que el valor del servicio de diseño por metro cuadrado ronda los $ 4500. Un número que puede resultar costoso pero que es relativo cuando se prevé una valorización promedio de la unidad de entre 10 y 15 por ciento .

Para Jonathan Kasbarián, técnico jardinero de Verde Profundo, el paisajismo permite ganar espacios en sectores aburridos u olvidados que quedaban fuera de las actividades de la casa. En otras palabras, “pasan a tener relevancia y se convierten por ejemplo en un punto de reunión. Además, la propiedad se revaloriza porque en el caso de querer venderla, el posible comprador detecta a ese lugar como un ambiente más, que no necesitará rediseñar”, relata.

Árboles, rocas, canteros, livings o cocinas al aire libre, piscinas ecológicas, huertas o jardines verticales son algunas de las alternativas que brinda el paisajismo a la hora de planificar espacios verdes en una casa o en un edificio. “El principal elemento vegetal para revalorizar una propiedad son los árboles; cuantos más añejos sean mayor será el valor que añaden a las propiedades. De todas formas, hay que considerar que cuenta mucho su estado fito- sanitario, es decir si está sano o enfermo”, aclara Bisignano. Otros elementos naturales que aumentan los costos son las rocas de grandes tamaños en materiales como el pómez, el mármol, y las piedras como el berilo, la turmalina, la pirina, el cuarzo y el hialino -un tipo de vidrio negro-. Además hay elementos no vegetales cuya utilización está en auge como por ejemplo, el acero que se utiliza en maceteros, canteros altos o para borduras y contenciones de niveles de terreno. “Una forma innovadora de revalorizar la propiedad es incorporando en el exterior algún ambiente interno de la casa, por ejemplo construir un living o una cocina, para esto se suelen usar materiales combinados con maderas o pisos flotantes de PVC”, agrega Bisignano. También se puede recurrir a la realización de una piscina ecológica o natural, que son aquellas en las que para lograr la calidad del agua se recurre a un sistema de depuración natural; y que además tienen un impacto muy favorable en el ambiente, no usa químicos y se consideran naturalmente beneficiosas para las personas. Las cascadas son otros de los elementos recurrentes en paisajismo y su instalación puede arrancar en los $ 9000.

El equilibrio entre interior y exterior juega también un rol fundamental. El arquitecto Matías Goyenechea, titular del estudio a su nombre, con experiencia en casas en clubes de campo y viviendas con jardín, plantea que en sus trabajos conecta el interior con el exterior, generando espacios dentro-fuera, patios internos, metiendo el verde al interior y a su vez extendiendo muros y pisos al afuera. ” Hoy los espacios verdes se diseñan para ser vividos. Conceptos como los perfumes, la huerta o las plantas adaptadas al medio ambiente se vuelven cada vez más relevantes a la hora de diseñar”, afirma la paisajista Gabriela Trivelloni, con enorme experiencia en el rubro. “Hoy están imponiéndose jardines silvestres, naturales con vegetación nativa que no requiere mantenimientos costosos porque estas plantas están originalmente adaptadas al clima y suelos por lo que no son afectadas por enfermedades tan comunes en los jardines y que si sufren y requieren mayor inversión para su mantenimiento”, agrega Bisignano.

Las huertas resultan otra alternativa para revalorizar una propiedad que responde a la tendencia actual del cuidado en la alimentación. El valor dependerá del tamaño, y para los que no tienen suficiente espacio, las huertas pequeñas en cajones son una alternativa bastante económica que se venden a $ 4500.

Los jardines verticales que se colocan en interiores o en exteriores está entre las opciones más elegidas para patios traseros que suelen estar delimitados por muros y resultan poco luminosos. En estos casos, es clave que el paisajista recurra a especies que se adapten a la poca luz. “La ventaja de los jardines verticales es que al colocarse sobre las paredes no importa el tamaño del ambiente; se adaptan a todo tipo de espacios”, señala Kasbarián. Una medida de jardín vertical muy utilizada es la de ocho metros cuadrados que tiene un costo de $36.000.

Por Silvina Vitale, Sábado 23 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Se espera más oferta en Barracas, San Telmo y La Boca

La generación de los Distritos de las Artes y de Diseño, y la aparición de compradores con crédito impulsan el desarrollo de obras en la zona Sur de la ciudad; los proyectos, las oportunidades y los precios.

Fuente: LA NACION - Crédito: Emiliano Lasalvia

Las artes y el diseño se funden en el Sur de la ciudad, donde barrios tan tradicionales como Barracas, San Telmo y La Boca, que supieron ser cuna de pintores y artesanos, resurgen con más fuerza, albergando a las nuevas generaciones. En 2012, con el objetivo de continuar desarrollando la zona, el gobierno porteño estableció el Distrito de las Artes en La Boca, San Telmo y Barracas, y en 2014, el Distrito de Diseño ubicado también en Barracas. Ambas iniciativas fueron un imán clave para que, año a año, se fueran estableciendo marcas y se desarrollara una red de servicios que contribuyeron al crecimiento de cada uno de ellos. Además se realizó en la zona una puesta en valor que incluyó desde iluminación, seguridad, cambio de veredas hasta el embellecimiento de fachadas, entre otras acciones. De esta forma, la conformación de los Distritos, en los que hay inversiones comprometidas por US$ 187.101.756, contribuyeron en el desarrollo y crecimiento de esos barrios que se encontraban relegados del mapa porteño inmobiliario.

“A través de la política de los distritos económicos, el Gobierno de la Ciudad brinda beneficios fiscales para fomentar la instalación de empresas en distintos barrios”, explica Pablo Giampieri, Subsecretario de Desarrollo Económico porteño, y detalla cuáles son los incentivos: “La exención al impuesto sobre los Ingresos Brutos, respecto de los ingresos generados producto del desarrollo de actividades promovidas dentro de alguno de los Distritos, el ABL, los sellos y el pago del derecho de delineación y construcción”, detalla. Otro punto clave es que quienes se encuentren inscriptos en alguno de los registros, pueden acceder a líneas de crédito del Banco Ciudad para la compra de inmuebles, obras civiles, construcciones, mejoras y acondicionamiento, compra de bienes de capital nuevo y de trabajo.

El crecimiento de la zona trajo aparejado un nuevo impulso al mercado inmobiliario, dado que el valor de la tierra se revalorizó, producto de las nuevas inversiones.

Pero eso no fue sólo lo que generó un renacer de los nuevos desarrollos. “En las leyes de ambos distritos existe la figura del ‘desarrollador de Infraestructura’, cuyo beneficio consiste en la posibilidad de computar como pago a cuenta del impuesto sobre los ingresos brutos por todas las actividades que realice, hasta el 25 por ciento del monto invertido en obras y mejoras realizadas dentro de algunos de ellos”, agrega Giampieri. A su vez, únicamente en el Distrito de las Artes, dicho porcentaje podrá elevarse hasta un 35 por ciento en los casos que la inversión se destine a la puesta en valor de inmuebles catalogados con protección patrimonial o que formen parte del Patrimonio Cultural de la Ciudad. “Los cambios vienen modificando la configuración de estos barrios. Si bien se profundizó el perfil familiar en Barracas y La Boca; San Telmo adquirió una característica más joven.

Estas locaciones comenzaron a despertar gran interés en el inversor inmobiliario quién advierte la alta potencialidad que el área ofrece y la oportunidad de revalorizar su inversión por encima de los rendimientos de barrios ya consolidados”, explica Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima.

Por otro lado, los artistas y turistas fueron algunos de los impulsores de la demanda que, atraídos por el espíritu creativo y vanguardista de la zona, comenzaron a asentarse. Una movida que benefició a los inmuebles de uno, dos y tres ambientes.

“La demanda está motorizada por un público joven, de 30 a 45 años, que busca características ‘de barrio’ y al mismo tiempo estar cerca del centro y de movidas artísticas y culturales”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, la desarrolladora que hizo pie en la zona con Step Bolivar, un edificio ubicado a 100 metros de la avenida Caseros y del Parque Lezama, con unidades de uno y cuatro ambientes.

“El desarrollo que estos barrios han experimentado en los últimos años los convirtieron en áreas de la ciudad que reciben permanentemente vecinos de otros sectores de la capital, del sur del conurbano bonaerense, como Avellaneda, Quilmes y Lanus”, indica Di Mitrio .

La avenida Caseros se fue definiendo como un nuevo centro gastronómico del área Sur de la ciudad de Buenos Aires que los desarrolladores están aprovechando. El precio del m2 en la avenida Caseros oscila entre US$ 2500 y US$ 3000, números similares a los que se venden las propiedades en barrios como Barrio Norte y Palermo. Hoy esta zona de la ciudad convalida una incidencia de la tierra que promedia los US$ 600/m2 y, si se compara con las zonas más caras de la ciudad que rondan los US$ 2000/m2, se explica por qué se está convirtiendo en un imán para los inversores. Hasta el momento, la desarrolladora más ambiciosa en el corredor fue TGLT. La empresa avanza en la construcción de una obra de $ 940 millones de inversión ubicada en terrenos en donde funcionaba la planta logística de OCASA. Se trata de Astor San Telmo de más de 6000 m2.

Un dato clave que incentiva la generación de proyectos en la zona es el desarrollo de créditos a los desarrolladores y a los usuarios finales para que puedan invertir desde el pozo. “La apuesta es el desarrollo urbano, la ciudad tiene muchísimo para crecer y reciclarse. Las ciudades van a cambiar mucho en los próximos 20 años y Buenos Aires viene generando productos que no están pensados para el futuro”, dice Leonardo Rodríguez Nader, CEO y co fundador de CMNV Comunidad de Inversión. La desarrolladora lleva a cabo Astillero Catalinas Sur, un proyecto de viviendas con 170 unidades de entre 25 y 65 m2, ubicado en Azopardo 1337 con valores desde $ 1.150.000. El edificio, que demandará una inversión de US$ 25 millones contará con amenities de lujo como una piscina semi-olímpica y una baja para relax; lounge bar, cava privada con lockers; business center y salón para masajes, entre otros servicios.

Fuente: LA NACION - Crédito: Emiliano Lasalvia

”Buenos Aires, presenta una desconexión sideral en sus puntos cardinales y la unión del Norte y el Sur pareciera crearse de alguna manera con la autopista Ribereña, obra anunciada por el Gobierno de la Ciudad que demandará un par de años. Esto, en conjunto con el metrobus y algunas iniciativas privadas más como la del Banco Santander Río en la esquina de Garay y Azopardo y el Paseo de las Artes en el bajo de la autopista de Pedro de Mendoza, van a generar una nueva dinámica en una zona que hasta ahora parecía una isla en la ciudad”, detalla Rodríguez Nader.

Todo este movimiento trajo aparejado un reordenamiento de los precios, que este año subieron un 10 por ciento, acompañando la nueva marcha del mercado inmobiliario. Para Di Mitrio, son varios los factores que contribuyen a una suba que el estima en un 15 por ciento dependiendo del tipo de producto. “El acceso a la vivienda como política de Estado corporizada en la reaparición de créditos hipotecarios, la instalación de la UVA como unidad de cuenta, la demanda retenida durante el periodo 2011-2016 y el reposicionamiento de los barrios del Sur animan a la demanda a la toma de decisiones”, ratifica el funcionario. Es así que hoy se puede hablar de un valor de m2 en Barracas de US$ 2206; de US$ 2470 en San Telmo y de US$ 2117 en La Boca, según un relevamiento de la plataforma de venta y alquiler de propiedades Properati.

El efecto derrame

Mientras el mercado residencial toma impulso, el de oficinas también adquiere su ritmo. “La frontera del mercado de oficinas en el centro de Buenos Aires se ha ido corriendo hacia el Sur. San Telmo y Barracas son los barrios elegidos por bancos, centros educativos y entidades gubernamentales para instalar sus back-office y, en algunos casos, sus oficinas principales”, indica Eduardo Di Buccio, Research Manager de CBRE. “El inventario de oficinas Clase A/A+ asciende a 104.300 metros cuadrados aproximadamente, en 12 edificios, con un potencial de crecer unos 104.000 metros cuadrados más en los próximos cinco años”, vaticina.

Desde CBRE indican que el surgimiento de este submercado se apoyó en su ubicación estratégica en el extremo Sur del centro porteño, equipado con excelente conectividad con el subte, Metrobus y el tren, y un mercado de retail apoyado en el turismo y precios de tierra y rentas muy por debajo de su contraparte al extremo norte.

Entre quienes apostaron a la zona se encuentran el back-office de un banco internacional y la utilización de antiguas fábricas o depósitos de principios de siglo pasado que fueron actualizados para albergar a oficinas con última tecnología y tendencias. “El crecimiento de este submercado suplementa al Distrito de las Artes más cercano al Riachuelo, apuntalando el desarrollo económico de barrios en el Sur y revitalizando zonas con patrimonio cultural e histórico”, sentencia Di Buccio.

En dicho sector la renta promedio es de US$ 22,33/ m2 mensuales, con un rango de US$ 15 a US$ 26/ m2 para edificios clase A/A+, según indican desde CBRE. Actualmente el Distrito de las Artes tiene 48 agentes culturales, entre artistas, galerías, museos y talleres. Por otro lado, el Distrito de Diseño alberga en el barrio de Barracas a 41 empresas vinculadas al diseño, todas ellas continuarán siendo el motor del desarrollo del potencial de la zona.

Por Lorena Guarino, Sábado 15 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Las casas del futuro

Un estudio de arquitectura holandés creó una vivienda inteligente flotante en la que el usuario puede achicar, ampliar o unificar los ambientes; el proyecto que comenzará a construirse en los próximos meses busca evitar la generación de espacios ociosos

Cuando la arquitectura y la imaginación se potencian, las posibilidades son infinitas y surgen propuestas que miran al futuro. Una casa “mágica”, en la que los ambientes aparecen a medida que el dueño desea usarlos, o una vivienda diseñada sin una sola línea recta, son algunas de las opciones.

Las construcciones cargan con referencias a las obras y saberes que las preceden, pero al mismo tiempo, deben ir un paso adelante a su época para garantizar su perdurabilidad. Se podría pensar que los arquitectos se convierten en algo así como los primeros viajeros en el tiempo. En definitiva, sus obras resultan mucho más interesantes y fructíferas cuando surgen de afinar a la creatividad para resolver las necesidades del presente, y adelantarse a las de las futuras generaciones. En este equilibrio, algunos proyectos pueden aportar las claves para la vivienda del futuro. El Waterstudio, en Holanda -especializado en viviendas y construcciones flotantes- se distingue por sus novedosos modos de pensar la arquitectura. Entre sus proyectos más destacados está un hotel de cristal en Noruega, para garantizar las mejores vistas a o todos sus habitantes, y el “Sea Tree”: una construcción hecha exclusivamente para convertirse en el hábitat ideal para diversas especies animales de la zona. Una de las que más llaman la atención entre sus creaciones recientes, es la denominada “Magic House”, una vivienda inteligente cuyos ambientes aparecen y desaparecen a pedir del usuario.

El arquitecto Koen Olthuis, director del estudio, cuenta que se trata de una casa flotante de setenta metros cuadrados con paredes de vidrio. Desde el exterior se ve como una caja completamente vacía, pero el “truco” está en su sistema inteligente: a través de una aplicación en un smartphone, la casa va cargando sus funciones con sólo apretar un botón. Suena a sueño futurista, pero el mecanismo es bastante simple, y Olthuis afirma que la tecnología ya está disponible.

Para explicarlo de manera sencilla, hace falta entender que las casas flotantes necesitan tener una base profunda que les permite flotar y aporta estabilidad. En esta base, que funciona como un sótano, la casa mágica alberga el mobiliario dinámico que forma parte del living, la cocina, o el dormitorio. De esta manera, cuando los habitantes de la casa deciden habitar alguno de estos ambientes, aprietan el comando que hace “subir a la superficie”, la función correspondiente.

“Con este sistema se puede hacer una casa más comprimida, con menos espacio, pero en la que al mismo tiempo, cada ambiente sea más grande: si decidís subir tu habitación, tenés un espacio de setenta metros cuadrados.. Es como un camaleón de 70 metros cuadrados que pueden estar completamente dedicados al ambiente que se requiera según las necesidades del momento. Una manera totalmente nueva de pensar el espacio”, sostiene Olthuis, para quien, dada la superpoblación mundial, es fundamental utilizar los espacios de maneras más eficientes.

“Cuando estudiaba, la arquitectura estaba en un momento como más de búsqueda de la originalidad, de hacer construcciones extrañas o vistosas. Hoy los arquitectos estamos para resolver problemas. Nuestra tarea es solucionar los problemas de la gente y cambiar su vida. Las claves están más en encontrar la solución más inteligente para hacer no sólo la “casa de los sueños”, sino también la “ciudad de los sueños”, afirma, al tiempo que plantea que este modelo de vivienda inteligente puede generarse para todo tipo de construcciones, desde espacios de entretenimiento, estacionamientos, o espacios públicos en las ciudades. También es posible replicar el modelo en construcciones sobre tierra, siempre que tengan un sótano, aunque Olthius destaca que en las viviendas flotantes esa base profunda ya existe, y suele ser un espacio perdido.

El arquitecto explica que la idea de esta casa “mágica”, surgió de la observación de los modos de habitar las viviendas, y de encontrar que siempre hay espacios ociosos. “En una casa puede haber muchas habitaciones y ambientes, pero no podés estar en todos lados al mismo tiempo, y terminan estando vacíos mucho tiempo. Pensando en esto dijimos ¿Qué pasa si ponemos todo junto en un gran ambiente abierto, y las funciones sólo van apareciendo a medida que las necesites?”, dice.

Aclara que las funciones están diseñadas en la base de manera que no se superpongan, así, si la persona lo desea, puede utilizar diferentes ambientes al mismo tiempo. “La gente que vive en las ciudades tendría que tener casas más eficientes en el uso del espacio y esta es una buena chance porque además se siente como una casa de muchos más metros cuadrados”, destaca.

Olthuis explica que este proyecto surgió por encargo de un cliente que se dedica a hacer pisos inteligentes. El mecanismo para subir las funciones ya está listo y la tecnología también, por lo que la construcción está lista para arrancar, según afirma, y en un principio el cliente la usará como casa de exposición que irá de una ciudad a otra, ya que, al ser flotante, tiene también la particularidad de poder moverse de un lugar a otro. ¿Se trata de la casa del futuro? En un principio, según el modo en que Olthuis entiende la tarea del arquitecto, es una solución posible a una problemática. “Soy un arquitecto y veo la ciudad como un rompecabezas: hay un problema, y hay una solución que resuelve este problema”, concluye.

Mundos particulares

La inspiración para una vivienda puede llegar desde muchos lugares y hay tantas personas como modos de concebir el clásico “hogar, dulce hogar”. En el plano local, las arquitectas Adriana Sierchuck y Gabriela Barrionuevo, del estudio Barrionuevo-Sierchuck, apuestan a una arquitectura que se presta a dejar volar el deseo y la imaginación para que cada cual encuentre su lugar en el mundo.

Adriana Sierchuck relata que suelen jugar bastante con los límites en cuanto a lo estructural y lo material, y durante todo el proceso tienen en cuenta hasta dónde quieren llegar sus clientes. Así, a pedido de unos clientes -una pareja de amantes del arte y arquitectura, según describe-, diseñaron una casa sin una sola línea recta: se trata de Casa Pétalo, en Uruguay, donde el paisaje del río y el fuego de las chimeneas contribuyen a que todo fluya.

“Si hay algo que distingue nuestros proyectos es que ninguna casa es igual a la otra, porque nuestros clientes son bien diferentes y cada uno tiene sus sueños. Cada proyecto es un desafío porque cada cliente es un mundo diferente. Algunos de ellos jamás se imaginaron la casa que terminó siendo esos dibujos que les presentamos la primera vez. Por suerte siempre les gustó”, afirma orgullosa. Los desafíos, señala, tienen que ver con las soluciones estructurales y de materialización, así como los costos, ya que el presupuesto puede ser muy determinante.

Otra de las creaciones que menciona Sierchuck es Casa Patio, una vivienda destinada a reflejar los gustos de su dueño y mantenerlo cerca de sus pasiones. Fue diseñada para un coleccionista de autos que los guardaba escondidos en un garaje de Martinez. En este caso, quiso hacer un lugar que le permitiera albergarlos y exhibirlos en su propia casa, y el partido arquitectónico giró en torno a los autos. La originalidad puesta al servicio del deseo alcanza su mayor potencial, y lograr integrar los principios de la arquitectura con los sueños de quienes habitarán los espacios es fundamental.

En este sentido, para Sierchuck las casas del futuro estarán cada vez más integradas al entorno y a la luz, y contarán con mucha tecnología y robótica. Además, afirma que serán ser autosustentables en cuanto al aprovechamiento de la energía solar, eólica e hidráulica. Lo más importante, sostiene, es que todo habitante de la tierra pueda tener su propio hogar donde satisfacer sus sueños.

Por Gabriela Koolen, Sábado 9 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

El modelo comercial de los strip centers

Los proyectos residenciales alejados de las grandes ciudades generan paseos para que los vecinos puedan ir de compras.

El resurgimiento de nuevos proyectos de uso mixto por fuera de countries y barrios cerrados, abiertos a los mismos habitantes de la urbanización y, también, al resto del público de la zona, confirman su reactivación en el mercado inmobiliario suburbano. Llevados a cabo, en general, por los mismos desarrolladores del masterplan original, estos emprendimientos tienen como principal objetivo proveer de servicios complementarios al barrio cerrado y, a la vez, a la zona de influencia. Sectores que, por lejanía, carecen de cantidad y calidad de servicios a disposición, y tienen una demanda genuina del público en materia de comercios, escuelas, gastronomía, centros de salud, divertimentos, entre otros servicios. El aumento sostenido de la densidad poblacional en zonas suburbanas y las nuevas tendencias mundiales de urbanismo, explican la reactivación de este tipo de proyectos. Tal es el caso de Pueblo Caamaño, ubicado en el kilómetro 46 del Ramal Pilar de la Panamericana. El proyecto que está a punto de inaugurar la primera etapa del centro comercial del emprendimiento, un espacio con 52 locales.

“El complejo, una vez terminado, contará con un total de 7300 metros cuadrados y 90 locales destinados, no solamente a proveer de servicios de conveniencia a los más de 1500 personas que vivirán y trabajarán allí -antes de fin de año-, sino también acercará una oferta de espectáculos y de gastronomía a más de 25.000 personas que viven en barrios cerrados y countries de los alrededores”, comenta Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital.

En cuanto a la superficie, los locales oscilan entre los 56 y los 105 metros cuadrados, teniendo la posibilidad de unificarlos para obtener superficies aún más grandes. En el centro, cuenta con dos amplias superficies de 443 y 694 metros cuadrados que están pensadas para la incorporación de un supermercado. ”Nos interesa crear un polo gastronómico único en la zona y brindar una amplia oferta de locales de servicio”, comenta Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. La comercialización del centro comercial hasta el momento marcha viento en popa. “Sólo nos queda para la venta una docena de locales con cochera cubierta incluida; de los 52 previstos para esta primera etapa. Los valores de venta de estos espacios comerciales parten desde $38.000/m2. Los primeros contratos de alquiler que estamos cerrando se encuentran en el orden de los $260/ m2 más expensas, sumando un 15 por ciento de fondo de publicidad y promoción”, detalla Mataloni.

Otro caso es Nuevo Quilmes Plaza, en la puerta del barrio Nuevo Quilmes, que está próximo a lanzarse y ofrecerá un centro comercial, más de 4000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud y un estacionamiento para 3000 autos. “La zona Sur ha tenido un desarrollo interesante y sostenido en materia de loteos a lo largo de los últimos años. Recién ahora se ha logrado tener una masa crítica de habitantes para justificar la inversión en este tipo de proyectos de uso mixto y garantizar un posible retorno”, sostiene Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, que comercializa el proyecto. Se estima que Nuevo Quilmes Plaza demandará una inversión total de US$ 30 millones.
Hacia el oeste bonaerense, comienza a tomar color Luján Walk, un emprendimiento comercial donde ya funciona un supermercado de la cadena Walmart y que convivirá, desde el año que viene, con un complejo de salas de cines de última generación de la Cadena Village, un mall de 50 locales comerciales y un amplio salón gastronómico que conllevará una inversión de US$ 15 millones. El emprendimiento está situado junto al complejo urbanístico La Concepción de Luján, que cuenta con más de 300 familias viviendo en forma permanente y 232 lotes en pleno desarrollo. “Fue necesario que transcurran 15 años para que se consolide la parte residencial, y luego iniciar la etapa del centro comercial”, explica Aníbal Furman, gerente comercial de Desarrollos Inmobiliarios de Luján S. A. “Hay un reflorecimiento de este tipo de proyectos. No hay duda del aumento de la densidad poblacional. Y el hecho de que ya haya una comunidad establecida es una ventaja enorme. No obstante, estos proyectos no se pueden pensar para una sola urbanización. Tiene que haber una justificación comercial. Es necesario que haya más demanda, entonces aparece este concepto de uso mixto. De lo contrario, le resolvés un problema a la gente cercana, pero vos te generas otro si no logras que fluya gente de otro lugar”, aclara Furman.

La tendencia también se propaga a nivel nacional. Con una inversión de US$ 45 millones, la desarrolladora Los Canales de Plottier lanzó “Los Canales Urbanización Abierta”, en la ciudad de Plottier, a 15 minutos de la capital de Neuquén. Sobre una superficie de 128 hectáreas el emprendimiento ofrecerá un mix de ofertas para cumplir con las necesidades de los habitantes de otros proyectos de urbanización linderos y de la localidad de Plottier. El masterplan contará con clínicas privadas, escuelas -ya se encuentra funcionando una bilingüe-, supermercados, oficinas, paseos comerciales, restaurantes y, al estar situado junto al Río Limay, tendrá guarderías de embarcaciones y un club náutico.

“Hay una tendencia mundial conocida como New Urbanism, que tiene que ver con desarrollos urbanos sustentables, alejados de las grandes ciudades. Busca que los habitantes de los suburbios cuenten con todo lo necesario para resolver su vida diaria a una escala peatonal. La tendencia también involucra la vida en comunidad, contemplando la forma de relacionarnos con nuestros vecinos a través de áreas comunes. Es un cambio de hábito de cara al trabajo y a las actividades diarias”, resalta Santiago Cerruti, gerente general de Los Canales.

Cómo ingresar

Las modalidades de comercialización de las unidades de los proyectos de uso mixto varían según el desarrollador. En Lujan Walk, no se venderán locales comerciales, tendrán un costo locativo. “Se administra como un centro comercial. La venta de espacios en este tipo de proyectos siempre fracasó. Es necesario mantener una línea comercial que se complemente para que todos puedan convivir y, sobre todo, la oferta sea atractiva al público”, explica Furman. Los alquileres, dependiendo de distintos complementos, tendrán un costo aproximado del 8 por ciento de la facturación del comercio.

En esta primera etapa del Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores del proyecto ofrecen a inversores la alternativa de comprar un local y, una vez terminada la obra, utilizarlo a título personal o ponerlo en alquiler a través del sistema de pool de renta del mismo emprendimiento. “En el futuro, también se podrá ingresar al proyecto como locatario pagando un valor de mercado según el tamaño y ubicación del local”, describe O’Keefe. En el caso de Los Canales Urbanización Abierta, por ahora, las empresas que quieran instalarse en el proyecto deben comprar su terreno y desarrollarlo bajo las premisas contempladas en la estrategia del masterplan, y bajo las normas y usos establecidos por el municipio.

Seguridad y privacidad

El ingreso de personas ajenas al barrio cerrado puede ser un punto de controversia entre los vecinos. En el caso de Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores optaron por generar un ingreso a la zona mixta totalmente independiente del que corresponde al barrio privado. “Con esto se logra aumentar, considerablemente, el flujo de clientes sin menoscabar la seguridad y privacidad de aquellos que eligieron vivir en el barrio cerrado”, destaca Ignacio O’Keefe. Y agrega: “El proyecto fue diseñado contemplando, entre sus prioridades, la cuestión de la seguridad. Si bien se tratará de un complejo abierto al público, contará con un sólo ingreso y seguridad privada”.

Furman, de Luján Walk, destaca: “Si vos vendes una idea de aire libre, y a 150 metros planteas un lugar que se llena de gente extraña, puede resultar una invasión. En nuestro caso hay una distancia tal en la que no va a haber una sensación de hacinamiento o proximidad. El complejo comercial está a 1200 metros, en un camino directo. Es una distancia que de ninguna manera puede molestar a los vecinos”.

Por Juan Landa, Lunes 4 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Publicado el

El desafío de lograr espacios integrados con la naturaleza

Cada vez más compañías generan ámbitos verdes en las oficinas; los objetivos son estimular a las personas en el trabajo y reducir el estrés.

Cada vez más empresas buscan llenar de verde sus espacios de trabajo con el objetivo de que sus empleados se desempeñen mejor y sean más productivos. Gigantes como Microsoft, Amazon, Google y Twitter parecen estar en una carrera por ver qué compañía incorpora más diseño biofílico y tiene una arquitectura más innovadora. Sin embargo, en un nivel más micro, una cubierta verde, por ejemplo, puede tener funciones prácticas como ser ralentizadora de aguas de lluvia y un buen aislante térmico, además de que hay exenciones impositivas para las firmas o entidades que lleven a cabo estos emprendimientos.

“Hay una frase de Louis Kahn (renombrado arquitecto estonio) sobre la manera en que los espacios públicos y privados permiten interrelacionarnos. Él dice algo así como que «todos entramos más abiertos a una plaza». Son lugares que no tienen una especificidad funcional sino la capacidad de generar actividades para que la gente se relacione”, afirmó Bruno Emmer, titular de RDR Arquitectos.

En sí, el diseño biofílico se refiere a incorporar elementos inspirados en la naturaleza para crear espacios que estimulan a las personas en el trabajo y reducen el estrés. Un especialista en el tema es Cary Cooper, profesor de Psicología y Salud Organizacional en la Universidad de Lancaster, que realizó el estudio “El impacto mundial del diseño biofílico en el lugar de trabajo”. Según él, estar conectados con la naturaleza es, de hecho, una función adaptativa humana que permite y ayuda a la restauración psicológica. “Esto quiere decir que, dentro de un entorno urbanizado, la incorporación de elementos que permitan una conexión directa con la naturaleza -parques y lagos- o vínculos indirectos como diseño de interiores utilizando especies vegetales, colores tierra y vistas a espacios verdes pueden ayudar a nuestra recuperación mental y ofrecen un descanso de nuestras actividades diarias para poder mantener un bienestar”, explicó.

En busca de la creatividad

Imagine un meeting o una conference call con el ruido de fondo del canto de un pájaro o una ardilla metiéndose en el cuarto. Esos son solo algunos inconvenientes que puede causar la fauna, pero existen otros: el espacio puede llenarse de hojas o desprendimientos de árboles. Sin embargo, justamente esto es lo que busca la empresa de Bill Gates en su campus de Redmond, Washington: estimular con la naturaleza a sus empleados para que gocen de un mayor bienestar, que motive, a su vez, su creatividad.

“La primera cosa que te das cuenta cuando caminas en ese espacio es que todos están realmente calmos y tranquilos. Dejás de hablar y solo estás presente. Es fascinante. La gente absorbe el ambiente, y cambia la percepción de su trabajo y cómo pueden hacerlo”, afirmó Bret Boulter, quien trabaja en real estate y facilidades del campus en Redmond.

Según Boulter, si le das la opción a la gente, todos trabajarían más al aire libre y, de acuerdo con la ciencia, el impacto de la naturaleza sobre la creatividad, la concentración y la felicidad es poderoso. Y el campus de Redmond tiene una ventaja: está situado en medio de parques y áreas naturales. “Nosotros no tenemos que traer la naturaleza a la urbanización. Estamos en la naturaleza. Está en nuestra puerta de atrás”, agregó.

Dos de las tres casas en los árboles, que son accesibles a todos los empleados, están abiertas. La sala de reunión del Cedro toma reservas, como muchos de los espacios para reuniones tradicionales de Microsoft y la del Nido de cuervo es según el orden de llegada. La tercera, un espacio de lounge protegido, va a estar lista a fines de este año. El edificio ya está tomando forma en manos del constructor de casas en los árboles Pete Nelson. “Nada formal. Será un lugar dónde se pueda estar tranquilo adentro o afuera, sentado o trabajando”, describió Genise Dawson, un ejecutivo de Microsoft.

Si bien los edificios están hechos para expandirse a medida que los árboles crecen, la expectativa es que duren 20 años, pero la realidad es que tendrán una duración de vida finita como cualquier ser vivo.

Otros casos

Microsoft, sin embargo, no es la única empresa con grandes planes cerca de Seattle. Esferas: así se llama el nuevo proyecto de Amazon. Según el diario The New York Times, la empresa está construyendo sus nuevas oficinas en el centro y tendrán la forma de tres domos enormes. Cada uno albergará miles de plantas para hacer de las oficinas un lugar más natural.

Ideado como un mega invernadero, Amazon busca que sus empleados piensen de forma más creativa al estar en contacto con la naturaleza. Además, se evita el estrés de estar encerrado entre cuatro paredes.

Algunos estudios respaldan esta teoría. Sostienen que estar en contacto con la naturaleza hace que las personas mejoren su memoria a corto plazo y que su productividad aumente un 15 por ciento. Sin embargo, los domos estarán a 22 grados y habrá un 60 por ciento de humedad, lo que no favorece a la estimulación del cerebro.

El proyecto, que se espera que esté finalizado para 2018, contará con una superficie de 300.000 metros cuadrados y dentro de cada domo habrá más de 3000 plantas exóticas, donde se incluirán, entre otras especies, plantas carnívoras.

Algo menos ambicioso es lo de Twitter que ha instalado viejas cabañas de madera en determinadas zonas comunes de su sede central de San Francisco para inspirar a sus trabajadores. Otro proyecto móvil son las oficinas KantoorKaravaan, una especie de trailers con los que se busca que las personas que trabajen ahí se conecten con la naturaleza y dejen atrás el estrés del día a día. Vienen con WiFi, baños, cocina y cafeteras, entre otras comodidades.

Por último, en Japón está Namba Parks Garden, un shopping y complejo de oficinas que cuenta con rocas, arroyos, cascadas, árboles, pasto e incluso huertas que crean un oasis natural en medio de una ciudad en expansión.

La realidad local

Más allá de lo que pasa afuera, el país todavía está unos pasos por detrás de la tendencia. De acuerdo con Antonio Saborio, director de project management de CBRE, en la Argentina las iniciativas llegan un poquito más tarde mientras que, en los Estados Unidos, ya hay maneras de incorporar el verde, la biofilia en el espacio de trabajo que recuerde el exterior.

“En el país sí se ha avanzado en crear espacios abiertos y con luz natural. Eso nace con el concepto de Wellness, no sólo por eficiencia, sino que trabajas mejor cuando estás bien. Cada vez más son las empresas que nos llaman para modernizarse: para reducir espacios privados, democratizar la luz y hacer más espacios abiertos y colaborativos. Hace una década, las compañías que se dedican a la biofilia, como Microsoft o Google, estaban con eso”, aseguró Saborio.

Un ejemplo adelantado es la terraza verde de la Universidad Torcuato Di Tella, de los 1970 m2 de superficie, 1520 m2 están destinados exclusivamente a espacios verdes, con sectores de jardín y paseos, un anfiteatro y un mirador con vista al Río de la Plata y a la ciudad. Bruno Emmer, titular de RDR Arquitectos, que estuvo detrás del proyecto explicó su funcionalidad. “La universidad está rodeada de naturaleza, pero no tenía nada así en su parcela. La idea era darle a ese campus el lugar verde que necesitaba. Las ventajas de la cubierta verde son que es ralentizadora de aguas de lluvia y funciona como un buen aislante térmico. Además, como el piso inferior tenía que tener aulas que necesitan techos más altos, aprovechamos para hacer planos inclinados en los que la gente puede acostarse y el anfiteatro”, detalló.

Según él, se inspiraron en el proyecto de viviendas en el espacio del arquitecto argentino Amancio Williams que hablaba del contacto entre el verde y el azul: “Tratamos de imitar esa metáfora con el plano inclinado del pasto”.

“Cada vez más con el mejoramiento de las condiciones de trabajo empiezan a surgir estos espacios de intercambio más informal de la información. Un diálogo que puede ser productivo o no. En temas de parques hay cuestiones ambientales porque permiten la ralentización del agua, además de que según la legislación de la ciudad los espacios verdes están exceptuados de pagar ABL”, concluyó.

Por María Julieta Rumi, Lunes 27 de noviembre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION